LE-1994-2361
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-11-17 |
| Publisert: | LE-1994-02361 |
| Stikkord: | Tinglysing |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Asker og Bærum herredsrett Nr. 94-1832A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02361 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Einar og Ragnhild Haug (Prosessfullmektig: Advokat Helge R. Strøm). Kjæremotpart: Arne Haug (Prosessfullmektig: Advokat Øivind Fegth Knutsen). |
| Forfatter: | 1. Kst. lagmann Ola Melheim 2. Lagdommer Johannes Smit 3. Lagdommer Øystein Hermansen |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §180, §18, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-6 |
Saken gjelder kjæremål over herredsrettens kjennelse om å tinglyse del av stevning vedrørende fast eiendom, jf tinglysingsloven §19.
Arne Haug reiste ved stevning 16 august 1994 til Asker og Bærum herredsrett sak mot Einar Haug og Ragnhild Haug, med påstand om at de saksøktes heving av kjøpekontrakt vedrørende eiendommen gnr 5 bnr 129 i Asker var ugyldig. Han fremmet også krav om at de saksøkte skulle overskjøte eiendommen til ham.
I stevningen fremsatte Haug også begjæring om at retten skulle beslutte at stevningen kunne tinglyses på eiendommens grunnboksblad.
Asker og Bærum herredsrett avsa kjennelse 13 september 1994, med slik slutning:
1. Sak 94-1832A fremmes for Asker og Bærum herredsrett.
2. Følgende utdrag av stevning tinglyses på eiendommen gnr. 5 bnr. 129 i Asker:
1. Ragnhild og Einar Haug sin heving av kjøpekontrakten vedrørende gnr. 5 bnr. 129 i Asker mellom dødsboet og Arne Haug er ugyldig.
2. Ragnhild og Einar Haug tilpliktes å overskjøte eiendommen gnr. 5 bnr. 129 i Asker til Arne Haug mot å få utbetalt kr 586772 med fradrag av kr 28043 tillagt opptjente renter av dette beløpet på advokat Helge Strøms klientkonto fra 1. januar 93.
3. Arne Haug tilkjennes sakens omkostninger.
Einar Haug og Ragnhild Haug har i rett tid påkjært kjennelsen for så vidt gjelder avgjørelsen om å tillate tinglysing, til Eidsivating lagmannsrett. De ha lagt ned denne påstand:
Prinsipalt:
Herredsrettens kjennelse oppheves.
Subsidiært:
Som vilkår for tinglysing av utdrag og stevning stiller Arne Haug sikkerhet for et beløp som fastsettes etter rettens skjønn.
I begge tilfelle: Saksøkte tilkjennes saksomkostninger.
Arne Haug har tatt til motmæle, og har lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
Arne Haug frifinnes.
Subsidiært:
Ragnhild og Einar Haugs krav om sikkerhetsstillelse som vilkår for tinglysning av utdrag av stevning tas ikke til følge.
I begge tilfelle:
Arne Haug tilkjennes saksomkostninger.
De kjærende parter, Einar Haug og Ragnhild Haug, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens saksbehandling er urimelig. Kjennelsen ble avsagt få dager før tilsvarsfristens utløp. Einar og Ragnhild Haug anmodet i prosesskrift 5 september 1994 om at spørsmålet om tinglysning skulle utstå til tilsvar forelå.
Arne Haug har ikke sannsynliggjort at Ragnhild og Einar Haug ikke hadde rett til å heve kjøpekontrakten av mars 1993. Etter kontrakten forfalt kjøpesummen til betaling 1 april 1993. Punkt 3 i kontrakten bestemmer at Einar og Ragnhild Haug har rett til å heve kjøpet, dersom fullt oppgjør ikke forelå innen 1 juli 1993. Betaling forelå ikke innen denne frist. Ragnhild Haug avslo dessuten Arne Haugs anmodning om 14 dagers fristforlengelse, men aksepterte utsettelse til 6 juli.
