LE-1992-1152

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-11-09
Publisert:	LE-1992-01152
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	- Ringerike herredsrett Nr. 57/1991 A Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01152
Parter:	Ankende part: Kjell Larsen. (Prosessfullmektig: Advokat Oddvar Fosaas, Oslo). Motpart: Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem. (Prosessfullmektig: Advokat Geir Hungnes, Sandvika).
Forfatter:	1. Lagdommer Ola R. Melheim, formann. 2. Lagdommer Lasse Qvigstad. 3. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen Meddommere: 1. Ragne Elisabeth Sevre. 2. Alf Majormoen
Lovhenvisninger:	Hevdslova (1966) §4, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §2, §6, §7

Dom :

Saken gjelder veirett til festetomt nr. 14 under Lore Søndre gnr. 187 bnr. 8 i Hole i Buskerud.

Eiendommen ligger i et tomtefelt opprettet i 1961 av den daværende eier av Lore Søndre, Arvid Bjerke. Den første fester av eiendommen var Torbjørn Hagen, som opprettet festekontrakt med grunneieren 21. oktober 1961. I 1961-62 oppførte han en hytte på tomten. Tomten er en av en rekke festetomter som ligger ved siden av hverandre i sterkt skrånende, skogbevokst terreng i Loreåsen. Arealet er noe over to dekar. Utparselleringsplanen forutsatte adkomst til tomtene fra en vei i overkant av tomterekken.

Hagen plasserte sin hytte på nedre del av tomten og anla også en adkomstvei til den nedre del. Denne vei måtte legges over utparselleringsplanens tomt nr. 3 (festetomt nr. 17), som var bortfestet til ankemotparten, foreningen Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem, (heretter kalt "Foreningen") som parkeringsplass for gjester til Foreningens feriehjem på Herøya i Steinsfjorden. Dette skjedde i forståelse med feriehjemmets bestyrer Arne Watterud.

Veien ble deretter brukt av Hagen inntil han solgte hytta i 1985. Fra 1985 til 1988 ble den brukt av kjøperen, Arvid Hansen. Den ankende part, Kjell Larsen, kjøpte hytta fra Hansen i 1988 og fortsatte å bruke veien.

I 1990 bestred Foreningen at Larsens tomt har veirett over dens tomt. Ved stevning av 21. august 1991 til Ringerike herredsrett reiste Larsen fastsettelsessak mot Foreningen for å få fastslått at veiretten består.

Ringerike herredsrett avsa 22. januar 1992 dom med slik domsslutning:

1. Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Kjell Larsen har i rett tid påanket herredsrettens dom. Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem har tatt til motmæle.

Hovedforhandling ble holdt i Hønefoss 22. oktober 1992. Larsen møtte og avga forklaring. Foreningen var representert ved formannen i valg- og kontrollkomiten, Sveinar Bones, som avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Retten foretok åstedsbefaring, og hva som ble dokumentert, fremgår av rettsboken.

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor.

Den ankende part, Kjell Larsen, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Festeren av tomt nr. 14, under gnr. 187 bnr. 8 i Hole har rett til å ha liggende adkomstvei til sin hytte over tomt tilhørende Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem.

2. Kjell Larsen tilkjennes saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Prinsipalt:

Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Subsidiært:

Adkomstveien til tomt nr. 14 omlegges på Feriehjemmets bekostning.

3. I begge tilfelle:

Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem tilkjennes saksomkostninger både for herredsrett og lagmannsrett.

Den ankende part har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten særlig fremhevet:

Den veirett Torbjørn Hagen fikk ved muntlig avtale med bestyrer Arne Watterud ved Foreningens feriehjem ga Hagen en reell servitutt over Foreningens eiendom; det vil si en veirett som tilligger den som til enhver tid er eier av den hytta som Hagen bygget.

Den muntlige avtale ble inngått for mer enn 30 år siden, og den ene avtalepart er død. Det er usikkert hva avtalen inneholdt, og den fremstår som løs og uklar. Arne Watterud var bestyrer av Foreningens feriehjem fra 1948 til 1984, og er nå pensjonist. Han har så nær og sterk tilknytning til Foreningen at han har spesiell interesse av at Foreningen vinner saken. Hans vitneforklaring må derfor vurderes med skepsis. Han kan også huske feil med hensyn til hva som ble sagt for over 30 år siden.

