LE-1992-828
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-06-02 |
| Publisert: | LE-1992-00828 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. D 906-916/91 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00828 K, 92-00829 K, 92-00830 K, 92-00831 K, 92-00832 K, 92-00833 K, 92-00834 K, 92-00835 K, 92-00836 K, 92-00837 K, 92-00838 K |
| Parter: | Den kjærende part: B/L Nedre Kampen (Prosessfullmektig: Advokat Arne Magnus, Oslo). Kjæremotpart: 1. Harald Pedersen 2. Bjørn Johansen 3. Fasadespesialisten AS 4. Knut I. Larsen 5. Lars Heffermehl 6. Vigdis Hagan Nilsen 7. Lars Heffermehl 8. Ivar Andersen 9. Funtus A/S 10. Fasadespesialisten AS 11. Oddvar Nilsen Prosessfullmektig for nr. 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 og 11 advokat Per E. Tangen (Prosessfullmektig for nr. 5, 7 og 9, advokat Jan Tennøe). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Egil F. Jensen, formann 2. Lagdommer Jan Villum 3. Lagdommer Lasse Qvigstad |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tvistemålsloven (1915) §180, §2, Husleieloven (1939), Borettslagsloven (1960) §15, §17, §32 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Saken gjelder utkastelse fra boligleiligheter i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Eiendommen Kjølberggaten 17 er en bygård i Oslo som inneholder 25 leiligheter. Borettslaget (B/L) Kjølberggaten 17 ble stiftet den 25. januar 1989. Senere samme år kjøpte borettslaget Kjølberggaten 17 fra Fasadespesialisten AS for 9,95 millioner kroner. I den forbindelse ble det tatt opp et lån på 5 millioner kroner i Forende Forsikring AS som ble sikret med pant i eiendommen. Lånet ble etter hvert misligholdt, og tvangsauksjon ble avholdt den 30. januar 1991. Forende Forsikring AS la inn bud.
I begynnelsen av februar 1991 ble borettslaget (B/L) Nedre Kampen stiftet med 12 andelshavere. Disse hadde også vært andelshavere i det tidligere borettslaget Kjølberggaten 17. Det nye borettslaget inngikk avtale med Forende Forsikring AS om å tre inn i forsikringsselskapets rettigheter under tvangsauksjonen mot å overta gjeld. Eiendommen skulle så tilskjøtes det nye borettslaget. Dette skjedde sommeren 1991 etter at forsikringsselskapets bud var stadfestet av namsretten. Etter dette eies eiendommen av B/L Nedre Kampen.
Den 25. september 1991 fremmet B/L Nedre Kampen, ved styrets formann, begjæring til Oslo namsrett om utkastelse av beboere av 11 leiligheter i Kjølberggaten 17 som det ble hevdet dels var ukjente for borettslaget. Det ble anført av ingen av disse hadde dokumentert noen hjemmel til leilighetene, verken til å disponere dem selv eller å fremleie dem. Begjæringen var basert på tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
De saksøkte tok alle til motmæle og gjorde blant annet gjeldende at de hadde vært reelle andelseiere i det tidligere borettslaget.
Etter muntlig forhandling avsa Oslo namsrett den 20. januar 1992 kjennelse med slik slutning:
1. Utkastelsesbegjæringene tas ikke til følge.
2. Borettslaget Nedre Kampen v/styrets formann Kirsti Reiss-Jacobsen betaler i saksomkostninger til Harald Pedersen, Bjørn Johansen, Fasadespesialisten A/S, Knut I. Larsen, Lars Heffermehl, Vigdis Hagan Nilsen, Heffco A/S, Ivar Andersen, Funtus A/S, Fasadespesialisten A/S, og Oddvar Nilsen kr 27000,- -tjuesjutusen - kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for namsretten vises til namsrettens kjennelse.
B/L Nedre Kampen har rettidig påkjært kjennelsen til lagmannsretten og ved sin prosessfullmektig - advokat Arne Magnus - i det vesentlige anført:
Kjæremotpartene har ingen eller åpenbart uholdbar hjemmel for fortsatt besittelse av leilighetene. Noen faktisk tvil i så måte foreligger ikke. Til tross for tidligere og gjentatte provokasjoner har de aldri dokumentert at de var andelshavere i B/L Kjølberggaten 17, eller at de hadde betalt andelsinnskudd etter borettslagsloven §32 første ledd. I denne forbindelse er vist til Grini og Lilleholt "Borettslovene med kommentarer" (1983) side 328 punkt 1. For to av kjæremotpartene som hevder å ha overtatt andelsbevis, påpekes at overføringene ikke har vært behandlet av styret.
I den foreliggende situasjon må kjæremotpartene dokumentere at andelsinnskuddene faktisk er betalt. Erververen kan ikke hevde rettigheter ut over det som tilkommer den opprinnelige innehaver.
