LE-1989-17
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-10-10 |
| Publisert: | LE-1989-00017 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 10. oktober 1989 i overskjønnssak nr 17/89, hl nr 140/89. |
| Parter: | Saksøker: Ringerike kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: 1. Harald Hollerud 2. Nils Stenumgaard (Prosessfullmektig: Advokat Per E.R. Bentzen, Hønefoss). |
| Forfatter: | Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Skjønnsmenn: Eiendomsmegler Benthe Haldorsen, Hokksund. Sagbrukseier Gisle Knudson, Eggedal. Kontorsjef Sigbjørn Skei, Skollenborg. Takstkonsulent Trygve Ellingsen, Røyse |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, §5, Grunnloven (1814) §105, Kirkegårdsloven (1897) §24, Skjønnsprosessloven (1917) §54 |
Saken gjelder skjønn etter avtale til fastsettelse av erstatning i forbindelse med frivillig avståelse av grunn til kirkegård. Partene inngikk 4. oktober 1985 avtale med denne ordlyd:
"I forbindelse med utvidelse av Tyristrand kirkegård er det inngått slik avtale mellom Harald Hollerud og Nils Stenumgaard og Ringerike kommune:
1. Hollerud og Stenumgaard overdrar den del av sin eiendom gnr. 244 bnr. 62 i Ringerike kommune til utvidelse av Tyristrand kirkegård som er avmerket på vedlagte kart.
2. Ringerike kommune skal begjære rettslig skjønn (avtaleskjønn) til fastsettelse av erstatningen etter ekspropriasjonserstatningsloven regler.
3. Etter at rettskraftig skjønn foreligger, skal arealet overdras mot skjøte fritt for pengeheftelser og erstatningsbeløpet med eventuelle renter betales.
4. Kommunen kan ta arealet i besittelse 1/12 1986. Ved besittelsestakingen skal arealet stilles til kommunens disposisjon i ryddiggjort stand.
5. Ringerike kommune dekker Hollerud og Stenumgaards utgifter til juridisk bistand også for arbeid utført før avtaleskjønn blir begjært."
Tiltredelsen er senere etter avtale utsatt til 10. mai 88. Begjæring om skjønn vedrørende et samlet areal på 3245 kvm ble fremmet av kommunen 9. mars 88. Ringerike herredsrett, sorenskriveren med 4 skjønnsmenn, avhjemlet 12. oktober 88 skjønn med slik slutning:
"1. Erstatningen fastsettes til kr 1350000,- -enmilliontrehundreogfemtitusen- kroner.
2. Ringerike kommune betaler 18 -atten- prosent årlig rente av erstatningsbeløpet fra tiltredelsen 1. juli 88 til betaling skjer.
3. Innen 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse betaler Ringerike kommune saksomkostninger med kr 52300,- - femtitotusentrehundrekroner- til Harald Hollerud og Nils Stenumgaard v/ advokat Per E.R. Bentzen."
Ringerike kommune har i rett tid krevet overskjønn. Overskjønn er 9. februar 89 også begjært av Harald Hollerud og Nils Stenumgaard. Overskjønnet ble holdt 20-21. september 1989. For kommunen møtte ordfører Halvor Johan Berge med prosessfullmektig h.r.advokat Alf Skogly. De saksøkte møtte med prosessfullmektig advokat Per E R Bentzen og forklarte seg. De ble ført 5 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Ringerike kommune har ved overskjønnet i hovedsak anført:
Erstatning for bruksverdien av det ervervede areal vil ligge lavere enn salgsverdien basert på råtomtpris. Når man tar i betraktning den tilpasning som her pliktmessig er skjedd, er det ikke tale om tap i bedrift. Tiden var løpt fra Hollerud sag. I 1985 var det ikke lenger regningssvarende å foreta nyinvesteringer. Tyngende arbeidsmiljøpålegg måtte påregnes, og verken utvidelse eller nybygg kunne komme på tale der sagen lå. På Ringerike Bruk i Kihlemoen var det derimot plass nok. Utviklingen har vist at overføringen var riktig. På Ringerike Bruk A/S er det nå ledig kapasitet - produktivitet og driftsresultat er tilfredsstillende. Det var således ikke kirkegårdsplanene som førte til nedleggelsen av Hollerud sag; det foreligger ikke årsakssammenheng. Gjenanskaffelsesverdi etter vederlagsloven §7 kan ikke kreves. Det foreligger ikke særlige forhold som kan tilsi erstatning utover salgsverdien. Ved vurdering av salgsverdien påberopes ikke kommunens avtale med Ole Hollerud av 1924. Det må tas hensyn til sammenlignbar eiendomsomsetning i distriktet. En del av arealet er båndlagt i medhold av kirkeloven av 1897 og kan ikke bebygges. Kommunens utgifter til kloakkering skal ikke gi økt salgsverdi, jf vederlagsloven §5, fjerde ledd. Kommunen har nedlagt slik påstand:
"1. Det tilkjennes ikke erstatning for tap i bedrift.
2. Det tilkjennes erstatning basert på grunnens verdi som råtomt.
3. Det tilkjennes ikke ulempeserstatning."
Hollerud og Stenumgaard har ved overskjønnet i hovedsak anført: Kommunen har helt siden 1945-46 øvet press på sagbruket for å få overta arealer til kirkegården. Både i 1947 og 1949 ble grunn avstått, tilsammen 2317,5 kvm. Man kunne så vidt drive videre med de da gjenværende 9389 kvm, men en tomt på 6144 kvm er uegnet for sagbruksdrift. Dette var årsaken til at sagbruket ble nedlagt. Man kan ikke betrakte driften på Ringerike Bruk som tilpasning. Driften på Hollerud sag ga overskudd og ville ved fortsatt integrering og billig administrasjon i Ringerike-gruppen også i fremtiden gitt gode resultater. Det er oppstått tap i bedrift, og dette er større enn salgsverdien av det avståtte areal. Prinsipalt kreves gjenanskaffelsesverdien erstattet, subsidiært den subjektive bruksverdi med ulemper. Det må tas hensyn til økte transportkostnader. Ved kapitalisering til bruksverdi bør faktoren ligge høyere enn 5. I tilfelle salgsverdien legges til grunn, må man vurdere sammenlignbar eiendomsomsetning.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Harald Hollerud og Nils Stenumgaard tilkjennes loven høyeste erstatning, herunder for skade og ulempe på gjenværende eiendom.
2. Erstatningen forrentes med 18 % p.a. fra 10. mai 1988 til betaling skjer.
3. Harald Hollerud og Nils Stenumgaard tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."
Lagmannsretten bemerker: I partenes avtale av 4 oktober 1985 er bestemt at Ringerike kommune skal begjære rettslig skjønn til fastsettelse av erstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven regler. Retten legger til grunn at de saksøkte etter dette skal ytes full erstatning etter Grunnloven §105 som om ekspropriasjon hadde funnet sted. Etter vederlagsloven av 6. april 1984 §4 skal verdsettelsen som utgangspunkt grunnes på salgsverdien eller bruksverdien for eieren, alt etter hvilken verdi som er høyest. Verdien skal da fastsettes ut fra påregnelig utnyttelse, og ekspropriaten skal ha erstattet den salgs- eller bruksmulighet han avstår, verdsatt etter egen og potensielle kjøperes naturlige og påregnelige bruk i fremtiden. Etter vederlagsloven §7 "skal vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av annan eigedom til tilsvarande bruk, så framt attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus."
