LE-1993-2457

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-05-09
Publisert:	LE-1993-02457
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 92-00416 B/01 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02457 B.
Parter:	Saksøker: Asker kommune (Prosessfullmektig:: Advokat Stein Erik Stinessen). Saksøkt, takst nr. 32: Steinseth Eiendom A/S (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Strenge Næss). Saksøkt, takst nr. 34: Terje Hanevold (Prosessfullmektig: Advokat Anders Mørdre).
Forfatter:	Lagdommer Egil F. Jensen med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54b, Oreigningsloven (1959) §25, §10, Plan- og bygningsloven (1985) §32, §35

Med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 nr. 1 vedtok Asker kommunestyre den 12. februar 1992 å ekspropriere grunn til gjennomføring av gang- og sykkelveg langs Semsveien fra Biterudveien til Solliveien. Vedtaket er basert på reguleringsplan for del av gnr. 15, Vøyen, stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus den 5. august 1976, samt reguleringsplan for del av Semsveien, godkjent av Asker kommunestyre den 16. oktober 1991. Etter søknad ga fylkesmannen i Oslo og Akershus samtykke til forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven §25. Partene er enige om at grunnen anses tatt i besittelse av kommunen den 13. mai 1992.

Med staten som hjelpeintervenient fremmet Asker kommune den 20. mars 1992 skjønnsbegjæring til Asker og Bærum herredsrett for fastsettelse av ekspropriasjonserstatninger. Begjæringen omfattet til sammen 38 takstnummere.

Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønn den 3. juni 1993.

Asker kommune har i rett begjært overskjønn for to takstnummere; takst nr. 32 Steinseth Eiendom A/S, og takst nr. 34 Terje Hanevold. Kommunen gjør gjeldende at erstatningene for begge takstnummere er satt for høyt, og at utmålingene hviler på uriktig faktisk grunnlag og uriktig rettsanvendelse. De saksøkte har begge tatt til motmæle.

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Asker rådhus 19. og 20. april 1994. Terje Hanevold møtte og avga forklaring. For Steinseth Eiendom A/S møtte styreformannen Hallvard Gullbekk under befaringen. Han avga forklaring i tillegg til 3 vitner, alle fra kommunen. Retten foretok befaring av eiendommene. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det er ikke fremkommet innvendinger mot fremme av overskjønnet. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten, gjengitt i underskjønnet på 7 - 14. Også de spesielle skjønnsforutsetninger er - med noen mindre justeringer for takst nr. 34 - de samme som for herredsretten. Saken står for øvrig i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.

Om sakens nærmere enkeltheter og partenes anførsler for herredsretten vises til underskjønnet, samt lagmannsrettens merknader nedenfor.

Saksøkeren - Asker kommune - har ved sin prosessfullmektig i hovedtrekk anført:

Verdien av avstått areal med tillegg av mulige ulemper på gjenværende eiendom skal erstattes. I den forbindelse må foretas en konkret vurdering, og det må foreligge årsakssammenheng mellom ekspropriasjonsinngrepet og det eventuelle tap. Bare økonomisk tap skal erstattes.

Fra begge takstnummere eksproprieres striper som ikke har noen selvstendig omsetningsverdi. I en slik situasjon er kommunen enig med herredsretten i at det er naturlig å ta utgangspunkt i differanseprinsippet. Bruksverdibetraktninger vil for øvrig kunne gi veiledning.

Verdifastsettelsen må baseres på den påregnelige utnytting, d. v. s. den utnytting av de eksproprierte områder det reelt var grunnlag for å regne med dersom inngrepene ikke var kommet, jfr. Ot.prp.nr.50 (1982-83) 48 - 49. Tidsperspektivet må være rimelig. Antakelser om hva som vil kunne skje mer enn 10 år inn i fremtiden, vil være spekulative. Har en ikke spesielle holdepunkter for å anta at eiendommen vil bli brukt på en annen måte i fremtiden, må retten legge til grunn at dagens bruk vil bli fastholdt. På denne bakgrunn og sett hen til grunneierens tilpasningsplikt, anføres at Terje Hanevold ikke kan kreve erstatning basert på tomteverdi for boligformål.