Videre anføres at kjæremotpartene aldri har vært beboere i leilighetene. Beskyttelse som vanlige leietakere etter husleieloven kan de følgelig ikke påberope seg. Det er derfor ikke nødvendig å bringe eventuelle leieforhold til opphør ved oppsigelse eller heving. Og det bestrides at kjæremotpartene har kunnet disponere leilighetene uten innvending fra det gamle eller det nye borettslaget. Begge borettslag søkte gjennom måneder å finne ut hvem som holdt til i leilighetene, noe som ikke uten videre lot seg konstatere.
Gyldig fremleieavtaler foreligger ikke. Også på dette punkt har det vært fremsatt gjentatte provokasjoner som ikke er etterkommet.
Det er ikke riktig at B/L Nedre Kampen 17 hadde fått nedkvittert sine forpliktelser fra ca 10 millioner til 6 millioner kroner. Dette fremgår ved utskrift av grunnboken for Kjølberggaten 17 datert 31. januar 1991. Eksklusiv fellesobligasjonen til leieboerne for borettsinnskudd med 5,2 millioner kroner, hvilte den gang 10,88 millioner kroner i heftelser på eiendommen. Det er ikke godtgjort at obligasjoner utstedt til Fasadespesialisten A/S var nedbetalt. Obligasjonene har ligget som sikkerhet etter full pålydende i Sparebanken NOR.
Det er heller ikke riktig at regnskapsdokumentene for B/L Kjølberggaten 17 er i den kjærende parts besittelse. Regnskap for 1989 foreligger ikke, og det har ikke vært mulig å rekonstruere noe fullstendig regnskap for dette året eller for 1990.
Namsretten kjennelse er bygget på feilaktig grunnlag. Begjæringene om utkastelse må følgelig bli å ta til følge.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
1. Kjæremotpartene nr. 1 til og med 11, utkastes fra sine respektive, påberopte leiligheter i Kjølberggaten 17.
2. Den kjærende part tilkjennes sakens omkostninger.
Kjæremotpartene nr 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 og 11 har tatt til gjenmæle og ved sin prosessfullmektig - advokat Per Tangen - i hovedtrekk gjort gjeldende: Namsrettens kjennelse er korrekt både i begrunnelsen og i resultatet. Tidligere anførsler og bevis fastholdes også overfor lagmannsretten.
Den kjærende part ser ikke forskjell på andelsinnskudd og grunnkapitalen som betegnes andelskapital. Sistnevnte kan gå tapt, mens andelsinnskuddet eller borettsinnskuddet er lån til selskapet som sikres ved pant i fellesobligasjonen.
B/L Kjølberggaten 17 var registrert som firma den 17. februar 1989. Dette er bekreftet ved firmaattest fra Brønnøysundregistrene. I henhold til borettslagsloven §17 skal alle andeler tegnet av stifterne være fullt innbetalt ved registreringen. Tilstrekkelig dokumentasjon foreligger dermed.
Samtlige kjæremotparter var stiftere eller har utledet sin rett fra stifterne i B/L Kjølberggaten 17. Dette er dokumentert ved partsforklaringer. For namsretten ble også forklart hvordan andelsinnskuddene faktisk var betalt, dels med kontanter og dels i form av motregning for utførte arbeider. Forutsatt at styret gir samtykke, er det for øvrig ingen ting i veien for at en andelseier som ikke har betalt innskudd, kan selge sin andel med tilhørende rettigheter, jfr borettslagsloven §15.
Alle andelseierne hadde fått tildelt leilighet som var tiltrådt før auksjonen den 30. januar 1991. Samtlige leiligheter var dermed besatt da den kjærende part kjøpte eiendommen i 1991. En kjøper - uansett hvem det måtte være - må respektere de leieforhold som består ved overtakelsen.
Flere av kjæremotpartene har selv bodd i gård, noe alle har vært kjent med. Fasadespesialisten A/S som tegnet seg for flere andeler, hadde til hensikt å fremleie leiligheter til sine ansatte. Fremleiekontrakter er rett nok ikke utformet og godkjent av styret, men styret har ved konkludent atferd akseptert slik fremleie. Hjemmel for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er etter dette ikke til stede.
Disse kjæremotparter har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
2. De saksøkte tilkjennes sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Kjæremotpartene nr 5, 7 og 9 har ved sin prosessfullmektig - advokat Jan Tennøe - vist til anførslene for namsretten, herunder prosedyren under den muntlige forhandling og namsrettens begrunnelse, og ellers blant annet fremholdt:
Kjæremotpartene var andelshavere i det gamle borettslaget og disponerte leilighetene i lang tid på dette grunnlag uten innsigelser. Frem til tvangsauksjonen klarte det gamle borettslaget å nedkvittere gjelden fra 10 til 6 millioner kroner. Dette hadde ikke vært mulig dersom ikke kjæremotpartene også hadde innbetalt sine innskudd. Kjæremotpartene må derfor ha innbetalt minst 2 millioner kroner, hvilket den kjærende part, som er i besittelse av regnskapsdokumenter m.v., lett kan bringe på det rene.