Det er opplyst at Hagen og Watterud var gode venner og hadde privat omgang. Under slike omstendigheter kan det ikke utelukkes at de har snakket forbi hverandre og at det kan ha vært små nyanser i ordbruken som samtalepartnerne kanskje ikke har vært klar over. De kan ha sett bruken av en liten del av Foreningens tomt til vei som en grei ordning, og de har neppe vært særlig presise i sin ordbruk.

All formodning taler mot at veiretten ikke skulle gjelde generelt. Veiretten har nå vært utøvd i over 30 år. Reelle hensyn taler klart for at veiretten er en reell servitutt. De reelle hensyn er følgende: Det er et minimalt areal av Foreningens eiendom som beslaglegges. Det vil på grunn av terrengets form påføre Foreningen enorme omkostninger å omgjøre denne del av eiendommen til parkeringsplasser. En slik omgjøring vil skjemme ut stedet. Det er tvilsomt om grunneieren og de offentlige myndigheter vil gi de nødvendige godkjennelser. Det er ikke noen stor ulempe for Foreningen at veien går over dens eiendom slik den ligger idag, mens det for Larsen innebærer meget betydelige fordeler å ha veien slik. Uten den omtvistede veirett vil han ha meget store problemer med å komme til og fra hytta.

Den tidligere grunneier, som i sin tid utparsellerte de aktuelle hyttetomter, har forklart som vitne for lagmannsretten at det var naturlig at veien kom nedenfra, og at det var en glipp av den som laget utparselleringsplanen i sin tid, at ikke slik veiløsning ble valgt.

Den økonomiske byrde av veiretten for Foreningen er minimal, mens den for Larsen representerer en betydelig økonomisk verdi.

Disse argumenter er overbevisende grunnlag for at veiretten er en reell servitutt, og Foreningen må ha en betydelig bevisplikt for å vinne frem mot dette.

Videre må det legges vekt på at Hagen ved salget av hytta i 1985 garanterte at eiendommen var fri for både pengeheftelser og andre heftelser. Dette ville han ikke gjort hvis hytte-eiendommen manglet veirett.

Hagen hadde ingen spesiell oppfordring til å sikre sin veirett med skriftlig, eventuelt tinglyst, erklæring. Han så intet behov for det og var i god tro med hensyn til rettens innhold. Derimot må det sies at Foreningen hadde et behov for å sikre bevis for at veiretten bare var tilsagt for Hagens eiertid. Siden foreningen hverken gjorde det eller reagerte da Hagen solgte, må dens rett være tapt etter ca 30 års passivitet.

Når det gjelder fortolkningen av bruksrettsavtaler, vises til Falkanger: Tingsrettslige arbeider 3. utgave (1990) side 138 flg.

Subsidiært gjør Larsen gjeldende at veirett er vunnet ved hevd. Kort etterat festekontrakten ble inngått, fikk Hagen tillatelse av Foreningen til å anlegge en traktorvei for frakt av materialer og ved der det idag er bilvei til hytta. I aktsom god tro er det skjedd en gradvis utvidelse av denne bruken til vanlig bilkjøring. Denne utvikling startet kort etterat hytta ble tatt i bruk. De senere eiere av hytta, Hansen og Larsen, har også vært i aktsom god tro med hensyn til bruk av veien til bilkjøring og har derfor fortsatt hevdservervet. Iallfall må bruksrett til bilvei være hevdet i forhold til grunneieren, som aldri har gitt noen tillatelse til slik bruk av hans grunn. Hevdservervet gjelder ikke eiendomsrett til grunnen.

Det bestrides at Hagens advokat, Rolf O. Engh, som solgte hytta for ham, er en slik varig medhjelper for Hagen som omhandlet i hevdsloven §2. Eventuell uaktsom god tro hos Engh, kan derfor ikke avbryte eventuelt hevdserverv for Hagen og hans rettsetterfølgere. Forøvrig bestrides at advokat Engh har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å ha undersøkt eiendommens veirett over naboeiendom. Veien lå som den hadde ligget i over 20 år, og det var intet opplyst om innsigelser.

Atter subsidiært anfører Larsen at Foreningen har tapt sin rett ved passivitet idet det gikk 5 1/2 år før Foreningen reagerte etterat Hagens eierforhold til hytta var opphørt.

Da Hagen bestemte seg for å selge hytta, ble den avertert til salgs i en eller flere aviser. Foreningen må derfor ha vært klar over at et eierskifte var i ferd med å finne sted. Dette måtte være av spesiell interesse for Foreningen i betraktning av at den på denne tid hadde behov for flere parkeringsplasser på sin eiendom. Foreningen hadde derfor foranledning til å gripe inn og si fra hvis den mente at veiretten var bortfalt, da Hagen ikke lenger var eier i 1985. Da Arvid Hansen bestemte seg for å selge etter to års eiertid, ble også hytta avertert og interesserte innbudt til visning. Men ingen reaksjon fremkom fra Foreningen.

Det bestrides at den bruk Hagen utøvet, bare var en "tålt bruk" som Foreningen nårsomhelst kunne stanse ved å trekke tilbake sitt tilsagn om veirett. Isåfall måtte Foreningen ha reagert da det meldte seg behov for flere parkeringsplasser i slutten av 1970-årene. Det gjorde den imidlertid ikke.

Ankemotparten har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten særlig fremhevet:

Det foreligger ikke noe tinglyst eller skriftlig om veiretten. Den sentrale problemstilling er derfor innholdet av den muntlige avtale mellom Arne Watterud og Hagen. Arne Watterud har som vitne uttalt at Hagen kun ble gitt rett til å ha vei over Foreningens eiendom for den tid han var eier av hytta. Hans vitneutsagn ga intet holdepunkt for tvil med hensyn til hva han hadde sagt. Etter hovedprinsippet for tolking av avtaler må man bygge på partenes felles forståelse av avtalen. Arne Watteruds forståelse er kjent, mens Hagens er ukjent. Arne Watteruds utsagn var klart og tydelig og kunne ikke misforstås. Dette er nok til at det kan fastslås at Hagens rett var kun en personlig rett.

Den som mener han har en reell servitutt over en annens eiendom, har oppfordring til å sikre retten. Dette skjer normalt ved at det opprettes en skriftlig avtale som tinglyses. Intet av dette ble gjort, trass i at veien var av stor betydning for Hagen og hans eiendom.

Likeså var spørsmålet også av stor betydning for Foreningen. Hvis Arne Watterud og den daværende formann Skau hadde oppfattet tilsagnet til Hagen som en reell servitutt, ville saken ha blitt formelt behandlet i Foreningens styre. Men her skjedde det hele uformelt uten noen omtale i styreprotokollen. Siden Arne Watterud og Hagen var omgangsvenner, regnet man ikke med noen fremtidige problemer.

Hadde rettigheten vært av varig karakter, hadde det dessuten vært naturlig at det var blitt avtalt et vederlag. Men det som har skjedd og fortsatt skjer, er at Foreningen betaler festeavgift også for det areal som beslaglegges av Larsens vei.

Det at Hagen ved salget garanterte at eiendommen var heftelsesfri, innebærer kun at det ikke var noen heftelser på selve hytte-eiendommen. Manglende veirett er ingen heftelse.

Subsidiært gjør Foreningen gjeldende at hvis retten skulle finne at avtalens innhold er uklart, må den anvende de alminnelige tolkningsregler, jf Hov: Avtalerett side 73 flg. Her fremgår det at hvis avtalens innhold er uklart, må det minst byrdefulle alternativ legges til grunn; det vil si at rettigheten var en personlig rett for Hagen, ikke noen realservitutt, jf Rt-1930-799. Det vises også til Rt-1980-1281.

Det må også vurderes om avtalen innebærer en rimelig balanse mellom hver parts ytelser. Det har formodningen mot seg at det er blitt avtalt en permanent veirett uten betaling av vederlag.

Det bestrides at veien bare beslaglegger et ubetydelig område på Foreningens eiendom. Veibyggingen var derimot ingen betydelig investering for Hagen. Det er opplyst at det kun var tale 1/2 - 1 times arbeid med en bulldoser.

De som har kjøpt eiendommen etter Hagen, først Hansen, så Larsen, hadde undersøkelsesplikt med hensyn til rettigheter, og må ha risikoen for følgene av at undersøkelser ikke ble gjort.

Atter subsidiært, hvis retten ikke finner å kunne legge Arne Watteruds forklaring til grunn fullt ut, anføres at det ikke foreligger noen hevd av veiretten. Hagen kan ikke ha vært i aktsom god tro med hensyn til om retten skulle gjelde utover hans eiertid. Det kan ikke erverves rett ved hevd i strid med den avtale som er inngått.

Foreningen viser også til Falkanger l.c. med hensyn til forståelsen av begrepet "god tro".

Hagen kan dessuten identifiseres med sin medhjelper advokat Engh. Denne opplyste som vitne for lagmannsretten at han i lang tid hadde vært juridisk rådgiver såvel for Hagen som for hans far og skrevet deres selvangivelser og skrevet testament for Hagen og sørget for bo-oppgjøret etter ham. Engh må derfor ses som en som styrer hans anliggender i hevdsloven §4 annet ledds forstand. Og Engh var ikke i aktsom god tro da han solgte hytta, fordi han unnlot å foreta slik undersøkelse av eiendommens rettigheter som han burde ha foretatt i henhold til god meglerskikk. Siden Engh ikke var i aktsom god tro, kan heller ikke Hagen ha ervervet veirett ved hevd.

Det kan ikke bygges noe på at Hagen ikke opplyste noe til Engh om manglende veirett da han ba Engh selge hytta. Hagen var på det tidspunkt svært syk, og tenkte neppe på veiretten.

Ytterligere subsidiært anfører Foreningen at Hagens bruk av veien var "tålt bruk", og derfor kan det ikke komme på tale med hevdserverv, jf Rt-1929-570. Avtalen må tolkes derhen at Hagen fikk rett til å anlegge og bruke veien så lenge Foreningen selv ikke hadde behov for å disponere den delen av eiendommen. Arne Watteruds forklaring viste at man jenket seg etter hverandre i praksis ved at Foreningens feriegjester fikk parkere i veien til Hagen mot at de kom og flyttet bilene sine om Hagen skulle forbi. Hagen aksepterte slik parkering uten å protestere, og Arne Watterud visste at det ikke ville føre til problemer.

Foreningen hadde dessuten ikke noen oppfordring til å reagere mot Hagens bruk før fordi Foreningen ikke hadde hatt økonomi til slik utvidelse av parkeringsplassene at det var nødvendig å bruke det areal som veien beslaglegger.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Det legges til grunn at det ble inngått en muntlig avtale om veirett mellom den første fester, Torbjørn Hagen, og den daværende bestyrer, Arne Watterud. Det er noe uklart om Watterud hadde fått fullmakt til å forhandle med Hagen. Det foreligger heller ikke opplysninger som tilsier at Watterud kunne anses å ha en stillingsfullmakt i denne relasjon. Retten anser det som mest sannsynlig at Watterud ga Hagen en veirett, som senere ble akseptert av den daværende styreformann. Dette skjedde i 1961/62. Såvidt vites er avtalen ikke styrebehandlet. Det er heller ikke opplyst om styreformannen alene kunne inngå slike avtaler. På grunn av den lange tid som er gått, legges det til grunn at styret stilltiende har godtatt avtalen så langt den dekkes av formannens aksept. Det springende punkt er imidlertid hvilket omfang aksepten kan anses å ha.

Det forhold at avtalen er muntlig, samt den uformelle fremgangsmåte som ble brukt, kan slå begge veier når man skal fastlegge avtalens omfang. Som påpekt av Foreningen, vil en uklarhet ofte tilsi at det minst byrdefulle alternativ legges til grunn. Partenes etterfølgende opptreden vil imidlertid ofte indikere at omfanget skulle være mer omfattende, eller at i hvert fall den ene part har vært av denne oppfatning.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å betvile Arne Watteruds vitneforklaring, hvoretter han selv hadde en klar forståelse av at veiretten bare skulle gjelde for Hagens tid. Det foreligger også tolkningsmomenter som støtter opp om dette, slik det fremgår av Foreningens anførsler. På den annen side må den konsekvente bruk av tre festere over meget lang tid være en klar indikasjon på at brukerne kan ha oppfattet avtalen anderledes. Særlig må dette gjelde når Foreningen har vært så passiv med hensyn til å håndheve den begrensede rett som påstås å foreligge. Det foreligger også andre hensyn som tilsier at avtalen kan ha vært ment mer omfattende enn hva Foreningen gjør gjeldende. Slik tomten ligger i terrenget, taler servitutthaverens behov for at det foreligger en reell servitutt. Tomtens verdi vil bli vesentlig redusert om den ikke kan selges med en sikret veirett. Det synes å være på det rene at alle de tre festerne har innrettet seg som om veiretten skulle være en reell servitutt. Ved denne vurdering er det også lagt noe vekt på at den daværende grunneier, Arvid Bjerke, har forklart at han finner det naturlig at adkomstveien tilligger tomten som en rettighet.

Etter lagmannsrettens oppfatning må det derfor legges til grunn at Watterud og Hagen har lagt noe forskjellig meningsinnhold i avtalen når det gjelder spørsmålet om det foreligger en reell servitutt. De har på dette punkt snakket forbi hverandre, slik at det foreligger et tilfelle av skjult uenighet eller skjult dissens, jf Arnholm: Lærebok i avtalerett (1978) side 67 flg. Man kan etter omstendighetene ikke se at den ene kontraktsforståelsen objektivt sett må anses mer nærliggende enn den andre i en slik grad at en av partene kan kreve sin kontraktsforståelse lagt til grunn.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det bare ble inngått avtale om en veirett, men at det på avtalerettslig grunnlag ikke ble avklart om retten kan overdras. Man må da vurdere anførselen om hevd, idet det etter dette ikke kan anses å være i strid med Hagens adkomst om han har utvidet sin rett til en reell servitutt. Det legges her til grunn følgende forhold:

Hagen fikk veiretten i 1961/62. Han eide hytta og festet tomten til 1986, det vil si i mer enn 20 år. Etter Hagens tid var først Hansen, så Larsen eiere av hytta og festere av tomten. Det var først i 1990 Foreningen bestred at Larsen har veirett over Foreningens eiendom.

Det er ikke opplyst noe som kan tyde på at Hagen ikke var i god tro med hensyn til at veiretten skulle følge med hytta også når hans eiertid var ute, eller at han ikke var så aktsom som han burde etter forholdene.

Lagmannsretten finner heller ikke at det er noe grunnlag for Foreningens anførsel om at advokat Rolf O. Engh, som solgte hytta for Hagen, ikke opptrådte i overensstemmelse med god meglerskikk. Han må således også anses for å ha vært i aktsom god tro med hensyn til de rettigheter som tilligger tomten.

Det fremgår av dette at Foreningens oppfatning om at det bare forelå "tålt bruk", ikke kan få noen rettsvirkning, idet Hagen, som det fremgår av det ovenstående, må anses for å ha vært i aktsom god tro med hensyn til sin rett.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at vilkårene for hevd av bruksrett i hevdsloven §7, jf §2 - §6, er oppfylt, og at Larsens anke må bli å ta til følge.

Anken har ført frem. Lagmannsretten har imidlertid funnet saken såvidt tvilsom at det var fyldestgjørende grunn for Foreningen til å la den komme for retten. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 annet ledd, fritas derfor Foreningen fra Larsens krav om saksomkostninger for lagmannsretten. På samme grunnlag stadfestes herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Festeren av tomt nr. 14, under gnr. 187 bnr. 8 i Hole har rett til å ha liggende adkomstvei til sin hytte over tomt tilhørende Oslo Sporveisbetjenings Forenings Feriehjem.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for herredsrett eller lagmannsrett.