Om takst nr. 32 - Steinseth Eiendom A/S - er spesielt gjort gjeldende:

Av flere grunner vil det være uriktig å utmåle erstatningen etter strøkspris for næringseiendommer i Asker. Eiendommen er vanskelig å utnytte p. g. a. dens karakter, beliggenhet og form. Det er tale om betydelige vanskeligheter som ikke har noen sammenheng med ekspropriasjonen, og disse må retten se bort fra. Dernest kommer de offentligrettslige byggerestriksjoner som er lagt på eiendommen. I reguleringsplan for Askerelva fra Rabbe bru til Asker aldershjem, godkjent av Asker kommunestyre 8. november 1989, er området rett øst for saksøktes eiendom utlagt som spesialområde - natur-/friluftsområde - med innlagt byggegrense som strekker seg langt inn på eiendommen. Innenfor denne byggegrensen er det i følge kommuneplanen for Asker for årene 1990 - 2000 ikke tillatt å iverksette bygningsmessige tiltak. Videre gjelder en byggegrense på 20 m. fra senterlinjen i Semsveien i henhold til vegnormaler i Asker kommune. Følgelig vil det ikke være lovlig å føre opp bebyggelse på eiendommen ut over det som finnes i dag. Dette må grunneieren som den klare hovedregel avfinne seg med uten erstatning, jfr. plan- og bygningsloven §32. I denne sammenheng er vist til RG-1993-459.

Det er besluttet at avkjørselen fra Semsveien skal omlegges og flyttes nordover med atkomst over naboeiendommen. Slik omlegging motivert av trafikale hensyn gir i utgangspunktet ikke rett til erstatning, jfr. vegloven §41 og Pedersen m. fl. "Ekspropriasjon" (1990) 338 - 339. I forbindelse med nærværende skjønn kan Steinseth Eiendom A/S derfor ikke kreve erstatning for eventuelle ulemper ved at nåværende avkjørsel stenges og flyttes, at besøkende etter omleggingen hindres i å nytte deler av veggrunnen utenfor eiendommen til manøvreringsområde, eller for tap av parkeringsplasser p. g. a. omleggingen. Bare tap og ulemper som skyldes ekspropriasjonen skal erstattes.

Hovedinngrepet kommer i sør der til sammen 409,1 må erverves. Deler av dette området er vanskelig å utnytte, bl.a. fordi det strekker seg ut i elva. Arealet er neppe egnet for parkeringsformål, og det har heller ikke vært brukt til parkering. Subsidiært hevdes at ikke mer enn 1 - 2 plasser vil gå tapt.

Nordover erverves en smal stripe på til sammen 140,5 må. Verdireduksjonen p. g. a. denne avståelsen hevdes å være bagatellmessig. Det er f. eks. vanskelig å se at avståelsen i nevneverdig grad kan redusere bruksmulighetene m. h. t. manøvreringsareal eller parkeringsplasser. Det kan nok være at noen parkeringsplasser går tapt helt i nord, men dette skyldes i så fall avkjørselsomleggingen. Etter kommunens arealnormer skal hver parkeringsplass være på 2,5 ganger 5 m med tillegg av 6 m kjøreareal foran plassen. Når den nye avkjørselen kommer er det rom for 12 parkeringsplasser. Antallet ville vært det samme uten inngrepet.

Om takst nr. 34 - Terje Hanevold - er særlig anført:

Det avståtte område har tidligere vært benyttet til dyrking av grønnsaker og poteter. Saksøkte har ikke dokumentert noen annen bruk. Den aktuelle bruk må legges til grunn ved erstatningsutmålingen. Det er da ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning etter tomteverdi eller avkastning ved gartneridrift.

Utparsellering av tomter vil ikke være påregnelig i rimelig fremtid. Konkrete planer i den retning foreligger ikke; bare et tenkt prosjekt.

Det avståtte areal kunne vært nyttet i forbindelse med gartnerivirksomheten; ved utvidelse/oppbygging av veksthus på stedet, eller til frilandsproduksjon. Saksøkte har imidlertid ikke hatt konkrete planer i den retning, og det er liten grunn til å tro at slike tiltak ville blitt gjennomført i overskuelig fremtid. Det er nærliggende å se dette i sammenheng med den mer generelle situasjon for gartnerinæringen med liten aktivitet.

Uansett vil avståelsen ikke være til hinder for utvidelestiltak. Både området i sør og nord for eksisterende veksthus kan nyttes. Dette fremgår bl.a. av den skisse som saksøkte selv har fått laget i anledning av skjønnssaken. Som forutsetning for denne skissen er lagt til grunn en byggelinje på 12 m fra den nye tilførselsvegen. Korrekt byggelinje skal imidlertid være 7 m, noe som innebærer at veksthus kan oppføres nærmere vegen. Noen utvidelse av gartnerivirksomheten utover det skissen legger opp til, kan i all fall ikke anses påregnelig.

Vedrørende mulig utvidelse i sør er for øvrig pekt på nærheten til omkringliggende bolighus. Disse ligger så tett opp til det klausulerte/avståtte areal at det ikke ville vært naturlig å nytte dette for oppføring av veksthus.

Selv om utvidelse i større omfang skulle bli ansett for påregnelig, vil saksøkte ikke ha krav på erstatning utmålt etter avkastning ved gartneridrift. I nord finnes betydelige og egnete arealer som grunneieren først må ta i bruk, jfr. ekspropriatens alminnelige tilpasningsplikt. Om dette forhold er bl.a. vist til Pedersen l. c. 181 - 183, Rt-1989-1014 og Rt-1991-1157.

