LE-1992-2201
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-17 |
| Publisert: | LE-1992-02201 |
| Stikkord: | Tvangsauksjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Ytre Follo namsrett Nr. 92-00634 C - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02201 A. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Pål O. Haugland). Motpart: 1. Den Norske Stats Husbank (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Tolle Stabell). Motpart: 2. B (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Einar M. Olsen, formann 2. Lagdommer Dag Stousland 3. Kst. lagdommer Steingrim Bull |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Avtaleloven (1918) §36, Straffeloven (1902) §324 |
Saken gjelder gyldigheten av kjennelse om stadfestelse av bud ved tredje gangs tvangsauksjon over boligeiendom.
I 1986 kjøpte A og hennes mann boligeiendommen gnr. 2, bnr. 1123, snr. 7 (leilighet nr. 132) i Nesodden for kr 750000. De lånte kr 250092 av Den Norske Stats Husbank på første prioritets pantobligasjon tinglyst 22. oktober 1986. Den 25. januar 1991 fremsatte Husbanken begjæring om tvangsauksjon på grunnlag av mislighold av terminbeløp kr 15261,30 som forfalt 1. desember 1989, kr 17255,00 som forfalt 1. juni 1990 og kr 18810,20 som forfalt 1. desember 1990. Første gangs tvangsauksjon ble avholdt 18. juni 1991 og det fremkom ett bud, stort kr 400000. Det ble ikke antatt av Husbanken. Annen gangs tvangsauksjon ble begjært 26. juli 1991 og avholdt 2. oktober 1991. Ved denne auksjonen fremkom det intet bud. Den 28. januar 1992 begjærte Husbanken tredje gangs tvangsauksjon på grunnlag av mislighold av de tre terminbeløp som er nevnt ovenfor og dessuten terminbeløp kr 18481,50 som forfalt 1. juni 1991 og kr 20035,80 som forfalt 1. desember 1991. Namsmannen begjærte takst som ble avgitt 24. februar 1992 av takstmann Svein Rødsten som kom til at eiendommens normale salgsverdi var kr 610000.
Tredje gangs tvangsauksjon ble avholdt 8. april 1992. Husbanken bød opp til dekning av sin fordring og hadde nest høyeste bud med kr 362000. Høyeste bud, kr 365000, ble avgitt av den profesjonelle auksjonskjøper B. De saksøkte møtte ikke ved noen av auksjonene. Etter Husbankens forlangende stilte B sikkerhet for kr 140000. På Husbankens anmodning samtykket han til forlengelse av antagelsesfristen med 6 uker. Nesodden sosialkontor hadde engasjert seg sterkt i saken og for om mulig å gi dem anledning til å ordne forholdet, ble den ordinære antagelsesfrist oversittet av Husbanken. Men den 4. juni 1992 antok banken budet og begjærte det stadfestet. Den 11. juni 1992 avsa Ytre Follo namsrett kjennelse med slik slutning:
Antagelsen av Bs bud stort kr 365000,- - kronertrehundreogsekstifemtusen 00/100- på eiendommen gnr. 2 bnr. 1123 seksjon nr. 7 i Nesodden kommune stadfestes.
Omkostningene settes til kr 12435,- - kronertolvtusenfirehundreogtrettifem 00/100 -.
A og hennes mann ble faktisk separert sommeren 1987 og senere skilt. Skiftet ble ordnet ved rettsforlik 4. mai 1990 ved Ytre Follo skifterett. A beholdt boligen og alt gjeldsansvar knyttet til den og har senere vært eneeier. I kjennelsen av 11. juni 1992 er det bare hun som er ført opp som saksøkt.
Den 21. juli 1992 anket A over stadfestelseskjennelsen for å få den opphevet. Husbanken tok til gjenmæle og likeledes byderen B. Sistnevnte hadde forgjeves krevet A utkastet. Ved kjennelse av 31. juli 1992 utsatte namsretten gjennomføring av utkastelsen til 15. september 1992, og ved kjennelse av 9. september 1992 utsatte namsretten utkastelsen "så lenge anken over Ytre Follo namsretts stadfestelseskjennelse er til behandling". Namsretten gjorde utsettelsen betinget av at det ble stillet sikkerhet for husleie til B med kr 4500 pr. mnd. fra og med september 1992. Husleien er siden blitt betalt av sosialkontoret i Nesodden som garantist.
