LE-1989-544

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1990-04-17
Publisert:	LE-1989-00544
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse av 17 april 1990 i ankesak nr 544/89 hl nr 910/89.
Parter:	Ankende part: Viggo Rudolf Friling (Prosessfullmektig: Advokat Robert Berg, Sandvika). Motpart: 1 Storebrand Livsforsikring A/S (Prosessfullmektig: Advokat Ulla Wangestad, Oslo). 2 Cato Aall Prosessfullmektig: Ingen.
Forfatter:	Lagmann Rakel Surlien, formann. Lagdommer Anders Bøhn. Ekstraordinær lagdommer Astrid Will Monsen
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §179, §180, §366, §367, §384, §390, §147, §155, §162, §2, LOV-1989-06-16-62-§158, LOV-1989-06-16-62

Saken gjelder anke over stadfestelse av bud på tvangsauksjon.

Storebrand Livsforsikring A/S begjærte 19 desember 1988 første gangs tvangsauksjon over eiendommen Ballerud Alle 3 B, 1322 Høvik, gnr 12 bnr 31 i Bærum. Saksøkt var Viggo Friling, og auksjonsgrunnlaget var misligholdt pantobligasjon i eiendommen, opprinnelig på 160.000 kroner og tinglyst 3 november 1981.

Hovedstolen var i påkrav av 26 september 1988 oppgitt til 146.658 kroner.

Namsmannen i Bærum avholdt første gangs tvangsauksjon 10 mai 1989. Cato Aall bød 1.300.000 kroner, som var eneste bud.

Saksøkeren antok budet, og i brev 21 juni 1989 sendte namsmannen saken over til Asker og Bærum namsrett med slik uttalelse:

"Til orientering kan nevnes at namsmannen den 19 juni d.å. holdt 3. gangs tvangsauksjon over samme eiendom forlangt av Agder Ass. Denne fordring ble den gang betalt av saksøkte i auksjonsmøte. Kort tid før auksjonen hadde Agder Assuranceselskab satt vedlagte annonse inn i pressen. (pristakst kr 1750,-)."

Den angitte pristaksten skal være 1.750.000 kroner.

Asker og Bærum namsrett avsa 10 juli 1989 kjennelse med slik slutning:

"1. Bud stort kr 1300000,- -kronerenmilliontrehundretusen 00/100- avgitt av Cato Aal på gnr. 12, bnr. 31 i Bærum - stadfestes.

2. Auksjonsomkostningene settes til kr 2275,- -kronertotusentohundreogsyttifem 00/100-.

3. Saksomkostninger forøvrig settes til kr 8485,- -kroneråttetusenfirehundredeogåttifem 00/100-."

I namsrettens kjennelse heter det blant annet:

"Budet er begjært antatt av saksøkeren i brev av 19. juni 1989. Utskrift av auksjonsprotokollen er mottatt i namsretten 22. juni 1989. Det er ikke fremkommet innvendinger mot at det avgitte bud stadfestes, verken fra saksøkte eller andre.

Retten finner at det ikke foreligger omstendigheter som gjør at den av eget tiltak må nekte stadfestelse.

Retten finner videre at det avgitte bud ikke kan sies å være "alt for lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris", jfr. bestemmelser i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Namsmannen har i brev av 21. juni 1989 opplyst at det den 19. juni 1989 ble holdt 3. gangs tvangsauksjon over eiendommen, forlangt av Agder Assuranseselskap.

Kort tid før auksjonen hadde Agder Assuranseselskap annonsert eiendommen i pressen og oppgitt at eiendommen i 1988 ble taksert til kr 1750000,-. (Fordringen ble imidlertid betalt av saksøkte under auksjonsmøtet). Da det i dagens eiendomsmarked sjeldent oppnås pristakst ved salg av boliger, finner retten etter omstendighetene at det foreliggende bud ikke kan sies å være "alt for lavt" i relasjon til bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Det avgitte bud fra Cato Aal blir etter dette å stadfeste."

Viggo Friling har anket namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Etter begjæring om utkastelse fra kjøper har han flyttet fra eiendommen.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 22 mars 1990. Den ankende part Viggo Friling og ankemotparten Cato Aall møtte og forklarte seg. Som representant for Storebrand Livsforsikring A/S møtte avdelingssjef Ragnhild Haug. Det ble ikke ført vitner.

Det går fram av rettsboken hva som ble dokumentert.

Den ankende part, Viggo Friling, gjør i det vesentlige gjeldende:

Namsrettens stadfestelseskjennelse må oppheves. Namsretten skulle av eget tiltak nektet stadfestelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, fordi det var et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris. Det er ikke grunnlag for å avvise anken. Til tross for loven formulering i §158 annet ledd siste punktum er det på det rene at det kan ankes over namsrettens saksbehandling i forbindelse med stadfestelsesavgjørelsen, jf f eks Rt-1988-210. Ankeerklæringen må forstås slik at den gjelder namsrettens saksbehandling. Subsidiært anføres at retten av eget tiltak må oppheve på grunn av de saksbehandlingsfeilene som foreligger.

På grunn av begrensningene i ankemulighetene er debitors rettsstilling svak etter at stadfestelseskjennelse er avsagt. Derfor må det stilles desto strengere krav til namsrettens behandling og vurdering av spørsmålet om det er misforhold mellom budet og eiendommens omsetningsverdi. Høyesterett har fastslått dette i flere avgjørelser, jf særlig Rt-1988-210 og Høyesteretts dom 30 januar 1990. Av sistnevnte dom går det etter den ankende parts mening også fram at endringene i reglene om tvangsauksjon av 16 juni 1989 nr 62 får betydning ved vurderingen av de krav som må stilles til namsrettens kjennelse, selv om lovendringen ikke direkte kommer til anvendelse i dette tilfellet.

Namsrettens kjennelse må forstås slik at forholdet til tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd bare er vurdert gjennom avsnittet:

"Retten finner at det ikke foreligger omstendigheter som gjør at den av eget tiltak må nekte stadfestelse."

Dette er klart nok ikke tilstrekkelige kjennelsesgrunner. Det er åpenbart at budet er vesentlig for lavt for den eiendommen saken gjelder. Det er vist til takst som er holdt 28 juli 1989 av ingeniør Kristian Stokker, der eiendommens normale salgsverdi er satt til 1 950 000 kroner. Det gjelder en enebolig på hele 266 kvadratmeter brutto areal bygget i 1977. Boligen ligger på en meget pent opparbeidet og beplantet tomt på over ett mål i et attraktivt boligstrøk i Høvik i Bærum. Eiendomsmegler Jørgen E. Pettersson i Realkreditt anbefalte 10 august 1989 etter befaring en prisantydning i størrelsesorden 1.850.000 kroner.

Subsidiært anføres at dersom det siterte avsnittet ikke kan forstås slik at det gjelder §158 annet ledd, har namsretten uriktig drøftet stadfestelsesspørsmålet i forhold til §158 første ledd. Det foreligger da i det hele tatt ingen riktig vurdering av spørsmålet, og også dette må føre til at stadfestelseskjennelsen oppheves.

Det tilføyes at den ankende part har tilbudt kjøperen oppgjør med 1.490.000 kroner. Den ankende part har kunnet gi dette tilbudet fordi hans kone høsten 1989 har fått frigjort midler som ikke tidligere var tilgjengelige.

De erstatningskrav som er fremmet av ankemotpart nr 2, Cato Aall, strider åpenbart mot bestemmelsene i tvistemålsloven §366 jf §367, og må avvises. Aall må eventuelt reise særskilt søksmål om dette. Subsidiært anføres at kravet ikke er nærmere dokumentert, slik at Friling må frifinnes.

Den ankende part har lagt ned slik endelig påstand:

"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.

2. Ankemotpart nr. 2's krav om erstatning avvises.

Subsidiært:

3. Den ankende part frifinnes for ankemotpart nr. 2's erstatningskrav.

4. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger."

Ankemotpart nr 1, Storebrand Livsforsikring A/S, gjør i det vesentlige gjeldende:

Namsrettens stadfestelseskjennelse kan ikke angripes ved anke.

Dette følger av at saksøkte ikke har satt fram innvendinger mot stadfestelse før kjennelsen ble avsagt, tvangsfullbyrdelsesloven §162 jf §147. Bare innvendinger som namsretten har forkastet, kan benyttes som ankegrunn. Den ankende part har ikke påberopt seg slike særlige omstendigheter som gir adgang til anke etter tvangsfullbyrdelsesloven §162.

Dersom anken tas under behandling, anføres subsidiært at det ikke er feil ved namsrettens kjennelse, og at det ikke foreligger åpenbart misforhold mellom budet og gangbar pris.

Andre fordringshavere har krevet auksjon over eiendommen tidligere, og ved tredje gangs auksjon holdt i juni 1989 var høyeste bud 890 000 kroner, til tross for at en rekke bydere var til stede. Eiendomsprisene i Oslo og omegn har sunket betydelig de siste årene, og det oppnås sjelden pristakst. Det må også tas hensyn til andre utgifter og ulemper tvangsauksjonskjøperen får, og som er med på å presse budene på tvangsauksjon ned. Nams rettens skjønn kan ikke angripes ved anke.

Namsrettens bemerkninger om at det ikke foreligger omstendigheter som gjør at den av eget tiltak må nekte stadfestelse, må åpenbart gjelde spørsmålet om opphevelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §155. At namsretten har vurdert stadfestelsesspørsmålet i forhold til §158 første ledd i stedet for annet ledd, må være uten betydning. Det skal mindre til for å nekte stadfestelse i medhold av første ledd enn av annet ledd.

Storebrand Livsforsikring A/S har lagt ned slik påstand:

"1. Anken avvises.

2. Kjennelse av 10. juni 89 stadfestes.

3. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger."

Ankemotpart nr 2, Cato Aall, gjør i det vesentlige gjeldende:

Til spørsmålet om avvisning av anken anfører ankemotpart nr 2 i hovedsak det samme som ankemotpart nr 1. Dersom anken tas under behandling, anføres subsidiært at det bare rent unntaksvis kan ankes over namsrettens kjennelsesgrunner. I Rt-1988-210 var stadfestelseskjennelsen uten nærmere begrunnelse, og namsretten hadde i tillegg misforstått en uttalelse fra namsmannen. I dette tilfellet må namsrettens kjennelsegrunner klart være tilstrekkelige. Namsretten har vært kjent med takst over eiendommen, og det er ingen feil ved namsrettens skjønnsmessige avgjørelse.

Eiendomsprisene i Oslo og omegn har sunket ca 17 % i gjennomsnitt de siste to årene, og 10 % siste år. Uttalelsen fra Realkreditt gjelder prisantydning, og gir liten veiledning for spørsmålet om hva som er gangbar pris.

Eiendommen er en gjenganger på tvangsauksjon. I tillegg til Agder Assuranceselskab har også kemneren i Bærum begjært auksjon over eiendommen.

Ankemotpart nr 2 har kjøpt eiendommen fordi han ønsker å bo på den. Den ankende parts tilbud om kjøp inneholdt ingen garantier for kjøpesummen.

Aall krever erstatning av den ankende part. Aall har eid eiendommen siden juli 1989, selv om namsrettens kjennelse skulle bli opphevet. Han har vært ansvarlig for renter, samt for utgifter på eiendommen. Den ankende parts anke og unnlatelse av å flytte har ført til tapte leieinntekter for Aall. Han krever en samlet erstatning på kr 17 684,50 pr måned. Subsidiært anføres at fristen for betaling av kjøpesummen først skal løpe fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom, jf Skeie: Civilprosess III side 337. Ankemotpart nr 2 har lagt ned slik endelig påstand:

"1. Anken avvises.

Subsidiært:

Stadfestelseskjennelse av 10. juli 89 stadfestes.

2. Viggo Friling må erstatte det tap Cato Aall lider ved ikke å kunne disponere boligen med kr 17684,50 pr mnd fra og med den 10. juli 89 og frem til lagmannsrettens dom i ankesaken er rettskraftig.

Subsidiært:

Anken gir Cato Aall oppsettende virkning m.h.t. betalingsplikten, slik at renter av auksjonskjøpesummen ikke løper før lagmannsrettens dom i ankesaken er rettskraftig.

3. Viggo Friling betaler alle sakens omkostninger."

Lagmannsretten er kommet til at anken må forkastes.