Konklusjonen må således bli at det avståtte/klausulerte område skal erstattes etter alminnelig jordbruksverdi. For flere takstnummere satte underskjønnet denne erstatningen til kr 15 pr. må.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand: Overskjønnet fremmes.

Saksøkte Steinseth Eiendom A/S - takst nr. 32 - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:

Saksøkte har ingen avgjørende innvendinger mot kommunens syn for så vidt angår de mer generelle spørsmål. Dette gjelder også anvendelsen av vegloven §41.

Fra takst nr. 32, som er en næringseiendom, avstås en stripe. For denne avståelsen skal det gis en samlet erstatning som omfatter verdien av det avståtte areal og ulempene på gjenværende eiendom.

Utgangspunktet for erstatningsutmålingen må søkes i hva som vanligvis har vært gitt i erstatning ved stripeavståelser fra forretningseiendommer i Asker. Det foreligger en rekke skjønn som viser at nivået - den lokale strøkspris - ligger på omlag kr 500 pr. må. Det er i denne forbindelse vist til flere skjønn, bl.a. Asker og Bærum herredsretts skjønn av 9. oktober 1991 og 24. juni 1992, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 4. desember 1992 der lagmannsretten ga erstatning med kr 180000 for tap av 6 parkeringsplasser, samt RG-1993-332 og RG-1993-459. Det må foreligge klare holdepunkter dersom retten skal fravike den lokale strøkspris. Slike holdepunkter finnes ikke i nærværende sak.

Det er alminnelig akseptert at hver kvadratmeter gjennomsnittlig har en høyere potensiell økonomisk verdi for en forretningseiendom enn for en boligeiendom. Deler av en forretningseiendom kan brukes på mange måter; til utbygging eller f. eks. som parkeringsplass. I nærværende tilfelle avstås omlag 20 % av eiendommens totalareal. Det kan nok være at de videre utbyggingsmulighetene på eiendommen er begrensede, men uansett vil enhver kvadratmeter bli tillagt betydning ved kjøp og salg av slike eiendommer. Muligheten for dispensasjon er også til stede, jfr. at det for kort tid siden er ført opp en trafokiosk innenfor byggebeltet mot Askerelva. En kan heller ikke se bort fra muligheten for å bygge i høyden.

Det avståtte areal hadde størst verdi som parkerings- og manøvreringsområde. Eiendommen var før avståelsen relativt liten, og med en form som gjør den særlig sårbar for inngrep. De mest nyttbare områder ut mot Semsveien avstås. Det er ikke riktig å betegne inngrepet som bagatellmessig.

Det avståtte areal i sør var av vesentlig betydning for eiendommen. Her kunne f. eks. oppføres garasje- eller lagerbygning. Alternativt kunne området vært brukt for parkering/oppstilling av anleggsmaskiner o. l., eller som samleplass for snø. Ved å utnytte dette arealet ville en unngå å bruke de mer sentrale deler lenger nord.

Fra busslommen og nordover er anlagt en grøft mellom eiendommen og Semsveien som fører til tap av parkeringsplasser og redusert manøvreringsareal. Den tidligere situasjon er dokumentert ved hjelp av fotografier, mens forholdene i dag illustreres av en fremlagt utenomhusplan. Før grøfta kom kunne en parkere vinkelrett på bygningens nordvest-vegg. 3 - 4 parkeringsplasser er gått tapt på denne delen av eiendommen, noe som skyldes anleggelsen av grøfta og ikke omleggingen av avkjørselen. Dersom saksøkte ikke får full økonomisk kompensasjon for tapet av disse plassene, vil omleggingen gi kommunen en tilfeldig og urimelig fordel. Dette viser også at det er årsakssammenheng mellom avståelsen, anleggelsen av grøfta og de tapte parkeringsplasser.

Selv om de tapte parkeringsplasser i nord oppfattes som en følge av avkjørselsomleggingen, hevdes subsidiært at anleggelsen av grøfta uansett er en medvirkende årsak til de tapte parkeringsplasser. Dette skyldes at eiendommen er meget sårbar. Var eiendommen blitt liggende ubeskåret, ville den bedre tålt anleggelsen av grøfta.

I tillegg til de 3 - 4 parkeringsplasser i nord, tapes 1 - 2 plasser i sør. At disse ikke var opparbeidet, henger sammen med at saksøkte har vært henvist til midlertidige løsninger. Hver plass bør erstattes med en sum i størrelsesorden kr 30000 som ved tidligere skjønn i Asker.

Steinseth Eiendom A/S har nedlagt slik påstand: Asker og Bærum heredsretts skjønnsfastsettelse stadfestes og saksøkte tilkjennes saksomkostninger.

