LE-1993-2325
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-16 |
| Publisert: | LE-1993-02325 |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eiker, Modum og Sigdal herredsrett Nr. 92-1001 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02325 B. |
| Parter: | Saksøker: Lindmo Boliger AS (Prosessfullmektig: Advokat Arne Kristoffer Stokke, Hokksund). Saksøkt: Nils Peter Loe (Prosessfullmektig: Advokat Halvor Storemoen, Drammen). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §169, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §35, §38 |
Øvre Eiker kommune vedtok 3. mai 1990 reguleringsplan for gnr. 18, bnr. 128, 280 m.fl. på Loesmoen ved Hokksund. I henhold til reguleringsplanen, er Gartnerveien regulert som adkomstvei i 8 meters bredde. For å få bebygget eiendommen, måtte saksøkeren opparbeide og utvide Gartnerveien i henhold til reguleringsplanen. Veien berører 4 grunneiere. Saksøkeren kom til enighet om grunnavståelse m.m. med samtlige, unntatt saksøkte, som eier av gnr. 17, bnr. 1 i Øvre Eiker. Etter søknad ga Øvre Eiker kommune den 27. august 1992 i medhold av plan- og bygningesloven §35 og §38, saksøkeren tillatelse til ekspropriasjon av grunn til adkomstveien over gnr. 17, bnr. 1.
Etter saksøkerens skjønnsbegjæring avsa Eiker, Modum og Sigdal herredsrett skjønn 19. mai 1993.
Ved begjæring av 16. juli 1993 begjærte saksøkte overskjønn. Saksøkeren innga tilsvar, udatert, mottatt av retten 2. september 1993.
Overskjønnsforhandlingen fant sted på Hokksund 3. mai 1994. Som for herredsretten, har saksøkte hatt bemerkninger til fremme av skjønnet i det omfang som fremgår av reguleringsplanen. Til grunn for overskjønnet legges de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet, med de endringer som saksøkeren har foretatt for overskjønnet. Saksøkte har ikke hatt bemerkninger til skjønnsforutsetningene. Skjønnsforutsetningene er som følger:
1. Grunnen til adkomstveg i reguleringsbredde eksproprieres til eiendom. Arealet omfatter kjørebane, skulder og eventuelt grøft. Erstatningen fastsettes til pris pr m2, eller til rund sum.
2. Dersom erstatningen fartsettes til pris pr m2, foretas oppgjør for grunnerstatninger med 90 % av tilkjent erstatning basert på arealberegning på kart. Denne utbetaling - sammen med eventuell annen tilkjent erstatninng - skjer når arealene overtas av eksproprianten.
Restoppgjør foretas så snart endelig oppmåling er holdt. Oppmålingen foretas av Øvre Eiker oppmålingsvesen. Grunneieren varsles til oppmålingen.
3. Det forutsettes at det ikke anlegges noen fysisk hindring eller grøft mellom adkomstveg og saksøktes eiendom, slik at avkjøring fra adkomstveg til saksøktes eiendom kan skje i hele eiendommens lengde.
4. Erstatning for skade og ulempe som følge av opparbeidelse av vegen, holdes utenfor skjønnet.
5. For den del av erstatningen som ikke utbetales samtidig med at arealet overtas (se pkt. 2 ovenfor), skal saksøker betale renter. Rentefoten fastsettes av skjønnsretten.
Likeså fastsetter skjønnsretten renter av erstatningen for det tilfelle at det skulle bli nødvendig å ta grunnen i besittelse før det foreligger rettskraftig skjønn.
Gartnerveien er ca 250 m lang og går fra Loesmoveien til jernbanelinjen mellom Drammen og Hokksund. Før saksøkeren foretok utbygging av eiendommen sin innerst i Gartnerveien med 22 leiligheter, betjente veien et gartneri, 2 industribygg, hvorav saksøkeren og saksøkte eier hvert sitt, en boligeiendom og en sagbrukseiendom. Veien er relativt gammel. Den var gruset da saksøkte bebygget sin industrieiendom i 1972/1973. Han tilkjørte grus og stein og foretok asfaltering i 4-meters bredde og ca 90-meters lengde. Han asfalterte likeledes rundt industribygget, slik at det ble en sammenhengende asfaltert flate fra husveggen og til veikanten på motsatt side. Bygget inneholder lager/produksjonshall samt en kontorfløy i 2 etasjer. Saksøkte har opplyst at det har vært leiet ut til forskjellige leietakere og med forskjellig varighet.
