LE-1989-355

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-02-12
Publisert:	LE-1989-00355
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	LE-1989-00355 D Dom av 12. februar 1991 i ankesak nr. 89-00355, hl.nr. 562/89.
Parter:	Den ankende part: Grethe Lunde (Prosessfullmektig: Advokat Mikjell Årekoll, Oslo) Motparter: 1. Inger Lunde 2. Paul Lunde 3. Ruth Grøndahl 4. Aud Lunde (Prosessfullmektig: Advokat Tore Wigers, Hamar).
Forfatter:	1. Lagmann Rakel Surlien, formann 2. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen 3. Lagdommer Jan Martin Flod
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §180, §396, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §136, §137, §155, §158, §161, §162, §164, §2, §49, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), §11

Det ble avsagt slik dom:

Saken gjelder anke over tvangsauksjon etter oppløsning av sameie i fast eiendom.

Ved Nord-Hedmark herredsretts dom 5. september 1988 ble sameie i eiendommene Glitne, gnr. 7 bnr. 7 og 29 i Vang, besluttet oppløst i medhold av sameieloven §15 annet ledd.

Etter begjæring av 7. desember 1989 fra søskenene Inger Lunde, Paul Lunde, Ruth Grøndahl og Aud Sandvold (nå Lunde), ble tvangsauksjon avholdt 21. februar 1989 på lensmannskontoret i Vang. Saksøkerne erklærte straks etter avsluttet opprop at de antok bud, stort kr. 450.000,-, avgitt av Inger Lunde, og ba dette stadfestet. I brev 27. februar 1989 til Nord-Hedmark namsrett er anmodningen om stadfestelse supplert.

Grethe Lunde protesterte 8. mars 1989 mot at Inger Lundes bud ble stadfestet og klaget samtidig namsmannens avgjørelse inn for namsretten. Hun nedla slik påstand:

"Prinsipalt

De avgitte bud på kr. 450.000,- nektes stadfestet.

Grethte Lunde tilkjennes saksomkostninger.

Subsidiært

De avgitte bud på kr. 450.000,- stadfestes og Grethe Lunde, Aud Sandvold og Inger Lunde blir sameiere på like vilkår.

Grethe Lunde tilkjennes saksomkostninger."

Nord-Hedmark namsrett avgjorde klagen og begjæringen om stadfestelse ved kjennelse 30. mars 1989. Kjennelsen har følgende slutning:

"1. Klagen forkastes.

2. Det av Inger Lunde avgitte bud på kr. 450.000,- for eiendommen Glitne, gnr. 7, bnr. 7 og 29 i Vang stadfestes.

3. Utenom kjøpesummen betaler Inger Lunde auksjonsomkostningene med kr. 2.275,-."

Grethe Lunde har rettidig påanket namsrettens stadfestelseskjennelse, og nedlagt slik endelig påstand:

"1. Namsrettens kjennelse pkt. 2 og 3 oppheves.

2. Grethe Lunde tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten."

Inger Lunde, Paul Lunde, Ruth Grøndahl og Aud Lunde har tatt til motmæle og nedlagt slik endelig påstand:

"1. Prinsipalt:

Anken avvises.

2. Subsidiært:

Namsrettens kjennelse stadfestes.

3. I begge tilfeller:

Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Ankeforhandling ble holdt 4. februar 1991. Grethe Lunde møtte ikke, men var representert ved sin prosessfullmektig advokat Mikjell Årkoll. Inger Lunde, Paul Lunde, Ruth Grøndahl og Aud Lunde møtte med prosessfullmektig, advokat Tore Wigers. Inger Lunde avga partsforklaring. Det ble ikke avhørt vitner, men foretatt dokumentasjon som anmerket i rettsboken.

Saksforholdet fremgår av Nord-Hedmark herredsretts dom av 5. september 1988, Nord-Hedmark namsretts kjennelse 30. mars 1989 og av fremstillingen nedenfor.

