LE-1991-2527
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-12-11 |
| Publisert: | LE-1991-02527 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr.D-480/1991 og D-195/1991 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02527K og 91-02528K |
| Parter: | Den kjærende part: Tin Wo Hong (Prosessfullmektig: Advokat Arne Os, Oslo). Kjæremotpart: Thales A/S v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Brynjulf Førde, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann 2. Kst. lagdommer Torolv Groseth 3. Kst. lagdommer Petter A. Lossius |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Husleieloven (1939) §42, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §16, §3, §4, §11, §39, §4b, Husleieloven (1939) |
Det ble avsagt slik
Kjennelse:
Saken gjelder kjæremål over namsrettens utkastelseskjennelse.
I Begjæringer av henholdsvis 8. mars og 30. mai 1991 begjærte Thales A/S Tin Wo Hong kastet ut av leilighet i henholdsvis Bygdøy Alle 9 og Hesselbergt 7 i Oslo. Sakene ble ved beslutning av Oslo namsrett den 11. september 1991 forenet til felles behandling.
Oslo namsrett avsa den 16. september 1991 kjennelse med slik slutning:
1. Tin Wo Hong kastes ut av den leilighet han besitter i Bygdøy Alle 9 i Oslo.
2. Tin Wo Hong kastes ut av den leilighet han besitter i Hesselberg gate 7 i Oslo.
3. Tin Wo Hong betaler i saksomkostninger til Thales A/S ved Christian Dege kr 8000,- - åttetusen - kroner innen 2 to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Tin Wo Hong har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til lagmannsretten og nedlagt slik påstand:
1. Tin Wo Hong frifinnes.
2. Thales A/S v/Christian Dege betaler saksomkostninger både for namsretten og for lagmannsretten med kr 4000.
Thales A/S har tatt til motmæle og har nedlagt slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Thales A/S tilkjennes saksomkostninger for namsrett med kr 8000,- og lagmannsrett med kr 4000,-, tilsammen kr 12000,-.
Saksforholdet fremgår av namsrettens kjennelse og av det som sies i det følgende.
Tin Wo Hong har for lagmannsretten i det vesentligste anført:
Det foreligger et "depositum" stort kr 100 000,- stillet til fordel for utleier. Dette er et "depositum" som klart er i strid med loven, jf husleieloven §11 4., 5., 6. og 7. avsnitt. Depositumbeløpet er etter denne bestemmelsen begrenset til et beløp motsvarende 6 måneders husleie. Dette skulle i så fall omfatte kr 6 000,- for hvert av leieforholdene.
Dernest er kjæremotpartens håndtering av depositumbeløpet i strid med loven idet beløpet ikke har stått på depositumkonto. Den kjærende part har gjentatte ganger, både muntlig og skriftlig, krevet beløpet tilbakebetalt uten at dette er imøtekommet av den kjærmotparten.
På bakgrunn av det klart ulovlige i håndteringen av depositumbeløpet, herunder at beløpet ikke har stått på en egen depositumkonto, må den kjærende part være berettiget til å anse det hele beløp avregnet mot skyldig leie. Det er nettopp på bakgrunn av den manglende respons fra utleier på kravet om tilbakebetaling av "depositumbeløpet" at den kjærende part har opphørt å betale husleie.
Thales A/S har for lagmannsretten i det vesentligste anført:
Betalingsmisligholdet i leieforholdet i Bygdøy Alle 9 er åpenbart vesentlig og gir dermed grunnlag for utkastelse i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Den kjærende part påberoper seg motregningsadgang. Dette er det ikke grunnlag for uansett om beløpet kr 100 000,- ble oppfattet som depositum eller lån. Vilkårene for å kreve motregning fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §16. At denne bestemmelse gjelder for saker etter §3 nr. 9 fremgår av dommer inntatt i Rt-1950-394 og Rt-1966-1404.
I en dom inntatt i Rt-1974-510 har dessuten uttalt at dersom misligholdelse fra utleier skal avverge utkastelse må misligholdet være "betydelig og helt åpenbart". I kjæremålet anføres det for første gang fra leietakers side at husleieloven bestemmelser ikke er fulgt. Dersom dette var tatt opp på forsvarlig måte og i rett tid ville det være helt kurant å etterkomme de eventuelle mangler. Depositumkonto ville blitt opprettet eller panteobligasjon utstedt og tinglyst.