Saksøkte Terje Hanevold - takst nr. 34 - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:

Saksøkte er enig i at grunneieren plikter å tilpasse seg ved ekspropriasjon. Saksøkte er imidlertid ikke enig i de praktiske konsekvenser kommunen utleder av dette prinsippet.

Fra eiendommen avstås og klausuleres til sammen 988,1 må. Restarealet utgjør 13,8 da. Til sammen beslaglegges over 7 %, jfr. RG-1992-635, særlig 636. Partene er enige om at det skal gis ekspropriasjonserstatning for samtlige kvadratmetere. Det avståtte areal inngår nå i naboenes tomter som nyttes for boligformål. Dette bør få betydning for erstatningsutmålingen.

De faktiske forhold støtter ikke kommunenes syn om at herredsrettens erstatningsutmåling er uriktig. Det er ikke korrekt at saksøkte ikke har hatt planer om utvidelse av gartnerivirksomheten. På sørsiden, mellom eksisterende veksthus og det eksproprierte område, foretok han i slutten av 1980årene betydelige utfyllingsarbeider. I den forbindelse er tilkjørt masse som er blitt betalt med til sammen ca kr 28000. Dette ble gjort for å kunne utvide arealet for veksthusene. Dagens tekniske installasjoner kan betjene større anlegg. Alt lå til rette for en utvidelse sørover, eventuelt i form av produksjon på friland. Nærheten til bolighusene på nabotomtene kunne ikke være noe avgjørende poeng mot en slik utbygging. Gartneriet ble etablert lenge før husene ble oppført.

Utvidelse nordover vil være langt mer kostbar. I dette område må det planeres og masse må fjernes. Trolig må en fjerne 3000 mø til en anslått kostnad av kr 80 - 120 pr. mø. Kostnadene vil være så vidt store at utvidelse i dette området ikke fremstår som noe reelt alternativ.

Ved påregnelighetsvurderingen bør en være varsom med å legge for stor vekt på at aktivitetsnivået i gartnerinæringen har vært relativt liten den senere tid. Dette har også vært tilfelle for en rekke andre bransjer. Mange avventer spørsmålet om mulig medlemskap i EU.

Alternativt anføres at det vil være påregnelig med oppføring av bolighus. I denne forbindelse er utarbeidet en skisse som viser hvordan hus kan innplasseres på eiendommen. Avstanden til Asker sentrum er bare 1 1/2 km, noe som gjør området attraktivt. I minst to tilfelle har myndighetene i Asker godkjent omregulering av gartnerivirksomhet eller fradeling av tomter fra slik eiendom. Mulighetene for omregulering av saksøktes eiendom er avgjort til stede, noe som vil virke inn på prisnivået ved eventuelt salg. Enkelttomter vil kunne få vegutløsning direkte fra Vøyentoppen.

Saksøkte er enig i herredsrettens erstatningsutmåling basert på bruksverdi ved fortsatt gartneridrift. For øvrig vil differansebetraktninger føre til samme resultat. Det er imidlertid påpekt at herredsretten la til grunn at ca 3500 må av eiendommen nyttes til gartneriformål. Det korrekte tall er omlag 2900 må, noe som vil gi ca kr 280 pr. må.

Terje Hanevold har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt.

1. Asker og Bærum herredsretts skjønn av 3. juni 1993 stadfestes.

Subsidiært.

1. Det kreves erstatning for klausulert og innløst areal som for utnyttelse av eiendommen til boligtomter.

2. Terje Hanevold krever dekket sine omkostninger til juridisk bistand.

Lagmannsretten bemerker:

Partene er enige om at det til begge de saksøkte skal svares erstatning i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven av 1984, også for det område som klausuleres på Hanevolds eiendom.

Fra begge eiendommer avstås stripeformede arealer som isolert sett vanskelig kan anses for å ha noen omsetnings- eller salgsverdi. Dersom retten i en slik situasjon baserer erstatningsutmålingen på salgsverdi etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, skal erstatningen som regel settes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som avstås og verdien uten dette areal, jfr. bl.a. Rt-1976-1507 og Pedersen l. c. 231 - 232. Lignende synspunkter vil imidlertid også komme inn så fremt erstatningsutmålingen baseres på bruksverdi etter ekspropriasjonserstatningsloven §6, og partene er i prinsippet enige om at resultatet vil bli det samme enten retten tar utgangspunkt i salgs- eller bruksverdi.

Både etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 og §6 skal erstatningen utmåles ut fra den fremtidige bruk av eiendommen som det reelt er grunnlag for å regne med på overtakelsestidspunktet, jfr. §10. Mer teoretiske muligheter for en viss bruk i fjern fremtid må en se bort fra. Tidligere og aktuell bruk av eiendommen, samt gjeldende offentlige arealdisponeringsplaner, vil gi indikasjoner om hvilken bruk som kan påregnes i fremtiden. Baseres erstatningsutmålingen på en bruk i strid med f. eks. reguleringsplan, må det foreligge klare holdepunkter for å anta at nettopp en slik bruk vil bli tillatt.

Enhver ekspropriat plikter å tilpasse bruken av gjenværende eiendom slik at tapet ikke blir større enn nødvendig. Dersom ekspropriasjonen f. eks. er til hinder for en planlagt og påregnelig bruk av eiendommen, vil ekspropriaten ikke kunne kreve at denne utnyttelsen skal legges til grunn for erstatningsutmålingen dersom han - uten økte omkostninger - kan utnytte gjenværende deler av eiendommen til samme formål. Tap vil først oppstå når han i tilfelle har utnyttet alt disponibelt areal på denne måten og fortsatt har et aktuelt behov for ytterligere grunn til samme formål. I en slik situasjon vil han kunne kreve at erstatningen baseres på de fremlagte planer. Ettersom tapet oppstår på et senere tidspunkt, må det imidlertid foretas en neddiskontering.

Erstatningsutmålingen må ellers bero på en helt konkret vurdering av hvilket økonomisk tap den enkelte ekspropriat påføres p. g. a. avståelsen. Hvor mye den det eksproprieres til fordel for kan være villig til å betale ved fritt salg ut fra sine spesielle forutsetninger, vil ikke være bestemmende. Erstatningen kan heller ikke uten videre baseres på det som omtales som strøkspris, og som gjerne oppfattes som en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for råtomter eller byggeklare tomter. Skal en falle tilbake på strøkspris, må retten ha grunnlag for å anta at det økonomiske tap ekspropriaten påføres faktisk samsvarer med dette prisnivået. Det vil ikke være tilfelle dersom en aktuell stripeekspropriasjon ikke fører til tap av utbyggingsmuligheter på resteiendommen.

De avståtte arealer anses tatt i besittelse av kommunen den 13. mai 1992. Fra dette tidspunkt, som i henhold til ekspropriasjonserstatningsloven §10 legges til grunn for erstatningsutmålingen, skal det i følge underskjønnet svares 11 % årlig rente med tillegg av rentesrente slik at opptjent rente pr. 31. desember 1992 legges til hovedstolen for forrentning i de senere år. Rentefastsettelsen er ikke omfattet av begjæringen om overskjønn. Lagmannsretten forstår underskjønnet slik at opptjent rente ikke bare skal legges til hovedstolen ved årsskiftet 1992 - 1993, men også ved utløpet av 1993 og senere år.

Om de enkelte takstnummere bemerkes:

Takst nr. 32. eier: Steinseth Eiendom A/S eiendomstype: Forretningseiendom Prosessfullmektig: Advokat Johs. Strenge Næss Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det eksproprieres 323,8 må.

2. Det erverves 225,7 må utenfor skråningsfot busslomme.

3. Eiendommens restareal er 2156 må.

4. Det erverves rett til atkomst over eiendommen gnr 15, bnr. 18, når midlertidig atkomst stenges.

5. Eksproprianten opparbeider atkomsten nevnt under punkt

4. Herredsrettens erstatningsutmåling:

Erstatning for grunnavståelse kr 250000.

Eiendommen har en langstrakt form og ligger mellom Semsveien og Askerelva, dels ute i selve elveområdet. Før inngrepet varierte bredden mellom noen få meter i sør opp mot 40 m på et midtparti og helt i nord. Hele den sørlige delen på 409,1 må erverves i lengde på ca 45 m og største bredde ca 12 m. Nordover langs hele eiendommen mot veien i lengde på ca 90 m og største bredde ca 4 m i sør og 2 m i nord, erverves det en stripe på til sammen 140,5 må. Restarealet utgjør 2156 må.

Mot nabogrensen i nord ligger det en bygning i to etasjer, hver på noe over 300 må. I bygningen finnes kontorlokaler og 3 forretninger, herunder ett utsalg for øl og mineralvann. Før inngrepet hadde eiendommen rent faktisk avkjørsel fra Semsveien i hele eiendommens lengde. I forbindelse med ekspropriasjonen er det anlagt grøft i det avståtte område langs mesteparten av eiendommen slik at avkjørselen nå er begrenset til en mindre strekning i nærheten av bygningen. Dette er en midlertidig løsning idet det skal opparbeides permanent avkjørsel over naboeiendommen i nord. Dette er ennå ikke gjort, og det er uvisst når tiltaket, som skal gjennomføres og bekostes av kommunen, vil bli gjennomført.