Grethe Lunde har i det vesentlige anført:

Anken retter seg mot saksbehandlingen, bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Auksjonsvilkåret om at kjøperen skal bosette seg på eiendommen og føre tilsyn med Pauline Lunde, er fastsatt i strid med bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel III. Pauline Lunde har bare en borett i eiendommen, og auksjonsvilkåret representerer således en utvidelse i forhold til heftelsen. Utvidelsen har svekket kjøperinteressen på auksjonen og har dessuten medført et inngrep i Grethe Lundes rett. Et korrekt fastsatt vilkår ville gitt en høyere pris for eiendommen på tvangsauksjonen. Det møtte ingen andre interesserte enn familiemedlemmene, hvilket rimeligvis har sin forklaring i det vilkåret som var satt. Grethe Lunde var dessuten selv innstilt på å by mere enn hun gjorde dersom hun bare måtte respektere en borett for Pauline Lunde. Uansett var Grethe Lunde innstilt på å avgi bud, på lik linje med de øvrige slik at et nytt sameieforhold oppsto, jfr. sameieloven §15 annet ledd, jfr. §11 tredje ledd. Auksjonsvilkåret skulle vært forelagt Grethe Lunde til uttalelse forut for auksjonen, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §137 første ledd. Namsmannen, og senere namsretten, skulle tatt til følge hennes protest mot vilkåret, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §137 annet ledd, jfr. Alten: "

Tvangsloven" (3. utgave) side 180 flg. og Rt-1981-215. I alle fall skulle namsmannen foretatt alternativt opprop ettersom det var tvist om auksjonsvilkåret, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §136 annet ledd.

De feil som er begått er av en art som er til hinder for stadfestelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 3 og Alten side 197 flg.

Namsmannens protokoll er beheftet med feil. Fra Grethe Lundes side ble presisert at hennes bud også gjaldt for det tilfelle at hennes protest mot auksjonsvilkårene ikke førte frem. Det er således ikke riktig når det i protokollen er anmerket at hennes bud var "eksklusiv stell og pleie av Pauline Lunde". Det skulle vært lagt til grunn at hun hadde avgitt samme bud som Inger Lunde, hvilket ville bragt sameieloven §11 tredje ledd, jfr. §15, 2 til anvendelse, og medført stadfestelse av begge bud.

Auksjonsprotokollen ble først sendt til Grethe Lundes prosessfullmektig samme dag som namsretten avsa sin stadfestelseskjennelse. Den ankende part måtte derfor utarbeide klagen til namsretten og utforme sine bemerkninger til stadfestelsesspørsmålet uten støtte i auksjonsprotokollen.

Namsretten har ikke foretatt en betryggende etterkontroll av tvangsauksjonen når man har avvist Grethe Lundes klage og dernest stadfestet Inger Lundes bud. Heller ikke er namsrettens vurdering av eiendommens verdi tilfredstillende, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158, og Rt-1988-210. Den takst på kr. 400.000,-, som namsretten har bygget på, gir ikke uttrykk for gangbar verdi for eiendommen. Det er feil i beskrivelsen av eiendommen. Bl.a. er oversett at det til eiendommen ligger en parsell på ca 400 m2, som innebærer at eiendommen kan deles. Det foreligger dessuten en annen takst på kr. 850.000,-, som namsretten var kjent med. Denne takst gir et riktig uttrykk for eiendommens verdi. Budet på kr. 450.000,- fra Inger Lunde skulle følgelig vært nektet stadfestet, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 3 og Alten side 197. Under enhver omstendighet burde namsretten innhentet ny takst før budet fra Inger Lunde ble stadfestet, og dessuten innkalt til rettsmøte, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §164 tredje ledd, jfr. Alten side 212 og Melteig: "Tvangsfullbyrdelse" side 139 flg.

Det er ikke grunnlag for avvisning av anken. De anførsler som er gjort gjeldende for så vidt gjelder namsmannens saksbehandling har vært innbragt for namsretten og namsrettens kjennelse er gjenstand for anke, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §161. De feil som er begått er til hinder for stadfestelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 3.

Inger Lunde, Paul Lunde, Ruth Grøndahl og Aud Lunde har i det vesentlige anført:

Prinsipalt kreves anken avvist. Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §161 om anke over stadfestelse av bud, er en unntaksregel, som bare gjelder helt spesielle og grove feil, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155 flg. Nærværende anke faller utenfor loven ramme. I det alt vesentlige er forøvrig den ankende parts anførsler allerede behandlet og avgjort ved namsrettens klageavgjørelse. Den ankende part måtte eventuelt ha påkjært namsrettens avvisning av klagen. Det følger av den alminnelige regel i tvistemålsloven §396. Når avgjørelsen ikke er påkjært, er avvisningen av klagen rettskraftig, og anke over namsrettens stadfestelseskjennelse innebærer ikke at klagesaken kan opptas til ny behandling.

