LE-1990-55

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1990-10-29
Publisert:	LE-1990-00055
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 29. oktober 1990 i ankesak LE-1990-00055/90, hl.nr. 97/90
Parter:	Ankende part: Den Norske Hypotekforening (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Føyen & Co. v/adv.flm. Stein Torbergsen, Nesbru). Motparter: 1. Frank Lindberg (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Abrahamsen, Fredrikstad). 2. Fredrikstad kommune v/kemneren (Prosessfullmektig: Ingen).
Forfatter:	1. Lagdommer Wilhelm Omsted, formann 2. Lagdommer Odd Emil Blomdal 3. Lagdommer Egil F. Jensen
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §180, §380, §119, §120, §2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), LOV-1989-06-16-62

• * * * *

År 1990 den 29. oktober fortsatte behandlingen av ankesak nr. 55/90 i Oslo tinghus.

Fredrikstad kommune v/kemneren begjærte 6. september 1989 tvangsauksjon over eiendommen gnr. 8 bnr. 1198 (Stillovsvei 22) i Fredrikstad, tilhørende Union Eiendom A/S. Auksjonsgrunnlaget var legalpant for kommunale utgifter for 2. termin 1988 med tilsammen kr 2786,60 med tillegg av gebyr, renter og omkostninger.

Første gangs tvangsauksjon ble holdt 9. november 1989. Det fremkom bare ett bud. Budet ble avgitt av Frank Lindberg og lød på kr 100000,-. Kemneren som var til stede, antok budet og begjærte det stadfestet. Fredrikstad namsrett avsa samme dag kjennelse med slik slutning:

"Frank Lindbergs bud på kr 100000,- avgitt på 1. gangs tvangsauksjon over gnr. 8, bnr. 1198 i Fredrikstad stadfestes."

Om eiendommens verdi bemerket namsretten:

Eiendomsmegler Kjell Arne Møller har over telefon opplyst at han nylig har gått gjennom eiendommen på vegne av en annen klient. Han kunne opplyse at eiendommens verdi ligger i tomten. Ved verdsettelsen må det tas hensyn til antatte rivningskostnader. På denne bakgrunn antok han at det avgitte bud ikke står i misforhold til eiendommens verdi. Retten finner etter det at det avgitte bud ikke står i åpenbart misforhold til eiendommes verdi etter gangbar pris, jfr. tvangsloven §158 annet ledd."

Den Norske Hypotekforening (senere benevnt Hypotekforeningen) som har en tinglyst pantobligasjon i eiendommen på kr 2310000,-, påanket 14. desember 1989 kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett. Anken som var rettet mot Frank Lindberg og Union Eiendom A/S, gjaldt saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Etter at forberedende dommer hadde påpekt at rekvirenten i tilfelle måtte trekkes inn i saken, kom Hypotekforeningen den 26. februar 1990 med en rettet ankeerklæring der kemneren i Fredrikstad også var ført opp som ankemotpart. I prosesskrift av samme dag tilføyde Hypotekforeningen at anken var trukket tilbake i forhold til Union Eiendom A/S. Tilbaketrekningen har vært forkynt for Union Eiendom A/S v/styreformannen som ikke har kommet med merknader. Ankemotparter er således Frank Lindberg og Fredrikstad kommune.

Ettersom anken bare gjelder saksbehandlingen og rettsanvendelsen, har forberedende dommer - etter begjæring fra den ankende part og begge ankemotparter - i medhold av tvistemålsloven §380 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2, besluttet at saken skal gå over til skriftlig behandling. Samtlige parter har vært gitt anledning til å komme med to innlegg hver.

Den ankende part - Hypotekforeningen v/adv.firma Føyen & Co. v/adv.flm. Stein Torbergsen - har i det vesentlige gjort gjeldende:

Namsrettens saksbehandling fremstår som lemfeldig. For å bringe eiendommens verdi på det rene, har namsretten nøyd seg med en telefonisk forespørsel til en eiendomsmegler. Alene det forhold at den ankende part har en tinglyst obligasjon pålydende over kr 2000000,-, skulle tilsi varsomhet med å stadfeste et bud på kr 100000,-. Den ankende part var ukjent med auksjonsmøtet og budet.

Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd kan ikke være til hinder for nærværende anke ettersom det hevdes at namsrettens saksbehandling har vært uriktig. Kjennelser avsagt av Høyesteretts kjæremålsutvalg, referert i Rt-1982-901 og Rt-1987-915, kan ikke tillegges avgjørende betydning fordi det senere er foretatt en del endringer i tvangsfullbyrdelsesloven. Det vises til Ot. prp. nr. 32 (1988-89) der det fremgår at siktemålet med lovendringene har vært å forhindre tvangssalg av fast eiendom til underpris. Namsretten burde oppfattet og tatt hensyn til de signaler som her ble gitt. Namsretten vurderte rett nok av eget tiltak hvorvidt stadfestelse skulle nektes, men ved denne vurderingen tilsidesatte retten elementære krav til forsvarlig saksbehandling. Dette forhold må kunne angripes ved ordinære rettsmidler.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd skal stadfestelse nektes dersom det er et åpenbart misforhold mellom budet og eiendommens verdi. At en beslutning om nektelse ikke kan angripes ved kjæremål etter anke har gode grunner for seg. Det vil da være mulighet for å oppnå høyere bud ved senere auksjoner. Situasjonen blir en annen i de tilfelle der budet stadfestes.

Ved lov av 16. juni 1989 nr. 62, som trådte i kraft 1. oktober 1989, ble tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd endret idet ordet "aapenbart" ble tatt ut. Endringen tilsa at namsretten burde utvist større forsiktighet. Ved å stadfeste det eneste bud som ble avgitt ved første gangs tvangsauksjon, uten at takst var fremlagt, handlet namsretten i strid med forutsetningene i loven. Dersom Lindbergs bud blir stående, aksepteres en praksis som strider både mot loven formål og lovgivers forutsetning.

Det hevdes at verdien på eiendommen lå betydelig over kr 100000,-. Budet skulle følgelig ikke vært stadfestet. Eiendommen ble kjøpt av Union Eiendom A/S i 1987 for kr 830000,-. Hypotekforeningen ga tilsagn om et lån til dette selskap på kr 2310000,- på bakgrunn av en inneståelseserklæring fra Landsbanken A/S. Lånet ble utbetalt banken som igjen skulle foreta delutbetalinger til Union Eiendom A/S i takt med at materialer og arbeid ble nedlagt i eiendommen. I tillegg til kjøpskostnadene er det således lagt ned over kr 2000000,- i eiendommen. Uttalelsen fra eiendomsmegleren om at det er tale om en rivningseiendom, må derfor være uriktig eller basert på manglende kjennskap til forholdene.

Hypotekforeningen bestrider Frank Lindbergs anførsel om at advokat Østby i forbindelse med en rettssak knyttet til samme eiendom, skal ha uttalt at eiendommens verdi var kr 100000,-. Avisreferatene fra denne saken viser derimot at en takstmann har bekreftet at det er lagt ned vel kr 2000000,- i eiendommen. Hypotekforeningen bestrider derimot ikke at eiendommen idag ser ille ut. Men det er ikke riktig å omtale den som et nedrivningsobjekt. På noen av de fremlagte bilder er bl.a. notert at Frank Lindberg har fjernet sopp og også foretatt andre reparasjonsarbeider. Slike tiltak ville være unødvendige dersom bygningen likevel måtte rives.

Telefonisk kontakt med en eiendomsmegler kan ikke være tilstrekkelig. Skriftlig vurdering foreligger ikke. Eiendommen er på 1182 m2 og ligger i 15 minutters gangsavstand fra Fredrikstad sentrum. Betydnigen av disse omstendigheter og andre forhold av interesse er ikke kommet fram i eiendomsmeglerens vurdering. I en sak av denne type burde det normalt vært innhentet skriftlig takst fra en autorisert takstmann. Loven er nå endret slik at det ved tredje gangs tvangsauksjon skal foreligge takst av nyere dato.

Tvangssalg til underpris er til skade for partene i et låneforhold, såvel for skyldneren som panthaveren. Dernest er slike salg svært samfunnsskadelige. Tvangssalg er nok prisdempende, men namsretten burde vurdert hvilke verdier den satte på spill for Hypotekforeningen ved beslutningen om stadfestelse. Andre namsretter og namsmenn tar vanligvis kontakt med etterstående panthavere før eventuell stadfestelse. Dette burde også Fredrikstad namsrett ha gjort i nærværende sak.

I og med stadfestelsen har namsretten avskåret Hypotekforeningen fra å fremme en ny tvangsauksjon for å oppnå høyere bud, eventuelt å by selv. Retten har på denne måten brutt med loven system om å presse frem høyest mulig bud.

Til anførslen fra kemneren i Fredrikstad om at det uansett ikke vil være rimelig å pålegge kemneren å erstatte den ankende parts saksomkostninger, bemerkes at kemneren forlangte auksjon på grunnlag av et ytterst beskjedent beløp sikret ved legalpant. Kemneren må i en slik situasjon vise alminnelig aktsomhet og påtar seg et selvstendig ansvar ved å be om at budet stadfestes.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

"1. Fredrikstad namsretts kjennelse av 9. november 1989 om stadfestelse av bud, stort kr 100000,00 over eiendommen gnr. 8 bnr. 1198 i Fredrikstad oppheves.

2. Frank Lindberg og Fredrikstad kommune, i fellesskap, tilpliktes å betale Den Norske Hypotekforening saksomkostninger, ialt kr 10000,00."

Frank Lindberg v/advokat Øyvind Abrahamsen har i hovedtrekk anført:

Tvangsauksjonen var kunngjort på lovformelig måte. Namsretten hadde ingen plikt til å underrette etterstående panthavere. Den ankende part må selv holde orden på sine engasjementer.

Eiendommens verdi er avgjørende for spørsmålet om stadfestelse, ikke pålydende på den ankende parts obligasjon. Eiendommen hadde ingen verdi utover tomteverdien fratrukket rivningskostnadene, jfr. uttalelsen fra eiendomsmegleren som vurderte eiendommen som et nedrivningsobjekt.

Eiendommen var, og er, til dels fortsatt i meget dårlig forfatning. Det forelå sopp- og råteskader. Etter stadfestelsen har Lindberg imidlertid foretatt betydelige reparasjonsarbeider. Tilstanden på stadfestelsestidspunktet er søkt dokumentert ved innsendelse av et billedmateriale til lagmannsretten.

Til spørsmålet om manglende undersøkelse fra namsrettens side og lagmannsrettens adgang til å overprøve namsrettens stadfestelse, vises til de avgjørelser som den ankende part har pekt på, spesielt Rt-1982-901. Det er senere ikke gitt lover som medfører endringer i foreliggende praksis. Namsretten fant det tilstrekkelig å undersøke verdien av eiendommen ved å henvende seg til en eiendomsmegler. Hensiktsmessigheten av denne beslutning kan ikke overprøves ved kjæremål eller anke.

Subsidiært anføres at namsrettens undersøkelser var tilstrekkelig grundige. Budet sto ikke i misforhold til verdien. Dette bekreftes av uttalelsene fra advokat Østby slik de er referert av en avis i forbindelse med en annen sak om samme eiendom.

De vedtatte endringer i tvangsfullbyrdelsesloven §119 annet ledd omhandler tredje gangs eller senere auksjoner. Det følger av §158 tredje ledd at retten av eget tiltak ikke kan nekte å stadfeste bud ved senere auksjoner selv om budet står i misforhold til verdien. De gjennomførte endringer i tvangsfullbyrdelsesloven §119 annet ledd har ikke medført materielle endringer i §158 tredje ledd. Uten særlige holdepunkter kan endringene da ikke tillegges betydning for namsrettens saksbehandling og adgang til å stadfeste bud ved første gangs auksjon.

Frank Lindberg har nedlagt slik påstand:

"Prinsipalt

Anken avvises.

Subsidiært

Namsrettens kjennelse stadfestes.

I begge tilfeller

Den Norske Hypotekforening dømmes til å betale Frank Lindberg saksomkostninger med kr 7000."

Fredrikstad kommune v/kemneren gjør gjeldende at det stadfestede bud ikke var spesielt ugunstig. Arbeidet på eiendommen, bl.a. taket, var ikke fullført, noe som førte til innslag av fuktighet og dermed verdireduksjon. Namsrettens vurdering av spørsmålet om stadfestelse har ikke vært basert på mangelfullt eller sviktende grunnlag. Ettersom kommunen bare har holdt seg til gjeldende rett ved å sikre sitt krav, anføres at det under ingen omstendighet kan være rimelig å ilegge kommunen saksomkostninger. Kemneren har på denne bakgrunn nedlagt slik påstand:

"Anken avvises.

Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Lagmannsretten bemerker:

Ved lov av 16. juni 1989 nr. 62 ble det gjennomført visse endringer i tvangsfullbyrdelsesloven kap. 9 om tvangsauksjon over fast eiendom. I Kgl. res. av 14. juli 1989 er fastsatt at loven trer i kraft 1. oktober 1989. I loven III annet ledd heter det at lovendringene gjelder for tvangssalg som begjæres etter ikrafttredelsen.

Begjæringen om tvangsauksjon fra Fredrikstad kommune ble fremsatt 6. september 1989, m.a.o. før loven av 16. juni 1989 nr. 62 trådte i kraft. Nærværende ankesak må følgelig vurderes på bakgrunn av tvangsfullbyrdelsesloven slik den lød fram til 1. oktober 1989 og den rettspraksis som inntil da forelå i tilknytning til de aktuelle bestemmelser.

Tvangsfullbyrdelsesloven kap. 9, avsnitt II inneholder ikke noe krav om at en interessert, f.eks. en etterstående panthaver, skal varsles om at tvangsauksjon er begjært. En etterstående panthaver forutsettes å holde seg orientert ved hjelp av den offentlige lysing som skal finne sted i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §120. Det var således ingen saksbehandlingsfeil at Hypotekforeningen ikke ble varslet om auksjonen. Lagmannsretten konstaterer for øvrig i den sammenheng at Hypotekforeningen ikke hadde fremsatt innvending mot stadfestelse av budet fra Frank Lindberg.

Inntil 1. oktober 1989 var det i tvangsfullbyrdelsesloven ikke oppstilt noe krav om innhentelse av takst i forbindelse med auksjon over fast eiendom. En slik regel er nå innført i §119 annet ledd, men bare ved tredje gangs eller senere auksjoner. Heller ikke på dette punkt foreligger det følgelig noen saksbehandlingsfeil.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, første punktum, slik bestemmelsen lød frem til 1. oktober 1989, skulle namsretten av eget tiltak nekte stadfestelse når "den finner, at der er et aapenbart misforhold mellom budet og værdien av eiendommen efter gangbar pris". Det heter så videre i annet punktum at rettens beslutning ikke kan angripes ved kjæremål eller anke. Dette gjelder også for de tilfelle der namsretten stadfester budet, og har som konsekvens at anførsel om manglende undersøkelser fra namsrettens side, eller innvendinger mot rettens skjønn, ikke kan overprøves ved bruk av ordinære rettsmidler, jfr. Rt-1987-915. Hva angår namsrettens valg av fremgangsmåte for innhentelse av opplysninger om eiendommes verdi vises for øvrig til Rt-1982-901 sammenholdt med kjennelse avsagt av Høyesteretts kjæremålsutvalg 6. februar 1981. I sistnevnte kjennelse uttales bl.a. at namsretten i meget vidt omfang selv må bedømme hvorvidt den har det materialet den anser tilstrekkelig for å treffe avgjørelse, og at det ikke kan kreves at retten skal gå frem på noen bestemt måte.

En stadfestelseskjennelse kan derimot angripes på det grunnlag at namsretten ikke har foretatt noen slik vurdering som tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, første punktum, gir anvisning på, eller at kjennelsens grunner etterlater tvil om en slik overveielse har funnet sted, jfr. Rt-1982-901 og Rt-1988-210. Namsrettens kjennelse i nærværende sak viser helt klart at retten har vurdert spørsmålet om stadfestelse skulle nektes på grunn av åpenbart misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris. Lagmannsretten kan ikke se at det finnes holdepunkter for å anta at namsrettens skulle ha lagt en uriktig lovforståelse til grunn for sin vurdering på dette punkt.

Anken er i det vesentlige basert på anførsler om at namsretten ikke foretok tilstrekkelige undersøkelser for å bringe eiendommens reelle verdi på det rene, at opplysningene og vurderingen fra eiendomsmegler Møller var uholdbare og at verdien på stadfestelsestidspunktet lå betydelig over budet på kr 100000,-.

Namsrettens vurdering av eiendommens verdi kan som allerede påpekt ikke overprøves ved anke. Lagmannsretten har heller ikke grunnlag for å oppheve stadfestelseskjennelsen med den begrunnelse at namsretten skulle ha foretatt andre og mer omfattende undersøkelser. Det vises til de foran refererte kjennelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg fra 1981 og 1982. Lagmannsretten finner at namsretten ikke handlet i strid med tvangsfullbyrdelsesloven eller opptrådte direkte uforsvarlig ved at den nøyde seg med å innhente opplysninger om eiendommens verdi ved henvendelse til en eiendomsmegler som nylig hadde sett på eiendommen.

Det er videre ikke sannsynliggjort at opplysningene innhentet fra eiendomsmegleren var beheftet med såvidt alvorlige feil eller mangler at namsrettens kjennelse av den grunn må oppheves. Det sentrale forhold i denne forbindelse er hvorvidt det er korrekt at eiendommens verdi på stadfestelsestidspunktet lå i tomten, m.a.o. at bygnignen ikke var av verdi og bare ville innebære omkostninger ved rivning. Spørsmålet er omtvistet, men også den ankende part erkjenner at eiendommen ser "ille ut", noe som bekreftes av det fremlagte billedmateriale. At Union Eiendom A/S har foretatt vesentlige arbeider på bygningen i 1988 ved hjelp av lånet fra Hypotekforeningen er ikke noe poeng dersom arbeidene er utført på en slik måte at det ikke kan bygges videre på det som er gjort. Lagmannsretten er etter dette kommet til at namsrettens kjennelse verken er beheftet med saksbehandlingsfeil eller uriktig lovanvendelse. Anken kan da ikke føre frem.

Anken har langt på vei vært basert på anførsler som lagmannsretten ikke kan prøve. Men det har også vært fremsatt anførsler som lagmannsretten kan prøve, og også har tatt realitetstandpunkt til. Således skulle anken dels vært avvist og dels forkastet. Anførslene er imidlertid sammenvevd på en slik måte at det finnes mest naturlig å utforme en felles slutning, og lagmannsretten velger da å forkaste anken i sin helhet.

Anken har vært forgjeves, og lagmannsretten finner at den ankende part bør pålegges å erstatte motpartens saksomkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2. Advokat Abrahamsen har krevd dekning med kr 7000,-. Beløpet godkjennes. Kemneren i Fredrikstad har ikke nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Anken forkastes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Den Norske Hypotekforening til Frank Lindberg 7000 - syvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Egil Front Jensen Wilhelm Omsted Odd Emil Blomdal