LE-1992-267
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-04 |
| Publisert: | LE-1992-00267 |
| Stikkord: | Panterett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fredrikstad byrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00267 A. |
| Parter: | Ankende part: Øyvind Fimreite Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Camillo Mordt, Fredrikstad). Motpart: Herman Mehren og Kaare Berg (Prosessfullmektig: Advokat Finn Leonthin, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Lagdommer Jan Martin Flod. Lagdommer Jan Villum |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §109, Avtaleloven (1918) §33, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder tvist om gyldigheten av panteheftelse i fast eiendom.
Herman Mehren og Kaare Berg er eiere av eiendommen Nyggardsgate 45 i Fredrikstad. Eiendommen inneholder bl.a. et restaurantlokale, som var utleid til Papillon A/S i henhold til leiekontrakt datert 28. mai 1985. Ved leiekontrakt av 30. april 1987 ble leiearealet noe utvidet.
Papillon A/S kom etter hvert på etterskudd med husleiebetalingen, og ved påkrav av 27. april 1988 varslet utleierne om at utkastelse ville bli begjært om utestående leie, kr 223 721.-, med tillegg av renter og omkostninger, ikke ble betalt. Betaling skjedde ikke, og 27. mai 1988 fremmet utleiernes forretningsfører, Kaare Berg A/S, begjæring om utkastelse for namsmannen i Fredrikstad. Ved brev av 2. juni 1988 varslet advokat Finn Leonthin om at forliksklage ville bli uttatt dersom utleiers tilgodehavende, inklusive renter og inkassohonorar, i alt kr 375 167.-, ikke ble innbetalt innen 20. juni 1988.
Begjæringen om utkastelse ble tatt til følge og berammet til 1. september 1988. Dagen før, eller muligens to dager før utkastelsesforretningen, tok daglig leder i Papillon A/S, Jan Erik Ulsteen, og hans sønn, Svein Erik Ulsteen, som skulle drive et diskotek i underetasjen, kontakt med Kaare Berg med henblikk på å avverge utkastelsen. Det ble redegjort for hvilke planer man hadde for å bringe selskapet på fote igjen. Kaare Berg ble tilbudt pantesikkerhet i eiendommen Traraveien 34, gnr. 8 bnr. 327 i Fredrikstad, tilhørende Øyvind Fimreite Hansen, som er samboer med Jan Erik Ulsteens datter Linda Ulsteen.
Pantobligasjonskjema, i ikke utfylt stand, ble deretter levert av Svein Erik Ulsteen til Øyvind Fimreite Hansen, som underskrev dette. Obligasjonen ble hentet av Svein Erik Ulsteen, som tok denne med til sin far. Etter ny telefonisk kontakt med Kaare Berg ble utfyllingen av obligasjonen fullført av Jan Erik Ulsteen, bl.a. ved at skyldig beløp ble satt til kr 500.000.-. Det legges til grunn at forlangende om at pantobligasjonen skulle være på kr 500.000.- var blitt fremsatt under de forutgående forhandlinger. Pantobligasjonen ble dagbokført 31. august 1988. (Under saken har vært anført at dagbokføringen skjedde samme dag som utkastelsesforretningen var berammet til, men det er uten betydning for saken.)
P.g.a. fortsatt mislighold av husleieinnbetaling ble utkastelse foretatt 6. januar 1989, og Papillon A/S gikk konkurs 24. januar 1989.
Påkrav om innbetaling av obligasjonsbeløpet, tillagt renter og omkostninger, i alt kr 551 185.-, ble utferdiget 6. februar 1989, og forkynt for Øyvind Fimreite Hansen 23. februar 1989. Advokat Sjur Lillegraven, som representerte Svein Erik og Jan Erik Ulsteen, ba i brev av 8. mars 1989 på vegne av Øyvind Fimreite Hansen om frist til 15. april 1989 for å finne en løsning. Anmodningen ble avslått av advokat Finn Leonthin ved brev av 16. mars 1989, og påkrav om tvangsauksjon ble utferdiget 16. mars 1989, og forkynt for Øyvind Fimreite Hansen 2. mai 1989. Tvangsauksjon ble begjært 19. september 1989. Advokat Knut Fredrik Thorne tilskrev 3. oktober 1989 advokat Leonthin, og fremholdt at Øyvind Fimreite Hansens mor hadde borett i eiendommen, samt at det ville bli krevet erstatningsbolig for Øyvind Fimreite Hansen og hans samboer.
Advokat Camillo Mordt fremmet 23. november 1989 krav om at tvangsauksjonen måtte bli å avvise idet pantobligasjonen ikke gjaldt et bestemt beløp, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §109.Begjæringen ble tatt til følge ved namsrettens beslutning, som senere ble stadfestet av lagmannsretten.
Saken ble deretter påstevnet til Fredrikstad byrett, som 1. november 1991 avsa dom med slik domsslutning: I. Herman Mehren og Kaare Berg har tilgode av Øyvind Fimreite Hansen i henhold til husleieavtale 001 og 201 i Nygaardsgt.
1. kr 140465,- - etthundreogførtitusenfirehundreogsekstifem kroner 00/100 - med tillegg av 2 % rente pr. påbegynt måned f.o.m.januar 1989.
2. Kr. 505385,50 - femhundreogfemtusentrehundreogåttifem kroner 50/100 - med tillegg av 18 % rente p.a. f.o.m. 06. januar 1989.
3. Kr. 26434,15 - tjuesekstusenfirehundreogtrettifire kroner 15/100 - med tillegg av 18 % rente p.a. fra 10. mai 1990.
4. 18 % rente p.a. av det til enhver tid skyldige beløp for husleieforhold 201 t.o.m. 05. januar 1989.
5. I kravet gjøres fradrag for kr 273292,- - tohundreogsyttitretusentohundreognittito 00/100 -. II. Øyvind Fimreite Hansen dømmes til innen 2 - to - uker å erstatte Herman Mehren og Kaare Berg deres omkostninger til h.r. advokat Finn Leonthin med kr 31950,- - trettientusennihundreogfemti 00/100 -.
Øyvind Fimreite Hansen har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten og nedlagt slik endelig påstand:
Øyvind Fimreite Hansen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for By- og lagmannsrett.
Herman Mehren og Kaare Berg har tatt til motmæle og nedlagt slik endelig påstand:
1. Øyvind Fimreite Hansen betaler til Herman Mehren Kaare Berg kr 500.000.- + 18% renter fra 31. august 1988 til oppgjør finner sted.
2. Obligasjonen pålydende kr 500.000.-, tinglyst 31. august 1988 gir grunnlag for tvangsauksjon på gnr. 8 bnr. 327 i Fredrikstad i.h.h. tvangsfullbyrdelsesloven §109, annet ledd.
3. Kaare Berg og Herman Mehren tilkjennes saksomkostninger slik at byrettens dom pkt. 2 stadfestes og saksomkostninger tilkjennes for lagmannsretten.
4. Oppfyllelsesfristen for pkt. 1 og 3 er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
Ankeforhandling ble holdt i Fredrikstad 19. januar 1993. For Herman Mehren møtte Birger Aaberg med fullmakt. Kaare Berg og Øyvind Fimreite Hansen møtte personlig, og avga forklaring. Prosessfullmektig for den ankende part var advokat Camillo Mordt. Prosessfullmektig for ankemotpartene var advokat Finn Leonthin. Det ble avhørt to vitner. Dokumentasjoner fremgår av rettsboken.
Øyvind Fimreite Hansen har i det vesentlige anført:
Pantstillelsen til sikkerhet for Papillon AS' gjeld til ankemotpartene er ugyldig. Øyvind Fimreite Hansen var ikke kjent med at selskapets økonomiske situasjon var såvidt svak som den var. Han var uvitende om at ukastelse var begjært p.g.a. betydelig husleierestanse og at det forelå flere utpantninger. Ankemotpartene måtte vite at ingen vil stille garanti i form av pant i fast eiendom i en en slik situasjon. Ihvertfall ikke av en som er uten tilknytning til selskapet og dets virksomhet. Ankemotpartene, som må betegnes som profesjonelle, kan ikke utnytte uvitenhet og manglende forståelse hos den ankende part. Han er snekker og uten erfaring i forretningsforhold av det aktuelle slag. Pantstillelsen er derfor ugyldig både p.g.a. tilblivelsesmangler og sitt innhold.
Det vil være i strid med avtaleloven §33 å gjøre pantesikkerheten gjeldende. Lovbestemmelsen gir uttrykk for et alminnelig lojalitetsprinsipp, og krever at en part i et avtaleforhold gir de opplysninger som han vet eller bør vite er av betydning for den annen part. Ankemotpartene har ikke forsikret seg om at Fimreite Hansen var kjent med de faktiske forhold som begrunnet garantistillelsen, og har heller ikke forsikret seg om at han forstod hva han innlot seg på. Aktsomhetskravet er særlig strengt, når det som her, dreier seg om pant for eldre, allerede misligholdt gjeld. Dertil kommer at ankemotpartene hadde satt Papillon AS under et sterkt press ved at man hadde begjært utkastelse.