Den fremlagte pantattest er ikke noe bevis for hvor stor gjelden var da eiendommen ble solgt på tvangsauksjon. Det er ikke vanlig at obligasjoner nedkvitteres i takt med nedbetalinger, særlig når det foretas hyppige betalinger som i nærværende tilfelle. Følgelig må bringes på det rene hva som var effektivt gjeldsbeløp i slutten av januar 1991.
Selv om kjæremotpartene ikke skulle bli ansett som deltakere i det gamle borettslag, har kjæremotpart nr 5, 7 og 9 leieforhold som skriver seg fra tiden før stiftelsen av det gamle borettslaget. Disse leieforhold ble videre akseptert mens det gamle borettslaget bestod. Et slikt leieforhold kan bare bringes til opphør ved oppsigelse eller heving. Noe grunnlag for heving foreligger ikke. I denne situasjonen kan ikke kreves at kjæremotpartene skal dokumentere at de har et leieforhold. Under ingen omstendighet kan det hevdes at kjæremotpartene baserer seg på en åpenbar uholdbar hjemmel.
Ettersom leilighetene var bebodd, måtte det være enkelt for både det gamle og det nye styret å finne ut hvem som disponerte leilighetene. For øvrig er det ikke dokumentert på hvilken måte det gamle og nye styret - før begjæringen om utkastelse ble innsendt til namsretten - bestred kjæremotpartenes disposisjonsrett.
Disse kjæremotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
2. De saksøkte tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten og tiltrer også namsrettens begrunnelse. Lagmannsretten vil ellers tilføye:
Begjæringene om utkastelse er basert på tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Etter denne bestemmelse kan besitter av leilighet kastes ut når han for sin fortsatte besittelse ikke påberoper seg noen hjemmel, eller en åpenbart uholdbar hjemmel. Bestemmelsen er forbeholdt de klare tilfelle av utilstrekkelig hjemmel, jf blant annet Rt-1980-1394 og Rt-1971-422. I førstnevnte avgjørelse heter det således at formålet med tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, er å gjøre ordinær domstolsbehandling overflødig i helt klare tilfelle. Foreligger det tvil slik at det ikke kan fastslås at den påberopte hjemmel er åpenbart uholdbar, kan den ekstraordinære fremgangsmåte ikke benyttes. Tvilen kan være såvel av faktisk som rettslig art. Om forståelsen av bestemmelsen vises for øvrig til Wyller "Boligrett" (1985) side 269-271.
Utkastelsesbegjæringene er ikke grunngitt med manglende betaling av husleie. Det er heller ikke hevdet at kjæremotpartenes eventuelle rettigheter til leilighetene falt bort som følge av at eiendommen ble solgt på tvangsauksjon i 1991. Derimot anføres at kjæremotpartene ikke har vært berettiget til å bebo leilighetene etter at B/L Kjølberggaten 17 kjøpte eiendommen i 1989, spesielt fordi de ikke var andelshavere i dette borettslaget.
Lagmannsretten legger til grunn at samtlige av de omtvistede leiligheter har vært bebodd de siste år av kjæremotpartene eller av andre i forståelse med, eller i henhold til avtale med kjæremotpartene. Videre legges til grunn at noen av kjæremotpartene fikk hånd om leilighetene på den tid da Fasadespesialisten A/S stod som eier av gården, mens de øvrige har kommet inn i forbindelse med rehabiliteringsarbeider utført for det gamle borettslaget. Hvorvidt de reelt har utført et arbeid som ble ansett som innbetaling av innskudd, eller om de på annen måte faktisk har innbetalt innskudd og dermed fått rettigheter som andelshavere i det gamle borettslaget, fremstår som et uklart og åpent spørsmål. For lagmannsretten er det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til disse spørsmål. Det er tilstrekkelig å konstatere at kjæremotpartene har disponert og fortsatt disponerer leilighetene, at de påberoper seg avtale eller aksept fra B/L Kjølberggaten 17, samt at det ikke er godtgjort at dette borettslaget noen gang uttrykkelig protesterte mot kjæremotpartenes bruk av leilighetene. Den hjemmel de påberoper seg for å besitte leilighetene kan da ikke med rette karakteriseres som åpenbart uholdbar. Vilkårene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd foreligger således ikke. Namsrettens kjennelse blir dermed å stadfeste ettersom lagmannsretten også er enig i namsrettens omkostningsavgjørelse.
Kjæremålet har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §2, pålegges den kjærende part å erstatte motpartenes omkostninger for lagmannsretten i det det ikke foreligger særlige omstendigheter som taler for fritak. På vegne av sine parter har advokat Tangen krevd dekning med kr 2500,-, hvilket lagmannsretten godtar. Advokat Tennøe har i kjæremålstilsvaret oppgitt omkostningene til kr 2000,-, men han har senere levert nok et prosesskrift. Beløpet for advokat Tennøes parter fastsettes etter dette passende til kr 3000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B/L Nedre Kampen til kjæremotpartene 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 og 11 ved advokat Per Tangen 2500,- -totusenfemhundre- kroner og til kjæremotpartene 5, 7 og 9 ved advokat Jan Tennøe 3000,- -tretusen- kroner, begge beløp innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.