Rettens flertall, dommeren og skjønnsrettens medlemmer Haldorsen, Skei og Ellingsen, er kommet til at salgsverdien blir å legge til grunn for erstatningsfastsettelsen og fastsetter erstatningen til kr 50,- pr kvm. Ved fastsettelse av salgsverdien for det avståtte areal har flertallet bygget på råtomtverdien til bolig- og/eller næringsformål. Flertallet har ansett ca 1/5 av arealet båndlagt etter lov om kirker og kirkegårder av 1897 §24, men har på bakgrunn av behovet for uteareal ved alternativ utnyttelse likevel funnet å kunne fastsette ens pris for hele arealet. Kommunens kloakkering er tatt i betraktning. Det er tatt hensyn til sammenlignbare eiendomstransaksjoner i distriktet. Flertallet kan ikke se at bruksverdien overstiger salgsverdien og finner ikke grunnlag for å erstatte gjenanskaffelsesverdi utover salgsverdien. Flertallet legger til grunn at nedleggelsen av Hollerud sag var motivert utelukkende av forretningsmessige vurderinger. Kommunens behov for utvidelse av kirkegården spilte en sekundær rolle. Hollerud sag ga etter flertallets oppfatning på dette tidspunkt ikke lenger reell avkastning. Modernisering og utvidelse var ikke påregnelig. Sammenlignet med sagbruksdrift på Ringerike Bruks anlegg i Kihlemoen var virksomheten på Hollerud sag blitt direkte ulønnsom. Det foreligger derfor ikke tap i bedrift ved overføringen av sagbruksdriften. Det er heller ikke nødvendig årsakssammenheng mellom nedleggelsen og kirkegårdsplanene. Det areal Ringerike kommune etter avtalen ervervet av de saksøkte grenser mot kirkegården og ligger sentralt på Tyristrand, ca 15 km sørvest for Hønefoss. Harald Hollerud og hans far hadde til rådighet et samlet areal på vel 9 da med tillegg av et mindre naboareal som var leid ved muntlig avtale. Området er ikke regulert. I generalplan og kommuneplan har det vært forutsatt nyttet til offentlige formål. Flertallet legger til grunn at Hollerud sag med maskiner - vanlig sirkelsagutstyr - tomt og bygningsmasse fungerte hensiktsmessig til ut i 1960-årene. I begynnelsen av 70-årene kom imidlertid Hollerud og Stenumgaard til at driften burde legges om. I 1973 skaffet de seg aksjer i Ringerike Bruk A/S og leiekontrakt på et 75 da stort areal i Kihlemoen, like nord for Hønefoss. Det følgende år inngikk Hollerud og Stenumgaard kompaniskap. Året etter overtok de samtlige aksjer i Ringerike Bruk A/S. I første omgang ble Ringerike Bruk A/S og Hollerud sag sammen med Hønefoss Brug A/S drevet som en gruppe. Hollerud sag hadde en relativt selvstendig stilling, men driftsøkonomien var i hovedsak basert på levering av tømmer til Ringerike Bruk og skurlast til Hønefoss Brug. Direktesalget utgjorde under 10 % av sagbrukets omsetning. Retten legger til grunn at erfaringene med denne driftsmåten var gode og stimulerte til økt integrering. Da Hollerud i 1983 kom ut for en ulykke og måtte trekke seg ut av den daglige drift, ble integreringen påskyndet. Kommunen hadde på sin side i 1960- og 70-årene drøftet utvidelse av kirkegården, alternativt anlegg av ny kirkegård. Det var kontakt mellom partene med sikte på makeskifte eller andre løsninger; Hollerud var interessert i utvidelse til 30-50 da. På dette tidspunkt kom man imidlertid ikke frem til noen ordning. Etter Holleruds ulykke var det ny kontakt mellom partene. Dette resulterte i avtalen av 1985. Spørsmålet om makeskifte var da ikke lenger aktuelt.
I tiden som fulgte ble virksomheten ved Hollerud sag overført til Ringerike Bruk. Hollerud trakk seg ut av gruppen 1. september 1986, og Stenumgaard ble eneeier. Ved årsskiftet 1987-88 ble driften på Hollerud sag nedlagt. Driftsutstyret ble solgt. Fra våren -88 har Ringerike Bruk A/S vært i drift som et moderne sagbruk, samordnet med høvleribedriften Hønefoss Brug A/S. Hollerud har beholdt en sameieandel i sagbrukstomten på Tyristrand og skal etter avtale med Stenumgaard ha del i den erstatning kommunen yter for avståelsen til kirkegård. Han er derfor fortsatt saksøkt i saken.
De saksøkte har hevdet at driften ved Hollerud sag både før og etter samordningen med Ringerike Bruk ga overskudd. Saksøkeren bestrider at det har vært overskudd etter 1983. Sakkyndige vitner fra begge sider har foretatt drifts- og regnskapsanalyser for Hollerud sag og de øvrige deler av gruppen. Det er sterkt motstridende oppfatninger både om prinsippene for vurdering av lønnsomheten og om de faktiske driftsforhold. Rettens flertall finner etter dokumentasjon og forklaringer å måtte legge til grunn at driften ved Hollerud-avdelingen reelt sett ikke lenger ga noe overskudd utover i 1980-årene. Med en annen regnskapsmessig behandling av internprising og utgiftsposter som eier/lederlønn, administrasjon og finanskostnader - utgifter som må tas i betraktning ved en lønnsomhetsvurdering, ville driftsresultatet etter flertallets mening ha blitt vesentlig svakere. Når man så tar hensyn til nødvendige arbeidsmiljøtiltak, må det antas at Hollerud sag i fremtiden ville blitt en belastning for gruppen. Bruksverdien ved sagbruksdrift må derfor etter flertallets oppfatning settes nær 0. Det er ikke påvist at avståelsen fører til ulemper for restarealet. Rettens flertall finner ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen om erstatning for gjenkjøpsverdi etter vederlagsloven §7. Flertallet har som nevnt ikke funnet årsakssammenheng mellom kirkegårdsutvidelsen og nedleggelsen av Hollerud sag. Det er ikke voldt tap. Sagbruksdriften må antas å ha hatt økonomisk formål, iallfall etter Holleruds ulykke. Det foreligger derfor ingen spesielle forhold som kan gi grunnlag for å tilkjenne gjenanskaffelsesverdi utover salgsverdien. Flertallet viser til Rt-1971-155, Rt-1987-147 og RG-1977-604, RG-1979-622, RG-1979-863 og RG-1984-367.
Rettens mindretall, skjønnsmann Gisle Knudson, er kommet til at driften ved Hollerud sag fortsatt ville gitt reelt overskudd i 57 år etter nedleggelsen og setter den bruksverdibaserte nåtidsverdi til kr 900000,- etter fradrag for verdien av det gjenværende areal. Mindretallet legger til grunn at Hollerud sag ikke ville blitt nedlagt i 1987 om ikke kommunen hadde gått så sterkt på for å få areal til utvidelse av kirkegården. Det foreligger derfor årssakssammenheng.
Avsavnsrenter svares etter avtale med 18 % p a fra tiltredelsen.
Saksøkeren har begjært overskjønn. De saksøkte bør tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett, jf pkt 5 i avtalen av 1985 og skjønnsloven §54. Advokat Bentzen har fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 28750,-, herav kr 28000,- i salær. H.r.advokat Skogly har ikke hatt bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn.
Omkostningsavgjørelsen er enstemmig. For øvrig avhjemles overskjønnet under slik dissens som fremgår ovenfor.
Slutning:
1. Erstatningen fastsettes til 162.250 -etthundreogsekstitotusentohundreogfemti- kroner.
2. Erstatningen forrentes med 18% p a fra 10 mai 1988 til betaling skjer. 3. I saksomkostninger for lagmannsrett betaler Ringerike kommune innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn til Harald Hollerud og Nils Stenumgaard tilsammen 28.750 -tjueåttetusensjuhundreogfemti- kroner.