LE-1989-507
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-07-16 |
| Publisert: | LE-1989-00507 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 16. juli 1990 i ankesak nr. 507/89, hl.nr. 854/89. |
| Parter: | Ankende part: A/S Bogstadveien 17 (Prosessfullmektig: Advokat Karl Wahl-Larsen, Oslo). Motpart: Harry Andresen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn T. Lervik, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud, formann. Lagdommer Dag Stousland. Lagdommer Anders Bøhn |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Husleiereguleringsloven (1967), Tvistemålsloven (1915) §180, §27, §35, §51, Prisloven (1953) §15, §18 |
I sak om gyldigheten av oppsigelse fra leilighet mellom Harry Andresen og A/S Bogstadveien 17 avsa Oslo byrett den 29. mai 1989 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet:
1. Oppsigelsen kjennes ugyldig.
2. A/S Bogstadveien 17 frifinnes for Andresens krav om tilbakebetaling av husleie og husleietillegg.
3. I erstatning for saksomkostninger betaler A/S Bogstadveien 17 til Harry Andresen kr 17500,- - kronersyttentusenfemhundre 00/100 - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.
I motsøksmålet:
1. Harry Andresen frifinnes.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
A/S Bogstadveien 17 ved prosessfullmektig advokat Karl Wahl-Larsen har i rett tid påanket byrettens dom på grunn av feil i bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Anken gjelder dommen i sin helhet. Selskapet har tatt til gjenmæle i motanken, jfr. nedenfor, og har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
I hovedsøksmålet:
"1. A/S Bogstadveien 17 frifinnes.
2. Byrettens dom, domslutningens punkt 2, stadfestes.
3. Harry Andresen tilpliktes å betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Motsøksmålet:
1. Harry Andresen tilpliktes å betale til A/S Bogstadveien 17 ubetalt husleie, samt vedlikeholds- og opppussingsutgifter fastsatt etter rettens skjønn.
2. Harry Andresen tilpliktes å betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Harry Andresen v/prosessfullmektig advokat Bjørn T. Lervik har tatt til gjenmæle. Han har motanket for så vidt gjelder punkt 2 i byrettens dom i hovedsøksmålet. Andresen har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
"I hovedsøksmålet:
1. Byrettens dom, punkt 1 i hovedsøksmålet, stadfestes.
Subsidiært:
Dersom oppsigelsen ikke kjennes ugyldig tilkjennes Harry Andresen erstatning efter rettens skjønn.
2. AS Bogstadveien 17 dømmes til å tilbakebetale kr 7131 pluss 18 % renter fra 30. mars 1987 til betaling skjer.
3. AS Bogstadveien 17 dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Byrettens dom, punkt 1 i motsøksmålet, stadfestes.
2. AS Bogstadveien 17 dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankeforhandling ble holdt 14. og 15. juni 1990. A/S Bogstadveien 17 møtte ved enestyre Jan Bjarne Reinung som avga forklaring.
Harry Andresen som hadde sykdomsforfall, møtte ved sin ektefelle Margit Andresen. Hun avga forklaring. Det ble ført 4 vitner hvorav 2 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saksforholdet og partenes anførsler framgår av byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
A/S Bogstadveien 17 hevder at byrettens dom er uriktig både i hovedsøksmålet og motsøksmålet. Selskapet har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Bogstadveien 17 ble oppført i 1893. Den ble kjøpt i 1933 av Jan Reinungs far, Bjarne Olsen, som drev jernvarehandel der. Jan Reinung eier samtlige aksjer i gårdsselskapet og er dets enestyre. Det er uriktig når det sies at gården tidligere var en tradisjonell leiegård, idet første etasje alltid har vært brukt til forretningsformål. I følge vedtektene har selskapet som formål primært å leie ut lokaler til A/S Hegdehaugen Jernvarehandel, sekundært utleie av boliger til selskapets aksjonærer og funksjonærer. Denne vedtektsbestemmelsen skriver seg fra 1964.
Jan Reinung har 80 % av aksjene i jernvareforretningen, sønnen Pål har 19 % og datteren Nina 1 %. Jan og Pål Reinung arbeider begge i jernvareforretningen, som disponerer gårdens første og annen etasje. Jan Reinung bor i Prof. Dahlsgt. 31. Pål Reinung med ektefelle og to barn på 1 og 3 år leier leiligheten i gårdens fjerde etasje og på loftet. Han overtok leiligheten i 1984 etter tidligere leieboer Ester Egeland Skugstads død. Hennes mor leiet i sin tid leiligheten i annen etasje. Gårdsselskapets og familien Reinungs interesser er sammenfallende, og eiendommen er for tiden under ombygging med sikte på å skille ut første og annen etasje som en forretningsdel og tredje og fjerde etasje samt loftet til en boligdel som skal tjene som en flergenerasjonsbolig for familien Reinung. Harry Andresen har siden 1956 leiet leiligheten i tredje etasje.
Forholdet mellom Harry Andresen og Jan Reinung har vært uvanlig konfliktfylt med flere rettssaker som resultat, bl.a. med oppsigelse av Harry Andresen og Ester Egeland Skugstad i 1979.
Saken endte med at oppsigelsene ble kjent ugyldig ved Oslo husleieretts dom av 16. september 1980.
Ved Høyesteretts dom av 20. januar 1989, jfr. Rt-1989-50, er fastslått at leilighetene i Bogstadveien 17 ikke er gjenstand for husleieregulering etter husleiereguleringsloven kap. II. Siden byretten 29. mai 1989 avsa sin dom i nærværende sak, har Forbruker- og administrasjonsdepartementet den 19. juni s.å., besluttet ikke å omgjøre Prisdirektoratets vedtak av 23. desember 1988, hvorved høyeste lovlige leie for Andresens leilighet i medhold av prisreguleringsloven §15 ble satt til kr 2815,- pr. måned med virkning fra 4. november 1988. Dette vedtaket innebærer at A/S Bogstadveien 17 frem til dette tidspunkt fritt kunne fastsette leien for Andresens leilighet innefor rammen av det alminnelige forbud i prisloven §18 mot å ta urimelige priser.
Det gjøres prinsipalt gjeldende dels at de approberte ombyggingsarbeider er til hinder for at oppsigelsen kjennes ugyldig, dels at den ikke kan kjennes ugyldig fordi det fra Andresens side foreligger vesentlig mislighold av leiekontrakten, subsidiært at oppsigelsen er saklig begrunnet og ikke vil virke urimelig for Andresen.
Vedrørende spørsmålet om Andresen må fravike sin leilighet på grunn av ombyggingen av eiendommen anføres at forholdet må bedømmes etter den tidligere bestemmelse i husleieloven §38 femte ledd nr. 1. Opphevelsen av denne bestemmelse fra 24. februar 1989 kan ikke gis tilbakevirkning i det foreliggende tilfelle, idet leieforholdet ved oppsigelsen av 12. april 1988 opphørte ved oppsigelsens utløp 15. august s.å. Det vises her til Johs. Andenæs, Statsforfatningen i Norge (1982) 476.
Ombyggingen er så gjennomgripende at Andresens leilighet helt endrer karakter. Det blir da spørsmål om det foreligger slike "særlige grunner" som gjør det rimelig at oppsigelsen kjennes ugyldig. Det hevdes at så ikke er tilfellet. For så vidt gjelder forståelsen av tidligere §38 femte ledd nr. 1, vises til Kobbe (1982) punkt 26 på 165-66. Dersom ombyggingen etter en objektiv vurdering ikke finnes å endre leieforholdets karakter, foreligger vesentlig mislighold av leiekontrakten ved at Andresen har motsatt seg arbeidene, og oppsigelsen kan ikke kjennes ugyldig, jfr. husleieloven §38 fjerde ledd nr. 2. Det vises for så vidt til Kobbes kommentarer til husleieloven §27.
Kobbe sier der at utleier må gå til oppsigelse av leiekontrakten dersom forandringenene ved ombyggingen er så betydelige at de i vesentlig grad endrer leieforholdets karakter. Hvis dette ikke er tilfellet, kan leietakeren ikke nekte utleieren å foreta ombygging av leiligheten.
Videre er Andresen sagt opp på grunn av betalingsmislighold, brudd på husordensreglene og på grunn av egenrådig opptreden, bl.a. ved å nekte A/S Bogstadveien 17 å foreta ombyggingsarbeider i leiligheten.
Betalingsmisligholdet består i unnlatt betaling av vedlikeholdsandel kr 21700,-, for sen betaling av vedlikeholdsandel kr 7131,-, begge poster med renter. Det hevdes at Andresen ved ikke å gjøre opp de nevnte krav i tide, har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leiekontrakten.
Ifølge husleiekontraktens §6 er husordensreglene å anse som en del av leiekontrakten. Etter husordensreglene er klesvask forbudt i bad, på kjøkken og i leiligheten forøvrig, men slik at vaskemaskin kan tillates på bad når gjeldende installasjonsforskrifter er fulgt. Andresen hadde i mange år sin vaskemaskin på kjøkkenet. Etter en betydelig vannlekkasje forårsaket av vaskemaskinen, påla gårdeieren i 1985 Andresen å flytte vaskemaskinen til badet hvor det er sluk i gulvet. Pålegget ble gjentatt mange ganger, men ble neglisjert av Andresen inntil det ble etterkommet etter at han var oppsagt. Det foreligger her et langvarig og vesentlig mislighold fra Andresens side. Det hevdes videre at Andresen har forsømt å ta sin del av trappevasken. Det hevdes ikke at dette forholdet isolert sett er vesentlig misligholdt, men det må telle ved bedømmelsen av Andresens brudd på husordensreglene for øvrig. Andresens kontraktstridige egenrådighet består i hovedsak av at han har nektet gårdeieren å foreta ombyggingsarbeider i leiligheten. Anførselen er betinget av at ombyggingen ikke finnes å endre leieforholdets karakter, jfr. ovenfor.
Vedrørende en eventuell rimelighetsvurdering etter husleieloven §38 første ledd, hevder A/S Bogstadveien 17 at oppsigelsen er fyldestgjørende saklig begrunnet og at den ikke vil virke urimelig ovenfor Andresen.
Det hevdes at byretten ikke har lagt tilstrekkelig vekt på gårdeierens interesser. Jan Reinung har i lang tid ønsket å flytte til Bogstadveien 17. Andresen har vært klar over dette, men har ikke villet vike for Reinung. Reinungs behov for å komme inn i sin egen eiendom er blitt ytterligere styrket etter at sønnen Pål med familie flyttet inn i 1985, idet begge ønsker å bo i nær tilknytning til hverandre. Ombyggingen av leilighetene tar sikte på å legge forholdene til rette for at deres felles ønske kan realiseres på en hensiktsmessig måte i en flergenerasjonsbolig i eiendommens to øverste etasjer med det felles arbeidssted i forretningsdelen i etasjene under. Planen må realiseres snart fordi Jan Reinung er 62 år gammel og derfor ikke kan vente på at Andresens leilighet skal bli ledig. I denne situasjon er det rimelig at Andersen viker for familien Reinung. Andresen har god råd og kan med letthet skaffe seg en annen passende leilighet.
Det er viljen det står på. Det er i dag stort utbud av leiligheter, således også i OBOS, hvor Andresen er medlem.
For øvrig står Jan Reinung fast ved sitt tilbud om å stille sin leilighet i Prof. Dahlsgt. 31 i bytte. Den ligger i samme strøk slik at det i tilfelle ikke blir tale om noe miljøskifte for Andresen. På grunn av Andresens sykdom vil Reinung ikke insistere på at Andresen flytter før ved utgangen av inneværende år.
For så vidt gjelder anken i motsøksmålet og motanken i hovedsøksmålet, viser A/S Bogstadveien 17 til, som nevnt, at selskapet frem til 4. november 1988 fritt kunne fastsette husleiens størrelse bare begrenset av de skranker prisloven §18 setter.
Gårdeieren hadde før dette tidspunkt fremsatt krav om at Andresen i tillegg til løpende husleie betaler vedlikeholdsandeler kr 7131,- og kr 21700,-. Det først nevnte beløp er betalt med forbehold om tilbakebetaling. Det andre står ubetalt.
Selv om leiekontrakten ikke inneholder noen reguleringsklausul, hadde gårdeieren rett til å legge på husleien uten å måtte gå til betinget oppsigelse, idet reguleringsadgangen må ansees vedtatt av Andresen. Gårdeieren viser her til at Andresen gjennom årene har godtatt husleieøkninger, ikke bare på grunn av økte offentlige avgifter, men også til dekning av vedlikeholdsutgifter. Dessuten har han selv gått ut og krevet leien regulert.
Andresen må betale de nevnte vedlikeholdsandeler medmindre den samlede husleie derved bringes opp på et slikt nivå at konflikt med prisloven §18 oppstår. Hvis så er tilfellet, må det vurderes hva som var rimelig leie på det tidspunkt det er tale om. Fra 1. januar 1985 betalte Andresen husleie pr. måned med kr 2165,-, fra 1. januar 1987 med kr 2215,- og fra 1. februar 1988 med kr 2815,-, som er lik det beløp prismyndighetene senere fastsatte som høyeste lovlige leie. Vedlikeholdsandelen, som Andresen har betalt kr 7131,-, tilsvarende anslagsvis kr 500,- pr.måned, er sammen med den da løpende husleie under ingen omstendighet så betydelig at konflikt med prisloven §18 oppstår. Andresen kan derfor ikke kreve de nevnte kr 7131,- tilbakebetalt. Subsidiært påberopes at tilbakebetalingskravet er foreldet etter husleieloven §35 annet ledd, hvoretter utleieren ikke kan pålegges å betale mer tilbake enn det som er betalt for mye i det siste året før søksmål ble reist.
For så vidt gårdeierens totale krav på betaling av vedlikeholdsandeler i tillegg til løpende husleie, erkjennes at kan være tvilsomt om det samlede husleiekrav går klar av prisloven §18. Hvis ikke må det som nevnt, foretas en skjønnsmessig vurdering av hva som er rimelig leie. Det hevdes at rimelig leie iallfall må settes høyere enn det som følger av at Andresens tilbakebetalingskrav ikke kan godkjennes.
Vedrørende Andresens erstatningskrav for det tilfellet at oppsigelsen ikke kjennes ugyldig, anføres at Andresens påkostninger er uten verdi for gårdeieren. Kravet bestrides.
Harry Andresen hevder at byrettens dom er riktig bortsett fra avgjørelsen under punkt 2 i hovedsøksmålet. Andresen gjør stort sett gjeldende de samme anførsler som for byretten. Han har for lagmannsretten særlig fremholdt:
For så vidt gjelder ombyggingsprosjektet, anføres at Andresen har bodd i leiligheten på oppsigelig leiekontrakt siden 1956. Da han overtok leiligheten var den så nedslitt at det var nødvendig med betydelige påkostninger, og etter avtale med gårdeieren foretok Andresen på egen bekostning moderniseringsarbeider som brakte leiligheten opp på 1930-års standard. Det kostet ham bort imot kr 100000,-. Han har senere holdt den i god stand, og det foreligger intet behov for å bygge den om. Ombyggingen som gårdeieren har satt igang, tjener bare Jan Reinungs interesse i selv å overta leiligheten, og byretten har riktig lagt til grunn at ombyggingsarbeidene ikke endrer leieforholdets karakter. For øvrig er det etter lovendringen av 24. februar 1989 ikke lenger hjemmel for å gjøre bruk av den tidligere bestemmelse i husleieloven §38 femte ledd nr. 1. Subsidiært anføres at særlige grunner gjør det rimelig å bruke unntaksregelen i denne bestemmelse.
Andresen bestrider å ha misligholdt leiekontrakten i vesentlig grad. Husleieloven §38 fjerde ledd nr. 2 er derfor ikke anvendelig. Andresen har hele tiden punktlig betalt den regulære husleie, og det er ikke betalingsmislighold å unnlate å betale ulegitimerte og urimelige krav. Heller ikke foreligger vesentlig mislighold av husordensreglene. Andresens har aldri forsømt trappevasken. Det var Jan Reinung som opprinnelig ga anvisning på at vaskemaskinen kunne stå på kjøkkenet fordi det ikke var noe annet sted å sette den. Det var under disse omstendigheter hans plikt som gårdeier å søke om nødvendig dispensasjon fra vann- og avløpskontoret, men han har unnlatt å gjøre det. Etter vannlekkasjen installerte Andresen katastrofeventil. Det var urimelig av gårdeieren ikke å godta denne sikkerhetsforanstaltningen, idet vann- og avløpsverket godtar sikkerhetsventil som tilstrekkelig for å gi dispensasjon. Det bestrides at bruken av vaskemaskinen på kjøkkenet medfører slike viberasjoner at bygningen påføres skade. Vaskemaskinen er flyttet til badet for 2 år siden. Uansett kan bruken av vaskemaskinen på kjøkkenet etter forholdene ikke karakteres som vesentlig mislighold. Videre bestrider Andresen å ha opptrådt egenrådig i forhold til gårdeieren. Han kan således ikke se at han uten videre har plikt til å flytte på grunn av ombyggingsarbeidene.
Det er for å få prøvet dette spørsmålet han har gått til sak.
Andresen gjør etter dette gjeldende at oppsigelsen ikke er tilstrekkelig saklig begrunnet. Oppsigelsen må alene av den grunn kjennes ugyldig, eventuelt må det foretas slik rimelighetsvurdering som husleieloven §38 første ledd gir anvisning på.
Vedrørende rimelighetsvurderingen anfører Andresen at han i sin tid byttet til seg leiligheten i Bogstadveien 17 med Jan Reinungs bror, Rolf Reinung, mot sin egen moderne leilighet i Gaspari gate 5. Bogstadveien 17 var den gang en ordinær leiegård. Andresen regnet under disse omstendigheter med å bli boende der hele sitt liv. Ved å øke forretningsarealet på bekostning av antall leiligheter, har Reinung skapt vanskeligheter for Andresen, ved at hans leilighet som følge av dette ikke lenger omfattes av bestemmelsene i husleiereguleringsloven kap. II.
Han mener av disse grunner å ha et underliggende rettskrav på å få bli boende.
Andresen har bodd i leiligheten i 34 år, han og hans kone har en sterk følelsesmessig tilknytning til leiligheten og miljøet omkring med familie og venner i nærheten. Han er 70 år og nylig rammet av hjerneblødning. Han berøres derfor særlig sterkt dersom han må flytte.
Det er ikke riktig at Andresen har så god råd. Han har to hytter, men de kan ikke selges fordi de ligger i sameie med ektefellenes barn. Ektefellene har et bankinnskudd på ca kr 100000,- og noen aksjer og obligasjoner som kaster en del av seg. Begge har pensjon fra folketrygden, for tiden tilsammen kr 8000,- pr. måned. Deres samlede inntekter var i 1988 kr 219000,-. Deres økonomi tillater ikke kjøp av leilighet av tilnærmelsesvis samme standard som den de nå har, og de har langt fra råd til å overta Jan Reinungs leilighet i Prof. Dahlsgate 31, som vil komme på mellom 1 1/2 og 2 millioner kroner.
Jan Reinung bor på sin side utmerket i Prof. Dahlsgate, som ligger i nærheten av Bogstadveien 17, bare i ca 7 minutters gangavstand, og Reinung oppnår lite ved å flytte dit. Han har således ikke noe reelt behov for å gjøre det.
For så vidt gjelder anken i motsøksmålet og sin egen motanke i hovedsøksmålet, viser Andresen til at oppsigelsen ikke er gjort betinget av at han betaler de krevede ekstraordinære tillegg til husleien. Det Andresen tidligere har godtatt, er en oppjustering av den regulære husleie i takt med økningen i offentlige avgifter, samt at kr 400,- til vedlikehold innregnes i den regulære husleie. Det er noe helt annet. Dessuten har Andresen også andre innvendinger mot tilleggskravene. Det gjelder fordelingsnøkkelen som fører til at Andresen må betale 23 % av vedlikeholdsandelene uansett hva vedlikeholdet består i, noe som er helt urimelig. Dertil kommet at gårdeieren ikke har imøtekommet hans krav om legitimasjon for tilleggskravenes riktighet. Det gjøres derfor gjeldende at gårdeieren er i kreditormora.