Kravet om motregning er under enhver omstendighet for sent fremsatt.
Lagmannsretten skal bemerke: Når det gjelder leieforholdet i Bygdøy Alle 9, der det ikke er inngått noen skriftlig leiekontrakt, må utkastelsesbegjæringen vurderes i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Lagmannsretten legger til grunn at kjæremotparten sendte påkrav i samsvar med husleieloven §39 første ledd. Husleien ble ikke betalt innen fjorten dagers fristen som var fastsatt i påkravet. Kjærende part hadde etter hvert opparbeidet så stor betalingsrestanse for husleie at betalingsforsinkelsen representerer et mislighold som gir utleieren hevningsrett.
Utkastelseskjennelsen for Bygdøy Alle 9 blir etter dette å stadfeste.
Partene i saken har inngått skriftlig leiekontrakt med utkastelsesklausul i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9 vedrørende leiligheten i Hesselberggt. 7. I henhold til leiekontraktens §4b har kjæremotparten innbetalt kr 100 000,- i depositum til kjærende part. Som påpekt av kjæremotparten er depositumet i strid med husleieloven §11 fjerde ledd. Etter reglene i husleieloven §11 fjerde ledd er det beløp utleier kan kreve som depositum begrenset til tilsvarende 6 måneders husleie, altså kr 6 000,- i dette leieforholdet. Lagmannsretten legger til grunn at beløpet på kr 100 000,- i realiteten må anses som et lån fra leietaker til utleier. Lånet tilfredsstiller imidlertid ikke de betingelser som fremgår av husleieloven §42 annet ledd, og leietager kan etter §42 annet ledd i.f. kreve beløpet tilbake. Klausulen i leiekontraktens §4b om at beløpet forfaller til tilbakebetaling ved utflytting kan ikke få betydning i et slikt tilfelle. Lagmannsretten legger også til grunn at husleieloven §42 må forstås slik at leietaker kan kreve lånet tilbake uten at leieforholdet derved heves. Lagmannsretten legger videre til grunn at reglene i husleieloven §42 annet ledd går foran reglene i tvangsfullbyrdelsesloven §16, slik at leietaker kan motregne skyldig husleie i lånebeløpet som kreves tilbake.
Det foreligger ikke dokumentasjon i saken som viser at kjæremotparten har krevet lånet tilbakebetalt, eller at det er krevet motregning. Lagmannsretten finner allikevel at det må være tilstrekkelig at det de facto er motregnet.
Så lenge kjærende part har sikkerhet for leien ved at lånet dekker husleien, kan utkastelse ikke skje etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9 eller eventuelt tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Begjæring om utkastelse av Hesselberggate 7 tas etter dette ikke til følge.
Namsretten har tilkjent Thales A/S kr 8000,- i saksomkostninger. Saksomkostninger gjelder for begge utkastelsessakene, og lagmannsretten legger til grunn at omkostningene er fordelt med kr 4000,- på hver sak.
Lagmannsretten finner at de beløp namsretten har fastsatt ligger noe høyt.
Kjæremålet i sak 91-02527K som gjelder utkastelse av Bygdøy All 9 har vært forgjeves og Tin Wo Hong må erstatte Thales A/S saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. §172 første ledd. Omkostningene settes skjønnsmessig til kr 4000,-.
Kjæremålet i sak 91-02528K som gjelder utkastelse av Hesselberggt. 7 har ført frem og Thales A/S må erstatte Tin Wo Hong's saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd. Omkostningene settes til kr 4000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålssak nr. 91-02527K:
1. Namsrettens kjennelse punkt 1 stadfestes.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betaler Tin Wo Hong 4000 - firetusen - kroner til Thales A/S innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.
Kjæremålssak nr. 91-02528:
1. Begjæringen om utkastelse av Tin Wo Hong fra Hesselberggaten 7 i Oslo tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betaler Thales A/S 4000 - firetusen - kroner til Tin Wo Hong innen - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.
Eva Nygaard Ottesen, Torolv Groseth, Petter A. Lossius.
Bekreftes for førstelagmannen: