LE-1992-2527
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-11-11 |
| Publisert: | LE-1992-02527 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. D-1457/1992 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992- 02527 K (Kjæremålet avvises - HR-1992-00724) |
| Parter: | Den kjærende part: ENØK Næringsutvikling A/S (Prosessfullmektig: Advokat Tormod Melby). Kjæremotpart: Christian Jessen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Tor Erling Staff). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Anders Bøhn, formann 2. Lagdommer Odd Jarl Pedersen 3. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) |
Christian Jessen leier lokaler i Lindemannsgate 9 i Oslo av ENØK Næringsutvikling A/S. Husleien er 27 000 kroner pr måned. Det verserer sak mellom partene for Oslo byrett om gyldigheten av oppsigelse fra utleier sendt Jessen i februar 1992.
Den 9 april 1992 sendte utleier rekommandert påkrav til Jessen med krav om betaling av husleie for april 1992 samt avregning vann/avløp med 32 823 kroner. Den rekommanderte sendingen kom i retur til avsender. Den 29 april 1992 betalte Jessens prosessfullmektig 27 000 kroner til utleier.
Under henvisning til utkastelsesklausul i leiekontrakten begjærte utleier den 30 april 1992 Jessen utkastet fra lokalene på grunn av manglende betaling av leie. Namsmannen besluttet å fremme begjæringen, men etter klage fra Christian Jessen avsa Oslo namsrett 24 august 1992 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen av 30. april 1992 om utkastelse av Christian Jessen tas ikke tilfølge.
2. Partene bærer egne omkostninger.
ENØK Næringsutvikling A/S har påkjært kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett, og gjør i det vesentlige gjeldende:
Namsretten har korrekt funnet at leiebeløpet på 27 000 kroner ble innbetalt for sent i forhold til påkravsfristen. Det er imidlertid uriktig når namsretten har funnet at fristen bare er oversittet med en dag. Det må legges til grunn at påkravet kom fram til Jessen 10 april 1992, og fristen løp da ut 24 april 1992. Det kan ikke være grunnlag for å legge til grunn hele fem dager for forsendelse og henting, jf kjennelser i Rt-1961-638 og Rt-1970-1541.
Det er uriktig når namsretten har funnet at utleiers rett til å kreve Jessen utkastet er gått tapt ved etterfølgende begivenheter, jf Rt-1964-186. Selv om det under rettsmøtet i byrettsaken overhodet ikke var blitt nevnt noe om utkastelsesspørsmålet, kunne dette ikke oppfattes slik at utkastelsesbegjæringen var frafalt. Utkastelsesbegjæringen var i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven regler satt fram overfor namsmannen i Oslo. Dersom det skulle frafalles, måtte dette ha blitt meddelt namsmannen. Utkastelsesbegjæringen skyldes ellers forhold som er oppstått etter den oppsigelsen som står til behandling for Oslo byrett.
Namsretten har videre lagt til grunn at et nytt påkrav 14 mai 1992 for en senere leietermin i samme leieforhold annullerer påkravet av 9 april 1992 som ligger til grunn for utkastelsesbegjæringen. Dette er ikke riktig lovforståelse. Namsrettens synspunkt innebærer at utleier ville være avskåret fra også å påberope seg senere mislighold fra leietakers side som grunnlag for utkastelse. Hverken hver for seg eller samlet kan de forhold namsretten har pekt på medføre at utleiers rett til utkastelse er bortfalt på grunn av senere omstendigheter. I kjæremålet er det lagt ned slik påstand:
1. Utkastelsesforretningen fremmes.
2. ENØK Næringsutvikling A/S tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
Christian Jessen gjør i tilsvar gjeldende at namsrettens kjennelse er riktig. I tilsvaret er det lagt ned slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Christian Jessen tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at påkravsfristen ikke er overholdt. Dette er heller ikke bestridt i kjæremålstilsvaret. Lagmannsretten bemerker at utleier for lagmannsretten ikke har gjentatt anførselen om at det i alle tilfeller foreligger mislighold for de krav på betaling av "avregning vann/avløp" som ikke er betalt. Lagmannsretten går derfor ikke inn på spørsmålet om dette kravet omfattes av utkastelsesklausulen i leiekontrakten.
Det er på det rene at kontrakten gir adgang til utkastelse ved for sen leiebetaling. Lagmannsretten er, i motsetning til namsretten, kommet til at det ikke er grunnlag for å fastslå at utleier har frafalt retten til å gjøre misligholdsbeføyelser etter påkravet 9 april 1992 gjeldende. At utleier velger å kreve utkastelse også på grunnlag av et senere betalingsmislighold, kan ikke uten at det foreligger særlige holdepunkter fortolkes slik at den tidligere begjæringen trekkes tilbake. Tilbaketrekking må skje overfor namsmyndighetene.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det er grunnlag for å konstatere at utleier frafalt utkastelseskravet under rettsmøtet 4 mai 1992 i Oslo byrett. Utleiers uttalelser under rettsmøtet bygget på opplysninger fra advokat Staff om at leien var betalt, og under disse omstendighetene må lagmannsretten legge til grunn at utleier ikke gikk lenger enn til å gi uttrykk for at dersom Jessen hadde betalt i samsvar med påkravet, var det ikke aktuelt med utkastelse. Det er heller ikke samlet sett i saken tilstrekkelig holdepunkt for å fastslå at utleier har frafalt den utkastelsesbegjæringen som er fremmet.
Etter dette tas utkastelsesbegjæringen til følge. Kjæremålet har ført fram, og Christian Jessen ilegges saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180, annet ledd, jf §172, første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §2. Omkostninger tilkjennes i samsvar med oppgave med til sammen 3 450 kroner, som inkluderer gebyr for kjæremålet.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Utkastelsesforretningen fremmes.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Christian Jessen 3 450 - tretusenfirehundreogfemti - kroner til ENØK Næringsutvikling A/S innen to uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.