LE-1990-1
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-24 |
| Publisert: | LE-1990-00001 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 24. januar 1991 i ankesak LE-1990-00001 D, hlnr. 1/90. |
| Parter: | Ankende part: Bernt-Viggo Valeur (Prosessfullmektig: Advokat Tore E. Brath). Motpart: Selskapet for Innvandrer- og Flyktningeboliger (SIFBO) (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunvald Gussgard, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Lagdommer Jan Martin Flod |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §366, §91, §92, §51 |
Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold.
Bernt-Viggo Valeur leiet ved leiekontrakter av 1982 og 1984 to leiligheter i Casparisgt. 4. Leilighetene har nr. 410 og 513. Leiekontraktene ga rett til fremleie. Valeur har ikke selv bodd i noen av leilighetene, men har benyttet seg av sin adgang til fremleie. Leiekontraktene var inngått med Gamle Aker Boligselskap IV A/S. Selskapet for Innvandrer- og Flyktningeboliger (senere kalt SIFBO) overtok aksjene i dette selskapet i 1986. SIFBO besluttet å oppløse Gamle Aker Boligselskap IV A/S. I forbindelse med dette forsøkte man å avvikle alle fremleieforhold, og i stedet skrive leiekontrakter direkte med fremleierne. Da Valeur ikke var interessert i å avvikle leieforholdene for sin del, ble leieforholdene sagt opp ved oppsigelse av 27. mai 1987. I forbindelse med oppsigelsen ble det opplyst at SIFBO var villig til å tegne leiekontrakter uten tidsbegrensning med dagens beboere av leilighetene. Bernt-Viggo Valeur reiste sak for Oslo husleierett for å få kjent oppsigelsen ugyldig, jfr. husleieloven §38.
Oslo byrett avsa 24. november 1989 dom med slik slutning:
"1. Saksøkte frifinnes.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Bernt Viggo Valeur har i rett tid påanket byrettens dom og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Oppsigelse av leieforholdene for leilighet 410 og leilighet 513 i Casparisgate 4 kjennes ugyldig.
Subsidiært:
For hver av de to oppsigelsene som kjennes gyldig plikter SIFBO å betale til Bernt-Viggo Valeur erstatning fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 200000 pr. leilighet.
I begge tilfelle:
2. SIFBO dømmes til å betale sakens omkostninger for såvel lagmannsretten som byretten."
SIFBO har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Oslo byretts dom av 24. november 1989 pkt. 1 stadfestes.
2. Den ankende parts subsidiære krav avvises.
3. Den ankende part tilpliktes å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
Ankeforhandlingen ble holdt 21.januar 1991 i Oslo. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. SIFBO var representert ved Åse Ribe, gruppeleder og styremedlem i SIFBO. Hun fremla fullmakt.
Valeur og Ribe avga forklaringer. Det ble ikke avhørt vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Partene erklærte at protokollatet i byrettens rettsbok om opprettelse av leieavtaler med de nåværende beboere, står ved lag.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens fremstilling i det følgende.
Bernt-Viggo Valeur har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Valeur bestrider oppsigelsens gyldighet. Han har en kontraktsfestet, ubegrenset rett til fremleie. De leieavtaler som i sin tid ble inngått er bindende for begge parter. SIFBO har trådt inn i avtalen og har overtatt de samme rettigheter og plikter som Gamle Aker Boligselskap IV A/S hadde. Hovedformålet med å inngå disse leiekontraktene med rett til fremleie var for Valeur å sikre sine barn leiligheter når de flyttet hjemmefra. Han har 3 døtre, som er født i henholdsvis 1962, 1967 og i 1974. Men Valeur ser ikke bort fra at det kan oppstå situasjoner som gjør at han selv vil benytte en av leilighetene. Valeurs eldste datter, Monica, har bodd i en av leilighetene en periode, men har nå flyttet ut. Hennes økonomi er imidlertid slik at hun igjen vil kunne få behov for å bo i en av disse leilighetene. Den nest eldste datteren, Jeanette, bor nå i leilighet nr. 513, mens leilighet nr. 410 er fremleiet til en niese. Den yngste datteren, Henriette, er bare 16 år og går på skole. Om noen år vil imidlertid også hun ha behov for leilighet.
Fremleieretten representerer også en økonomisk fordel for Valeur. Leieretten var tidsubegrenset og personubegrenset. Når det gjelder den økonomiske verdi av en fremleierett har den ankende part vist til avgjørelser i Rt-1987-750, RG-1985-392 og RG-1989-57. Valeur har henvendt seg til en eiendomsmegler som har anslått den kapitaliserte verdi av fremleieretten til kr 395000 pr leieforhold.