Det bestrides ikke at den ankende part har vært uaktsom ved å overlate pantobligasjonen til Svein Erik Ulsteen og Jan Erik Ulsteen i delvis utfylt stand, og uten å sette seg inn i de faktiske bakenforliggende forhold, men hans forsømmelse er beskjeden sett i forhold til ankemotpartenes manglende overholdelse av opplysningsplikten, jfr. Rt-1984-28 og RG-1991-1251.
Pantstillelsen er også ugyldig om forholdet betraktes ut fra en mellommannssynsvinkel. Overlatelsen av pantobligasjonen til Svein Erik Ulsteen og hans far har preg av å være en oppdragsfullmakt, og de var uten rett til å utfylle obligasjonen slik som det ble gjort.
Subsidiært anføres at selv om det legges til grunn at overlatelsen av obligasjonen bare ga legitimasjon, sett i forhold til den utfylling som er foretatt, kan ankemotpartene ikke bygge på denne p.g.a. manglende aktsom god tro, jfr. Rt-1959-76 og Rt-1992-295. Atter subsidiært gjøres gjeldende at pantstillelsen bare gjelder for kr 100.000.-, som var det beløp Fimreite Hansen hadde sagt seg villig å garantere for.
Også p.g.a. sitt innhold er pantstillelsen ugyldig. Det er urimelig og støtende om obligasjonen gjøres effektiv, i hvert fall for pålydende beløp. Eiendommen er Øyvind Fimreite Hansens barndomshjem, og så vel han og hans samboer som hans mor bor på denne.
Under enhver omstendighet må et innbetalt beløp fra en senere leietager i nattklubben gå til fradrag. Ved hans overtagelse ble det overført kr 150.000.- til ankemotpartene, og det er hoveddebitors plikt å sørge for at en slik senere innbetaling reduserer garantistens ansvar. Med mindre annet sies må ankemotpartene være forpliktet til å sørge for at så skjer. Her; ved å avregne innbetalingen i den gjeld som forelå da Fimreite Hansen ga sin garanti. Han heftet bare for denne gjelden, og ikke for det som er påløpt senere.
Øyvind Fimreite Hansen har ikke utvist passivitet ved at han ikke har påberopt seg ugyldighet tidligere. Han mottok ikke pantobligasjonen etter tinglysing, og de henvendelser som ble rettet til ankemotpartene etter at han ble kjent med heftelsen, var det Svein Erik Ulsteen og Jan Erik Ulsteen som i hovedsak foranlediget. Øyvind Fimreite Hansen hadde all grunn til å tro at disse ville ordne opp i forholdene. Uansett kan ikke de henvendelser som har vært gjort, medføre at han har tapt sin mulighet til å gjøre gjeldende de ugyldighetsgrunner som anført.
Herman Mehren og Kaare Berg har i det vesentlige anført:
Pantstillelsen er gyldig etablert. Papillon AS hadde opparbeidet seg en betydelig husleierestanse, og det var påkrevet at utestående enten ble innbetalt eller sikret ved tilfredsstillende garanti eller pant, for å unngå utkastelse. Restaurantdriften hadde da måttet innstille. Like nødvendig for fortsatt drift var det å sikre fremtidig leie. Dette ble meddelt Jan Erik Ulsteen en eller to dager forut for pantstillelsen, og det ble likeledes gjort klart for ham at beløpet måtte være minst kr 500.000.- Beløpet var korrekt sett i forhold til den restanse som var oppstått, og den økonomiske situasjon som Papillon A/S var i. Ulsteen ble ikke satt under noe annet press enn realitetene tilsa, og det var i tillit til at Papillon A/S kunne komme på fote igjen at ankemotpartene aksepterte en ordning som nevnt. Jan Erik Ulsteen hadde tro på restauranten, og ankemotpartene antok - ut fra en forsvarlig vurdering av forholdene og de tidligere erfaringer med selskapet - at vanskelighetene ville kunne overvinnes. Jan Erik Ulsteen hadde klare planer for omlegging av driften fremover.