Subsidiært gjøres gjeldende at det ikke foreligger feil ved saksbehandlingen, bevisbedømmelsen eller rettsanvendelsen. Namsrettens kjennelse må følgelig bli å stadfeste.

Auksjonsvilkåret, som er fastsatt med hensyn til auksjonskjøpers plikt overfor Pauline Lunde, er i samsvar med den borett hun har. Det er opp til henne å bestemme hvor lenge hun vil bo på eiendommen. Hun er ikke forhindret fra å skaffe seg nødvendig hjelp og bistand for å opprettholde boretten. Det kan hun f.eks. gjøre ved å tilby husrom til en som vil føre tilsyn med henne. Auksjonsvilkåret er lovlig. Under enhver omstendighet innebærer ikke auksjonsvilkåret noe inngrep i Grethe Lundes rett. Hun sto fritt til å by på eiendommen. Kjøperinteressen har heller ikke blitt svekket ved det fastsatte vilkår. Eiendommen ble solgt til en pris som overstiger innhentet takst, og som dessuten er i tråd med namsmannens egen verdivurdering.

Det var følgelig ingen foranledning for namsmannen til å rette auksjonsvilkåret eller å foreta alternativt opprop, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §136 og §137. For det tilfelle at auksjonsvilkåret ikke finnes å være i samsvar med heftelsen, gjøres gjeldende at avviket, både med hensyn til art og grad, ligger slik an at det må godtas. Saken gjelder oppløsning av et familiesameie. Etter sameieloven §15 annet ledd får reglene i tvangsfullbyrdelsesloven anvendelse så langt de passer. Det må innebære at det er adgang til å fastsette auksjonsvilkår ut fra hva som vil være en fornuftig og rimelig ordning. Det vises til namsrettens begrunnelse i så måte.

Lagmannsretten må legge til grunn at namsmannens protokoll for tvangsauksjonen er riktig ført. Den ankende part har ikke påvist feil i protokollen. Det er heller ikke grunnlag for å fastslå at denne ikke ble sendt den ankende part i tide. Uansett er en svikt i så måte uten betydning, ettersom Grethe Lunde har inngitt, og fått behandlet, klage over tvangsauksjonen i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §49.

Namsrettens saksbehandling er korrekt. Det var ikke nødvendig å avholde rettsmøte og heller intet behov for å innhente ny takst. Taksten som foreligger er betryggende og gir et riktig uttrykk for eiendommens verdi. Det er ingen feil ved denne som kan antas å ha hatt nevneverdig betydning for verdsettelsen. Namsrettens premisser viser at det er foretatt en grundig og forsvarlig verdivurdering.

Lagmannsretten bemerker:

Ved namsrettens stadfestelseskjennelse 30. mars 1989 avsluttet namsmyndighetene tvangsfullbyrdelsen. Klage mot namsmannens avgjørelse eller handlemåte kan da ikke lenger fremsettes, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §49 første ledd. Eventuelle innsigelser må i tilfelle tas opp i forbindelse med anke over stadfestelsen. Det samme må gjelde om klagen, som her, har vært behandlet av namsretten under fullbyrdelsen. Adgangen til kjæremål gjelder bare så lenge fullbyrdelsen ikke er avsluttet. Grethe Lundes innsigelser mot namsmannens avgjørelse og saksbehandling, fremsatt i anken, kan således ikke avvises på rettskraftgrunnlag.

For at lagmannsretten skal kunne behandle innsigelsene, må imidlertid disse være av en art som kan gjøres til ankegrunn mot namsrettens stadfestelseskjennelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §161. D.v.s. at det dreier seg om forhold, som etter tvangsfullbyrdelsesloven §155 flg. eller forskriftene om antagelse av bud, leder til at stadfestelse skal nektes. For ordens skyld tilføyes at ettersom Grethe Lunde tidligere har fremmet innsigelsene for namsretten, er det ikke grunnlag for å avvise innsigelsene som for sent fremsatt, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §162 og §158 første ledd. Retten finner etter dette at anken må bli å fremme.

Som særskilt auksjonsvilkår ble fastsatt:

"Pauline Lunde skal beholde sin borett således at hun skal for sin del disponere over 2 rom i 2. etg.

Kjøperen forplikter seg til å bo på eiendommen og føre tilsyn med Pauline Lunde så lenge hennes behov for medisinsk pleie og omsorg ikke medfører at hun må legges inn på pleiehjem. Som vederlag for kost, klær etc. skal kjøperen kunne heve kr. 2.000,- pr. måned av Pauline Lundes pensjon. Beløpet blir å justere i takt med Pauline Lundes pensjon. Ellers blir å iaktta sameieloven §15 med forskrifter."

Bakgrunnen for auksjonsvilkåret er at Pauline Lunde, mor til sakens parter, har en livslang borett på eiendommen, i følge skjøte av 12. mars 1975 til barna.

Det er ikke opplyst at det gjelder spesielle begrensninger eller betingelser for boretten. Lagmannsretten er således enig med ankemotpartene i at Pauline Lunde selv stod fritt til å skaffe seg nødvendig hjelp for å kunne opprettholde boretten, eventuelt slik at hun skaffet en tilsynsperson som fikk husrom på eiendommen. Det må følgelig legges til grunn at boretten ville kunne bestå som en reell heftelse, selv om Pauline Lunde ikke kunne bo på eiendommen alene. Den rent tidsmessige konsekvens for boretten, som ligger i auksjonsvilkårets bestemmelse om tilsyn, innebærer således ingen utvidelse i forhold til heftelsen.

Hvor lenge en borett kan påregnes å stå ved lag, vil normalt være det sentrale for kjøperinteressen. Den påregnelige varighet en slik heftelse har, vil være det som i første rekke influerer på de bud som avgis.

I auksjonsvilkåret er imidlertid også fastsatt at auksjonskjøperen skal "bo på eiendommen og føre tilsyn med Pauline Lunde". Dette følger ikke direkte av heftelsen og kan umiddelbart synes å representere en utvidelse. Ankemotpartene forstås slik at det gjøres gjeldende at vilkåret ikke er ment å innebære at kjøperen selv, fysisk, må bosette seg på eiendommen og ta seg av tilsynet. Det avgjørende må være at Pauline Lunde sikres tilsyn, ved at det bor en person på eiendommen. Hvorvidt auksjonskjøperen selv eller en annen påtar seg det, kan da ikke være avgjørende. I vilkåret ligger neppe annet enn en forpliktelse til å sørge for nødvendig tilsyn, slik at Pauline Lunde fortsatt kan bo på eiendommen. Slik sett kan vilkåret hverken antas å ha hatt nevneverdig betydning for kjøpelysten eller innebære et målbart inngrep i de interessertes rett. Lagmannsretten finner det ikke avgjørende hvorledes vilkåret er å forstå i så måte. Forpliktelsen til å sørge for tilsyn fremstår som underordnet i forhold til borettens varighet for så vidt gjelder eiendommens verdi. At det bare var familien som møtte på tvangsauksjonen er det forøvrig - hensett sakens art - intet påfallende ved. Under enhver omstendighet antar lagmannsretten at det i en sak, som den foreliggende, må være et visst rom for en fornuftig og rimelig tilpasning av de auksjonsvilkår som settes. Det dreier seg om oppløsning av et familiesameie, og ifølge sameieloven §15 annet ledd gjelder reglene i tvangsfullbyrdelsesloven så langt "dei høver".

Lagmannsretten er således, riktignok under tvil, kommet til at tvangsauksjonen er fremmet med basis i lovlig satte auksjonsvilkår. Det er da ikke nødvendig å gå inn på den ankende parts anførsler om at namsmannen skulle forelagt auksjonsvilkårene for henne samt ropt opp eiendommen alternativt, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §136 og §137.

Etter bevisførselen legges videre til grunn at auksjonsprotokollen er riktig ført. Det kan ikke antas at Grethe Lundes bud på kr. 450.000,-, subsidiært ble avgitt for det tilfelle at hennes protest mot auksjonsvilkåret ikke førte frem. Den ankende part kan følgelig ikke få medhold i anførselen om at hennes bud stod likt med det bud som senere er stadfestet. Det er da ikke nødvendig å ta stilling til spørsmålet om sameieloven §11 tredje ledd jfr. §15 annet ledd innebærer at et nytt sameieforhold oppstår i en slik situasjon.

Lagmannsretten finner heller ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om auksjonsprotokollen ble utsendt i tide. En mulig feil i så måte vil være uten betydning ettersom den ankende part har fremmet, og fått behandlet, sine innsigelser mot namsmannens avgjørelser og saksbehandling. Det er forøvrig tvilsomt om forsinket utsendelse av en auksjonsprotokoll kan gjøres til ankegrunn etter tvangsfullbyrdelsesloven §161.

Av stadfestelseskjennelsen fremgår at namsretten har vurdert forholdet mellom det antatte bud og eiendommens verdi. Retten har konkludert med at det ikke er sannsynliggjort at "budet er altfor lavt i forhold til eiendommens verdi etter gangbar pris". Dette innebærer at namsretten har forankret sin verdivurdering i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Ettersom den ankende part, forut for stadfestelsen, gjorde gjeldende at budet fra Inger Lunde lå for lavt, var det korrekt å anvende denne bestemmelse. Det kan imidlertid reises spørsmål om namsretten også skulle ha trukket inn tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, hvoretter retten, av eget tiltak, skal nekte stadfestelse om det finnes å være et "åpenbart misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris". (Tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd er endret ved lov av 16. juni 1989, men den nye bestemmelse får ikke anvendelse i nærværende sak, jfr. endringsloven kapittel III).

Lagmannsretten finner spørsmålet noe tvilsomt, men antar at den verdivurdering namsretten har foretatt er tilstrekkelig. Det kan således ikke være grunn til å oppheve stadfestelseskjennelsen p.g.a. ufullstendig verdivurdering fra namsrettens side, jfr. Rt-1982-901 og Rt-1988-210. Lovvilkårene i tvangsfullbyrdelsesloven §158, første og annet ledd er rett nok ulikt formulert, men etter lagmannsrettens oppfatning, kan det vanskelig tenkes tilfeller hvor det ikke finnes sannsynliggjort at budet er "altfor lavt", men at det likevel foreligger et "aapenbart misforhold". Uansett anses det utelukket i nærværende sak.

Dersom namsretten beslutter å stadfeste et bud, til tross for at det er gjort gjeldende at budet er altfor lavt, kan rettens beslutning påankes, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd, annet punktum. Lagmannsretten må således tas stilling til om budet fra Inger Lunde var altfor lavt i forhold til gangbar pris for eiendommen.

Lagmannsretten finner at det ikke foreligger et slikt misforhold, og kan i det vesentlige tiltre namsrettens begrunnelse på dette punkt. Erik Alhaug, medlem av Norsk Takseringsforbund, har i oktober 1986 anslått eiendommens tekniske verdi til kr. 560.000,-, og til kr. 400.000,-, under hensyntagen til Pauline Lundes borett. Selv om taksten ligger noe tilbake i tid, finnes den å gi et rimelig godt uttrykk for eiendommens verdi. Det fremgår at det har vært foretatt befaring, og såvel eiendommen som bebyggelsen er forholdsvis detaljert beskrevet. Det er rett nok fremholdt at beskrivelsen er beheftet med feil, bl.a. er anført at det ikke er medtatt et tilleggsareal på ca 400 m2, som medfører at eiendommen kan deles, men lagmannsretten finner i likhet med namsretten, at dette ikke vil kunne påvirke eiendommens verdi i nevneverdig grad. Kommunen skal visstnok ha tilbudt å kjøpe arealet for kr 2,- pr. m2, og det er ikke dokumentert at deling av eiendommen vil bli godkjent om parsellen beholdes. Tvert om har lensmannen, for namsretten, opplyst at delingstillatelse neppe kan påregnes gitt. Alt tatt i betraktning, herunder at eiendommens bebyggelse er lite tidsmessig og at den ligger utsatt til for støy fra riksveg 25, finnes det ikke sannsynliggjort at det stadfestede bud på kr. 450.000,- ligger altfor lavt. At eiendommen, i en ikke fremlagt takst, skal være verdsatt for kr. 850.000,-, kan ikke tillegges betydning.

Anførselen om at namsretten skulle ha innhentet ny takst, samt innkalt partene til rettsmøte, kan da heller ikke føre frem. Grunnlaget for namsrettens vurdering av eiendommens verdi finnes å ha vært tilstrekkelig og betryggende.

Etter dette foreligger ingen saksbehandlingsfeil verken fra namsmannens eller namsrettens side, som kan antas å ha innvirket på resultatet. Det kan heller ikke reises innvendinger mot namsrettens bevisbedømmelse eller rettsanvendelse.

Namsrettens kjennelse pkt. 2 og 3 blir å stadfeste.

Anken har ikke ført frem, men lagmannsretten finner at saken, på enkelte punkter, har budt på sådan tvil at det er grunn til å frita den ankende part for omkostningsansvaret, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2. Hver av partene bærer således sine saksomkostninger for lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Namsrettens kjennelse pkt. 2 og 3 stadfestes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.