LE-1990-242
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-12-13 |
| Publisert: | LE-1990-00242 |
| Stikkord: | Jordleie, Urimelig leie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nord-Hedmark herredsrett Nr. A35/1989 - Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00242. HR-1992-00311 (Anken nektet fremmet til Høyesterett). |
| Parter: | Ankende part: Johan Kise og Hans Mikal Kise (Prosessfullmektig: Advokat Karl Arne Utgård, Hamar). Motpart: Staten v/Landbruksdepartementet (Prosessfullmektig: Advokat Helge M. Svarva, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann 2. Lagdommer Erik Melander 3. Lagdommer Mary-Ann Hedlund. Fagkyndige meddommere: Gårdbruker Hans Fr. Hommelstad Ringleder, Rolf Krok |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Oreigningsloven (1959) §23 |
Dom :
Saken gjelder krav om oppregulering av festeavgift med hjemmel i avtaleloven §36.
Johan Kise og hans sønn, Hans Mikal Kise, er eiere av eiendommen Kise Nordre, gnr. 57 bnr. 1 i Ringsaker. Ved leiekontrakt av 6. september 1948 ble en parsell av eiendommen utleiet til Landbruksdepartementet for en periode på 99 år, regnet fra 1. januar 1949. Parsellen utgjorde 140 daa dyrket mark og ca 42,5 daa utmark bestående av et strandområde ved Mjøsa og et område som gården tidligere hadde utnyttet til beite. I tillegg til de bortfestede arealer består Kise Nordre av 570 daa dyrket mark og 400 daa skog. Gården har også allmenningsrett i Nes bygdeallmenning.
I leiekontrakten av 1948 ble det bl.a. bestemt at avtalen skulle være uoppsigelig fra utleiers side i festetiden, mens Staten fikk rett til å si opp avtalen med 5 års oppsigelsesfrist. Om leien ble det avtalt følgende:
I leie betales en avgift beregnet på grunnlag av at en byggpris på kr 40,- pr. hundrede kg. skal svare til en leieavgift på kr 45,- pr. daa. Etter årets byggpris kr 47,- pr. 100 kg. vil leien pr. år pr. daa. utgjøre kr 52,90. Denne avgift gjøres gjeldende for tidsrommet 1/1-49 - 31/12-51. Pr. 1/1-52 og senere hvert 5 år reguleres avgiften på grunnlag av foranstående i det en herunder bygger på foregående års kapitaltakst for bygg. Leien betales forskuddsvis for hvert halvår, første gang 1. januar 1949 for tiden 1/1-49 - 30/6-49.
Videre var det i leieavtalen tatt inn enkelte bestemmelser om utleiers rett til bruk av naust og brygge på strandområdet i forbindelse med fiske i Mjøsa. Mulig erstatning vedrørende Mjøsreguleringen skulle tilfalle utleieren.
Det følger av den gjengitte klausulen om avgiftens størrelse at partene hadde vedtatt å knytte leien til et bestemt kvantum bygg ("kapitaltakst"). Det er opplyst at det på den tid ikke var uvanlig i Mjøsregionen å benytte en kornindeks som reguleringsklausul ved festekontrakter. I dette tilfellet ble reguleringsklausulen gjort gjeldende for hele festearealet, inklusive beite- og strandarealet. Som følge av fallet i kroneverdi og økende inflasjon, oppstod midt på 1960-tallet den situasjon at den årlige prisstigning var høyere enn prisutviklingen på bygg. Det er enighet om at dersom en i stedet hadde avtalt å regulere leien etter konsumprisindeksen, ville leien pr. 1. januar 1990 utgjort noe mer enn det dobbelte av hva Staten pr. dette tidspunkt har betalt. Etter forgjeves å ha forsøkt å oppnå en minnelig, forhøyet leie, tok Johan og Hans Mikal Kise den 2. juni 1989 ut stevning ved Nord-Hedmark herredsrett. Under henvisning til Høyesteretts avgjørelser i plenumsdommene fra 1988 påstod de seg berettiget til regulering av leien i samsvar med konsumprisindeksen. Nord-Hedmark herredsrett avsa den 28. februar 1990 dom med slik domsslutning:
1. Staten v/landbruksdepartementet frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Johan Kise og Hans Mikal Kise har rettidig påanket herredsrettens dom. Staten v/Landbruksdepartementet har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble avholdt på Elverum den 5. november 91. Johan Kise avgav partsforklaring. Staten møtte ved fylkesagronom Sigmund Vassåsen. Han forklarte seg som vitne. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten, vises det til herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor. ***
De ankende parter, Johan og Hans Mikal Kise v/advokat Karl Arne Utgård, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. For lagmannsretten har de særlig anført:
Ved bortleien til Staten ble det benyttet en reguleringsindeks som man var kjent med i nordre del av Mjøsområdet, og som man hadde erfaring for ga god indeksregulering den gang. Dersom partene ikke hadde avtalt noen reguleringsklausul, ville leien nokså automatisk blitt regulert i samsvar med konsumprisindeksen, slik rettstilstanden er etter Høyesteretts plenumsdommer fra 1988. Det ville være en logisk brist om kornklausulen skulle hindre indeksregulering etter konsumprisindeksen. I så fall ville dette gi som resultat at den som på beste måte har søkt å sikre sine interesser ved langsiktig bortleie av jord, stilles dårligere enn den som ikke har tenkt på spørsmålet. Ved vurderingen av om den jordleie som Staten betaler i dag er urimelig, og derfor må reguleres etter avtaleloven §36, må retten derfor se bort fra reguleringsklausulen. Utgangspunktet for vurderingen må derfor være den opprinnelige leie i 1948 på kr 9653.
Det erkjennes at Staten fra først av betalte en meget god pris for jorden. De ankende parter anfører at den omstendighet at de fikk en høy jordleiepris i 1948 er en fordel som de har krav på å beholde. Det vil være urimelig om Staten, som gikk med på å betale godt i 1948, skal komme relativt gunstigere ut nå. Ingen av partene kunne ved avtaleinngåelsen forutse den negative utviklingen for kornindeksen, sammenholdt med utviklingen for konsumprisindeksen. I medhold av avtaleloven §36 må de ankende parter ha krav på et for dem tilnærmet like gunstig vederlag for leien i dag som i 1948.
Ved den konkrete rimelighetsvurdering har de ankende parter først fremholdt betydningen av avtalens bakgrunn. På Kise Nordre ble all innmarka dyrket den gang. Beite- og strandområdet ved Mjøsa var det etter praksis etter krigen blitt nokså fritt å bygge ut med fritidshytter. Kommunen var pådriver for å få i gang forsøksgården, og Kise lot seg overtale til å bortleie, særlig fordi en fikk god betaling, tilsvarende 1,5 - 2 ganger årslønnen til en gårdsarbeider den gang. Det var også viktig at Staten var villig til å betale samme pris for begge arealer. Staten ønsket å få kontroll med beite- og strandområdet, for å unngå trafikk over og omkring forsøksgården fra eventuelle hytteeiere. Leieprisen ble fastsatt ut fra dette. De ankende parter har i den forbindelse også vist til hvorledes vederlaget ble fastsatt i forhold til andre grunneiere i området som ble berørt av forsøksgården.
I forhold til de ankende parter fikk derfor festeavtalen flere ekspropriasjonslignende trekk. Etter oreigningsloven §23 med tilhørende forskrifter av 7. desember 1984, reguleres årlige erstatningsbeløp fastsatt ved ekspropriasjon hvert 5. år etter utviklingen i konsumprisindeksen. Selv om disse bestemmelsene ikke får anvendelse i denne sak, må de likevel tillegges betydning.
Ved den konkrete vurdering av leiens rimelighet kan det ikke være relevant å ta utgangspunkt i dagens prisnivå for jordleie, som for øvrig i dette området antas å ligge på 400 - 450 kroner pr. daa, som er høyere enn festeavgiften Staten betaler i dag. Etter de ankende parters syn må det være riktig å ta utgangspunkt i hvilken avkastning en kunne få på de bortfestede arealer, om en så bort fra festekontrakten. På jordstykket ville Kises - hvis de stod fritt - i hovedsak dyrket hvete og konserveserter. Ytterligere investeringer, så som til maskiner og utstyr, ville det ikke være nødvendige å foreta, idet gården i dag har det nødvendige for å kunne drive jordstykket fullt ut. Ikke under noen omstendigheter ville de ankende parter hatt lavere netto avkastning på jordstykket enn kr 650 pr. daa. Mest sannsynlig ville tallet være klart høyere, og det flerdobbelte av det tall som fremkommer om leien hadde blitt justert etter konsumprisindeksen frem til 1. januar 1990.