Det lå ingen oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser omkring pantstillelsen som ble tilbudt. Jan Erik Ulsteen tilbød pant i en ikke særlig beheftet eiendom tilhørende et familiemedlem, uten å gi ytterligere opplysninger.Ankemotpartene måtte da kunne forholde seg til den pantobligasjon som ble utstedt. Pantstillelsen fremstod som et adekvat svar på ankemotpartenes forlangende, og det lå intet i situasjonen som ga grunn til å betvile at sikkerhetsstillelsen var gyldig avgitt og det var heller intet som tilsa at det var behov for å forsikre seg om dette eller å gi supplerende opplysninger. Man hadde all grunn til å regne med at Svein Erik Ulsteen og Jan Erik Ulsteen, som forretningsdrivende, hadde sørget for at alt var i orden m.h.t. den sikkerhet som ble gitt.
Ankemotpartene fikk ytterligere grunn til å regne med at pantstillelsen var gyldig avgitt, ved at man ikke fikk noen tilbakemelding før lenge etter at det var reist krav om oppfyllelse. Pantobligasjonen ble tinglyst og returnert, og hadde det vært innsigelser mot denne ville det naturlig vært tatt opp da. Sannsynligvis mottok den ankende part obligasjonen etter tinglysing, men skulle det være slik at denne ble returnert til Papillon A/S og oppbevart i selskapet, uten at Fimreite Hansen fikk kjennskap til innholdet, er dette noe som er ankemotpartene uvedkommende.
Heller ikke etter at Fimreite Hansen personlig var krevet for gjelden kom det innsigelser mot gyldigheten av pantobligasjonen. I første omgang ble det gjort henvendelser med henblikk på å finne en ordning, og deretter ble det fremmet krav om erstatningsbolig. Gyldighetsspørmålet ble tatt opp første gang i advokat Mordt's brev av 23. november 1989. Det tyder på at den ankende part innså at pantstillelsen var uangripelig. Under enhver omstendighet er innsigelsene for sent fremsatt.
Ankemotpartene har i enhver henseende opptrådt korrekt både m.h.t. tilblivelsen og innholdet i sikkerhetsstillelsen. Det er ikke grunnlag for ugyldighet verken helt eller delvis. Øyvind Fimreite Hansen må ta konsekvensene av den garanti han har gitt. Har han forpliktet seg uten selv å ha ment det, eller utover hva han var villig til, er han selv å laste for det. Følgen av eventuell uredelighet fra familien Ulsteens side kan ikke veltes over på ankemotpartene. Det er ikke grunnlag for å se forholdet som et fullmaktsforhold. Uansett kan det ikke innvirke på gyldighetsspørsmålet.
Det er ikke tvil om at pantobligasjonen var ment å sikre både allerede oppstått og fremtidig gjeld som Papillon A/S pådro seg. Formålet med sikkerhetsstillelsen var å skape grunnlag for fortsatt drift. Det er da klart at innbetalingen på kr 150000,- for overdragelse av nattklubben ikke kan få betydning idet Papillon A/S' husleierestanse overstiger obligasjonsbeløpet uansett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og skal bemerke:
På bakgrunn av den husleierestanse som Papillon A/S etter hvert hadde opparbeidet seg, sammenholdt med den økonomiske situasjon selskapet befant seg i, finnes det naturlig at utleierne ultimo august 1988 stilte krav om sikkerhet så vel for utestående leie som for fremtidig, dersom utkastelsesbegjæringen skulle trekkes tilbake. Med den erfaring ankemotpartene hadde med selskapet gjennom flere år, og ut fra de planer for en omlegging av restaurantdriften som daglig leder Jan Erik Ulsteen hadde, kan det på den annen side ikke reises innvendinger mot at ankemotpartene gikk med på å la leieforholdet fortsette. Heller ikke er det noe å si på at det ble forlangt sikkerhet på kr 500.000.-.
Lagmannsretten kan videre ikke se at utleierne på noen måte har opptrådt ukorrekt da sikkerheten ble gitt. Man var utelukkende i kontakt med Svein Erik Ulsteen og Jan Erik Ulsteen, og det var all grunn til å regne med at disse var i stand til å håndtere saken korrekt, og at den sikkerhet som ble tilbudt var avgitt på gyldig måte. Det lå intet i situasjonen som ga foranledning til å forsikre seg om at den person som stilte sin eiendom i pant var kjent med alle relevante forhold, og at han virkelig var villig til å gå inn med en obligasjon av den størrelse som han gjorde. I den ustrekning obligasjonen er kommet til ved uredelighet fra Svein Erik og Jan Erik Ulsteens side, er dette et forhold som ikke kan lastes ankemotpartene. Intet ga grunn til å stille spørsmålstegn ved det som skjedde, og Øyvind Fimreite Hansen kan således ikke, i forhold til ankemotpartene, påberope seg den utnyttelse som han eventuelt har vært utsatt for fra dem han overlot den ikke ferdig utfylte pantobligasjonen til. Likeledes er lagmannsretten enig med ankemotpartene i at tilliten til at sikkerhetsstillelsen var korrekt avgitt, også må anses styrket ved at ingen signaler om at noe var galt fremkom før lenge etter at obligasjonen var gjort effektiv. Utleierne måtte, som vanlig er, kunne gå ut fra obligasjonen etter tinglysing ble mottatt av rette vedkommende, og at eventuelle innsigelser ihvertfall da hadde vært tatt opp.
Etter dette finnes ankemotpartene å ha vært i aktsom god tro m.h.t. sikkerhetsstillelsen og dens innhold - herunder at den både tjente til sikkerhet for allerede pådratt og fremtidig husleie. Den ankende part kan følgelig ikke vinne frem med sine innsigelser om ugyldighet knyttet til avgivelsen. Det foreligger ikke ugyldighetsgrunner som kan påberopes overfor en godtroende avtalepart, og det er ikke grunnlag for å betrakte forholdet mellom Øyvind Fimreite Hansen, på den ene side og Svein Erik og Jan Erik Ulsteen, på den annen, som en oppdragsfullmakt.
Heller ikke er det grunnlag for ugyldighet, helt eller delvis, p.g.a. at sikkerhetsstillelsen er urimelig. Ved å overlate en ikke ferdig utfylt pantobligasjon til Svein Erik Ulsteen og Jan Erik Ulsteen, for bruk i et forretningsforetagende, har den ankende part gitt seg inn på et område hvor han må akseptere den praksis og de spilleregler som gjelder. Når sikkerhetsstillelsen fremstår som ordinær og naturlig under en slik synsvinkel, vil urimelighet ikke kunne påberopes, særlig ikke når garantigiver har opptrådt såvidt uaktsomt som her. Enhver må vite at man tar en sjanse når en signert pantobligasjon overlates til andre for utfylling av bl.a. beløp. Dertil kommer at den ankende part må sies å ha opptrådt uaktsomt også i ettertid. Hva enten han har mottatt obligasjonen etter tinglysing eller ikke, må han bebreides for manglende kontroll av egen forpliktelse, eventuelt for unnlatelse av å ta sine innsigelser opp med kreditor.
Etter dette er pantobligasjonen gyldig. Den finnes videre å være tvangsgrunnlag for det påståtte beløp idet forfalt og misligholdt husleie, som det er fremmet påkrav for, overstiger obligasjonsbeløpet. Etter som sikkerhetsstillelsen omfatter all husleie, også leie forfalt etter at sikkerheten ble stillet, vil den senere innbetaling på kr 150.000.- fra Papillon A/S ikke influere på gjelden pantobligasjonen tjener til sikkerhet for. Kravet fra ankemotpartene er således "bestemt" og likt obligasjonens pålydende beløp tillagt renter som påstått, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §109 annet ledd. Lagmannsretten utformer ny domsslutning overensstemmende med dette, men da slik at det ikke gis uttrykk for en personlig heftelse, slik ankemotpartenes påstand gjør.
Byrettens saksomkostningsavgjørelse blir å stadfeste idet lagmannsretten ikke har bemerkninger til denne.
Anken har vært forgjeves, og den ankende part tilpliktes å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til fritak. Omkostningene settes til kr 30.000.- i samsvar med prosessfullmektigens oppgave. Alt er salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Pantobligasjon, pålydende 500.000 - femhundretusen - kroner, i eiendommen Traraveien 34, gnr. 8, bnr. 327 i Fredrikstad, tinglyst 31. august 1988, er tvangsgrunnlag for Papillon A/S' forfalte, men ikke betalte, gjeld til Herman Mehren og Kaare Berg på 500.000 - femhundretusen - kroner, tillagt 18 - atten - prosent årlig rente fra 31. august 1988 til betaling skjer.
2. Byrettens domsslutning pkt. II stadfestes.
3. Øyvind Fimreite Hansen betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Herman Mehren og Kaare Berg med 30.000 - trettitusen - kroner.
4. Oppfyllelsesfristen for pkt. 2 og 3 er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.