LE-1992-1598
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-09-18 |
| Publisert: | LE-1992-01598 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Hadeland og Land namsrett Nr. D 00091 92 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01598 K |
| Parter: | Den kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Inger Johannesen, Lunner). Kjæremotpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Skjalg Grindstad, Brandbu). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Ola Melheim, formann 2. Lagdommer Anders Bøhn 3. Lagdommer Jørgen Fr. Moen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Forpaktingslova (1965) §13, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, §2, Husleieloven (1939) §234, §7, §1, §2, §3, §4, §7 |
Det ble avsagt slik kjennelse :
Kjæremålet gjelder begjæring om utkastelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
A eier gården X, som drives som en jord- og skogbrukseiendom. Jordveien har vært leid ut i noen år, mens hun selv driver skogen. Da leietiden løp ut, så vidt vites i 1988, skal hennes sønn, B, ha gitt uttrykk for at han gjerne ville prøve å drive jorden. Sønnen er ellers i fast stilling hos Brødrene Dahl AS i Oslo. Han har fra noen år tilbake bodd hjemme hos moren på gården. Det gjorde han også i 1988 da han overtok driften av jordveien. Partene er uenige om hvilken avtale som her foreligger. B hevder at det foreligger en muntlig avtale om forpaktning, som er tiltrådt og dermed bindende. Dette gir ham rett til husvære, jfr. forpaktningsloven §13. Den kjærende part bestrider at det er inngått slik avtale. Det er bare inngått avtale om ordinær jordleie.
Etter en del uoverensstemmelser mellom partene, fremsatte moren begjæring om utkastelse ved prosesskrift av 15. februar 1992. Dette skal ha ført til at forholdet mellom dem ble ytterligere forverret. Som følge herav ble det den 18. februar 1992 fremsatt begjæring om midlertidig forføyning.
Hadeland og Land namsrett avsa beslutning den 19. februar 1992 med slik slutning:
B fraflytter straks leilighet på eiendommen X i Lunner kommune, og forbys å oppholde seg på denne eiendom, inntil sak nr. 92-00091 D for Hadeland og Land namsrett er rettskraftig avgjort.
Namsretten avsa deretter kjennelse den 20. mai 1992 med slik slutning:
1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Om det nærmere saksforhold vises det til namsrettens kjennelse, hvor begjæringen og tilsvaret er sitert i sin helhet, samt til lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
A har i rett tid påkjært kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett. Hun har lagt ned slik påstand:
1. B dømmes til å fraflytte leilighet på gården X i Lunner, idet han har åpenbart uholdbar hjemmel til å fortsette å bebo denne.
2. B betaler sakens omkostninger.
B har tatt til gjenmæle og lagt ned slik påstand:
1. Hadeland og Land namsretts kjennelse av 20. mai 1992 stadfestes.
2. B tilkjennes sakens omkostninger.
Den kjærende part, A, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsretten bygger på feil faktum idet den har lagt til grunn at det er berettiget tvil om det er inngått en forpaktningsavtale mellom partene.
A, som ble enke i ung alder, har tidligere leiet bort jorden. Inntekten fra skogsdriften har hun i alle år hatt selv. Når det forrige leieforhold opphørte, ville sønnen gjerne "prøve å drive jorden". Det ble inngått en muntlig avtale, men bare om jordleie for en betaling av kr 15000,- pr. år. Denne ordning må sees i sammenheng med at sønnen har fast stilling i Oslo og reiser frem og tilbake hver dag.
Første året (1988) skulle sønnen ikke betale leie, idet han påtok seg å rydde opp på tomten etter driftsbygningen som hadde brent ned. Regnskapsmessig er det likevel lagt frem et mellomregnskapsbilag pålydende kr 14400,-, som er kalt "forpaktningsavgift" for 1988. For 1989 er det gitt kvittering for "forpaktningsavgift" og for 1990 for "forpaktningsleie", begge år med kr 15000,-.
Ifølge forpaktningsloven §3 er forutsetningen at forpaktningsavtaler skal være skriftlige. Det må derfor stilles svært strenge krav til bevisbyrden for den som hevder at det foreligger en muntlig forpaktningsavtale, noe som bestrides. Det er her vist til forpaktningsloven §4 som bestemmer at landbruksnemnda skal ha skriftlig melding om forpaktningsforholdet innen en måned etter at forpaktningen er tiltrådt på grunnlag av muntlig avtale. Når A ikke har gitt noen slik melding, er det selvfølgelig fordi hun aldri har ment at det foreligger noen forpaktningsavtale. Heller ikke B har gitt noen underretning. Landbruksnemnda har heller ikke oppfattet avtalen som gjeldende et forpaktningsforhold. Det er innhentet uttalelse fra landbrukskontoret i Lunner, hvorav fremgår at det er vanlig på Hadeland å bruke benevnelsen "forpaktning" når en leier jord. Landbrukssjefen har sagt seg villig til å forklare seg nærmere om dette.
At det i realiteten er tale om jordleie og ikke forpaktning, fremgår også av den godtgjørelse A har mottatt. Ved forpaktning er det i Lunner kommune vanlig å operere med en avgift på vel kr 200,- pr. mål innmark. Dette forutsetter at forpakteren holder egne redskaper. Utover forpaktningsavgiften må forpakteren betale husleie og strøm dersom han bor på gården. Etter gårdens størrelse skulle avgiften i nærværende sak bli minimum kr 18000,-. I tillegg kommer husleie, strøm, forsikringer og avskrivninger på redskap og driftsbygning. Sannsynligvis ville dette beløpe seg til nærmere kr 50000,- pr. år.
Denne oppstilling må sees på bakgrunn av at B i alle år har benyttet morens landbruksredskap vederlagsfritt. Det er redegjort nærmere for dette.
Den faktiske situasjon er således at det ikke er inngått noen muntlig avtale om forpaktning. Realiteten er at den hjemmeværende sønn har tatt seg til rette overfor moren uten hjemmel. Da bestemoren kom på aldershjem, flyttet sønnen inn i hennes møblerte leilighet. Etter noen tid har han tatt møblene ut og anskaffet sine egne. Han har ingen avtale med moren, og han har verken betalt husleie eller strøm. Sønnens subsidiære anførsel om at det på grunn av den tid som er gått, er etablert et husleieforhold, kan ikke føre frem.
Subsidiært er det gjort gjeldende at dersom det har eksistert en forpaktningsavtale, er denne trådt ut av kraft av tre grunner. B har ikke betalt "forpaktningsavgift" for 1991. Dessuten har han ikke holdt morens redskap godt ved like og heller ikke tatt forsvarlig vare på dem. Under alle omstendigheter har forholdet mellom partene utviklet seg så irregulært at det i seg selv bør gi grunnlag for å sette eventuelle avtaler ut av kraft. Det her vist til at den kjærende parts prosessfullmektig uoppfordret er oppringt av lensmannen, som har gitt uttrykk for at en av partene bør flytte ut straks, idet den situasjon som foreligger ellers "kommer til å ende med forferdelse".
Kjæremotparten, B, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er etablert en muntlig forpaktningsavtale mellom partene, jfr. forpaktningsloven §1. Ingen av unntakene i bestemmelsen kommer til anvendelse. Den kjærende part har riktignok ikke sendt melding til landbruksnemnda i samsvar med §1 tredje ledd, men det er ikke avgjørende. Det bestrides at sønnen i et slikt tilfelle skal ha bevisbyrden for at det foreligger en muntlig forpaktningsavtale. Da de objektive kriterier for at det er etablert et forpaktningsforhold er oppfylt, må bevisbyrden påhvile den som hevder at avtale ikke er inngått. Dette må desto mer være tilfelle som det ifølge forpaktningsloven §2 ikke er anledning til å fravike loven ved avtale. All leie av eiendom til jordbruksproduksjon som ikke omfattes av unntakene i §1 annet ledd a-c, er å anse som forpaktning.
Det er jordeieren som etter forpaktningsloven §4 tredje ledd plikter å melde fra til landbruksnemnda om at det er inngått en muntlig forpaktningsavtale. Enhver tvil med hensyn til avtalens innhold må gå utover jordeieren.
Størrelsen på den økonomiske godtgjørelse, er ikke avgjørende for om det er inngått forpaktningsavtale eller om avtalen bare gjelder leie av jord.
Det er heller ikke avgjørende at kjæremotparten ikke har betalt husleie og utgifter til strøm og forsikring. Han har for øvrig betalt strøm til driftsbygningen. Dessuten har han stått for alt vedlikehold av morens redskap.
Den kjærende parts subsidiære anførsler kan ikke føre frem. Forpaktningsavgiften for 1991 er holdt tilbake fordi moren på betalingstidspunktet hadde varslet at hun ville overta driften selv. Sønnen holdt derfor betalingen tilbake, idet et opphør av avtalen på daværende tidspunkt ville påføre ham et økonomisk tap.
Det foreligger således en bindende forpaktningsavtale. Av forpaktningsloven §7 følger at minste forpaktningstid er 5 år. Den kjærende part har derfor krav på å beholde det husvære som han i realiteten er anvist, jfr. forpaktningsloven §13, frem til januar måned 1993.
Subsidiært gjøres det gjeldende at B nå har disponert den aktuelle leilighet så lenge at det må være etablert et vanlig husleieforhold. Utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd kan i så fall ikke skje uten at han på forhånd har mottatt gyldig oppsigelse, jfr. husleieloven §7 tredje ledd. Ved vurderingen av dette spørsmål bestrides det at B har tatt seg til rette. Han flyttet inn i bestemorens leilighet i full forståelse med moren. Husleieloven §7 femte ledd får ikke anvendelse i dette tilfelle, idet kjæremotparten ikke leier møblert leilighet. Det er her vist til at møblene etter ca et halvt års tid ble tatt ut av leiligheten og plassert på et annet rom i våningshuset på gården. Leiligheten ble da møblert med kjæremotpartens egne møbler.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten og skal bemerke:
Man er i utgangspunktet enig med namsretten i at formålet og hensikten med bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloens §234 tredje ledd er å overflødiggjøre ordinær domstolsbehandling i de helt klare tilfelle. Foreligger det tvil om det faktiske eller rettslige grunnlag, slik at det ikke kan fastslås at den påberopte hjemmel er åpenbart uholdbar, kan den ekstraordinære utkastelsesmåte ikke benyttes, jfr. Rt-1971-422 og Rt-1980-1394. Det er da tilstrekkelig å avgjøre om det foreligger en berettiget tvil om det er inngått en forpaktningsavtale, eller om det kan foreligge et annet grunnlag for kjæremotpartens krav om å disponere leiligheten.
Lagmannsretten finner det ikke bevist at det er inngått noen muntlig forpaktningsavtale. Man kan heller ikke se at det foreligger noen berettiget tvil på dette punkt. Det skal i den anledning bemerkes:
Det fremgår av forpaktningsloven §3 at man har forutsatt at skriftlig avtale er hovedregelen. Som påpekt av den kjærende part, må det derfor stilles visse krav til den som påstår at det er inngått bindende muntlig avtale. Selv om det ikke er avgjørende for avtaleforholdet mellom partene at det ikke er sendt melding etter loven §4, må unnlatelsen være en klar indikasjon på at muntlig avtale ikke er inngått. Dette bestyrkes også av uttalelsene fra jordbruksetaten i Lunner. Man peker også på det faktum at kjæremotparten aldri har søkt om slikt produksjonstillegg som tilkommer han som forpakter. Det er legges videre til grunn at det er vanlig på Hadeland å bruke benevnelsen forpaktning når en leier jord. Retten legger derfor til grunn at selv om ordbruken i de fremlagte kvitteringer kunne tyde på noe annet, foreligger det i realiteten betaling for ordinær jordleie. Retten vil videre nevne at dersom man hadde ment å inngå en forpaktningsavtale, ville leien sannsynligvis blitt høyere. Det er også grunn til å tro at en forpaktningsavtale ville omfatte flere forhold så som bruk av bosted, betaling av husleie, strøm m.v.
Det følger da av forpaktningsloven system at B ikke kan påberope seg forforpaktningsloven §13 som hjemmel for sin besittelse av leieligheten på gården.
Lagmannsretten finner heller ikke at kjæremotpartens subsidiære anførsel kan føre frem. Det legges til grunn at han flyttet inn i bestemorens leilighet uten samtykke fra moren. Det må anses utvilsomt at det ikke foreligger noen muntlig leieavtale.
Kjæremålet har etter dette ført frem. Spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2. Begge prosessfullmektiger er bedt om å avgi uttalelse om hva som kreves i saksomkostninger, jfr. brev av 22. juli 1992 (dok. 14). Den kjærende parts prosessfullmektig har ikke avgitt uttalelse. I tillegg til en del korrespondanse og begjæringen om utkastelse (dok. 1) er det sendt en kort begjæring om midlertidig forføyning (dok. 3). Kjæremålserklæringen (dok. 10) er på 5 sider. Den bygger imidlertid i det alt vesentlige på begjæringen om utkastelse og de brev som fulgte med den. Senere er det avgitt et prosesskrift på ca en side (dok. 16). Lagmannsretten finner at omkostningene skjønnsmessig bør settes til kr 8000,-som inkluderer gebyrer, jfr. tvistemålsloven §176.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. B kastes ut fra den leilighet han besitter på gården X i Lunner kommune.
2. B betaler i saksomkostninger til A 8000 -åttetusen- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.