Oppsigelsen har ikke saklig grunn. Den egentlige årsak til oppsigelsen er at leiekontraktene har fremleierett. SIFBO har ikke selv behov for leilighetene, idet SIFBO har tilbudt fremleietakerne direkte leiekontrakt. SIFBO har derfor ingen garanti for når leilighetene vil kunne bli frigjort.
Oppsigelsen er også klart urimelig. Fremleieretten har et aktverdig formål. Valeurs døtre har hatt og kommer til å få behov for å bo i leilighetene. Også andre i hans nærmeste familie har bebodd leilighetene. Å respektere disse fremleierettighetene kan heller ikke representere noe stort problem for SIFBO, idet de bare gjelder 2 av 166 leiligheter.
Dommen som ankemotparten har vist til i Rt-1977-1085 er ikke sammenlignbar med nærværende sak. I den saken var leietaker Christiania Spigerverk, som drev fremleie i forbindelse med egen næringsvirksomhet ved at bolig ble stillet til disposisjon for ansatte. Det ble uttalt i dommen at denne interesse lå på siden av de interesser som husleievernet i husleieloven §38 skal tilgodese. I nærværende sak er det familiære, personlige hensyn som ligger til grunn for fremleien.
Den ankende part har vist til avgjørelsen i RG-1987-388 der en oppsigelse ble kjent ugyldig i en tilsvarende sak.
Endelig hevder Valeur at han har krav på økonomisk kompensasjon hvis oppsigelsen kjennes gyldig. Krav om dette ble fremsatt i ankeerklæringen, og ankemotparten har ikke fremsatt noen innsigelse mot dette kravet før under ankeforhandlingen. Ankemotpartens påstand om avvisning av dette kravet nå må derfor settes ut av betraktning, jfr, tvistemålsloven §91.
Selskapet for Innvandrer- og Flyktningeboliger (SIFBO) har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
SIFBO er et statsselskap som har til formål å skaffe boliger til innvandrere og flyktninger. Selskapet eier eiendommer rundt i hele landet.
Gamle Aker Boligselskap IV ble ervervet gjennom kommunal forkjøpsrett. Leiegården Casparisgate 4, som er en del av dette boligkomplekset, består av 130 ettromsleiligheter. Disse er nyttige for SIFBO, fordi de kan nyttes til gjennomgangsleiligheter for flyktninger og asylsøkere. SIFBO ønsker imidlertid også å beholde en del norske leietakere i gården for å sikre stabile boforhold.
Leiekontraktene med Valeur er vanlige, oppsigelige kontrakter. SIFBO har gått til oppsigelse for å få avviklet fremleieforholdene som knytter seg til disse kontraktene. SIFBO ønsker å ha klare forhold/kontrakter med dem som bor i gården. Det ligger i en gårdeiers styringsrett å ha kontroll med hvem som bor i gården. SIFBO har også behov for etterhvert å få leiligheter til disposisjon. SIFBO mener derfor at oppsigelsen av Valeur har saklig grunn.
Oppsigelsen er heller ikke urimelig. Valeur har selv ingen sterke interesser i å beholde leiekontraktene. Han ønsker å beholde kontraktene av hensyn til barna. SIFBO vil imidlertid imøtekomme hans behov her ved å inngå direkte leiekontrakter med den datteren som nå bor i en av leilighetene. Niesen, som bor i den andre leiligheten, vil også kunne få leiekontrakt.
Når det gjelder den yngste datteren, er det en hypotetisk mulighet at hun vil flytte inn i en av leilighetene. Hun er nå 16 år. SIFBO har under forliksforhandlinger tilbudt Valeur at leiekontrakten for den ene leiligheten kan fortsette å løpe i ytterligere 4 år, slik at det kan avklares om den yngste datteren vil flytte inn. Dette tilbudet har Valeur avslått. Oppsigelsen kan da ikke sies å være urimelig for hverken Valeur eller døtrene.
SIFBO's interesser må slå igjennom her. Det er stor gjennomtrekk i gården, og det er derfor viktig å sikre at noen leieforhold er faste.
Når det gjelder erstatningskravet, er dette et nytt krav for lagmannsretten, som ankemotparten vil motsette seg blir tatt opp nå, jfr. tvistemålsloven §366 annet ledd nr. februar Det er heller ikke hjemmel for noe erstatningskrav, og noe økonomisk tap er ikke dokumentert. Det eneste krav på erstatning som kan fremmes i en slik situasjon, er krav i medhold av husleieloven §38 sjette ledd. Noe slikt krav er imidlertid ikke fremmet her.
Lagmannsretten bemerker:
Etter husleieloven §38 første ledd kan retten etter krav fra en leietaker kjenne en oppsigelse ugyldig hvis den finner at oppsigelsen savner fyldestgjørende saklig grunn eller at den vil virke urimelig.
Leiekontraktene som Valeur har inngått er standard leiekontrakter med vanlig oppsigelsesvern. Det spesielle er de gunstige bestemmelser om fremleie. Lagmannsretten finner at SIFBO som gårdeier har et berettiget behov for å komme i en slik posisjon at selskapet kan ta beslutning om hvem som skal være leietakere i gården. SIFBO har opplyst at det er viktig for selskapet å sørge for at det er en rimelig blanding av innvandrere/flytninger og norske borgere i de gårder de eier. Et slikt formål kan bare oppnås ved at SIFBO har herredømme over hvem som er leietakere. Oppsigelsen antas derfor å ha fyldestgjørende saklig grunn.
Avgjørende blir derfor om oppsigelsen vil virke urimelig. Retten er kommet til at de to leieforholdene må vurderes hver for seg. Lagmannsretten finner ikke at oppsigelsen av leiekontrakten for leilighet nr. 513, der datteren Jeanette nå bor, er urimelig i forhold til Valeur. Han har ingen sterke interesser i å beholde leiligheten for egen del. Det er datteren Jeanette som er den reelle interessent, men hennes interesser berøres ikke av oppsigelsen, idet hun er tilbudt direkte leiekontrakt med SIFBO. Oppsigelsen av dette leieforhold kan derfor ikke sies å være urimelig hverken i forhold til Valeur eller datteren Jeanette.
Når det gjelder vurderingen av om oppsigelsen av det andre leieforholdet er urimelig, har retten delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, lagdommerne Nygaard Ottesen og Flod, finner at oppsigelse av dette leieforhold på det nåværende tidspunkt vil virke urimelig. Flertallet finner ikke grunn til å tvile på at Valeur har inngått disse leiekontraktene for å hjelpe sine barn til bolig etterhvert som de blir voksne og får behov for egen leilighet. Den yngste datteren er nå 16 år og går på skolen. Det vil fortsatt gå noen år før det er på det rene om hun vil flytte inn i leiligheten i Casparisgate 4. Hvis oppsigelsen av denne leiekontrakten blir stående, vil ikke den yngste datteren kunne benytte seg av den mulighet som faren gjennom leiekontrakten har villet sikre henne. Flertallet finner at hensynet til henne veier tyngre enn SIFBO's behov for å få avviklet fremleieforholdet. Flertallet finner derfor at det vil være urimelig om denne leiekontrakten sies opp nå.
Mindretallet, lagdommer Gussgard, legger vekt på at fremleieklausulen ikke medfører at Valeur har større oppsigelsesvern enn det som følger av husleieloven ordinære regler. I spørsmålet om oppsigelsen skal settes til side som urimelig, må det tas hensyn til forlikstilbudet fra SIFBO om at leiekontrakten kunne løpe i ytterligere 4 år, dvs. til ca halvannet år etter at den yngste datteren har avsluttet sin utdannelse i den videregående skole. Leieforholdet ville da ha bestått i 10 - 12 år. SIFBO har med dette tilbudet strukket seg langt for å imøtekomme Valeurs interesser og opprinnelige intensjoner vedrørende leieforholdet. Oppsigelsen kan etter dette ikke sies å virke urimelig, når man veier Valeurs interesser opp mot SIFBO's interesse i å få avviklet leiekontrakter som gir ubegrenset adgang til fremleie.
Når det gjelder erstatningskravet som den ankende part har fremsatt i ankeerklæringen, finner lagmannsretten ikke å kunne avvise dette. Ankemotparten har ikke samtykket i at kravet fremmes, men det er inngitt tilsvar og etterfølgende prosesskrifter uten at det er protestert mot at kravet er fremsatt. Retten likestiller dette med at samtykke til å fremme kravet er gitt, jfr, tvistemålsloven §92.
Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det er noe grunnlag for å tilkjenne erstatning for det leieforhold der oppsigelsen ikke kjennes ugyldig. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap. Den økonomiske verdi som en fremleierett eventuelt har, kommer inn som en del av interesseavveiningen når det vurderes om oppsigelsen er urimelig. Det krav på erstatning/godtgjørelse som eventuelt kunne ha vært fremmet i en slik situasjon, er krav etter husleieloven §38 sjette ledd. Noe krav på slik godtgjørelse er ikke fremsatt.
Anken har delvis ført frem. I medhold av husleieloven §51 siste ledd ilegges ikke saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten har ingen bemerkninger til byrettens omkostningsavgjørelse, som blir stående.
Dommen er avsagt under slik dissens som det er redegjort for ovenfor.
Slutning:
1. Oppsigelsen av leieforholdet for leilighet nr. 410 kjennes ugyldig. Forøvrig stadfestes byrettens dom.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.