Herredsretten har for øvrig feilaktig lagt til grunn at betalingsforsinkelsen skyldes forhold Arne Haug ikke var herre over.
Det er heller ikke sannsynliggjort noen sikringsgrunn, jf tvangsfullbyrdelsesloven §15-6. Saken gjelder næringseiendom og dreier seg bare om et økonomisk oppgjør. Dette belyses ytterligere av at Arne Haug i mai 1993 tok kontakt med de kjærende parter, med spørsmål om salg av eiendommen.
Dersom kravet fra Arne Haug mot formodning skulle føre frem, vil det ikke være fare for oppgjøret. Einar og Ragnhild Haug har for øvrig ikke tatt noe initiativ til å få solgt eiendommen gjennom annonsering, eiendomsmegler eller lignende. Det kan likevel bli aktuelt med salg av eiendommen i løpet av en eventuell lang prosess.
Subsidiært kreves at Arne Haug stiller sikkerhet, jf Rt-1957-60. Tinglysing vil hindre kjærende parter i å utøve juridisk rådighet over eiendommen, herunder salg, pantsettelse samt inngåelse av utbyggings- utviklingsavtale. Einar og Ragnhild Haug kan påføres et betydelig tap. Sikkerhetsstillelsen bør ikke settes lavere enn kr 800000.
Kjæremotparten, Arne Haug, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det foreligger ingen saksbehandlingsfeil som gir grunnlag for å oppheve herredsrettens kjennelse. Einar og Ragnhild Haug ga overfor herredsretten bemerkninger til begjæringen om tinglysing. Det er ingen forutsetning at byretten må avvente tilsvaret i hovedsaken før den tar stilling til begjæringen.
Kravene i stevningen er sannsynliggjort i tilstrekkelig grad. Arne Haug hadde frist til 6 juli 1993 med innbetalingen av kjøpesummen. På det tidspunkt var pengene sendt fra Arne Haugs bank i USA. Ved en feil fra den amerikanske banken ble pengene registrert for sent inn på advokat Fegth Knutsens klientkonto. Forsinkelsen er minimal, og må vurderes i forhold til det arveoppgjør transaksjonen springer ut av. De faktiske opplysninger i tilsvaret fra Einar og Ragnhild Haug vedrørende hendelsesforløpet, stiller ikke saken i noe annet lys enn det som fremgår av stevningen.
Sikringsgrunn er tilstrekkelig sannsynliggjort. Salg av tomten synes nærliggende. Saken dreier seg for Arne Haug ikke bare om et økonomisk oppgjør. Så vel Arne Haug som hans sønner føler seg sterkt knyttet til denne familieeiendommen, og Arne Haug ønsker tomten overskjøtet til seg. Et salg av eiendommen vil være uopprettelig, og det vil da i tillegg være umulig å bringe på det rene hvilket reelt tap man står overfor. Arne Haug har ikke hatt til hensikt å selge tomten, men å gå inn i et "joint venture" for å utvikle eiendommen i samarbeid med andre. Han er kjent med at Einar og Ragnhild Haug har hatt direkte kontakt med mulige interessenter med sikte på salg. Tinglysing er derfor nødvendig.
Vilkårene for å pålegge sikkerhetsstillelse er ikke til stede i denne saken. Av lovmotivene fremgår at man sikter til tilfeller med utidige eller sjikanøse tinglysinger, der retten har vært i tvil om den skal godta tinglysingskravet. Denne saken ligger annerledes ann. Det er for øvrig svært vanskelig å se at kjærende parterer skulle bli påført tap av minst kr 800000 i påvente av en løsning på tvisten.
Lagmannsretten bemerker:
Det var ingen saksbehandlingsfeil at herredsretten avgjorde tinglysingsbegjæringen før tilsvarsfristen i hovedsaken gitt ut. Einar og Ragnhild Haug fikk særskilt frist på sju dager fra forkynnelsen for bemerkninger til begjæringen om tinglysing, og saken ble så avgjort etter at bemerkninger innkom fra de saksøktes prosessfullmektig. Herredsretten hadde ingen plikt til å ta til følge advokat Strøms anmodning om å avvente tilsvarsfristens utløp. Ut fra formålet med tinglysingsbestemmelsen er det også en forutsetning at slike avgjørelser treffes raskt, når det er behov for å sikre seg mot at eiendommen blir disponert i strid med denne rett saksøker pretenderer å ha.
Tinglysingsloven §19 bestemmer at retten ved kjennelse kan beslutte at stevningen eller et utdrag av den kan tinglyses, når søksmålet gjelder rettighet over fast eiendom. Det kreves at saksøkeren sannsynliggjør sin rett eller stiller sikkerhet. Når det gjelder hva som ligger i kravet om sannsynliggjøring, vises til Rt-1991-652. Som Høyesteretts kjæremålsutvalg der bemerker, er det grunn til å se bestemmelsen i sammenheng med den beslektede bestemmelse i lovens §18 annet ledd.
Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens standpunkt om at kravene i stevningen er tilstrekkelig sannsynliggjort. Begge parter synes enige om at det i første rekke er kjøpekontrakten av mars 1993 mellom Marie Haugs dødsbo og Arne Haug som regulerer avtaleforholdet mellom partene. Det er imidlertid på det rene at partene ved etterfølgende avtale har endret avtalevilkår med hensyn til oppfyllelsestidspunktet. I brev 29 juni 1993 fra advokat Fegth Knutsen til advokat Strøm er opplyst at "partene er enige om at betalingsfristen forlenges til 6 juli d.å". I henhold til opplysning i brev påfølgende dag fra advokat Strøm til advokat Fegth Knutsen har Arne Haug i telefonsamtale med de saksøkte "fått utsatt fristen vedrørende tomteoppgjøret til 06. juli 93". Det er i den forbindelse ikke opplyst at det bare er fristen etter kjøpekontraktens punkt 3 for å heve avtalen som er forlenget ved nevnte dato, og at en hver overskridelse av den nye frist gir hevingsrett. Den omstendighet at det ble forutsatt at det skulle betales morarente for den senere betaling, kan i denne forbindelse ikke være avgjørende.
Arne Haug må - i forholdet mellom sakens parter - bære ansvaret for at kjøpesummen ikke var overført selgernes konto innen 6 juli 1994. Lagmannsretten finner imidlertid at den kortvarige betalingsforsinkelsen - sett i sammenheng med de øvrige opplysninger i saken - gjør at Arne Haugs krav om å få kjent hevingen ugyldig og å få overskjøtet eiendommen til seg er tilstrekkelig sannsynliggjort.
Når Arne Haug har sannsynliggjort kravet på å få eiendomsrett til eiendommen, kan det for tinglysingsspørsmålet ikke være avgjørende at sakens primære interesse synes å gjelde økonomi. Det tilføyes at tinglysingsloven §19 er en selvstendig hjemmel for tinglysing av stevningen, og at tvangsfullbyrdelsesloven kapitel 15 om midlertidige forføyninger ikke oppstiller tilleggsvilkår for å ta til følge begjæringen om tinglysing, når kravet er sannsynliggjort.
Kjærende parters subsidiære krav om sikkerhetsstillelse finner lagmannsretten ikke kan tas til følge. Sikkerhetsstillelse må antas aktuelt bare der saksøkeren ikke har sannsynliggjort sin rett, jf Rt-1991-652.
Herredsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, så langt den er påkjært.
Kjæremålet har vært forgjeves, og i samsvar med hovedregelsen i tvistemålsloven §180 første ledd må Arne Haug tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier unntak. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til kr 1500.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens kjennelse stadfestes så langt den er påkjært.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Einar Haug og Ragnhild Haug i fellesskap til Arne Haug 1500 -ettusenfemhundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.