Gartnerveiens reguleringsbredde, 8 meter, omfatter selve kjørebanen på 4 meter. Utenfor denne skal det være en 0,5 meter bred skulder på hver side og ytterligere et areal på ca 1,5 meter på hver side til grøft etc. Det er ikke aktuelt å anlegge grøft langs saksøktes eiendom. Når veien er opparbeidet, skal den overtas av kommunen.
Saksøkeren, Lindmo Boliger AS, har i det vesentlige anført:
Både før og etter underskjønnet har kommunen vært forespurt om inngrepet over saksøktes eiendom kan begrenses til selve veibredden. Kommunen har ikke vært villig til å endre reguleringsplanen på dette punkt. Inngrepet på saksøktes eiendom utgjør derfor ca 520 m2, hvorav ca 170 m2 er industritomtegrunn og ca 350 m2 er gammel veigrunn.
Erstatningen må fastsettes etter differanseprinsippet, slik herredsretten har gjort. Saksøkte mister ingen parkeringsplasser ved inngrepet, som heller ikke påfører ham andre ulemper. Den erstatning herredsretten fastsatte anses passende.
I henhold til rettspraksis, erstattes ikke gammel veigrunn.
Saksøkeren har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Lindmo Boliger AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Saksøkte, Nils Peter Loe, har i det vesentlige anført:
Det foreligger en selvmotsigelse i plangrunnlaget. Under planbehandlingen i kommunen ble det fastslått at man opprettholdt 8 meter reguleringsbredde, som forutsatte netto veibredde på 4 meter pluss skulder, dvs. ca 4,5-5 meter, og at inngrepet ikke ville medføre noen beskjæring av arealet mellom industribygningen og veien. Denne forutsetning ble gjentatt under behandlingen av ekspropriasjonssøknaden. Reguleringsforutsetningen har således vært at saksøkte ikke skulle behøve å tåle mer enn 1 meters breddeutvidelse av veibanen. Det er urimelig å kreve større grunnavståelse enn det som er strengt tatt nødvendig for gjennomføringen av veiopparbeidelsen.
Da veien ble satt i stand i 1972-73, ble det, i tillegg til investeringen i selve veibanen, etter pålegg fra kommunen, lagt ned relativt grovt dimensjonerte vann- og kloakkledninger. Det er således betydelige verdier som er nedlagt i veien, og det vil være direkte støtende om saksøkte ikke får noen del av disse kostnadene erstattet.
Om ekspropriasjonsinngrepet opprettholdes i 8-meters bredde, vil parkeringsarealet reduseres dersom eiendommen blir inngjerdet. Denne ulempen må erstattes.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes med den endring at ekspropriasjonsarealet langs saksøktes eiendom reduseres til 5 - fem - meters bredde.
2. Den tilkjente grunnerstatning må verditapforhøyes.
3. Lindmo Boliger AS pålegges å betale til Nils Peter Loe sakens omkostninger.
Lagmannsretten skal bemerke:
I reguleringsplanen er Gartnerveien regulert i 8-meters bredde. Saksøkte forsøkte forgjeves under behandlingen av planen i kommunen, å få redusert inngrepet over eiendommen hans. Han oppnådde bare at forslaget om fortau ble tatt ut. På bakgrunn av henvendelsen fra saksøkte, uttalte bygningssjefen følgende:
Totalt regulert veibredde er opprettholdt på 8 meter.
Dette medfører netto veibredde på ca 4 meter pluss skuldre, dvs. ca 4,5-5 meter. Det reviderte forslaget vil ikke medføre noen beskjæring av arealet mellom bygningen og veien. Bygningssjefen er innforstått med at det er et bruksområde som er opparbeidet til trafikk- og parkeringsformål og som for eiendommen er viktig å opprettholde som det er.
Planen legger ikke opp til endringer av nåværende forhold.
Planen ble vedtatt med disse bemerkninger, hvilket etter lagmannsrettens oppfatning innebærer at saksøkte har vederlagsfri bruksrett til det areal som eksproprieres og som blir liggende mellom veibanen og saksøktes eiendom. Under befaringen ble det påvist at kommunen også har vist imøtekommenhet overfor saksøktes naboer. Således har naboeiendommen nord for saksøkte fått lov til å la portstolper og gjerde bli stående, selv om dette er innenfor veiens eiendomsgrense. Det samme er tilfelle med sagbrukstomten visá-vis saksøkte.
Saksøkte har ikke påvist og lagmannsretten kan ikke se å ha noen hjemmel til å redusere omfanget av inngrepet som følger av reguleringsplanen når det, som i dette tilfellet, nettopp gjelder ekspropriasjon til gjennomføring av planen.
En vesentlig del av det eksproprierte areal er gammel veigrunn. Lagmannsretten finner det åpenbart at denne grunnen ikke har noen salgsverdi. Det er flere som har rett til å bruke veien, og den erstattes nå av en like god eller bedre atkomst. Vedlikeholdet blir overtatt av kommunen. Saksøkte har krevet vederlag for det arbeid og den kapital som er nedlagt i veien, i form av grus og bærelag samt asfalt og vann- og kloakkledning. Vann- og kloakkledningene måtte saksøkte legge som betingelse for å bebygge eiendommen, og har ingen betydning for veien. Vederlag for disse er derfor ikke aktuelt. Asfalten som er lagt for ca 20 år siden er moden for fornyelse. Bærelaget derimot kan saksøkeren ha en viss nytte av, men erstatningens størrelse kan ikke bli av annet enn symbolsk karakter. Det vises til dom i Rt-1976-1362.
I tillegg til arealet som utgjør gammel veigrunn, eksproprieres det en stripe ca 62 meter lang og i underkant av 3 meter bred. Stripen er asfaltert, og den har vært benyttet i forbindelse med parkering langs bygget. Det er enighet om at verdsettelsen av dette areal skal baseres på salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Da stripen det her gjelder ikke har noen selvstendig omsetningsverdi, må erstatningsfastsettelsen baseres på en verdidifferansebetraktning, slik dette har fått uttrykk i Sandefjord-kjennelsen, Rt-1976-1507. Erstatningen skal da fastsettes til forskjellen mellom salgsverdien av eiendommen, med det areal som avstås og uten dette. Ved fastsettelsen av denne forskjellen skal det bygges på den nytte som en vanlig kjøper av eiendommen realistisk vil regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han vil betale for eiendommen. Slik arealet er beliggende, vil det ikke kunne anvendes som selvstendig byggegrunn. Vurderingen må nødvendigvis bli skjønnsmessig preget.
Saksøkte har som foran nevnt i realiteten vedrlagsfri bruksrett til arealet, jf. også pkt. 3 i skjønnsforutsetningene. Noen inngjerding av eiendommen har hittil ikke funnet sted, og lagmannsretten finner det ikke påregnelig med noen inngjerding i overskuelig fremtid som vil berøre parkeringsmulighetene. Saksøkte vil derfor ikke miste noen parkeringsplasser. Bruksmessig vil situasjonen således være uforandret før og etter inngrepet. Saksøkte har opplyst og lagmannsretten legger til grunn, at eiendommen idag må anses å være fullt utbygget. Noen tapt utbyggingsmulighet foreligger derfor heller ikke.
Basert på verdidifferanseprinsippet, finner lagmannsretten - i likhet med herredsretten - at verditapet er ytterst beskjedent. Erstatningen fastsettes til 25000 kroner, heri ligger også en symbolsk erstatning for arbeid og kostnader ved veien, jf ovenfor. Ved erstatningsfastsettelsen har lagmannsretten lagt til grunn et prisnivå for industritomtegrunnen, råtomt, på 80-120 kroner pr. m2.
Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 8% p.a. Over denne avgjørelse er det ikke begjært overskjønn, og den er som sådan rettskraftig avgjort.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkte. Han har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet. Lagmannsretten finner at underskjønnets avgjørelse ikke er så tvilsom at saksøkte hadde grunn til å begjære overskjønn. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke, jf skjønnsloven §54a første ledd.
Saksøkeren har krevet saksomkostninger. Lagmannsretten har ikke vært i tvil om avgjørelsen og finner at det var urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Under tvil har retten funnet at det ikke var åpenbart urimelig å begjære overskjønn. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke saksøkeren, jf skjønnsloven §54a tredje ledd.
Saksøkte må betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene, jf skjønnsloven §2, jf tvistemålsloven §169.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Lindmo Boliger AS betaler erstatning som fastsatt i overskjønnet.
2. Nils Peter Loe tilkjennes ikke saksomkostninger og betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene. Dag Stousland Sverre Fagerhus Gro Brathovde Synøve Vinsvold Svein E. Baklid.
Bekreftes for førstelagmannen: