LE-1990-257
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-03-14 |
| Publisert: | LE-1990-00257 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 14. mars 1991 i ankesak nummer LE-1990-00257 A, Hl.nr. 430/90 |
| Parter: | Ankende part: Erling Onstad (Prosessfullmektig: Advokat Trond Buttingsrud). Ankemotpart: Knut Rogne (Prosessfullmektig: Advokat Truls Nygaard). |
| Forfatter: | Lagdommer Hans Petter Lundgaard, formann Lagdommer Odd Emil Blomdal Ekstraordinær lagdommer Erik Jørgensen |
| Lovhenvisninger: | Vassdragsreguleringsloven (1917), Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
År 1991, den 14. mars fortsatte behandlingen av ankesak nr. 257/90 i Oslo tinghus.
Saken gjelder krav om justering av festeavgift for en andel av eiendommen Nordre Sandvatn i Øystre Slidre.
Valdres herredsrett avsa dom i saken den 31. januar 1990 med slik domsslutning:
1. Knut Rogne Alfstad frifinnes mot en oppregulering av festeavgiften i tråd med økningen av konsumprisindeksen på domstidspunktet og med fastsettelse av 10-årlig indeksregulering i festeavtalen.
2. Erling Onstad dømmes til å betale Knut Rogne Alfstad saksomkostninger med kr 25830 - tjuefemtusenåttehundreogtretti - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.
Erling Onstad har i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten og Knut Rogne, Alfstad har tatt til motmæle.
Ankeforhandling i saken ble avholdt den 12. mars 1991 i Oslo. Begge parter avgav forklaring. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Lagmannsretten viser til herredsrettens fremstilling når det gjelder bakgrunnen for saken.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt:
Leiekontrakt av 5. juni 1916, tinglyst 8. juli 1916, vedr. 1/3 av gnr. 31, bnr. 3 i Øystre Slidre settes til side for så vidt angår den 1/4 som tilhører den ankende part.
Subsidiært:
Den årlige leie for den gjenværende del av leietiden vedr. den 1/4 av 1/3 av gnr. 31 bnr.3 i Øystre Slidre som den ankende part eier, fastsettes av retten og med bestemmelse om 10-årlig indeksregulering.
I begge tilfeller:
Ankemotparten dømmes til å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Knut O. Rogne tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.
Erling Onstad har i det vesentlige anført:
Den aktuelle festekontrakt ble inngått i 1916 og etterfulgte et skifteoppgjør fra 1904. Leietiden ble satt til 99 år og det skulle svares en årlig leieavgift på førti kroner. Festet omfattet den tredjedel av vannet med tilliggende herligheter som bortleieren Ole Olsen Rogne eide. Den ankende part eier 1/4-del av denne tredjedelen.
Nordre Sandvatn var i sin tid et utmerket fiskevann hvor det kunne tas opp meget ørret, men vannet lå langt fra allfarvei. Fra 1930 ble vannet regulert som en del av Vinstrautbyggingen, og det ble i den forbindelse gitt erstatning for tapt fiske. Erstatningen tilfalt den bruksberettigede. Etter vassdragsreguleringsloven er erstatningen senere blitt regulert, og ankemotparten får nå utbetalt årlig kr 10233.
Etter den ankende parts oppfatning må det følge av avtaleloven §36 at hvis det avtalte vederlag blir for urimelig lavt, kan avtalen enten settes helt til side, eller vederlaget reguleres opp til det blir rimelig etter de konkrete forhold i saken.
Avtaleloven §36 har gitt foranledning til en serie prosesser. Lovbestemmelsen fastslår at det er tilstrekkelig for å sette til side eller endre en kontraktsbestemmelse at det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. Det er ikke noe krav om grov urimelighet. Bestemmelsen gir domstolene store fullmakter.
De sentrale dommer når det gjelder regulering av festeavgifter, er plenumsdommene fra 1988, Rt-1988-276 flg. og Rt-1988-295 flg. En rekke av problemene ble løst gjennom de to plenumsdommene.
Dommene er imidlertid ikke til hinder for at domstolene kan utvise konkret skjønn i forbindelse med vurderingen av den enkelte kontrakt. Den ankende part viser også til plenumsdommen i Rt-1990-284 flg. som også gjaldt en festekontrakt, men hvor problemstillingen var en annen. Mens de to første plenumsdommene gjaldt adgangen til å revidere en festeavgift som utviklingen og inflasjonen hadde gjort urimelig lav, og hvor det ikke var noen revisjonsklausul i den inngåtte avtalen, var forholdet i 1990 dommen nærmest det motsatte. Det var inngått en avtale med rett til innløsning og regulering av innløsningsprisen etter tomtens markedsverdi. Både flertallet på 9 og mindretallet på 8 fant at det i prinsippet var adgang til å fravike avtalen på dette punkt, likevel slik at bortfesteren i alle fall kunne kreve halvparten av verdistigningen. Når flertallet i det konkrete tilfellet kom til at det ikke var grunnlag for å sette klausulen til side, var det på grunnlag av de helt spesielle omstendigheter i saken.
Eter den ankende parts oppfatning må den siste dommen innebære at uttalelsen i plenumsdom nr. 2 fra 1988, hvoretter reguleringen av vederlaget normalt ikke skulle kunne overstige stigningen i konsumprisindeksen, ikke har ubetinget gyldighet.
I denne saken har Rogne og hans forgjengere i alle fall fra 1916, disponert sin fiskerett i vannet for 40 kroner i året. Med indeksregulering, som ankemotparten har erkjent at det er hjemmel for, er vederlaget nå ca 900 kroner pr. år. Det er imidlertid på det rene at den bruksberettigede årlig får utbetalt i rede penger mer enn 10000 kroner, og i tillegg har han fiskeretten i behold. Selv om fisket er blitt dårligere som følge av reguleringene, er det fortsatt fisk vannet og mulighet for fiske. Dessuten har kraftutbyggingen gitt veiforbindelse til vannet, slik at det nå er mulig å komme frem med bil. Dermed kan fiskeretten utnyttes bedre. Hadde partene tenkt på mulighetene for kraftutbygging da avtalen ble inngått, ville de, etter den ankende parts oppfatning, fordelt en eventuell erstatning på en helt annen måte. Kraftutbyggingen er i realiteten en bristende forutsetning for hele avtalen, som derfor bør falle bort. Subsidiært må i alle fall vederlaget reguleres etter rettens skjønn. Ved den reguleringen bør det ses hen til de prinsipper som Høyesterett la til grunn i plenumsdommen fra 1990.
Knut Rogne har i det vesentlige gjort gjeldende:
Avtalen av 1916 var basert på et skifte fra 1904. Festesummen var basert på en verdi av ca 700 kroner for rettighetene. Således ble en annen tredjedel solgt for 713 kroner omtrent på samme tid. Det var da ikke vei til vannet som lå langt til fjells, men det var bra med ørret. Ekspropriasjonserstatningen i forbindelse med vassdragsreguleringen skal gi brukeren fullgod erstatning for nedgang i verdien av bruksrettighetene. Dette er etter ankemotpartens oppfatning ikke tilfellet. Nå som siken har kommet inn, og ørreten praktisk talt er borte, er fisket i virkeligheten nesten uten verdi. Reguleringene, som er kraftige og plutselige, kan være farlige både for båt og redskap, og gjør fisket vesentlig mer byrdefullt enn tidligere. Før reguleringen kom, kunne man årlig trekke opp 1000 kg. ørret fra vannet. Omregnet til dagsverdi representerte dette for den ankende part en vesentlig større økonomisk verdi enn det årlige ekspropriasjonsvederlaget.
Ankemotparten erkjenner at avtaleloven §36 gir hjemmel for å fravike prinsippet om et fast vederlag, slik som Madladommen, Rt-1958-529, i sin tid gav uttrykk for. Førstevoterendes omhyggelige gjennomgang av forarbeider mv. i Rt-1988-276, er i så måte overbevisende. Det følger imidlertid ikke av de to plenumsdommene fra 1988 at man kan justere med mer enn det som følger av inflasjonen. Dommene gir ikke anvisning på at vederlaget skal verdisikres på grunnlag av tomteverdiene. Tvert imot følger samtlige dommere førstevoterende som sier (s. 301):
"Jeg finner grunn til å bemerke at påstanden bare går ut på regulering på grunnlag av konsumprisindeksen; en påstand om oppregulering på grunnlag av dagens tomteverdi ville etter min mening vanskelig ha kunnet føre frem."
Etter ankemotpartens mening er dette rettstilstanden pr idag. Derfor har han også godkjent at vederlaget er blitt oppjustert i samsvar med konsumprisindeksen, og nedlagt påstand i samsvar med dette for herredsretten. Dette har ankemotparten godtatt, selv om det kan pekes på at kontrakten i dette tilfellet ikke er stedsevarig, men begrenset til 99 år, slik at den løper ut i 2015.
Plenumsdommen fra 1990 gjelder etter ankemotpartens oppfatning et annet forhold og har ikke betydning for problemet i denne saken.
Subsidiært vil ankemotparten anføre at det er svært vanskelig å ansette noen markedsverdi for området. For ankemotparten har det vært mye bry med denne retten. Han har vært trukket inn i flere rettssaker og skjønn, og selv om han har fått erstattet sine direkte utgifter i forbindelse med skjønnene, har han ikke fått noen kompensasjon for bruk av egen tid og krefter i den forbindelse. Det blir lite igjen av ekspropriasjonsvederlaget; skatten har tatt sitt, og investeringer til vei mv. har kostet atskillig. Selve fisket er som nevnt uten økonomisk verdi. Siken, som det er mye av, har ingen markedsverdi, og "bequerellen" gjorde den dertil mer eller mindre uspiselig i mange år.