Ankeforhandling ble holdt 2., 3. og 4. juni 1993. Lagmannsretten hørte forklaring av A, B og 7 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
A nedla slik påstand:
1. Ytre Follo Namsretts kjennelse datert den 11. juni 1992 i sak C 21/91 oppheves.
2. Den Norske Stats Husbank idømmes sakens omkostninger.
Den Norske Stats Husbank nedla slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Staten v/Husbanken tilkjennes saksomkostninger.
Auksjonskjøperen B nedla slik endelig påstand:
1. As anke forkastes.
2. B tilkjennes saksomkostninger.
Ved brev av 12. januar 1993 fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus fikk A fri sakførsel fra og med ankeerklæringen, - uten egenandel. Hennes saksomkostningspåstand må forstås som en påstand om saksomkostninger til det offentlige.
Den ankende part, A, ved sin prosessfullmektig, advokat Pål O. Haugland, har i det vesentlige anført:
Det må legges vekt på As bakgrunn og på hendelsesforløpet i saken. Etter separasjonen ble hun sittende med omsorgsansvaret for tre barn, fikk kreft i skjoldbruskkjertelen og måtte opereres. Skifteoppgjøret ble meget dårlig for henne. Hun fikk sosialstøtte, men den stoppet i 1988 og kom ikke igang før etter klage til Fylkesmannen. I mai 1990 startet hun forretning og opptok nye lån, men måtte avvikle etter kort tid. Samme høst fikk hun Husbankens samtykke til hjemmelsovertagelse og banken ga også utsettelse med to terminer. Hun tenkte på å selge boligen, men det ville ikke gi dekning for gjelden. Hun ville forsøke gjeldsforhandlinger og håpet å få kommunen som støttespiller. Etter første auksjonsbegjæring tok hun kontakt med bankens saksbehandler F for å få ytterligere utsettelse, men han sa nei. Advokat Haugland søkte skriftlig 24. mai 1991, men fikk ikke svar.
Under møte 28. august 1991 med sosialsjef Hennum tilbød kommunen å støtte med kr 5000 pr. mnd. for å betjene gjelden til Husbanken. Den 24. september 1991 skrev advokat Haugland til Husbanken om dette og gjorde rede for hele den økonomiske situasjon. Med forfalte renter og avdrag lå gjelden opp mot en million kroner. Haugland ba om at forfalte renter ble omgjort til lån og om at Husbanken ville godta som fremtidig betaling kr 5000 pr. mnd. til betjening av den totale gjelden. Husbanken avslo å omgjøre de forfalte terminer til lån og svarte ellers at en eventuell betalingsavtale ville innebære månedlige avdrag på minimum kr 10000. Bankens svar stemte ikke med Husbankens rundskriv av 25. juli 1991 om retningslinjer for behandling av søknader om utsettelser med betaling av renter og avdrag og søknader om omgjøring av renter til lån. A kunne ha oppfylt kravene etter disse retningslinjer.
Etter tredje gangs auksjon gjorde A innsigelser mot stadfestelsen, slik som det fremgår av namsrettens kjennelse. Videre ba hun sosialsjefen om hjelp til å få utsettelse og sosialkontoret var deretter i kontakt med Husbanken. Hun tok også kontakt med Kreditkassen som hadde annenprioritets pant og kunne være villig til å overta Husbankens krav. Da Husbanken antok Bs bud og begjærte det stadfestet, kom det som en overraskelse for kommunen. Det var i virkeligheten F som tok avgjørelsen.
Etter stadfestelsen ringte B 14. juni 1992 og ville ha A til å flytte. Under to telefonsamtaler erkjente B at han opptrådte på vegne av seg selv og sine kompanjonger. E ble nevnt. Senere klarte C i gjeldsofferaksjonen å få Husbankens direktør Blom til å innrømme at F var mistenkt som et "sort får" i banken. Etter anmeldelse og etterforskning utferdiget ØKOKRIM forelegg av 10. mars 1993 mot F som vedtok bot kr 50000 for overtredelse av straffeloven §324. Den 4. august 1991 hadde han sammen med D stiftet selskapet Kanthon Eiendomsformidling AS, der F hadde aksjemajoriteten. I perioden fra 12. februar 1991 til 16. mars 1992 lot han Husbanken begjære tvangsauksjon over 8 eiendommer i Bærum og han bevirket at D på vegne av Kanthon AS ga bud på auksjonene. I et av tilfellene ble selskapets bud stadfestet. Det må legges til grunn at B samarbeidet med F.
Stadfestelse av auksjonsbudet skulle vært nektet i medhold av tvangsloven §158 annet ledd fordi det var et vesentlig misforhold mellom budet og markedsverdien, jf. høyesterettsdommen i Rt-1990-94. Av dommen fremgår det at §158 annet ledd skal være hovedregelen også ved 3.-gangs auksjon. Tvangsloven §158 tredje ledd er ment å gjelde for ekstraordinære tilfelle, men i nærværende sak dreier det seg ikke om annet enn en helt ordinær tvangsauksjon. Namsretten vurderte ikke om det forelå et ekstraordinært tilfelle, hvilket var en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse. Namsretten skulle rettelig ha kommet til at det ikke var et ekstraordinært tilfelle og skulle følgelig vurdert om det forelå et misforhold mellom bud og verdi. Det var en saksbehandlingsfeil at slik vurdering ikke ble foretatt. Men samtidig var det en materiellrettslig feil fordi det faktisk forelå et misforhold slik at stadfestelse skulle vært nektet ex officio etter tvangsloven §158 annet ledd, slik som nevnt ovenfor. Misforholdet var for øvrig åpenbart idet budet lå på ca 60 % av takstbeløpet.
Husbanken var uaktsom idet også banken burde vært klar over misforholdet og klar over at eieren ble påført et unødig tap, jf. Rt-1915-435. For å sikre en eier mot slikt tap vil domstolene kunne fravike det oppgjør som ellers ville ha fulgt av reglene for tvangsauksjon. Når det måtte være klart for Husbanken at eieren i denne saken ble påført et unødig tap, må antagelsen og dermed stadfestelsen oppheves også på dette grunnlag. Det skulle også ha vært lagt vekt på at det faktisk ikke foregikk noen reell budgivning når det bare var Husbanken og en profesjonell auksjonskjøper som opptrådte. Husbankens bud anga grensen for hva B måtte by.
På bakgrunn av As livssituasjon og i betraktning av sakens utvikling og alle hennes forhold i den forbindelse, var antagelsen og stadfestelsen av Bs bud i strid med avtaleloven §36 analogisk anvendt, hvilket må føre til opphevelse. Likeledes, når Husbanken kjente til eller hadde sterk mistanke om uregelmessigheter i forbindelse med F' forhold sett i sammenheng med Bs opptreden, og banken likevel antok sistnevntes bud, må det føre til opphevelse etter analogisk anvendelse av avtaleloven §36.
Prinsippene i avtaleloven §36 gjelder bl.a. ensidig bindende disposisjoner og må anvendes også utenfor tradisjonelle avtaleforhold, f.eks. vedrørende rettsforlik. Alminnelige rimelighetsgrunner har også vært brukt i prosessuelle sammenheng og utenfor avtaleforhold, jf. uttalelser i høyesterettsdommen i Rt-1990-94 og Rt-1915-435. Avtaleloven §36 kan således gjøres gjeldende også på judisielle avgjørelser når det, som her, foreligger forhold som gjør kjennelsen urimelig, nemlig følgende: Det er bevist at A ikke var uvirksom med hensyn til å løse sine økonomiske problemer idet hun hadde tatt kontakt med sine kreditorer. For det annet hadde hun fremsatt betalingstilbud. For det tredje var hun syk, og for det fjerde fikk hun i en periode ikke sosialhjelp men kom på etterskudd. Det trekker i samme retning at betalingstilbudet ble avslått og møtt med et motkrav om betaling av kr 10000 pr. mnd. Hvilket, som nevnt, ikke stemte med retningslinjene. Kr. 8050 ville vært tilstrekkelig til å komme ajour i løpet av 2 år, hvilket var retningslinjenes grense. Det var følgelig urimelig av Husbanken å kreve mer. Likeledes var det urimelig at banken ikke gjorde rede for de regler som gjaldt, hvilket innebar at A og sosialkontoret i Nesodden ble hindret i å finne den riktige løsning.
Sosialkontoret ble som nevnt overrasket over stadfestelsen idet kommunen hadde fått betydelige lånemidler til disposisjon og kunne ha strukket seg langt overfor A fordi man så at det var en reell mulighet for å komme til en gjeldsordning. Det var således i seg selv urimelig at budet ble antatt og stadfestet så brått og uten at sosialkontoret ble varslet.
På denne bakgrunn må man også anse forholdet mellom B og F. Hvis de samarbeidet må det være forklaringen på at sosialkontoret ikke ble underrettet om antagelsen og stadfestelsesbegjæringen. Riktignok har B benektet enhver forbindelse privat og personlig med F, men B hadde jo alt å tape ved å innrømme slik forbindelse. Både A og hennes tidligere ektemann har overhørt samtaler der B har snakket om kompanjonger - i flertall. Det er påfallende at B kjenner D privat men angivelig ikke F. Det er påfallende at også E kjenner D privat men angivelig ikke F. "Det er sannsynlighetsovervekt for at B og F har kjent hverandre mer enn de har vært villig til å erkjenne og at de i denne saken har operert sammen på det mer personlige plan". Det er underlig at F i retten ikke husket noe om saken. Hvis lagmannsretten finner det sannsynliggjort at det har foregått et samarbeide mellom B og F, må det føre til opphevelse av namsrettens kjennelse når resultatet er så urimelig som i dette tilfellet.
Ankemotpart nr. 1, Den Norske Stats Husbank, ved sin prosessfullmektig, Regjeringsadvokaten v/advokat Tolle Stabell, har i det vesentlige anført:
I henhold til tvangsloven §158 tredje ledd var det i denne saken ikke noen grunn for namsretten til å gå nærmere inn på spørsmålet om forholdet mellom bud og verdi. Dommene i Rt-1990-94 og Rt-1915-435 gjelder helt spesielle tilfeller. Det rettslige syn som de bygger på kan ikke overføres til vår sak. Den praksis som foreligger for øvrig, er entydig. En mulig manglende konkurranse i budgivningen ved tredje gangs- eller senere auksjon med angivelig for lave bud i forhold til verdien, gir ikke i seg selv grunnlag for opphevelse av en stadfestelseskjennelse med hjemmel i tvangsloven §158 annet ledd. Om dette ledd heter det i Ot.prp.nr.16 (1911) side 71 at det likeså lite som første ledd kan gis anvendelse, "når forfølgningen fortsettes ved avholdelse av gjentatt auksjon, da man en gang må komme til endskap". Med dette stilles det ikke andre vilkår for anvendelsen av §158 tredje ledd enn at det er kommet til en tredje gangs auksjon.
Subsidiært må retten legge til grunn at det ikke var noe misforhold mellom budet og verdien. Taksten lå meget høyt i forhold til verdien. Budet med tillegg av omkostninger - tilsammen ca kr 394000 - var ca 64 % av taksten. Det ville ikke gitt grunn til å nekte stadfestelse med hjemmel i §158 annet ledd hvis denne bestemmelse kunne vært anvendt.
Avtaleloven §36 er ikke anvendelig. Her dreier det seg ikke om et avtaleforhold, men om en judisiell fremgangsmåte nøye fastlagt i tvangsloven som uttømmende regulerer partenes interesser og ikke kan suppleres av avtaleloven regler.
Subsidiært må retten legge til grunn at alt var normalt i låneforholdet. En rekke påberopte momenter har ikke tilknytning til avtaleforholdet mellom A og Husbanken, slik som skilsmisse, forsørgelse, helsemessige forhold etc. Noen slike forhold kan ikke føre til anvendelse av avtaleloven §36.
Hvis man skal vurdere Husbankens fremgangsmåte, må det legges vekt på at da stadfestelse ble begjært hadde A ikke betalt noe på 3 år. Hun hadde fått utsettelser og full orientering. Bankens retningslinjer var meddelt utad, blant annet til kommunene. Det er ikke påvist noen urimelighet ved bankens vurdering. Sosialkontoret hadde ikke gitt noe skriftlig tilsagn. Kreditkassen var brakt inn i bildet men løst og uforpliktende. Kreditkassen møtte ikke engang på auksjonen.
Husbankens retningslinjer er en intern instruks som ikke gir regler utad som kan gi grunnlag for krav om avdragsordning etc., men i hvert fall er retningslinjene fulgt i dette tilfellet. Det tilbud A fremskaffet fra kommunens side, var ikke godt nok etter retningslinjene. Omgjøring av forfalte terminer til lån var ikke aktuelt blant annet fordi det var for mange terminer som sto ute og fordi det ikke var noen utsikt til at Husbanken kunne få riktig prioritet.
Husbanken gikk frem på helt vanlig måte. Når auksjon begjæres sendes varsel til kommunen samt standardbrev til skyldneren. Under sakens gang har A fått bostøtte fra Husbanken med tilsammen ca kr 114000, men banken har som nevnt ikke fått noe fra henne. Heller ikke i de her nevnte forhold kan det finnes grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36. Husbankens sosiale profil er knyttet til rentefot, avdragsvilkår og hvem som får husbanklån, men ved mislighold har Husbanken samme oppgave som andre banker, nemlig å sikre og inndrive kravet.
Kanthon Eiendomsformidling AS har ikke hatt noe med nærværende auksjonssak å gjøre. Spørsmålet om F var "et sort får" kom opp etter at Bs bud var stadfestet. I Husbanken ble det ikke funnet tegn til noe irregulært vedrørende saken her. Det er ikke påvist at F' handlinger i saken for banken er preget av samarbeid med B. At B møtte og bød under auksjonen har ikke skadet As interesser. Med hensyn til spørsmålene om utsettelser og avdragsordning kan F ikke mistenkes for å ha gitt A avslag for derved å kaste eiendommen i hendene på B.
Ankemotpart nr. 2, auksjonskjøperen B, var selvprosederende og anførte i det vesentlige:
Rt-1990-94 er ikke analog til nærværende sak som ikke kan karakteriseres som ekstraordinær men er et eksempel på den type sak som "en gang må komme til endskap". Andre panthavere fant det tydeligvis ikke ønskelig å begjære auksjon eller å møte og avgi bud. Det kan ikke lastes ankemotpart nr. 2.
Namsrettens beslutning om hvorvidt et bud skal stadfestes er ikke gjenstand for anke, jf. tvangsloven §158 annet ledd, annen setning. Namsrettens vurdering kan ikke overprøves av lagmannsretten.
Avtaleloven §36 er ikke relevant i dette tilfellet, da auksjonsbudet ikke var så lavt at det ikke var analogt med de priser som kunne oppnås på tvangsauksjon. Tvangsauksjon har naturlig nok en ikke ubetydelig prisdempende effekt.
Den ankende part har anført at Husbanken ikke var seg sitt ansvar bevisst, ved at den ikke viste den aktsomhet som en panthaver bør vise, da den begjærte ankemotpart nr. 2's bud stadfestet. Denne vurdering er på siden av saken og bør ikke ramme ankemotpart nr. 2's interesser. Fylkesmannen gjorde for øvrig allerede i brev av 10. september 1989 oppmerksom på at den ankende part på sikt ikke hadde økonomiske muligheter til å beholde sin bolig.
For øvrig ga ankemotpart nr. 2 sin tilslutning til Husbankens anførsler i saken.
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem, og bemerker:
Den ankende part har rett i at det her ikke dreier seg om annet enn en helt ordinær tvangsauksjonssak. Ved tredje gangs auksjon kunne stadfestelse ikke nektes av grunner som nevnt i tvangsloven §158 første og annet ledd, jf. tvangsloven §158 tredje ledd første punktum. Namsretten hadde ingen grunn til å vurdere om det var et misforhold mellom budet og verdiene etter gangbar pris. Den ankende part har verken anført eller forsøkt å påvise at det før eller under tvangsauksjonen eller i forbindelse med stadfestelsen hadde forekommet noe som helst som kunne gitt namsretten grunn til ikke å anvende §158 tredje ledd på vanlig måte, etter den forståelse av bestemmelsen som følger av en fast og entydig rettspraksis gjennom decennier. Den ankende parts henvisning til dommene i Rt-1990-94 og Rt-1915-435 er åpenbart irrelevant. Retten gir sin tilslutning til Husbankens anførsler om at begge gjaldt helt spesielle tilfeller og at det rettslige syn som de bygget på ikke kan overføres til vår helt ordinære sak.
Etter bevisførselen må retten legge til grunn at det ikke var noe kritikkverdig forhold mellom F og B i forbindelse med auksjonssaken - verken i forbindelse med at B møtte på auksjonen eller i forbindelse med at han avga bud eller i noe tidligere eller senere forhold som hadde sammenheng med auksjonssaken. Retten har ikke funnet å kunne legge noen vekt på de parts- og vitneutsagn som tilsynelatende trekker i en annen retning idet disse utsagn i beste fall berodde på misforståelser. Retten er således kommet til at budgivningen under tredjegangsauksjonen var reell. Den omstendighet at B var profesjonell auksjonskjøper, hadde i seg selv ingen betydning, og det foreligger ingen opplysninger som tyder på at han, eller den som bød for banken, ikke opptrådte korrekt. Av F ble saken behandlet korrekt på alle stadier.
Retten går ikke inn på hvor langt prinsippene i avtaleloven §36 kan få anvendelse ved tvangsauksjon. Etter låneforholdets utvikling med særdeles langvarig og betydelig mislighold var det åpenbart ingen urimelighet eller urimelig virkning forbundet med at banken begjærte auksjon både første, annen og tredje gang og deretter antok og begjærte stadfestelse av det som da var blitt det høyeste bud. A har ikke påvist at det foregikk noe som helst irregulært, verken før, under eller etter auksjonene og stadfestelsen.
A hadde tidlig pådratt seg så mye pantegjeld at hun overhodet ikke hadde noen utsikt til å betjene den. Hennes søknader om utsettelser etc. ble korrekt behandlet av Husbanken. Hun oppnådde ikke tilstrekkelig støtte hos Nesodden kommune v/sosialkontoret til å betjene gjelden i Husbanken. Anførselen om at sosialkontoret ble hindret i å finne den riktige løsning er grunnløs. Sosialkontoret ble varslet av banken da første gangs auksjon ble begjært og hadde anledning til å følge auksjonssaken i alle dens faser fra begynnelse til slutt. Verken sosialkontoret eller A hadde grunn til å bli overrasket over antagelsen og stadfestelsen av budet. Husbanken gikk korrekt og hensynsfullt frem, mens A på sin side inntok en urealistisk og trenerende holdning. Kommunen tilbød henne en rimeligere leilighet, men hun avslo.
Etter dette blir namsrettens avgjørelse å stadfeste. Anken har vært forgjeves. Det var åpenbart uten grunn at A og hennes prosessfullmektig erklærte anke. Hun blir å ilegge omkostningene ved behandlingen av saken i lagmannsretten. Noen grunn til å frita for erstatningsplikten foreligger ikke. Omkostningene fastsettes til kr 20000 i overensstemmelse med omkostningsoppgave fra Husbankens prosessfullmektig. Retten har ikke noe å bemerke til oppgaven. B har ikke hatt omkostninger og blir derfor heller ikke tilkjent noe.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale Den Norske Stats Husbank saksomkostninger for lagmannsretten med 20000 - tyvetusen - kroner.
3. B tilkjennes ikke saksomkostninger.