Namsretten mottok ikke innsigelser fra parter eller andre interesserte om at budet var alt for lavt i forhold til eiendommens verdi, og namsretten skulle derfor vurdert stadfestelsesspørsmålet etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd. §158 annet ledd annet punktum bestemmer at rettens stadfestelsesbeslutning ikke kan angripes ved kjæremål eller anke. Til tross for denne bestemmelsen er det på det rene at det er adgang til å anke stadfestelseskjennelsen til lagmannsretten dersom ankegrunnen er at namsretten ikke på en forsvarlig måte har overveiet om bestemmelsen i §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse, jf avgjørelse i Rt-1988-210 (215). Det er altså til en viss grad adgang til å anke på grunn av saksbehandlingsfeil i form av mangelfulle kjennelsesgrunner.

I ankeerklæring datert 20 august 1989 oppgav den ankende part ved sin prosessfullmektig at anken gjaldt bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. I ankeerklæringen var det videre anført at

Friling hadde adgang til å anke i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd, idet han hadde reist innvending så snart han ble kjent med budet. Denne anførselen er ikke opprettholdt under ankeforhandlingen. I ankeerklæringen het det videre:

"Retten skal av eget tiltak nekte stadfestelse etter Tvangsfullbyrdelsesloven §158,2 når det er et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris. For at retten skal kunne nekte stadfestelse av eget tiltak må retten på en forsvarlig måte overveie om bestemmelsen i §158,2 er i veien for stadfestelse.

Namsretten har innskrenket seg til å bemerke at den ikke finner at det foreligger omstendigheter som gjør at den av eget tiltak må nekte stadfestelse. Det fremgår ikke hvordan retten har vurdert forholdet mellom budet og eiendommens verdi i henhold til §158,2.

Vedrørende §158,2 og adgangen til å anke vises det til Rt-1988-210."

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at ankeerklæringen må forstås slik at den er grunnet på feil i saksbehandlingen i form av mangelfulle kjennelsesgrunner slik forholdet var i avgjørelsen i Rt-1988-210. Dette er i samsvar med den ankende parts anførsler under ankeforhandlingen. Noe grunnlag for å avvise anken er det derfor ikke.

Lagmannsretten finner det klart at namsrettens bemerkninger om at den ikke finner at det foreligger omstendigheter som gjør at den av eget tiltak må nekte stadfestelse, knytter seg til vurderingen etter §162 annet ledd med henvisning til §155.

Dette innebærer at namsretten uriktig har vurdert spørsmålet om stadfestelse skal nektes på grunn av misforhold mellom bud og gangbar pris etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd.

Bestemmelsen forutsetter at det er reist innvending på dette grunnlaget. Slik innvending er ikke reist i dette tilfellet.

Namsretten har således vurdert misforholdsspørsmålet i forhold til feil alternativ i tvangsfullbyrdelsesloven §158.

Spørsmålet er om namsrettens kjennelse på dette punkt må anses så mangelfull at feilen kan ha virket bestemmende på innholdet av namsrettens kjennelse, jf tvistemålsloven §384 første ledd og tvangsfullbyrdelsesloven §2.

Etter lagmannsrettens mening er feilen uten betydning for resultatet. Vurderingstema etter både første og annet ledd er om det er misforhold mellom bud og eiendommens verdi etter gangbar pris. Etter første ledd må den som gjør innvending, sannsynliggjøre at budet er "altfor lavt". Etter annet ledd skal retten nekte stadfestelse av eget tiltak når den finner at det foreligger "et åpenbart misforhold". Tvangsfullbyrdelsesloven forarbeider tyder ikke på at det har vært meningen å etablere forskjellige vurderingstemaer i første og annet ledd for så vidt gjelder misforholdet mellom bud og verdi. Lagmannsretten antar at det etter første ledd er tilstrekkelig at misforholdet sannsynliggjøres, mens misforholdet etter annet ledd må være åpenbart dersom retten skal nekte stadfestelse av eget tiltak. I praksis må dette normalt antas å ha ført til at det er blitt krevet noe større misforhold etter annet ledd enn etter første.

Det er naturlig at retten vil stille strengere krav når den skal gripe inn i auksjonsforfølgningen av eget tiltak. Det kan derfor ikke ha ført til noe dårligere resultat for den ankende part at retten har vurdert misforholdet etter første ledd. Det er ikke grunn for lagmannsretten til å gå inn på forholdet mellom §158 første og annet ledd slik annet ledd lyder etter lovendringen av 16 juni 1989 nr 62. Den nye bestemmelsen kommer ikke til anvendelse i dette tilfellet, jf loven III.