I alle fall må det være klart at det i dette tilfellet ikke vil være riktig å la avtalen falle helt bort. Hovedregelen etter avtaleloven §36, er at vederlaget justeres, dersom man finner at det er eller har blitt urimelig.
Lagmannsretten bemerker: Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Partene er i det alt vesentlige enige om de faktiske forhold slik som disse er gjengitt i herredsrettens dom. Spørsmålet for lagmannsretten er derfor utelukkende om avtaleloven §36 i dette tilfellet gir grunnlag for å revidere festevederlaget utover det som følger av en ren inflasjonsjustering basert på konsumprisindeksen. Det er enighet mellom partene om at det er plass for en slik regulering i dette tilfellet, selv om festeavtalen ikke er stedsevarig, men begrenset til 99 år.
Det som for øvrig skiller denne saken fra Røstad saken, Rt-1988-276, er at verdien av rettighetene er blitt synliggjort gjennom det årlige ekspropriasjonsvederlag som ankemotparten tilkommer som erstatning for ødelagt fiske. Dette vederlag er mer enn ti ganger så høyt som den inflasjonsjusterte festeavgiften etter dagens kroneverdi. Til dette kommer at også restfisket etter lagmannsrettens syn har en viss verdi. Selv om fisken, - for det meste sik, - ikke har særlig verdi som salgsvare for tiden, har fiskeretten en viss verdi, om ikke annet til rekreasjonsformål. Denne kan eventuelt utnyttes gjennom salg av fiskekort eller i forbindelse med utleie på annen måte.
Ingen av de to plenumsdommer som direkte angår regulering av festeavgift, går inn for å sette avgiften høyere enn det som følger av en inflasjonsjustering. Det påpekes i Røstaddommen at partene har kontraktsmessig adgang til å sikre seg mot fallet i pengeverdien gjennom en indeksklausul, og at det er en avtalepraksis som har lovgiverens godkjennelse. I Skjelsvikdommen, Rt-1988-295, presiseres det at en oppregulering på grunnlag av dagens tomteverdi vanskelig hadde kunnet føre frem. Det var imidlertid ikke nedlagt påstand om en slik regulering, uttalelsen fremstår derfor som et obiter dictum. Den ble imidlertid tiltrådt av samtlige dommere i Høyesterett og må derfor tillegges avgjørende vekt, også for denne saken med mindre det er omstendigheter som gjør at denne må vurderes annerledes.
Det som springer i øynene er at verdien av fiskeretten for en vesentlig del, er blitt omgjort til en pengesum som er er mer enn ti ganger så høy som det inflasjonsjusterte festevederlag. Dersom ekspropriasjonsvederlaget er en riktig godtgjørelse for verdien av det tapte fisket, noe lagmannsretten ikke har grunnlag for å betvile, innebærer det at vederlaget helt fra først av, har vært lavt. Det ble imidlertid fastsatt som del av et skifteoppgjør, og leieren har når som helst adgang til å løse ut eieren for en "omforenet sum". Det er ikke fremlagt noe materiale for lagmannsretten som kan tilsi at ikke vederlaget på bakgrunn av de konkrete forhold, ble ansett som rimelig.
Lagmannsretten kan ikke se at forholdene i denne saken i realiteten er særlig annerledes enn de var i Røstaddommen. Den omstendighet at verdien av bruksretten senere er blitt konvertert til et årlig ekspropriasjonsvederlag, gir etter lagmannsrettens mening ikke grunnlag for en revisjon av festeavgiften, utover det som følger av en inflasjonsjustering.
Lagmannsretten tilføyer at den ikke kan se at plenumsdommen i Rt-1990-294 gjør at saken kommer i et annet lys. Denne dommen gjaldt avtaler om bortfeste av boligtomt, og spørsmålet var om det vederlag som etter kontrakten skulle betales i forbindelse med utløsning av bortfester var så urimelig at det måtte nedsettes. Mindretallet fant at en nedsettelse til det halve måtte anses for å være riktig etter forholdene. Denne vurdering kan, slik lagmannsretten ser det, ikke gi noen veiledning for de forhold som vi står overfor i denne saken, - hvor kontrakten ikke inneholder noen revisjonsadgang overhode.
Lagmannsretten finner etter dette at herredsrettens dom blir å stadfeste.
Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, bør den ankende part bære omkostningene for lagmannsretten. De spørsmål saken reiser er imidlertid prinsipielle, og resultatet ikke uten videre opplagt. Lagmannsretten finner derfor at det var fyldestgjørende grunn for den tapende part å la saken komme for retten. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for herredsretten, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd.
Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes i samsvar med advokat Nygaards omkostningsoppgave til 15200 kroner hvorav 15000 kroner er salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning . 1. herredsrettens dom pkt. 1. stadfestes. 2. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke. 3. Erling Onstad betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse 15200 - femtentusentohundre - kroner i saksomkostninger.
Hans Petter Lundgaard, Odd Emil Blomdal, Erik Jørgensen