LE-1989-29
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-02-15 |
| Publisert: | LE-1989-00029 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 15. februar 1989 i kjæremålssak LE-1989-00029 K, hl.nr 87/89. |
| Parter: | Den kjærende part: Stein Jøraanstad (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem, Oslo). Kjæremotpart: Rigmor Faret (Prosessfullmektig: Advokat Johan Mohn, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer H. Byrkjeland, formann. Lagdommer Wilhelm Omsted. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180, §172, §2 |
Saken gjelder begjæring om utkastelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234, tredje ledd.
Den 23. desember 1988 avsa Oslo namsrett kjennelse med slik slutning:
"1. Stein Jøraanstad kastes ut fra den leilighet han besitter i Brattvollveien 20 B, 1164 Oslo 11.
2. Stein Jøraanstad betaler i saksomkostninger til Rigmor Faret 500,- - femhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Stein Jøraanstad har i rett tid påkjært kjennelsen til lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:
"1. Utkastelsen av Stein Jøraanstad tas ikke til følge.
2. Kjæremålsmotparten tilpliktes å betale sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Rigmor Faret har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Den kjærende part tilpliktes å betale sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Saksforholdet og partenes tidligere anførsler fremgår av namsrettens kjennelse. Namsrettens kjennelse er gitt oppsettende virkning.
Den kjærende part Stein Jøraanstad v/sin prosessfullmektig advokat Knut Sannem har for lagmannsretten gjort gjeldende de samme anførsler og bevis som for namsretten. Han har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Namsrettens lovanvendelse er uriktig. Retten har lagt til grunn at leieavtalen i angjeldende sak var uoppsigelig i 5 år, regnet fra 10. oktober 1968, og at leieavtalen etter utløpet av denne 5-års perioden kunne sies opp på vanlig måte. Dette ville vært en riktig tolkning hvis innskuddet på kr. 15000,- hadde vært tilbakebetalt i løpet av disse 5 årene. Innskuddet er imidlertid ikke tilbakebetalt, og så lenge dette ikke er gjort er leieforholdet uoppsigelig, jfr. Arne Kobbe Husleieloven 5. utgave side 242 og 243.
Den kjærende part er for øvrig enig med namsretten i at en ukes overskridelse av betalingsfristen ikke er et vesentlig mislighold.
Kjæremålsmotparten Rigmor Faret har ved sin prosessfullmektig advokat Johan Mohn i det vesentlige anført:
Namsrettens konklusjon for så vidt gjelder virkningen av unnlatt saksanlegg er riktig. Det foreligger dessuten ingen dokumentasjon for at innskuddet er betalt. Ingen av partene har hatt noe innskudd med i sine selvangivelser. Fru Faret vet at den opprinnelige leietager betalte innskudd i henhold til leiekontrakten, men hun vet ikke om og i tilfelle hvordan dette ble avregnet da Jøraanstad flyttet inn. Hvis Jøraanstad skulle ha betalt innskudd, eller i en eller annen form overtatt den tidligere leietagers innskudd, må dette imidlertid være tilbakebetalt nå. Å dokumentere når og hvordan et eventuelt innskudd er tilbakebetalt, er imidlertid umulig, fordi fru Farets mann er avgått ved døden. Tilbakebetalingen kan imidlertid ha skjedd ved motregning, betaling i forbindelse med at leieforholdet gikk over fra å være møblert til å være umøblert, i forbindelse med leieforhøyelse eller i forbindelse med at Jøraanstad har hatt behov for penger.
Rigmor Faret mener namsretten har tatt feil når den har kommet til at forsinkelsen med leiebetalingen ikke representerte et vesentlig mislighold. Leien ble betalt ca 1 uke etter at påkravsfristen utløp. Leiebetalingen var allerede misligholdt i henimot 3 måneder da påkravet ble sendt. Videre er husleie heller ikke betalt senere, og også dette må det tas hensyn til ved vesentlighetsvurderingen. Som betaling av leie for månedene september, oktober og november 1988 mottok hun en sjekk datert 5. desember 1988. Sjekken viste seg senere å være dekningsløs. Det forhold at Jøraanstad i en årrekke har betalt en leie langt under markedsnivå, må også få betydning for vesentlighetsspørsmålet. Endelig viser kjæremålsmotparten til at leiligheten nå står ubebodd og uten tilsyn, og at Jøraanstad ikke har noe aktuelt behov for leiligheten.
Lagmannsretten bemerker:
Formålet med bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er å gjøre ordinær domstolsbehandling overflødig i helt klare tilfelle. Foreligger det faktisk eller rettslig tvil, slik at det ikke kan fastslås at den påberopte hjemmel er åpenbar uholdbar, kan denne ekstraordinære fremgangsmåte ikke benyttes, jfr. Rt-1971-422 og Rt-1980-1394.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at når husleien ble betalt ca 1 uke etter at fristen etter påkrav gikk ut, kan ikke dette betraktes som et vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve leieavtalen.
Jøraanstad ble sagt opp 7. mars 1988 med frist for fraflytting til 1. november 1988. Jøraanstad har ikke bragt saken inn for husleieretten til prøvelse, men påberoper seg at oppsigelsen ikke er gyldig. Det er omtvistet om Stein Jøraanstad ved leietidens begynnelse innbetalte et lån på kr. 15000,- til utleier, og det er også omtvistet om et eventuelt slikt beløp senere er tilbakebetalt. Hvorvidt det innbetalte beløp er å betrakte som et lån eller et depositum, er heller ikke tilstrekkelig klarlagt. Hvis det dreier seg om et lån og lånet ikke senere er innfridd, kan utleier ikke si opp leieavtalen uten samtidig å si opp og innfri lånet, se Arne Kobbe Husleieloven 5. utgave side 243.
På denne bakgrunn kan ikke lagmannsretten se at leierens fortsatte besittelse av leiligheten kan betraktes som åpenbart uholdbar. Utkastelsesbegjæringen tas derfor ikke til følge.
Kjæremålet har ført frem og Rigmor Faret må pålegges å erstatte Stein Jøraanstad hans saksomkostninger, jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr. tvistemålsloven §172 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2. Advokat Sannem har ikke fremlagt noen spesifisert omkostningsoppgave. Saksomkostningene for namsretten og lagmannsretten settes skjønnsmessig samlet til kr. 1000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om utkastelse av Stein Jøraanstad tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett tilpliktes Rigmor Faret å betale til Stein Jøraanstad 1.000 - ettusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.