Subsidiært har de ankende parter anført at selv om en tar kornindeksklausulen i betraktning når oppebåret leievederlag sammenlignes med utviklingen i konsumprisindeksen, blir avstanden likevel så urimelig at avtaleloven §36 må få anvendelse. Det er tale om en forskjell på ca kr 60000 pr. år. Dette er et beløp av betydelig størrelse, som må tillegges avgjørende vekt. At avviket prosentvis ikke når opp til de tall som forelå ved Høyesteretts avgjørelse i Rt-1988-295 følger, kan ikke være avgjørende.
Til støtte for sitt syn har de ankende parter vist til Olav Lid: Tomtefeste, 125, Høyesteretts plenumsdommer i Rt-1988-276 og Rt-1988-295 og fra svensk rettspraksis til dom fra Høgsta Domstolen, NJA 1983:59 og Kurt Grönfors: Avtalslagen 196197.
For lagmannsretten har Johan Kise og Hans Mikal Kise lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
1. Leien etter kontrakt av 6. september 1948/23. desember 1948 mellom staten v/Landbruksdepartementet og eieren av Kise Nordre, gnr 657, bnr 1 i Ringsaker, settes fra 1. januar 1990 til kr 111183,- pr. år.
2. Leien som angitt under punkt 1, kan endres i samsvar med konsumprisindeksen med samme tidsintervall som gjelder for tomtefesteavtaler og der utgangspunktet for første reguleringsperiode er 1. januar 1990.
Subsidiært:
1. Leien etter kontrakt av 6. september 1948/23. desember 1948 mellom staten v/Landbruksdepartementet og eieren av Kise Nordre, gnr 657, bnr 1 i Ringsaker, settes fra 1. september 1991 til kr 119303,- pr. år.
2. Leien som angitt under punkt 1, kan endres i samsvar med konsumprisindeksen med samme tidsintervall som gjelder for tomtefesteavtaler, og der utgangspunktet for første reguleringsperiode er 1. september 1991.
I begge tilfeller:
Johan Kise og Hans Mikal Kise tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Ankemotparten, Staten v/Landbruksdepartementet, v/advokat Helge M. Svarva, henholder seg med reservasjon for omkostningsavgjørelsen til herredsrettens dom. Staten har for lagmannsretten gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. Særlig er følgende anført:
Retningslinjene for regulering av jordleieavtaler er trukket opp av Høyesterett i de to plenumsdommene fra 1988. Begge disse sakene gjaldt tidsubegrensede festekontrakter, uten reguleringsklausul. I "Røstad"-saken var festeavgiftens verdi redusert til 1/25 av opprinnelig verdi. I "Skjelsvik"-saken var verdien redusert til 1/7 av opprinnelig verdi. Saksforholdet i denne saken skiller seg fra plenumsdommene på tre helt sentrale punkter, som i hvert fall samlet sett må være avgjørende for at det ikke er plass for regulering etter avtaleloven §36. Det vises først til at festeavtalen er tidsbegrenset, selv om det i dag gjenstår nærmere 50 år av kontraktstiden. Viktigere er det forhold at avtalt vederlag ved kontraktsinngåelsen var om lag dobbelt så høyt som hva som på det tidspunkt var vanlig jordleie i området. Endelig er leien gjenstand for regulering, som har medført at leien har blitt om lag femdoblet i løpende kroner frem til i dag. Kombinasjonen av høy utgangsleie og regulering i henhold til kornindeksklausulen gir de ankende parter et leievederlag om lag på linje med dagens prisnivå for jordleie. Det må her ses bort fra beite- og strandområdet.
Selv om en tar utgangspunkt i hva de ankende parter kunne oppnå som netto avkastning på de bortleide arealer - hvilket Staten bestrider at det er rettslig adgang til - er forskjellen mellom dette beløp og oppebåret leie i dag ikke av slik størrelse at det er plass for regulering etter avtaleloven §36.
Avtaleloven §36 tar etter Statens mening ikke sikte på å sikre opprettholdelse av særlig gunstige kontraktsvilkår. Staten viser her til lovforarbeidene. Regulering av vederlaget i langsiktige festekontrakter må forutsette at det har utviklet seg et slikt misforhold mellom kroneverdi og oppebåret leie at det må sies å foreligge en ekstrem ubalanse i kontraktsforholdet. Staten viser til "Røstad"-dommen, Rt-1988-276, særlig 285. Slik er forholdet langt fra her.
