LE-1990-709
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-03-16 |
| Publisert: | LE-1990-00709 |
| Stikkord: | Fast eiendom, Boligsameie, Eierseksjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 134/89-37 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00709. HR-1992-00167 (Høyesteretts kjennelse: Saken heves). |
| Parter: | Ankende part: Knut Brandvold (Prosessfullmektig: Advokat Ole Mørch, Oslo). Motpart: Boligstiftelsen President Harbitz gate 14 (Prosessfullmektig: Advokat Ola Lunde, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Erik Melander, formann 2. Lagdommer Egil F. Jensen 3. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §4, Aksjeloven (1976) §9-16, Eierseksjonsloven (1983) §13, §21, Tvistemålsloven (1915) §180, Husleiereguleringsloven (1967), Eierseksjonsloven (1983) |
Dom :
Saken gjelder tvist om gyldigheten av vedtektsbestemmelse om fordeling av fellesutgifter i boligsameie.
Ved kjøpekontrakt av 6. februar 1976 kjøpte Knut Brandvold av Bauer & Bech A/S en seksjonsleilighet i et nybygg under oppførelse i President Harbitz gate 14 i Oslo. Fra kjøpekontraktens punkt 6 gjengis:
"Sameiet President Harbitz gate 14, skal ledes av et styre på 3 medlemmer, som velges av sameierne. Styret oppnevnes første gang av Bauer & Bech A/S. ....... For sameiet gjelder vedtekter som eventuelt kan endres av sameierne med alminnelig flertall. Utgifter til skatter og avgifter, forsikringspremier, gårdslys, utvendig vedlikehold, hagearbeide, vaktmester, forretningsfører og andre fellesutgifter, fordeles på de enkelte kjøpere og betales i månedlige terminer. ....."
Vedtekter for sameiet er datert 20. januar 1977 og undertegnet av en representant for Bauer & Bech A/S og de tre oppnevnte styremedlemmer. Vedtektenes §7 har følgende bestemmelser om fordeling av fellesutgifter:
"Eiendommens fellesutgifter, så som skatter og avgifter, forsikringspremie, gårdslys, utvendig vedlikehold, hagearbeide, vaktmester, forretningsfører, øvrige driftsutgifter m.v., skal fordeles på de enkelte leilighetseiere.
Fordelingen skal skje ved at den ene halvparten av netto-utgiftene fordeles med like store beløp på hver leilighet, mens den andre halvparten av netto-utgiftene fordeles på hver leilighet i forhold til sameiebrøken."
Det er uklart om vedtektene på dette tidspunkt ble distribuert til sameierne. Det er imidlertid på det rene at sameierne på det første sameiermøte 5. april 1978 ble orientert om at det forelå vedtekter for sameiet. Det fremgår videre av referatet fra dette møte, som er nytt for lagmannsretten, at sameierne var kjent med prinsippene for fordeling av fellesutgifter.
Fra og med året 1986 hadde sameiet betydelige utgifter til utbedring av lekkasjer i grunnmuren. Brandvold fremsatte forslag om at disse ekstraordinære utgifter fullt ut skulle fordeles i henhold til sameiebrøk, som i det aktuelle boligsameie bygger på bruksenhetenes areal. Det nærmere saksforhold vedrørende dette forslag fremgår av byrettens dom, som lagmannsretten viser til.
Kravet om særskilt fordelingsprinsipp for ekstraordinære fellesutgifter var det eneste tvistepunkt i stevningen av 27. februar 1988. Under sakens behandling for husleieretten og senere byretten ble saken utvidet, og Brandvolds endelige påstand under hovedforhandlingen for byretten hadde slik ordlyd:
"1. Ekstraordinære fellesutgifter i sameiet President Harbitzgt. 14 blir å fordele etter sameiebrøk fra og med 1986 og fremover.
2. Vedtektenes §7 annet ledd for sameiet kjennes ugyldig.
3. Tilbakebetaling av for mye betalte fellesutgifter til saksøkeren skal skje fra og med 27. februar 1986.
4. Saksøkeren tilkjennes sakens omkostninger."
Oslo byrett avsa 29. oktober 1990 dom i saken med slik domsslutning:
1. Boligstiftelsen President Harbitzgt. 14 frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Knut Brandvold har i rett tid påanket den del av byrettens dom som gjelder spørsmålet om gyldigheten av §7 i sameievedtektene. Også spørsmålet om tilbakebetaling av for meget betalte fellesutgifter var tatt med i ankeerklæringen, men denne del av påstanden er senere frafalt under henvisning til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse inntatt i Rt-1991-903.
Ankeforhandling ble holdt 3. mars 1992. Begge parter møtte; ankemotparten ved styreformannen Øystein Vengene. Partene og ett vitne avga forklaring, og dokumentasjon ble foretatt som angitt i rettsboken.
Den ankende part, Knut Brandvold, har for lagmannsretten gjentatt og utdypet de anførsler som er gjengitt i byrettens dom i omtalen av påstandens punkt 2.
Han opplyser at han før sameiets årsmøte 10. april 1991 fremsatte forslag om endring av vedtektenes §7. Årsmøtet vedtok imidlertid å utsette behandlingen av forslaget i påvente av rettens behandling av saken.
Brandvold har for lagmannsretten fremlagt følgende oppstilling over sameiets utgifter i årene 1986-89, og beregning av fordeling av utgiftene basert på henholdsvis det prinsipp som fastslås i vedtektene og den deklaratoriske regel i eierseksjonsloven §13:
Samlede utgifter 1986 - 1989:
NOK %
Faste avgifter 197.173,- 16,1
A/S Gardreform 186.775,15 15,2
Strøm, gårdslys, heis 110.464,90 9,-
Antenne/kabelavg. 21.882,- 1,8
Vedlikehold 505.792,89 41,2
Forsikring 59.108,- 4,8
Forretningsførsel 60.000,- 4,9
Revisjon 10.200,- 0,8
Renter 2.279,49 0,2
Strøm, varmt vann 52.945,70 4,3
Diverse 22.528,45 1,8
1.229.149,58 100,-
Fordeling av utgifter 1986 - 1989 etter de ulike fordelingsmåter:
Antall m2 sameie- utgifter i utgifter i diff. diff. leil.brøk kr. etter kr. etter i kr. i %nåværende sameie-fordel- brøkeringsm.
4 38 2,10 42172 25812 16360 63,42 50 2,76 46228 33925 12303 36,35 58 3,23 49116 39701 9415 23,71 90 4,98 59872 61212 - 1340 - 2,22 100 5,53 63252 67972 - 4720 - 6,91 104 5,75 64604 70676 - 6072 - 8,63 113 6,25 67677 76822 - 9145 - 11,91 151 8,35 80583 102634 - 22051 -21,51 161 8,90 83963 109394 - 25431 -23,21 219,5 12,14 103875 149219 - 45344 -30,4
Brandvold hevder at ca 80 % av fellesutgiftene er avhengig av areal. For årene 1986-89 fremgår dette av de gjengitte regnskapstall. Det samme må gjelde for andre perioder, da vedlikeholdsutgiftene må påregnes å øke med eiendommens alder. Det bestrides at regnskapsåret 1991 er representativt; styret synes å ha utsatt nødvendig vedlikeholdsarbeid for å holde slike utgifter nede av hensyn til rettssaken. Det vises til at grunnmurlekkasjene fortsatt ikke er under kontroll, og at gårdens røropplegg må skiftes ut.
Brandvold anfører at vedtektenes bestemmelse om utgiftsfordeling er urimelig overfor sameiere med små leiligheter, og at den strider mot ulovfestede regler om minoritetsvern og likhet mellom sameierne innbyrdes. Han viser i denne forbindelse til aksjeloven §9-16 og sameieloven §4, og til Ot. prp. nr. 48 (1981-82), hvor det på side 20 uttales at de prinsipper de nevnte bestemmelser gir uttrykk for, også gjelder i eierleilighetsforhold.
Subsidiært anføres at vedtektenes §7 må fortolkes innskrenkende, slik at vedlikeholdsutgifter under enhver omstendighet faller utenfor de fellesutgifter som skal fordeles med 50 % pr. seksjon og 50 % etter sameiebrøk.
Den ankende part har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
1. Prinsipalt: Boligstiftelsen President Harbitz gt. 14s vedtekt §7 annet ledd kjennes ugyldig.
2. Subsidiært: Boligstiftelsen President Harbitz gt. 14s vedtekt §7 annet ledd kjennes ugyldig når det gjelder fordeling av vedlikeholdsutgifter.
3. Knut Brandvold tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsretten.
Ankemotparten, Boligstiftelsen President Harbitz gate 14, anfører at vedtektenes §7 gir en rimelig fordelingsnøkkel for det konkrete sameie saken gjelder. Det vises til den spesielle sammensetning av leilighetstyper; leilighetene varierer i størrelse fra 38 til 219,5 kvadratmeter. Det fremgår av regnskapet for 1991 at en stor andel av fellesutgiftene er uavhengig av areal. En utgiftsfordeling basert utelukkende på areal ville derfor gi et sterkt urimelig resultat for eierne av de større leilighetene, som allerede betaler fellesutgifter etter en markert høyere sats enn den som gjelder for de små leilighetene.
Det erkjennes at enkelte utgifter medfører større fordeler for enkelte sameiere enn for andre, men disse ulikheter vil i praksis jevne seg ut over tid.
Eierseksjonsloven §13 stiller sameiet fritt til å fastsette et fordelingsprinsipp som konkret er mer rimelig eller praktisk enn den deklaratoriske regel om fordeling etter sameiebrøk. De ulovfestede prinsipper om likhet og minoritetsvern som den ankende part har vist til, innebærer ikke at enhver urimelighet er tilstrekkelig til tilsidesettelse av en vedtekt.
Boligstiftelsen anfører også at det etter Høyesteretts dom inntatt i Rt-1991-892 kan synes som om endring av en slik vedtekt som det her er tale om, krever enstemmighet. I så fall kan søksmålet åpenbart ikke føre frem.
Boligstiftelsen har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.
Lagmannsretten bemerker innledningsvis at Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse inntatt i Rt-1991-903 ikke kan forstås slik at et boligsameie mangler partsevne i søksmål om gyldigheten av sameievedtekt, som den aktuelle sak nå er begrenset til. Det vises til at Høyesterett i dom inntatt i Rt-1991-892 avgjorde en tilsvarende tvist, hvor søksmål på samme måte som i den foreliggende sak var anlagt av en seksjonseier mot boligsameiet.
Det fremgår av byrettens dom at partene er enige om at selv om det aktuelle boligsameie er organisert som en boligstiftelse, er det reelt sett et seksjonssameie som går inn under eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7. Lagmannsretten viser i denne forbindelse til omtalen av "Eierleiligheter som boligstiftelser" i Wyller: Boligrett (2. utgave), side 381. En praktisk konsekvens av at det aktuelle boligsameie opprinnelig ble organisert som en stiftelse, er at vedtektene er utformet av representanter for den opprinnelige byggherre, og tydeligvis aldri har vært forelagt sameierne til godkjennelse. Dette fører ikke til at de gjeldende vedtekter er ugyldige, men lagmannsretten kan ikke uten videre bygge på at de er fremkommet etter en demokratisk prosess, slik som forholdet er i boligsameier som hele tiden har fulgt de prosedyrer som eierseksjonsloven anviser.
Det er noe uklart om det kan oppnås to tredjedels flertall (jfr. eierseksjonsloven §21 annet ledd nr. 2) blant sameierne for noen av de aktuelle utgiftsfordelingsprinsipper. Enkelte sider ved utgiftsfordelingsspørsmålet ble drøftet på det første sameiermøte i 1978, og spørsmålet om fordeling av ekstraordinære utgifter ble tatt opp av Brandvold i 1987 og senere fulgt opp av ham og en annen sameier. Utover dette er det ikke fremkommet protester mot vedtektenes utgiftsfordelingsregler. Med unntak av Brandvolds forslag i sameiermøtet 1987, som ikke var bekjentgjort for de øvrige sameiere og dermed ikke kunne danne grunnlag for gyldig vedtak, er det heller ikke fremsatt forslag til endring av vedtektene, hverken av Brandvold eller av andre sameiere, før byrettens dom forelå. På denne bakgrunn må lagmannsretten gå ut fra at vedtektenes §7 som bestemmelsen nå lyder, støttes av et klart flertall av sameierne.
For at domstolene skal kunne tilsidesette en vedtekt om utgiftsfordeling i en sammenslutning, må vedtekten innebære en kvalifisert urimelig forskjellsbehandling av en enkelt sameier eller en gruppe sameiere som er i mindretall, jf dommen i Rt-1991-892. Virkningene av vedtekten må vurderes generelt; det er ikke tilstrekkelig til å gjøre vedtekten ugyldig at den fører til at en enkelt utgiftspost blir fordelt på en måte som ikke samsvarer med de enkelte sameieres nytte av det tiltak utgiften skriver seg fra, dersom vedtekten totalt sett gir en rimelig og fornuftig fordeling sameierne imellom.
Det kan tenkes flere prinsipper for fordeling av fellesutgifter i boligsameier; etter areal, verdi eller antall personer, eller etter likedeling. Jo mer ensartet boenhetene i sameiet er m.h.t. areal og husstandsstørrelse, jo mindre betydning har det hvilket fordelingsprinsipp man velger. I sameier med stor ulikhet i leilighetsstørrelse, som i President Harbitz gt. 14, kan både likedelingsprinsippet og arealfordelingsprinsippet gi urimelige utslag; henholdsvis for eierne av de minste og de største leilighetene. Det må antas at de personer som i sin tid utformet stiftelsens vedtekter, ønsket å unngå begge disse ytterpunkter ved å fordele halvparten av utgiftene etter areal (her lik sameiebrøk) og halvparten likt på enhetene. Lagmannsretten antar at denne løsning vanligvis gir en like rimelig utgiftsfordeling i sameier med store forskjeller i leilighetsstørrelse som en fordeling etter den deklaratoriske regel i eierseksjonsloven §13, hvis ikke rimeligere.
Spørsmålet er imidlertid om utgiftenes sammensetning i det aktuelle sameie er slik at denne mellomløsning innebærer en rettsstridig diskriminering av eierne av små leiligheter.
Foruten oppstillingen over utgifter i perioden 1986-89, gjengitt ovenfor på side 4, foreligger for lagmannsretten resultatregnskap for 1991. Av dette fremgår følgende utgifter for henholdsvis 1991 og 1990:
1991 1990Faste avgifter 19890 14624.-" "61880.- 62985.-A/S Gårdreform54360.- 51744.-Strøm, gårdslys, heis24340.30 25081.80Antenne/kabelavgift7075.- 6360.-Vedlikehold 50860.90-innbet. av Storebrand 5818.- 45042.90 63720.30Forsikring30728.- 30127.-Forretningsførsel 199115000.- 15000.-Salær rettssak3000.- 5000.-Revisjon 19912500.- 2500.-Diverse utgifter3308.20 3709.46Renter 4313.- 3864.12Strøm, varmt vann39376.60 35861.40290924.- 320577.08
Lagmannsretten legger til grunn forretningsførerens forklaring om at ca en tredjedel av eiendomsavgiftene ("faste avgifter") er eiendomsskatt og dermed avhengig av areal, mens de øvrige to tredjedeler (vann-, feie- og renovasjonsavgift) beregnes uten hensyn til areal. Videre forutsettes at utgifter til vedlikehold og forsikring fullt ut er avhengig av areal, mens de øvrige omkostninger i liten grad varierer etter areal. Et overslag basert på tallene for 1991 viser at arealavhengige utgifter utgjør i overkant av kr 100000, mens de øvrige fellesutgifter er ca kr 190000.
Regnskapstallene for 1991 kan ikke uten videre sammenlignes med de tilsvarende poster for 1986-89, bl.a. fordi sameiet i årsmøte 1989 vedtok at utgifter til varmtvann, som tidligere ble fordelt etter forbruk, fra og med mai 1988 skal medregnes i de ordinære fellesutgifter og fordeles etter reglene i vedtektenes §7. Lagmannsretten ser heller ikke bort fra at nødvendig vedlikeholdsarbeid kan ha blitt utsatt for å holde disse utgifter nede til rettssaken er endelig avgjort. Det er også påregnelig at vedlikeholdsbehovet fortsatt vil være større enn normalt på grunn av konstruksjonsfeil som fører til vanninnsig i kjelleren og rørlekkasjer i leilighetene. I tillegg må vedlikeholdsutgiftene forventes å stige noe med bygningens alder. Men selv om man tar disse forhold i betraktning, kan lagmannsretten ikke se at sammensetningen av sameiets utgifter gjør fordelingsregelen i vedtektenes §7 kvalifisert urimelig. Det er muligens dekning for Brandvolds beregning av arealavhengige utgifter til ca 80 % for årene 1986-89 da vedlikeholdsutgiftene var svært høye, men denne periode kan etter rettens oppfatning ikke anses representativ når det gjelder utgiftssammensetningen. Retten tilføyer at det ved helhetsvurderingen også bør tas hensyn til utgiftssammensetningen i årene 1977-85. For denne periode er det ikke fremlagt tallmateriale, men det må antas at vedlikeholdsutgiftene var minimale da bygningen var ny.
Det er etter dette unødvendig for lagmannsretten å gå inn på boligsameiets anførsel om at endring av vedtekten krever enstemmighet blant sameierne.
Brandvold har subsidiært påstått vedtekten kjent ugyldig for så vidt gjelder fordeling av vedlikeholdsutgiftene. Det er anført at vedtekten må tolkes innskrenkende, og at vedlikeholdsutgiftene da faller utenfor det som omfattes av fordelingsregelen.
Den subsidiære påstand har fått en uheldig utforming, siden resultatet hevdes å følge av en tolkning av vedtekten, og ikke av en ugyldighetsregel. Hensett til at utgifter til ytre vedlikehold uttrykkelig er medtatt i oppregningen av fellesutgifter såvel i kjøpekontraktens punkt 6 som i vedtektenes §7, samtidig som indre vedlikehold i henhold til kjøpekontrakten påhviler den enkelte seksjonseier og således faller utenfor fellesutgiftene, kan lagmannsretten ikke se at det finnes grunnlag for noen slik innskrenkende fortolkning som Brandvold anfører.
Retten har vurdert om det kan ha oppstått en misforståelse ved utformingen av den subsidiære påstand, slik at meningen egentlig har vært å påstå at vedtekten ikke omfatter ekstraordinære vedlikeholdsutgifter av den karakter som påløp i årene 1986-89. Siden spørsmålet uttrykkelig ble tatt opp av retten under ankeforhandlingen, er det vanskelig å forstå at det kan foreligge en slik misforståelse. Lagmannsretten finner likevel grunn til å bemerke at påstanden heller ikke kan føre frem dersom den begrenses til slike ekstraordinære omkostninger. Personer som medvirket ved utarbeidelse og/eller vedtagelse av vedtektene, skal på Brandvolds forespørsel ha gitt uttrykk for at de den gang ikke overveiet om slike utgifter skulle omfattes av den ordinære fordelingsregel. Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig til å tilsidesette vedtektens klare ordlyd, som må omfatte ethvert tiltak på eiendommen som etter vanlig oppfatning innebærer vedlikehold. Retten tilføyer at en sondring mellom ordinært og ekstraordinært vedlikehold (eller vedlikehold som vedrører eiendommens verdi) vil være vanskelig å praktisere, og må ventes å føre til konflikter sameierne imellom. Tilsvarende problemer oppstår ved grensedragningen mellom vedlikehold og påkostning, som muligens faller utenfor vedtekten. En viss veiledning for det sistnevnte spørsmål har man imidlertid i den praksis som har utviklet seg på andre områder hvor grensen vedlikehold/påkostning er av betydning, f. eks. ved praktiseringen av husleiereguleringsloven bestemmelser om utligning av ulike utgifter på leietakerne. Retten tilføyer for ordens skyld at det ikke kan ses at noen av de utgifter som er behandlet i nærværende sak kan karakteriseres som påkostninger.
Anken har etter dette vært forgjeves. Etter tvistemålsloven §180 første ledd skal Brandvold erstatte boligsameiet saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som kan begrunne fritak fra erstatningsplikten.
Boligsameiet har også påstått seg tilkjent saksomkostninger for byretten. Det fremgår av byrettens domspremisser at den tvil som begrunnet fritakelse for omkostningsansvaret for denne instans, gjaldt den del av saken som er innbrakt for lagmannsretten. Tvilen knyttes direkte til det mangelfulle underlagsmateriale for urimelighetsvurderingen. Dette var begrenset til den oppstilling over fellesutgiftene for 1986-89 som er gjengitt ovenfor på side 4, som Brandvold fremla under hovedforhandlingen for byretten. Lagmannsretten ser det slik at Brandvold som saksøker selv var nærmest til å sørge for utarbeidelse av de beregninger som var nødvendige for rettens vurdering, og for at disse ble fremlagt så tidlig at motparten fikk anledning til å imøtegå og eventuelt supplere dem. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at den omstendighet at saken var mangelfullt opplyst for byretten, ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å opprettholde byrettens omkostningsavgjørelse når anken har vist seg ikke å føre frem. Også denne del av ankemotpartens påstand tas dermed til følge.
Advokat Lunde har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 11500 for lagmannsretten og kr 8000 for byretten, tilsammen kr 19500, som i sin helhet er salær. Retten legger oppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Knut Brandvold 19500 - nittentusenfemhundre - kroner til Boligstiftelsen President Harbitz gate 14. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.