LE-1990-551
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-02-13 |
| Publisert: | LE-1990-00551 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 13. februar 1991 i ankesak LE-1990-00551/90, hlnr 934/90 forenet med ankesak LE-1990-00552/90, hlnr. 935/90 AS Elvegården - Norsk Kausjon AS. |
| Parter: | Ankende part: AS Elvegården, v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Arne M. Huseby, Drammen). Motpart: Norsk Kausjon AS (Prosessfullmektig: Advokat Ingvar Reichelt Lind v/advokat Tormod S. Christoffersen, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen 2. Lagdommer Gunvald Gussgard 3. Lagdommer Jan Martin Flod |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §98, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §119, §180, §380, §155, §158, §2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) |
xxxxxxxxxx
År 1991 den 13. februar fortsatte behandlingen av ankesak LE-1990-005 51/90 og 552/90 i Oslo tinghus.
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik Dom:
Norsk Kausjon AS begjærte 28. mars 89 tvangsauksjon over eiendommen Wærnsgate 6, gnr. 62 bnr. 353 i Halden tilhørende AS Elvegården. Auksjonsgrunnlaget var misligholdt panteobligasjon, stor kr 1045000,- med tillegg av renter og omkostninger.
Første gangs tvangsauksjon ble holdt 27. juni 1989, og annen gangs tvangsauksjon 3. januar 1990. Tredje gangs tvangsauksjon ble avholdt 3. april 1990. Høyeste bud, kr 470000,- ble avgitt av Norsk Kausjon AS, som under auksjonsmøtet antok budet og begjærte det stadfestet.
AS Elvegården påklaget 21. april 90 namsmannens fremgangsmåte.
Halden namsrett tok ikke klagen til følge, og avsa 10. mai 90 slik stadfestelseskjennelse:
"Antagelsen av bud på kr 470000,- - kronerfirehundreogsyttitusen - på eiendommen Wærns gt. 6, gnr. 62 bnr. 353 i Halden, avgitt av Norsk Kausjon v/adv. Ingvar R. Lind, stadfestes.
Saksomkostningene settes til kr 9670,- - kronernitusensekshundreogsytti -, som utgjør rettsgebyrene."
Av saksdokumentene fremgår at namsmannen, forut for kunngjøringen av tvangsauksjonen, innhentet takst over eiendommen. Taksten er avgitt 10. februar 90 av byggmester Rune Harbo, og antatt salgsverdi er satt til kr 540000,-. Av kjennelsen fremgår videre at det på auksjonsmøtet ble gitt underretning om at kjøperen måtte dekke auksjonsomkostningene, oppgitt til kr 4600,-, samt at eiendommen sto til rest med kommunale avgifter for 1989 og 1990 med kr 18138,10.
AS Elvegården påanket 10. juli 90 stadfestelsen til lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:
"Halden namsretts kjennelse i sak 37/89 C av 10. mai 1990 oppheves, og stadfestelse nektes."
Norsk Kausjon AS har tatt til motmæle og prinsipalt påstått anken avvist, subsidiært nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse av 10. mai 90 i sak 37/89 C opprettholdes.
2. Norsk Kausjon A/S tilkjennes sakens omkostninger med kr 1000,-."
Norsk Kausjon AS begjærte 28. mars 89 tvangsauksjon over eiendommen Festningsgt. 12, gnr. 160 bnr. 348 i Halden tilhørende AS Elvegården. Auksjonsgrunnlaget var misligholdt panteobligasjon, stor kr 1400000,- med tillegg av renter og omkostninger.
Første gangs tvangsauksjon ble holdt 27. juni 89 og annen gangs tvangsauksjon 25. oktober 89. Halden namsrett nektet 04. desember 89 å stadfeste ett bud stort kr 1300000,- avgitt på annen gangs tvangsauksjon.
Tredje gangs tvangsauksjon ble holdt 14. mars 90. Eneste bud, kr 850000,-, ble avgitt av rekvirenten, som i brev 21. mars 90 til namsmannen antok budet og begjærte det stadfestet.
AS Elvegården, som var representert v/styrets formann under auksjonsmøtet, protesterte mot namsmannens saksbehandling, men protesten ble avvist. Ved brev 19. april 90 og 20. april 90 påklaget AS Elvegården namsmannens saksbehandling til namsretten.
Halden namsrett tok ikke klagen til følge, og avsa 10. mai 90 slik stadfestelseskjennelse:
"Antagelsen av bud på kr 850000,- - kroneråttehundreogfemtitusen - på eiendommen Festningsgaten 12, gnr. 160 bnr. 348 i Halden, avgitt av Norsk Kausjon v/Mona Flatekvaal iflg fullmakt, stadfestes.
Saksomkostningene settes til kr 24740,- - kronertjuefiretusensjuhundreogførti -, hvorav kr 7605,- - kronersjutusensekshundreogfem - utgjør rettsgebyrene."
Av saksdokumentene fremgår at namsmannen, forut for kunngjøringen av tvangsauksjonen, innhentet takst over eiendommen. Taksten er avgitt 29. januar 90 av ingeniør Åge Kaspersen og byggmester Rune Harbo, og antatt salgsverdi er anslått til kr 450000,-. Videre fremgår at det på auksjonsmøtet ble gitt underretning om at kjøperen måtte dekke auksjonsomkostninger med kr 4485,-, og at eiendommen sto til rest med kommunale avgifter for 1988 - 1990 med i alt kr 2670,-.
AS Elvegården påanket 10. juli 90 stadfestelsen til lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:
"Kjennelse av 9. mai 1990 i sak 36/89C ved Halden Namsrett oppheves og stadfestelse nektes."
AS Norsk Kausjon har tatt til motmæle og prinsipalt påstått anken avvist, subsidiært nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse av 9. mai 90 i sak 36/89C opprettholdes.
2. Norsk Kausjon A/S tilkjennes sakens omkostninger med kr 1000,-."
Lagmannsretten har besluttet å forene sakene til felles behandling og avgjørelse, jfr. tvistemålsloven §98, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2. Ettersom anken må finnes å gjelde saksbehandlingen og rettsanvendelsen, har ankesakene vært skriftlig behandlet, jfr. tvistemålsloven §380.
AS Elvegården har i det vesentlige anført:
Tvangsauksjonen er gjennomført i strid mot tvangsfullbyrdelsesloven §119.
Kravet om at det skal gis opplysninger tilsvarende det som er vanlig i annonser ved frivillig omsetning gjennom eiendomsmegler, er ikke oppfylt.
For så vidt angår Wærnsgt. 6, gnr. 62 bnr. 353, er det ikke angitt at eiendommen har fått bruksendringstillatelse, slik at den bl.a. kan anvendes til forsamlinglokale. Videre burde det vært opplyst at eiendommen i desember 1986 ble taksert til kr 1045000,- og i februar 1990 til kr 920000,-. Det var særlig grunn til å nevne disse takster på grunn av stort avvik fra den takst namsmannen innhentet. Denne taksten er på kr 540000,-.
Når det gjelder Festningsgaten 12, gnr. 160 bnr. 348, ble det feilaktig opplyst at det var ulovlig oppførte arker på bebyggelsen. Bygningsrådet i Halden har imidlertid gitt samtykke til disse. Videre er det ikke gjort oppmerksom på at det til eiendommen hører 20 parkeringsplasser på egen grunn. Eiendommen har dessuten bruksrett til en tomt på 250 m2, med årlig leie kr 10,-. Eiendommen har også 10 m2 fortau, innkjøpt med sikte på opparbeidelse av hovedinngang. Bebyggelsens første etasje er for øvrig nylig restaurert, med nytt elektrisk anlegg samt ny hovedkabel fra gaten. Det er således ufullstendig når namsmannen har opplyst at eiendommen i den senere tid har vært utsatt for betydelig forfall.
Eiendommen ble i januar 1989 taksert til kr 1600000,- og i februar 1990 til kr 1350000,-. Takstene burde vært fremlagt og redegjort nærmere for under auksjonsmøtet, ettersom taksten namsmannen innhentet verdsetter eiendommen til kr 450000,-.
Det må antas at kjøperinteressen har vært påvirket negativt ved de opplysninger som ble gitt og de takster som namsmannen fremla.
Stadfestelse av tvangsauksjonsbudene burde for øvrig vært utsatt, fordi det pågår politietterforskning mot Norsk Kausjon AS. Det råder således usikkerhet med hensyn til om Norsk Kausjon AS har opptrådt lovlig i saken. Blant annet skal pantobligasjoner være utstedt på betydelig høyere beløp enn de reelle gjeldsforpliktelser obligasjonene sikrer.
Norsk Kausjon AS, har i det vesentlige anført:
Den ankende part gjør i realiteten gjeldende at de stadfestede bud er for lave. Det innebærer at ankene må bli å avvise, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd, jfr. Rt-1987-915 og RG-1990-562.
Tvangsauksjonene er avholdt i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven §119, jfr. Justisdepartementes rundskriv G-110/89, særlig side 11. Det ble gitt korrekte opplysninger om eiendommene, og nylig avholdte takster var tilgjengelige på namsrettens kontor. Namsmannen pliktet ikke å fremlegge de takster saksøkte hadde innhentet.
For så vidt angår Wærnsgt. 6, gnr. 62 bnr. 353, er det feil at det er gitt bruksendringstillatelse til forsamlingslokale. Eiendommen er regulert til boligformål.
De opplysninger som ble gitt om Festningsgt. 12, gnr. 160 bnr. 384 er korrekte. Namsmannen henholdt seg til det som fremgår av den takst som var innhentet kort tid forut for tvangsauksjonen. Det er her riktig opplyst at det er oppført arker i strid med byggemeldingen. Hvor vidt disse senere er godkjent, er ikke dokumentert. Det foreligger heller ingen dokumentasjon vedrørende de øvrige forhold den ankende part anfører vedrørende eiendommen. Under enhver omstendighet kan de forhold som er fremhevet ikke ha hatt betydning for utfallet av auksjonen.
Den ankende parts politianmeldelse av Norsk Kausjon AS er uten betydning for tvangsauksjonssakene. Anmeldelsen er for øvrig grunnløs.
Lagmannsretten finner at ankesakene må bli å fremme. Et hovedpunkt for den ankende part synes rett nok å være at det er et betydelig misforhold mellom de stadfestede bud og gangbar pris for eiendommene, hvilket etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd ikke kan nyttes som ankegrunn mot en stadfestelse ved tredje gangs auksjon, men slik ankeerklæringene er formulert, finnes det likevel å være grunnlag for realitetsbehandling. Således er anført saksbehandlingsfeil fra namsmannens side, som angivelig har påvirket kjøperinteressen negativt og medført at tilfredsstillende bud ikke ble avgitt. Videre finnes det naturlig å forstå den ankende parts anførsler samlet sett slik at det alternativt gjøres gjeldende at de bud som er stadfestet må oppheves ut fra misbruksbetraktninger, jfr. Rt-1990-94. Dvs. at det slik sett foreligger en rettsanvendelsesfeil fra namsrettens side.
Lagmannsretten finner at det ikke foreligger saksbehandlingsfeil fra namsmannens side, som var til hinder for stadfestelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 1 og 2. Av saksdokumentene fremgår at namsmannen kort tid forut for auksjonsmøtene besørget eiendommene taksert. Takstene, som ble fremlagt, finnes å tilfredsstille loven krav, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §119, som får anvendelse ettersom tredje gangs tvangsauksjon er begjært etter 1. oktober 1989, jfr. Ot.prp. nr. 32 (1988-89) side 15. Det er foretatt befaring, og eiendommene er beskrevet på vanlig måte. Beskrivelsen ses ikke å være beheftet med feil. Under enhver omstendighet dreier det seg ikke om feil som kan antas å ha hatt nevneverdig betydning for kjøperinteressen og dermed for de bud som ble avgitt. At verdianslagene avviker fra takster den ankende part har innhentet, gir ikke tilstrekkelig holdepunkter for å reise avgjørende innvendinger mot de takster namsmannen fremla. Verdsettelse av faste eiendommer vil i stor utstrekning måtte bero på skjønn, og at ulike oppfatninger om markedsverdien kan gjøre seg gjeldende, må aksepteres, ikke minst for eiendommer av det foreliggende slag. Retten har for øvrig merket seg at det i de takster den ankende part har innhentet i februar 1990, er påført at "markedet for omsetning er ft. tregt." Videre vises til namsrettens bemerkninger for så vidt gjelder disse spørsmål, som lagmannsretten er enig i. Etter dette kan anførselen om at det var uforsvarlig av namsmannen å fremme auksjonene med basis i de innhentede takster, ikke føre frem.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger andre feil ved namsmannens avgjørelse eller handlemåte, som var til hinder for stadfestelse av de avgitte bud. At den ankende part har politianmeldt rekvirenten, gir ikke grunn til utsettelse av tvangsfullbyrdelsen.
Begge ankesaker gjelder stadfestelse av bud på tredje gangs tvangsauksjon. Stadfestelse kan da ikke nektes på grunnlag av misforhold mellom budet og eiendommens verdi, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd. Av Rt-1990-94 fremgår likevel at stadfestelse kan nektes ut fra misbruksbetraktninger.
Lagmannsretten finner at det ikke er holdepunkter for å fastslå at eierens interesser er tilsidesatt i strid med loven forutsetninger. Verken nivået på de stadfestede bud eller gjennomføringen av auksjonene gir grunnlag for å fastslå at rekvirenten har slått til seg eiendommene ved å utnytte tvangsfullbyrdelsesloven formelle regler. Budgivningen har vært reell. For så vidt angår Wærnsgate 6 fremkom bud fra en utenforstående på kr 460000,-, og det bud som rekvirenten avga, og fikk stadfestet på kr 470000,-, ligger kr 70000,- under taksert verdi. Det finnes ikke å representere et avvik som gir grunn til å tilsidesette stadfestelsen ut fra en misbruksbetraktning. I tillegg til rettens bemerkninger ovenfor vedrørende taksten, vises til at priser som oppnås på tvangsauksjon ofte ligger noe lavere enn det som oppnås ved frivillig salg. Nåd det gjelder Festningsgaten 12 ble stadfestet et bud på kr 850000,-, dvs. høyere enn taksert verdi.
Namsrettens kjennelser blir etter dette å stadfeste. Det gjelder også saksomkostningsavgjørelsene, som lagmannsretten ikke har bemerkninger til.
Begge anker har vært forgjeves. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2 pålegges den ankende part å erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Saksomkostningene fastsettes til kr 2000,- samlet for begge saker.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelser av 10. mai 90 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A/S Elvegården til Norsk Kausjon A/S 2000,- - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.