Det bestrides at det ved sammenligningen er riktig å se bort fra reguleringsklausulen i kontrakten. Kornindeksklausulen har som nevnt resultert i en femdobling av leien frem til i dag, og utgjør derfor et helt sentralt punkt når fallet i kroneverdi fra 1948 skal sammenlignes med dagens leievederlag.
Heller ikke de ankende parters subsidiære anførsel kan etter Statens mening føre frem. En halvvering av vederlagets verdi kan ikke være tilstrekkelig til å begrunne revisjon. Ser en bort fra beite- og strandområdet, mottar de ankende parter fortsatt et vederlag som tilsvarer offisiell jordleiepris for god kornjord på Østlandet.
Det bestrides at avgjørelsen i Høgsta domstolen fra 1983 kan tillegges vekt. Saksforholdet lå der vesentlig annerledes an.
Staten v/Landbruksdepartementet har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
Staten v/Landbruksdepartementet frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten har kommet til det samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
Høyesterett har i plenumsavgjørelsene fra 1988 trukket opp retningslinjer for anvendelse av avtaleloven §36 på festekontrakter. Saksforholdet i de to plenumsavgjørelsene skiller seg på vesentlige punkter fra forholdene i denne sak. Lagmannsretten nevner først at det i dette tilfellet dreier seg om en tidsbestemt avtale på 99 år. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om det generelt er adgang til revisjon av festeavtaler som er begrenset i tid. I dette tilfellet kan festeavtalen bare sies opp av Staten i festetiden. Fortsatt gjenstår mer enn 50 år til festetiden er utløpt. Dette må være avgjørende, slik at det her ikke kan nektes revisjon av avtalen allerede på det grunnlag at festetiden er begrenset til 99 år.
Det er enighet om at vederlaget fra Staten lå høyt fra begynnelsen av, og klart høyere enn nivået for jordleie generelt i området i 1948. Videre adskiller saksforholdet her seg fra plenumsavgjørelsene ved at det ble avtalt reguleringsklausul.
Det kan ikke være riktig, slik de ankende parter har anført, at det ved rimelighetsvurderingen skal ses bort fra virkningene av kornklausulen. Klausulen har medført at vederlaget har blitt mer enn femdoblet frem til reguleringen sist i 1987, og har gitt de ankende parter en betydelig kompensasjon for fallet i kroneverdi fra 1948 og frem til i dag. For en lengere periode har kornklausulen gitt en leieregulering som for de ankende parter har vært gunstigere enn om en i festekontrakten hadde avtalt regulering etter konsumprisindeks. Det kan ikke utelukkes at det i perioder fremover blir slik at kornklausulen igjen viser seg gunstig for de ankende parter, selv om dette ikke er situasjonen i dag. Partene valgte en reguleringsmetode for leien som var kjent, og som skulle sikre de ankende parter en fornuftig justering i forhold til prisutviklingen på hva som da var gårdens hovedprodukt. Under disse omstendigheter står kornklausulen helt sentralt ved vurderingen av om dagens leie er urimelig. Hvorledes saken ville stått uten noen reguleringsklausul er et hypotetisk spørsmål som lagmannsretten ikke finner grunn til å gå nærmere inn på.
De ankende parter har anført at de ha krav på å beholde en for dem gunstig leie, som var en avgjørende faktor da gården gikk inn på festekontrakten i 1948. Det er også vist til bakgrunnen for festeavtalen, og - hevdes det - likhetstrekk med ekspropriasjon og hvorledes årlige erstatningsbeløp reguleres etter oreigningsloven §23 med tilhørende forskrift av 1984.
Det er utvilsomt slik at avtaleloven §36, generelt ikke tar sikte på å beskytte den part i avtaleforholdet som har sikret seg de gunstigere vilkår. Lagmannsretten anser det for mer enn tvilsomt om det ved bedømmelsen i det enkelte tilfelle kan tas nevneverdig hensyn til at leien var spesielt gunstig for bortfesteren da festeavtalen ble inngått. Særlig må dette gjelde i de tilfelle - som vårt - hvor partene i tillegg har avtalt en reguleringsklausul. Utgangspunket er etter rettens syn da at partene har avtalt en metode som samlet sett ivaretar bortfesterens risiko for fall i kroneverdien, og som han senere må være bundet av.
Heller ikke kan det etter rettens syn være relevant å se hen til hvorledes erstatningen for dyrket mark reguleres etter ekspropriasjon. Her inngikk partene en festekontrakt, og det er i saken ikke opplysning om det ved avtaleinngåelsen forelå trussel om ekspropriasjon. Lagmannsretten kan ikke være enig med de ankende parter i at det ved rimelighetsvurderingen måtte ses hen til hvilke vederlag Staten svarte ved øvrige erverv av arealer til forsøksgården. Loven forutsetter en prøvning av det enkelte kontraktsforhold, vurdert ut fra dets særtrekk.
De ankende parter har med styrke anført at det må ses hen til hvorledes jordstykket ville blitt utnyttet i dag om festekontrakten ikke hadde blitt inngått. I den forbindelse har de relativt utførlig gått inn på hvilke netto avkastninger gården ville oppnådd ved alternativ dyrking av hvete og erter til konserves, som med dagens priser gir langt bedre avkastning enn byggproduksjon. Derfor har en da også gått over til disse produkttyper på jorda for øvrig.
Lagmannsretten finner at heller ikke disse anførsler kan føre frem. Eieren av Kise Nordre valgte å bortfeste en del av gårdens arealer. Dette må både han og senere eiere - de ankende parter - være bundet av, i den forstand at en for festetiden fraskrev seg retten til egen, fri benyttelse av arealene. Dette følger av avgjørelsen i Rt-1958-529, særlig 533. Lagmannsretten kan ikke se at rettstilstanden på dette punkt er endret ved Høyesteretts plenumsavgjørelser i 1988. I "Røstaddommen" ( Rt-1988-276) ble det for underinstansene prosedert på at det måtte tas utgangspunkt i verdien som dyrkingsland, men anførselen ble ikke opprettholdt for Høyesterett.
Etter dette finner lagmannsretten at det avgjørende må være i hvilken grad den regulerte leie de ankende parter oppnår i dag er urimelig lav, sammenholdt med hva leien ville beløpt seg til om den fra 1948 hadde blitt regulert etter konsumprisindeksen.
Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for revisjon. Forskjellen i leie under de to beregningsmåter er ikke av slik størrelse at det kan sies å ha oppstått noen urimelig ubalanse som skulle begrunne regulering. Slik er det langt igjen til hvorledes det lå an ved Høyesteretts plenumsavgjørelser i 1988. Retten legger vekt på at de ankende parter fortsatt mottar et leievederlag som ikke avviker nevneverdig fra prisnivået for jordleie i distriktet. Retten legger videre vekt på at partene avtalte en metode for regulering av leien som var relevant, og som dessuten sikret de ankende parter en meget gunstig leie over en lengere periode av festetiden. En står her ovenfor et tilfelle der partene av hensyn til bortfesteren søkte å finne en adekvat metode for regulering av leien i et langsiktig festeforhold, og avtalte en metode som løsning på dette risiko-spørsmål. Lagmannsretten kan ikke se at det etter dette er tilstrekkelig grunn til å fravike det som her ble avtalt.
Avgjørelsen i Högsta Domstolen inntatt i NJA 1983: 59 har mindre interesse. Forholdene der lå vesentlig annerledes an enn i denne saken.
Lagmannsretten finner etter dette at det ikke er plass for revisjon etter avtaleloven §36 av det avtalte leievederlag.
Anken har ikke ført frem. De ankende parter bør betale saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd. Slik lagmannsretten bedømmer saken, bør de ankende parter også tilpliktes å betale saksomkostninger for herredsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §172, første ledd, jf §180, annet ledd. Advokat Svarva har fremlagt omkostningsoppgaver som for herredsretten viser kr 23912, hvorav kr 22000 er salær, og for lagmannsretten kr 29524, hvorav kr 28000 er salær. Lagmannsretten finner å kunne legge omkostningsoppgavene til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten betaler Johan Kise og Hans Mikal Kise, en for begge og begge for en, 53436 -femtitretusenfirehundreogtrettisekskroner til Staten v/Landbruksdepartementet innen 2 -touker fra forkynnelsen av denne dom.
Sverre Bjørnsen Erik Melander Mary-Ann Hedlund
Hans Fr. Hommelstad Rolf Krok
Bekreftes for førstelagmannen: