LE-1990-431
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-04 |
| Publisert: | LE-1990-00431 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 4. januar 1991 i ankesak LE-1990-00431/90, hl.nr. 717/90 |
| Parter: | Ankende part: Kari Strømdal (Prosessfullmektig: Advokat Terje M. Andersen, Fredrikstad). Motpart: Helen Vauger Brødholt (Prosessfullmektig: Advokat Johan H. Olavesen, Fredrikstad). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Ola Melheim, formann 2. Lagdommer Dag Stousland 3. Lagdommer Jørgen Fr. Moen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, §161, Tvistemålsloven (1915) §373, §380, §383, §384, §390, §147, §162, §164, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Arveavgiftsloven (1964) §13, Arveloven (1972) §19 |
- * * * *
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik dom:
Saken gjelder anke over stadfestelseskjennelse i anledning tvangsauksjon over fast eiendom, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §161, jfr §147, §158, §162 og §164.
Gnr. 47, bnr. 63 Hvaler ble overdratt fra Martha Vauger til sønnen Johan Vauger og hans samboer, Kari Strømdal, ved skjøte av 5. april 1988. Ved skjøte av 11. september 1988 ble Kari Strømdal eneeier. I forbindelse med det første salget, ble det utstedt en panteobligasjon på kr 281.250,- til Martha Vauger, som satt i uskiftet bo. Hun transporterte obligasjonen til sin datter, Helen Vauger Brødholt, den 19. juni 1989.
Den 26. september 1989 ble det begjært 1. gangs tvangsauksjon. Saksøkte, Kari Strømdal, la ned påstand om at begjæringen ikke måtte tas til følge. Som grunnlag ble anført at hennes samboer og tidligere medeier, Johan Vauger, hadde anlagt søksmål mot søsteren med påstand om å få transporten av panteobligasjon omstøtt, jfr arveloven §19.
Fredrikstad namsrett avsa kjennelse den 30. oktober 1989 hvoretter begjæringen ikke skulle fremmes før saken om omstøtelse var avgjort.
Kjennelsen ble påkjært til Eidsivating lagmannsrett, som opphevet namsrettens kjennelse den 25. januar 1990. Omstøtelsesinnsigelsen er for øvrig senere trukket tilbake.
Lensmannen i Hvaler avholdt 1. gangs tvangsauksjon den 29. mai 1990. Saksøkeren bød kr 490.000, antok budet og ba dette stadfestet. Saksøkte møtte ikke. Hun ble underretten av lensamannen ved brev samme dag. Hun ble her gjort kjent med bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158, og bedt om å henvende seg til namsretten omgående dersom hun hadde innsigelser.
Den 31. mai 1990 fremsatte advokat Darre innsigelser mot stadfestelsen på vegne av Strømdal. Det ble referert til tvangsfullbyrdelsesloven §158. Formuleringen i brevet tyder på at innsigelsen gjelder paragrafens første ledd. Brevet innkom til namsretten den 1. juni 1990.
Den 31. mai 1990 avsa Fredrikstad namsrett kjennelse med slik slutning:
"Helen Vauger Brødholts bud på kr 490.000,- -firehundreognittitusenkroner-, avgitt på 1. gangs tvangsauksjon 29. mai 1990 over gnr. 47, bnr. 63 i Hvaler, stadfestes. Utenom kjøpesummen betaler kjøper kr 29.025,- - tjuenitusenogtjuefemkroner - i auksjonsomkostninger til saksøker."
Kari Strømdal påanket kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett ved prosseskrift (benevnt kjæremål) den 18. juni 1990. Tilsvar ble avgitt 27. juni 1990.
Ved lagmannsrettens brev av 16. august 1990 (dokument nr. 30) til den ankende part,ble det reist diverse spørsmål vedrørende ankeerklæringen og namsrettens begrunnelse. Dette resulterte i første omgang i at anken ble trukket tilbake ved prosesskrift av 28. august 1990. Før tilbakekallelsen var forkynt for motparten, meddelte advokat Terje M. Andersen at han hadde overtatt som prosessfullmektig for Kari Strømdal og at saken skulle fortsette. Det ble lagt ned slik påstand:
"Prinsipalt:
Fredrikstad namsretts kjennelse av 31. mai 1990 oppheves.
Subsidiært:
Helen Vauger Brødholts bud avgitt på tvangsauksjon 29. mai 1990 nektes stadfestet."
Ankemotparten gjorde ikke prosessuelle innsigelser mot dette og fastholdt i prosesskrift av 28. september 1990 sin påstand fra tilsvaret som lyder:
"I Prinsipalt:
1. Anken avvises.
2. Helen Vauger Brødholt tilkjennes saksomkostninger.
II Subsidiært:
1. Namsrettens stadfestelseskjennelse av Helen Vauger Brødholts bud kr 490.000,- avgitt på 1. gangs tvangsauksjon 29. mai 1990 over gnr. 47, bnr. 63 i Hvaler med påhvilende borett for Martha Vauger Fastholdes.
2. Helen Vauger Brødholt tilkjennes saksomkostninger."
Partene begjærte deretter at saken skulle gå over til skriftlig behandling, jfr tvistemålsloven §380.
Om det nærmere saksforhold vises det til tidligere kjennelser, og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, Kari Strømdal, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det foreligger saksbehandlingsfeil og feil rettsanvendelse.
Namsretten har ikke vurdert om stadfestelse skal nektes i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Denne del av bestemmelsen skal ikke håndheves ex officio. Det forutsettes innsigelse fra saksøkte selv. Tvangsfullbyrdelsesloven §164 sier bare at retten skal avgjøre om stadfestelse skal gis eller nektes snarest mulig og senest 3 uker etter mottagelsen. Kari Strømdal ble underettet av lensmannen ved brev av 29. mai 1990. Det er noe uklart om hun mottok brevet den 30. eller 31. mai. Namsretten avsa kjennelse allerede den 31. mai 1990, noe som harmonerer dårlig med bestemmelsen i §164. Snarest mulig må fortolkes slik at saksøkte gis en rimelig og realistisk anledning til å fremkomme med sine innvendinger. Advokat Darres henvendelse til namsretten den 31. mai 1990 må anses som en omgående henvendelse, slik det er forutsatt i lensmannens brev. Det foreligger således en saksbehandlingsfeil som lagmannsretten bør avgjøre i medhold til tvistemålsloven §383, jfr §373.
Namsrettens avgjørelse bygger på tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd. Det er bestemmelsen slik den lød før lovendringen av 16. juni 1989, som kommer til anvendelse i saken. Namsretten skulle da ha vurdert om det forelå et "åpenbart misforhold" mellom budet og verdien etter gangbar pris. Det er ikke mulig å se av begrunnelsen om retten har benyttet den nye eller den gamle bestemmelsen. Under alle omstendigheter foreligger det en uklarhet, som gjør det vanskelig å forholde seg til lovanvendelsen. Den foreliggende saksbehandlingsfeil må vurderes i relasjon til tvistemålsloven §383 annet ledd, eller tvistemålsloven §373. Lagmannsretten har imidlertid også anledning til å vurdere realiteten da det foreligger feil rettsanvendelse, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd og annet ledd, jfr §162.
I relasjon til tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd, har den ankende part i prosesskrift av 17. september 1990 blant annet uttalt:
"Eiendommen ble kjøpt av Martha Vauger for kroner 300.000. ...... Det er ikke tvilsomt at den avtalte overdragelsessum reflekterte en lavere pris enn eiendommens reelle verdi på grunn av arveforholdet. I tillegg til dette er eiendommen senere påkostet over kr 400.000,- for etablering av en generasjonsdel.
Forsåvidt gjelder dette punkt finner jeg grunn til å påpeke side 3 i Bjørn Hals takst vadlagt ankeerklæringen. Normale byggekostnader er fastsatt til kr 1.110.000 hvor det er tatt hensyn til fradrag for utidmessighet på den eldre del med kr 350.000.
Det er på det rene at den lave pris som fremkommer er en antagelse av en lavere salgspris på grunn av det for tiden lave prisnivå på boligmarkedet. En normalt gangbar pris ville vært større. Man har også det forhold at eiendommen ligger sentralt på Hvaler, i et meget populært fritidsområde med. Der er mye hytter og oftere lettere å omsette eiendom her enn ellers. Det vil kunne i gunstige tilfeller gi enda høyere pris og også inndekning på reelle byggekostnader. Det skal derfor ikke ses bort fra at takstene er noe lave i forhold til det som realistisk kan oppnås i markedet.
Når det gjelder den påheftede borett er eiendommen innrettet slik at denne uten problem vil kunne ivaretas ved bruk av en mindre del av huset."
For det tilfellet at lagmannsretten kommer til at innvendingene ikke er fremsatt i rett tid, er det subsidiært påberopt tvangsfullbyrdelsesloven §162. Kari Strømdal kan ikke ha vært i stand til å kjenne budet på et tidligere tidspunkt og har ikke hatt mulighet for å vurdere budet mot gangbar pris. Hun må derfor kunne gjøre gjeldende som ankegrunn både første og annet ledd i tvangsfullbyrdelsesloven §158. Bestemmelsen i §158 annet ledd kan ikke være til hinder for å påanke en avgjørelse som går ut på stadfestelse av budet. Lagmannsretten må her kunne treffe realitetsavgjørelse både etter tvangsfullbyrdelsesloven §162 første og annet ledd. Namsretten har i sin kjennelse lagt til grunn byggmester Gangnåses takst av 1. mars 1989 på kr 670.000. Det foreligger imidlertid en takst av ingeniør Hals av 19. september 1989 på kr 725.000. I taksten er det sett bort fra Martha Vaugers beboelsesrett.
Ankemotparten, Helen Vauger Brødholt, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsretten har med rette unlatt å anvende tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd fordi innsigelsen kom for sent. Den var datert 31. mai 1990, det vil si samme dag som stadfestelseskjennelse ble avsagt. At en innsigelse kan komme for sent dersom den ikke gjøres gjeldende under selve tvangsauksjonen, er forutsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §147 annet ledd.
Kari Strømdal møtte ikke på tvangsauksjonen til tross for at hun på forhånd var fullt klar over at auksjonen ville bli fremmet på vanlig måte. Det er ikke riktig at Kari Strømdal kunne regne med å gjøre opp for seg med et lån hun hadde fått i Sparebanken Østfold. Lånet var innvilget under forutsetning av 1. prioritets pantesikkerhet, hvilket ikke lot seg gjøre i første omgang. Lånet var for øvrig ikke tilstrekkelig til å dekke rekvirentens tilgodehavende med tillegg av omkostninger og renter.
Når det gjelder namsretten vurdering av tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, er det ikke grunnlag for å hevde at namsretten bare har vurdert "misforhold" slik bestemmelsen nå lyder, og ikke "aapenbart misforhold" slik bestemmelsen lød for lovendringen av 15. juni 1989. Det er vist til namsrettens brev av 29. januar 1990 til de to daværende prosessfullektiger. Brevet viser at namsretten har vært oppmerksom på at de nye regler ikke kom til anvendelse, idet tvangsauksjonen var begjært før 1. oktober 1989. Subsidiært er det gjort gjeldende at dersom namsretten skulle ha anvendt den nye bestemmelsen, er vurderingstemaet i dette tilfellet strengere. Det er derfor helt åpenbart at en eventuell saksbehandlingsfeil ikke har virket bestemmende på avgjørelsens innhold, jfr tvistemålsloven §384 første ledd. Bestemmelsen i tvistemålsloven §373 første ledd nr. 2 kommer derfor ikke til anvendelse.
Når det gjelder realiteten i saken, må den bedømmes i relasjon til tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Det er ikke grunnlag for å si at det antatte bud er alt for lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris. Det er her vist til brev av 19. april 1990 fra Sparebanken Østfold til Kråkerøy sosialkontor, hvorav fremgår at banken anser verdien til ca kr 500.000. I tillegg må kjøperen betale omkostninger med ca kr 45.000, samt renter. Dessuten må kjøperen overta den på eiendommen hvilende borett, som har en kapitalisert verdi på kr 218.664 hvis man legger tilgrunn en månedlig leie på kr 2.000, jfr lov om arveavgift §13.
Til den ankende parts anførsel bygget på tvangsfullbyrdelsesloven §162, har motparten gjort gjeldende at tvangsfullbyrdelsesloven ikke instituerer en plikt for namsmannen til å meddele saksøkte resultatet av tvangsauksjonen og heller ikke gjøre oppmerksom på bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Det varsel som saksøkte skal få er klart regulert i tvangsfullbyrdelsesloven. Det var ingen feil av namsretten i å avsi kjennelse etter to dager selv om siste frist er tre uker etter tvangsfullbyrdelsesloven §164. Det er videre vist til tvangsfullbyrdelsesloven §147, annet ledd, hvis formål nettopp er å formane om at en innsigelse etter auksjonsmøtet kan komme for sent.
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem og skal bemerke:
Det legges til grunn at anken bare gjelder saksbehandlingen og rettsanvendelsen til tross for ordlyden i prosesskriftet av 17. september 1990 1 annet avsnitt. Dette fremgår av innholdet av prosesskriftet som ikke inneholder bevismessige spørsmål, og meddelelse fra prosessfullmektigen i prosesskrift av 17. desember 1990.
Når det gjelder anførselen om saksbehandlingsfeil, bygger den dels på at det foreligger ufullstendige og mangelfulle kjennelsesgrunner, og dels på at namsretten har unnlatt å la saksøkte få fremkomme med innsigelser i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd.
Lagmannsretten er enig med den ankende part i at det ville vært ønskelig om det fremgikk klarere at namsretten har lagt til grunn for sin vurdering den bestemmelse som gjaldt før lovendringen av 16. juni 1989 trådte i kraft, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd (se fotnoten i lovsamlingen). Man legger ikke noe vekt på at namsretten har brukt uttrykket "mislighold", som anses som en skrivefeil for "misforhold". Spørsmålet er imidlertid om retten har foretatt en dobbelt skrivefeil, idet den har ment å skrive "vesentlig misforhold", og om namsretten faktisk har foretatt en vurdering etter den formulering som skal benyttes i denne sak, konferer lagmannsrettens brev av 16. august 1990 til den daværende prosessfullmektig for den ankende part.
Lagmannsretten har under sterk tvil kommet til at den uklarhet som foreligger, ikke tilsier at avgjørelsen lider av en slik selvmotsigelse eller tvetydighet at feilen går inn under tvistemålsloven §384 annet ledd nr. 5. Det vises her til at namsretten tidligere i felles brev til de to daværende prosessfullmektiger av 29. januar 1990, har gitt uttrykk for at den var klar over at de nye bestemmelsene ikke gjelder i nærværende sak. Spørsmålet er imidlertid tvilsomt, idet det ikke fremgår klart av brevet i hvilken relasjon namsretten har uttalt seg. De mangler som foreligger vedrørende utformingen av kjennelsesgrunnene, må derfor vurderes som en relativ saksbehandlingsfeil etter tvistemålsloven §384 første ledd. Lagmannsretten finner etter omstendigheten ikke å kunne si at manglene har virket bestemmende på kjennelsens innhold.
Når det gjelder anførselen vedrørende tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd, er lagmannsretten enig med den ankende part i at namsretten burde foretatt en viss undersøkelse for å klarlegge om saksøkte hadde insigelser. Kari Strømdal var riktignok ikke til stede på auksjonen, og de grunner som er anført for ikke å møte og holde seg orientert, er ikke tungtveiende. Det er gjort gjeldende at namsmannen har gått lengre enn loven tilsier når det gjelder å innformere saksøkte. Det er imidlertid på det rene at Kari Strømdal fikk en oppfordring til å fremkomme med eventuelle innsigelser omgående, noe hun etter lagmannsrettens mening har gjort. Man forutsetter at namsretten har vært kjent med oppfordringen til saksøkte. Selv om namsretten plikter å ta standpunkt snarest mulig og senest innen 3 uker, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §164, burde den - slik forholdene lå an i nærværende sak - ikke avsagt kjennelsen samme dag eller dagen etter at dokumentene kom inn fra namsmannen.
Lagmannsretten finner det imidlertid ikke sansynlig at feilen kan ha virket bestemmende på innholdet av den kjennelse som ble avsagt. Den takst som saksøkte her bygger sin innsigelse på, lyder på kr 725.000, som er opplyst å være eiendommens normale salgsverdi (forutsatt eiendomstomt). Taksten overstiger den takst som namsretten benyttet til veiledning for sitt skjønn, med kr 55.000. Ingen av takstene tar hensyn til Martha Vaugers tinglyste borett. Det er videre på det rene at det i tillegg til auksjonsbudet på kr 490.000 påløp omkostninger med videre på kr 50.495. Det vises forøvrig til de innsigelser som fremgår av ankemotpartens tilsvar vedrørende vurderingene av eiendommens verdi.
Hva endelig angår den påståtte feil ved rettsanvendelsen etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, legges det som forannevnt til grunn at retten har bygget sitt skjønn på det kriterium (vesentlig misforhold) som kommer til anvendelse i nærværende sak. Namsrettens beslutnig her er ikke gjenstand for anke, jfr Rt-1982-1705 og Rt-1987-915.
Ankesaken blir etter dette i realiteten begrenset til en prøvelse av om det foreligger saksbehandlingsfeil. Da det etter lagmannsrettens vurdering ikke kan anses å foreligge feil som kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold, blir anken å forkaste, jfr tvistemålsloven §390.
Anken har etter dette vært forgjeves, men det foreligger etter lagmannsrettens oppfatning slike særlige omstendigheter at man finner å burde frita den ankende part for å erstatte motpartens saksomkostninger. Det vises til det som er uttalt foran om den tvil lagmannsretten har vært i når det gjelder vurderingen av de mangelfulle grunner som kjennelsen bygger på.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
I Anken forkastes.
II Saksomkostninger tilkjennes ikke.