Partene er enige om at erstatningsutmålingen skal skje med den permanente avkjørselsløsning som gitt forutsetning. De er også enige om at saksøkte i nærværende sak - slik underskjønnet kom til - ikke har krav på erstatning som følge av fremtidig omlegging av avkjørselen, noe lagmannsretten også legger til grunn. Saksøkte hevder imidlertid at grunnavståelsen i kombinasjon med anleggelsen av grøfta har resultert i et særskilt tap som skal erstattes. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Anleggelsen av grøfta i det avståtte areal har uten tvil medført at eiendommen taper parkeringsmuligheter og manøvreringsområde. En mindre del av dette tapet kan føres tilbake til ekspropriasjonen, noe retten kommer tilbake til nedenfor, men i det alt vesentlige skyldes disse problemer at anleggelsen av grøfta er til hinder for direkte avkjørsel fra vegen langs hele eiendommen. Grøfta er således en sperre som representerer et første skritt i retning av den fastsatte omlegging av avkjørselen som ikke gir rett til erstatning. I tilknytning til den fremtidige omlegging vil lagmannsretten likevel tilføye:

De nærmere omstendigheter i forbindelse med avkjørselsforholdene er ikke opplyst for retten. Det står således ikke klart for retten i hvilken utstrekning spørsmålet har vært et forhandlingstema mellom partene, herunder om den tidligere ordning var formelt godkjent som lovlig. Av vegloven §41 tredje ledd fremgår at det kan kreves vederlag for utgifter til flytting eller endring av lovlig avkjørsel så langt det er rimelig. I den forbindelse bør grunneieren i utgangspunktet kunne forvente at omlegging som gjennomføres av kommunen vil gi en løsning som er noenlunde akseptabel med tanke på hans spesielle bruk av eiendommen, så fremt denne skjer i godkjente former. Det kan spørres om den avkjørselsløsning over naboeiendom i nord som kommunen har skissert vil imøtekomme saksøktes behov. Eiendommen er regulert til kontor/småindustri, hvilket forutsetter at lastebiler av en viss størrelse skal kunne ta seg inn på eiendommen. Med den svingradius som er antydet for den permanente løsning, vil til og med ikke spesielt store vare- og lastebiler få problemer. Retten forutsetter at disse forhold tas opp til nærmere drøftelse mellom saksøkte og kommunen.

Herredsretten la til grunn at det avståtte areal har verdi som grunnlag for eiendommens totale bygningsmessige utnyttelse. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til denne vurderingen. Kommunen har - uten innsigelse fra saksøkte - påvist at praktisk talt hele eiendommen er rammet av byggelinjer som setter forbud mot videre byggetiltak, dels i forhold til spesialområdet langs elva og dels i forhold til Semsveien. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger realistisk grunn til å anta at bygningsmyndighetene vil tillate noen videre utbygging, heller ikke i høyden. Med tanke på eiendommens form, størrelse, beliggenhet og den virksomhet som drives der, finner retten at eiendommen ikke tåler byggetiltak som gir rom for utvidet aktivitet på eiendommen. Av denne grunn vil det ikke være på sin plass å tilkjenne erstatning etter strøkspris.

Det avståtte område i sør på 409,1 må synes ikke spesielt velegnet til noen spesiell bruk i tilknytning til eiendommen. Det ville imidlertid kunne fungere som et avlastningsområde for de øvrige deler av eiendommen, f. eks. ved kortvarig hensetting av kjøretøy, utstyr, materialer e.l., eller f. eks. som et oppsamlingssted for snø. Således vurderes også avståelsen i dette området å ha påført saksøkte et økonomisk tap.

Eiendommen har allerede i dag knappe arealer til parkering og manøvrering av kjøretøy. Den naturlige og økonomisk mest regningssvarende bruk av det avståtte areal på 140,5 må i nord ville uten tvil vært til slike formål. Selv om grunnavståelsen i antall kvadratmetere er liten, finner retten at problemene vil forsterkes p. g. a. ekspropriasjonen. Det nærmere omfang kan være vanskelig å anslå, og må bero på vurderinger med en del usikkerhetsfaktorer.

Lagmannsretten finner det forsvarlig å anta at til sammen 3 - 4 parkeringsplasser går tapt som følge av ekspropriasjonen. Med en mer hensiktsmessig utforming av den permanente avkjørsel burde det kunne ha vært mulig å opprettholde 2 parkeringsplasser langs bygningsveggen i nordvest dersom eiendommen var blitt liggende ubeskåret. Før inngrepet var avstanden fra denne veggen til eiendomsgrensen omlag 8 - 9 m, redusert til ca 7 m etter inngrepet, noe som etter rettens skjønn ikke lenger vil gi tilstrekkelig plass for parkering langs veggen. Retten finner videre at 1 - 2 parkeringsplasser trolig har gått tapt langs Semsveien sør for nåværende avkjørsel. Ser en dette i sammenheng med tapet ved avståelsen av arealet helt i sør, finner lagmannsretten at den samlede erstatning passende kan settes til kr 150000.

Takst nr. 34:

Eier: Terje Hanevold eiendomstype: Gartneri/landbrukseiendom Prosessfullmektig: Advokat Anders Mørdre. Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det klausuleres 831,1 må til ny felles atkomst for takst nummer 26, 27, 37 og gnr 15 bnr 83.

2. Følgende areal på sydsiden av ny atkomstvei tilbys innløst:

2.1. 54,9 må til biloppstillingsplass for takst nummer 26.

2.2. 39,3 må som tilleggsareal for takst nummer 26

2.3 18,4 må som tilleggsareal til takst nummer 37 2.4. 44,4 må som tilleggsareal til takst nummer 36

Sum: 157,0 må.

Eiendommens restareal utgjør 13,8 da.

Herredsrettens erstatningsutmåling:

Erstatning for grunnavståelse og for klausulert grunn, jfr. de spesielle skjønnsforutsetningers punkt I og II kr 240 pr. må.

På eiendommen finnes det to bolighus, en låve/garasje og 4 veksthus som nyttes til gartnerivirksomhet. Veksthusene legger beslag på ca 1300 må grunn, mens det til gartneriformål i alt går med til sammen 2900 må. Store deler av de øvrige arealer på eiendommen nyttes til ordinær landbruksproduksjon, f. t. særlig dyrking av bringebær.

Området på Vøyentoppen har en noe blandet karakter med en del bolighus relativt tett innpå saksøktes eiendom i nord og sør. I vest og særlig øst finnes større landbruksarealer.

Det klausulerte og avståtte område strekker seg langs eiendommens sørlige grense i en lengde på til sammen omlag 150 m i en bredde fra ca 5 - 15 m. Her er nå anlagt en tilførselsveg for 4 bolighus. Arealet sør for veksthusene faller noe mot sør. P. g. a. den foretatte oppfylling har det oppstått en høydeforskjell på 1 - 2 m mellom den nye vegen og det planerte arealet på eiendommen.

Gartneridriften tok til i 1920-årene. De eksisterende veksthus er ført opp på 1970- og 1980-tallet, det siste i 1989 da det ble fylt opp 2000 - 4000 mø masse. Driften foregår uten leid arbeidskraft, men Terje Hanevold får hjelp av sin ektefelle og mor. Som angitt av herredsretten viste driftsregnskapet for 1992 et resultat på ca kr 485000. Etter fradrag for arbeidsinnsats og avskrivning av investeringer, satte herredsretten overskuddet til kr 85000. For lagmannsretten er ikke fremkommet innvendinger mot disse talloppstillinger eller vurderinger.

I henhold til reguleringsplan for del av gnr. 15, Vøyen, stadfestet i 1976 - den samme plan som ligger til grunn for eiendomsinngrepene - er saksøktes eiendom regulert til gartneriformål. På denne måten, i kombinasjon med noe tradisjonell landbruksvirksomhet, er eiendommen blitt benyttet i de etterfølgende år. Lagmannsretten oppfatter det slik at saksøkte ikke har hatt noen konkrete planer om fradeling av boligtomter.

Foreliggende opplysninger gir etter lagmannsrettens skjønn ikke holdepunkter for å anta at hele saksøktes eiendom vil bli omregulert til boligformål i overskuelig fremtid. Derimot vil retten ikke se bort fra muligheten av at noen få enkelttomter kan bli tillatt fradelt innenfor et rimelig tidsperspektiv. Dette kan likevel ikke medføre at det klausulerte og avståtte areal skal erstattes som tomtegrunn. For det første ville det etter rettens skjønn ikke vært mest nærliggende å lokalisere bolighus i dette området. Dernest vurderer lagmannsretten det slik at noen bolighus kan plasseres i nord, uten spesielle ekstraomkostninger. Avståelsen vil følgelig ikke fortrenge den boligutbygging som eventuelt kan bli aktuell.

Lagmannsretten legger etter det til grunn, som herredsretten, at påregnelig bruk av det klausulerte/avståtte område ville vært til gartneri-/landbruksvirksomhet. Retten viser og slutter seg i denne sammenheng til herredsrettens merknader i underskjønnet på 82. Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med herredsretten i at dette innebærer at arealet skal erstattes etter en kvadratmeterverdi basert på nettoavkastningen av dagens gartnerivirksomheten fordelt på antall kvadratmetere som denne virksomheten rent faktisk legger beslag på. Herredsrettens resonnement forutsetter at dette arealet på noe i underkant av ett dekar var nyttet til gartneridrift, eller i påregnelig fremtid ville blitt anvendt til slik virksomhet med samme avkastning. Dersom dette er tilfelle, oppstår i tillegg spørsmålet om saksøktes tilpasning til den nye situasjon. Dette spørsmålet synes ikke drøftet av herredsretten.

Det klausulerte/avståtte areal var ikke nyttet til gartneriformål på tidspunktet for inngrepet. Saksøkte har likevel hatt tanker om videre utbygging, noe utfyllingen på 1980-tallet og dimensjoneringen av de tekniske anlegg gir antydning om. Han har bl.a. opplyst at han kan tenke seg å satse mer på direkte salg til forbruker. Den korte avstanden til Asker sentrum burde gi relativt gode muligheter for en slik driftsform. Lagmannsretten finner etter dette at det på avståelsestidspunktet var påregnelig med en viss utvidelse av gartneridriften. I mangel av mer bestemte og spesifikke utvidelsesplaner, må retten imidlertid legge til grunn at det vil være tale om en relativt forsiktig og langsiktig videreutvikling av gartneriet.

Saksøkte har fremlagt en skisse som viser at inngrepene har som konsekvens at området i sør bare kan nyttes til en begrenset utvidelse/oppføring av nye veksthus. Etter lagmannsrettens vurdering er det ikke sannsynliggjort behov for utvidelse av veksthusarealene ut over dette nivå i rimelig fremtid. Retten bemerker i denne forbindelse at det i skissen er lagt inn en byggelinje på 12,5 m i forhold til den nye tilkjørselsvegen, mens det under overskjønnsforhandlingene ble opplyst at denne skal være 7 m. Det er således mulig å bygge noe nærmere vegen enn forutsatt på skissen.

Med en begrenset utvidelse av veksthusene i sør og en viss omlegging av driften i retning av mer direktesalg til forbruker, oppstår behov for å ta i bruk en noe større del av eiendommen til gartneriformål. Omlegging som antydet vil f. eks. kreve flere parkeringsplasser, større avlastningsareal for hensetting av redskap, produksjonsmidler m. m., samt områder for aktiviteter på friland. Saksøkte har utvilsomt tilstrekkelig arealer i nord for å videreutvikle eiendommen på denne måten. Han vil derfor ikke ha krav på at erstatningen for det klausulerte/avståtte areal skal erstattes etter avkastning ved gartneridrift, og retten velger å falle tilbake på en mer ordinær landbruksverdi for så vidt angår erstatningen for selve grunnavståelsen.

Av flere grunner - bl.a. den foretatte oppfylling og arronderingen i forhold til veg/eksisterende veksthus - er lagmannsretten enig med saksøkte at det ville vært mest praktisk å nytte området i sør, herunder en del av det klausulerte/avståtte areal, for å dekke de nye behov som oppstår ettersom gartneridriften utvikles. Etter rettens skjønn vil en utvidet bruk i nord, i motsetning til i sør, medføre økte omkostninger og heller ikke gi så gode løsninger. Retten peker bl.a. på at området i nord ligger noe fjernere fra gartneriets sentrale deler samtidig som det her må foretas utgraving/planering. Disse økte omkostninger og tap som følge av ekspropriatens tilpasning til inngrepet må dekkes dersom saksøkte skal få erstattet sine konkrete tap og ulemper.

Lagmannsretten finner at det samlede beløp for grunnavtåelsen og tap/ulemper passende kan settes til kr 130000. Retten har i denne sammenheng tatt hensyn til at den omtalte videreutvikling av eiendommen ligger noen år inn i fremtiden slik at den delen av erstatningen som refererer seg til tap/ulempe må neddiskonteres.

For begge takstnummere er overskjønn alene begjært av saksøkeren. Av skjønnsprosessloven §54b, jfr. §54 følger da at saksøkeren skal erstatte nødvendige utgifter som de saksøkte har hatt i anledning av saken.

Advokatene Strenge Næss og Mørdre har begge inngitt omkostningsoppgaver som viser kr 26000, hvorav kr 25000 er salær. Advokat Stinessen har ikke hatt innvendinger mot oppgavene, noe retten heller ikke har. Oppgavene vil derfor bli lagt til grunn for erstatningsutmålingen.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. I erstatning til Steinseth Eiendom A/S for avståelse av grunn fra gnr. 15 bnr. 44 betaler Asker kommune 150.000 - etthundreogfemtitusen 00/100 - kroner.

2. I erstatning til Terje Hanevold for avståtte og klausulerte grunnarealer på gnr. 15 bnr. 13 betaler Asker kommune 130.000 - etthundreogtrettitusen 00/100 - kroner.

3. Fra 13. mai 1992 til betaling skjer betaler Asker kommmune 11 - elleve - prosent årlig rente av de under pkt. 1 og 2 fastsatte erstatninger. Opptjent rente ved utgangen av det enkelte år legges til hovedstolen for forrentning i de kommende år.

4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asker kommune til Steinseth Eiendom A/S 26.000 - tjuesekstusen 00/100 - kroner.

5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asker kommune til Terje Hanevold 26.000 - tjuesekstusen 00/100 - kroner.

6. Asker kommune betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn.

7. Oppfylllelsesfristen etter pkt. 1, 2, 4 og 5 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.