Subsidiært anføres at tilleggskravene både enkeltvis og samlet er i strid med prisloven §18. Det er ikke grunnlag for å sette rimelig leie til mer enn høyeste lovlige leie.
Videre hevder Andresen at han har krav på tilbakebetaling av beløpet som han har betalt kr 7131,-. Det ble betalt med forbeholdt om tilbakebetaling og tilbakebetalingskravet er ikke foreldet.
Vedrørende sitt subsidiære erstatningskrav, anfører Andresen at leiligheten ved innflytningen i 1956 var så nedslitt at den knapt var beboelig. Det var som nevnt, gårdleieren som ville at Andresen skulle sette den istand for egen regning. Andresen rehabiliterte den til 1930-års standard. Det kostet ham den gang bort imot kr 100000,-. Senere har Andresen vedlikeholdt den slik at den er i utmerket stand. De arbeider Andresen har bekostet, antas idag å være verd ca kr 500000,-. Hvis gårdeieren ikke vil gjøre bruk av disse verdier, er det hans egen sak. Det hevdes at Andresen har krav på erstatning for påkostningene hvis han tvinges til å flytte.
Lagmannsretten er kommet til de samme resultater som byretten og bemerker:
Oppsigelsen datert 12. august 1988 er i sin helhet gjengitt i byrettens dom. Den er bl.a. begrunnet med at Andresen må fraflytte sin leilighet på grunn av ombygging av leiligheten. Det heter herom i oppsigelsens punkt I:
"Reparasjoner, ombygging og oppussing.
Med dette varsles omfattende reparasjoner og oppusning av leilighetens samtlige rom mot gaten, og ombygning og oppusning av samtlige rom, kjøkken, anretning, bad og entre mot gården. De forestående arbeidene i hele 3. etg. inngår som ledd i ombygning- og oppussingsarbeider, hvilke omfatter hele bygningens boligdel.
Herav er bolig i 4. etg. og bitrappen ferdigstillet, hovedtrapp og portrom er påbegynt, loftsetasjen står foran påbegynnelse, og i Deres leilighet er samtlige yttervinduer ferdig istandsatte.
Gårdselskapet vil gjenskaffe den utsmykningsmessige kvalitet som bygningen ble utstyrt med tidlig i 1890-årene. Dette er fullført så langt mulig i 4. etg., og dette er påbegynt i portrom/hovedoppgang.
Reparasjonsarbeidenes og ombygningsarbeidenes art, omfang og varighet muliggjør ikke beboelse i 3. etg. under arbeidsperioden, og gårdselskapet sier leieforholdet opp til fraflytning med 4 måneders varsel til 15. august 1988".
Gårdeieren har opplyst at ombygningarbeidene er fullført bortsett fra i Andresens leilighet, som i tillegg til nåværende boflate er forutsatt å få terrasse på taket av et tilbygg i bakgården.
Lagmannsretten er enig med A/S Bogstadveien 17 i at husleieloven §38, femte ledd nr. 1 slik bestemmelsen lød før den ble opphevet ved lovendring den 24. februar 1989, kommer til anvendelse i det foreliggende tilfelle. Det vises for så vidt til gårdeierens anførsler på dette punkt.
Hva som skulle gjøres med Andresens leilighet, fremgår av oppsigelsen og vedlagte tegninger. Det begrensede oppsigelsesvernet for leietakeren etter §38 femte ledd nr. 1 forutsatte en ombygging som førte med seg at rom måtte fravikes. Bestemmelsen hadde sin bakgrunn i behovet for å få gjennomført ombygging og modernisering av eldre eiendommer, jfr. Kobbe 165. Bestemmelsen gjaldt bare når ombyggingen førte til varig fraflytting fordi leiligheten ble omskapt, jf bemerkninger i Ot.prp. nr. 4 (1988-1989) og Kobbe 167 note 29. Etter lagmannsrettens syn foreligger det i dette tilfellet ikke slike ombyggingsplaner som §38 femte ledd nr. 1 omfattet. Det skal ikke skje noen nødvendig rehabilitering på grunn av lav standard. Arbeidene tar først og fremst sikte på å gjøre leiligheten best mulig egnet for framtidig samkvem mellom Jan Reinung og hans sønn med familie. Arbeidene må karakteriseres som mindre omfattende, og de kan ikke sies å være slik at Andresen ikke kan fortsette å bebo leiligheten når de er avsluttet. §38 femte ledd nr. 1 kommer derfor ikke til anvendelse. Det følger av det som er sagt om hensikten med arbeidene at det ikke var rettsstridig av Andresen å sette seg imot at de ble gjennomført ved å nekte gårdeieren adgang til leiligheten, og noe mislighold foreligger ikke på dette punkt.
For så vidt gjelder det påberopte betalingsmislighold, har Andresen anført at han ikke pliker å betale udokumenterte krav.
Han har vist og til at han allerede i brev av 22. januar og 30. mars 1987 til A/S Bogstadveien 17 har avvist og krevet nærmere dokumentasjon for kravene omhandlet i oppsigelsens punkter 2.1 og 2.2, uten å få svar. Lagmannsretten kan ikke se annet enn at det har sin riktighet hva Andresen således har anført, og noe betalingsmislighold foreligger ikke, jfr. hva som nedenfor er sagt vedrørende anken i motsøksmålet. For øvrig vises til Rt-1980-29.
Lagmannsretten ser Andresens angivelige brudd på husordensreglene i lys av det omtalte konfliktfylte forhold mellom partene. Etter det som kom frem under ankeforhandlingen, synes påstandene om at Andresen har forsømt trappevasken å savne grunnlag.
Når det gjelder Andresens bruk av vaskemaskin på kjøkkenet, tas utgangspunkt i tiden før husleierettens dom av 16. september 1980. Det legges til grunn at det var Jan Reinung selv som opprinnelig ga Andresen anvisning om å plassere vaskemaskinen på kjøkkenet.
Når vaskemaskinen den gang ikke ble satt på badet, var det ifølge Margit Andresens forklaring fordi det ble ansett å være for trangt. Retten legger dette til grunn. Etter en vannlekkasje fra vaskemaskinen omkring 1980, fikk Andresen en rørlegger til å utstyre den med katastrofeventil. Jan Reinung klaget i den påfølgende tid over at vaskemaskinen stod på kjøkkenet og påbød den i 1985 flyttet til badet. Andresen reagerte ikke på påbudet, som ble gjentatt flere ganger. Først etter saksanlegget har han imøtekommet påbudet. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at katastrofeventilen ga god sikkerhet mot ytterligere vannlekkasje. Reinung burde derfor ha undersøkt om det var mulig å få dispensasjon fra det alminnelige forbud mot å bruke vaskemaskin i rom uten sluk i golvet. Sett hen til dette, og at det var gårdeieren selv som hadde henvist Andresen til å sette vaskemaskinen på kjøkkenet, finner lagmannsretten påbudet om å flytte den til badet lite rimelig. Ulempene som var forbundet med å bruke maskinen på kjøkkenet måtte under disse omstendigheter tåles medmindre de var uforholdsmessig store. Bevis er ikke ført for at så var tilfellet. Det vises til at noe vibrasjon og støy vil bruk av vaskemaskin alltid medføre. Bevis er ikke ført for at vibrasjonen fra vaskemaskinen har ført til skade på eiendommen. Etter en samlet vurdering av partenes forhold i forbindelse med bruken av vaskemaskin på Andresens kjøkken, er lagmannsretten kommet til at Andresens unnlatelse av å etterkomme gårdeierens påbud, ikke kan ansees som noe vesentlig mislighold av leiekontrakten.
Etter dette kan verken ombyggingen eller det påberopte mislighold godtas som oppsigelsesgrunn verken enkeltvis eller samlet.
Oppsigelsen var opprinnelig ikke begrunnet med Jan Reinungs behov for å overta Andresens leilighet. Hans og familiens Reinungs interesse i å overta leiligheten ble imidlertid trukket inn under sakens behandling for byretten. Oppsigelsen ansees tilstrekkelig saklig begrunnet og dens rimelighet må vurderes, jfr. husleieloven §38, første ledd.
Lagmannsretten vurderer rimelighetsspørsmålet på samme måte som byretten og slutter seg til dens begrunnelse, jfr. byrettens dom side 16-17. Siden byrettens dom ble avsagt, er et nytt moment kommet til. Harry Andresen ble i påsken d.å. rammet av hjerneblødning og lagt inn på sykehus. Han er nå hjemme og etter det opplyste i ferd med å komme seg. Hensett til Andresens sykdom vil det etter rettens oppfatning være meget betenkelig å utsette ham for den påkjenning det vil bety å måtte flytte fra Bogstadveien 17.
Når det gjelder anken i motsøksmålet og motanken i hovedsøksmålet, er lagmannsretten enig med A/S Bogstadveien 17 i at Andresen har akseptert at husleien kunne reguleres selv om kontrakten ikke inneholder reguleringsklausul. Andresen må anses for å ha akseptert at gårdeieren kunne øke leien med en forholdsmessig del av offentlige utgifter og til vedlikehold, i samsvar med gjeldende regler og opp til et beløp tilsvarende hva husleienemda ville ha fastsatt som høyeste lovlige leie. Retten er imidlertid ikke enig med A/S Bogstadveien 17 i at selskapet hadde anledning til å kreve slik leieforhøyelse i form av betydelige vedlikeholdstillegg uten spesifisering og dokumentasjon av utgiftene. Selv om et slikt spesifikasjons- og dokumentasjonskrav ikke skulle følge av husleieloven eller husleiereguleringsloven bestemmelser, må en slik plikt anses å følge av avtalen mellom partene. Til tross for at leieavtalen ikke inneholder reguleringsklausul, har Andresen som nevnt akseptert regulering, men han har hele tiden forlangt spesifikasjon av og dokumentasjon for de husleieøkninger han har nektet å betale.
En dokumentasjonsplikt for gårdeieren må derfor anses som en forutsetning for at Andresen godtok husleieregulering.
Etter lagmannsrettens oppfatning har A/S Bogstadveien 17 ikke oppfylt dokumentasjonskravene, og noen rett til å kreve innbetalt husleie ut over det som allerede er betalt, foreligger da ikke. På denne bakgrunn må krav om betaling av omhandlede vedlikeholdsandeler og husleie for tiden før 4. november 1988 anses som bortfalt.
Lagmannsretten antar at Andresens krav på tilbakebetaling av husleie omfattes av foreldelsesregelen i husleieloven §35 annet ledd.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Det fremgår av byrettens dom at beløpet under punkt 3 i hovedsøksmålet bare omfatter saksomkostningene i oppsigelsessaken. Forøvrig ble saksomkostninger ikke tilkjent, verken i hovedsøksmålet eller i motsøksmålet. Begrunnelsen var at Andresens tilbakebetalingkrav i hovedsøksmålet og A/S Bogstadveien 17's krav i motsøksmålet står i innbyrdes sammenheng og ikke kunne ha medført merarbeid av betydning. De to sist nevnte saker som for lagmannsretten foreligger i form av motanke og anke og i det vesentlige i samme skikkelse som for byretten, er begge tapt. De kan heller ikke for lagmannsretten ha medført særlig eksta arbeid for prosessfullmektigene og saksomkostninger i disse sakene vil derfor heller ikke bli tilkjent for lagmannsretten.
A/S Bogstadveien 17's anke i oppsigelsessaken har ikke ført frem og lagmannsretten finner det rimelig at selskapet betaler denne saks omkostninger for lagmannsretten, jfr. husleieloven §51, siste ledd, smlg. tvistemålsloven §180, første ledd. Advokat Lervik har fremlagt omkostningsoppgave på kr 24000,-, fordelt med kr 18000,- på hovedsøksmålet og kr 6000,- på motsøksmålet. Det samlede beløp ansees etter avgjørelsen ovenfor å falle på oppsigelsessaken. Beløpets størrelse godtas og saksomkostningene for lagmannsretten settes til kr 24000,-, alt i salær.
Domsslutningen er felles for anken og motanken.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A/S Bogstadveien 17, 24.000 - tjuefiretusen - kroner til Harry Andresen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.