Etter lagmannsrettens mening er det ikke mangler ved namsrettens vurdering av spørsmålet om misforhold. Namsretten har uttrykkelig vurdert spørsmålet. Den har tatt hensyn til tidligere auksjoner over eiendommen, tidligere takst, og prisutviklingen på boliger. Namsretten må også antas å ha tatt i betraktning de særlige forhold ved tvangsauksjon som kan virke prisdempende, men som ikke skal regnes med ved vurderingen av om misforhold foreligger. Det vises til rundskriv G-110/89 fra Justisdepartementet side 9. Bemerkningene i rundskrivet om dette må antas å være i samsvar med gjeldende rett også før endringen av §158 i 1989. Namsretten må i stor utstrekning selv avgjøre om den har tilstrekkelig materiale til å vurdere spørsmålet om misforhold, jf Rt-1982-901 og Rt-1987-915. Det er i dette tilfellet ikke påvist uriktigheter i det materiale namsretten hadde eller i namsrettens uttalelser. Namsrettens skjønnsmessige vurdering av verdispørsmålet kan ikke overprøves. Lagmannsretten nevner i denne forbindelse at i de takstene som er rekvirert av henholdsvis den ankende part og ankemotpart nr 2 varierer eiendommens normale salgsverdi med 460.000 kroner.

Anken over saksbehandlingen blir etter dette å forkaste. Det antas at avgjørelsen skal skje ved kjennelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §2 og tvistemålsloven §390 første ledd.

Ankemotpart nr 2, Cato Aall, har krevet erstatning av den ankende part for tap fordi auksjonskjøpet ikke har kunnet gjennomføres. Lagmannsretten finner at kravet må avvises. Et slikt krav kan ikke trekkes inn i ankeinstansen av en part som ikke har anket eller motanket namsrettens kjennelse. Det faller også utenfor lagmannsrettens kompetanse å avgjøre spørsmål om renter av kjøpesummen. Avvisningsspørsmålene antas ikke å ha medført særskilte saksomkostninger.

Anken har vært forgjeves, og den ankende part må betale ankemotpartenes nødvendige saksomkostninger i samsvar med tvistemålsloven §180 første ledd og tvangsfullbyrdelsesloven §2.

Prosessfullmektigen for Storebrand Livsforsikring A/S har lagt fram omkostningsoppgave på 4.500 kroner, som er salær. Lagmannsretten har ikke bemerkninger til oppgaven. Ankemotpart nr 2, Cato Aall, har krevet egne omkostninger dekket med 6.590 kroner.

Det er her spørsmål om å tilkjenne godtgjørelse for en parts eget nødvendige arbeid med ankesaken. At slike utgifter kan kreves erstattet, er forutsatt i tvistemålsloven §179 annet punktum, og slik godtgjørelse er tilkjent i flere saker. Det er likevel antatt at det må foreligge særlige omstendigheter for at en part skal kunne tilkjennes godtgjørelse for eget arbeid gjennom saksomkostningsavgjørelsen, jf kjennelse i Rt-1987-1563. Det er forutsatt at enhver må finne seg i å bruke tid og arbeid på sine forretningsmessige og private affærer, også om de leder til en rettstvist, uten at utgiftene kan belastes andre.

Om det skal tilkjennes erstatning for partens eget arbeid med saken, vil bero på en skjønnsmessig vurdering, og det samme gjelder erstatningens størrelse. Det vises til Ot prp nr 30 (1972-73) side 14. Ettersom motparten er ansvarlig for saksomkostningene etter tvistemålsloven §180 første ledd om forgjeves anke, finner lagmannsretten at den ankende part bør dekke Aalls utgifter til verditakst og søking på Lovdata med 2.700 kroner. I tillegg erstattes Aalls eget arbeid med saken skjønnsmessig med 800 kroner, inkludert ankeforhandlingen.

Rettsgebyret for utkastelsesforretningen kan ikke kreves erstattet som saksomkostninger i ankesaken. Etter dette tilkjennes Cato Aall saksomkostninger med 3.500 kroner.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Anken forkastes.

2. Krav reist i punkt 2 i påstanden fra ankemotpart nr 2, Cato Aall, avvises.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Viggo Friling til Storebrand Livsforsikring A/S 4.500 -firetusenfemhundre kroner og til Cato Aall 3.500 -tretusenfemhundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.