LE-1995-1814

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1995-12-08
Publisert:	LE-1995-01814
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre Romerike herredsrett Nr. 94-1581-B - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-01814 B
Parter:	Saksøker: Staten v/vegsjefen i Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Morten F. Arnesen) Saksøkt: Martin By (Prosessfullmektig: Advokat Trond Kleiven)
Forfatter:	Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med meddommere
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §20-6, §67

Veisjefen i Akershus har opparbeidet gang- og sykkelvei over en strekning på ca 310 meter langs riksvei 120 i Rælingen kommune fra Nordbyveien til Åsvang samfunnshus. Opparbeidelsen krevde grunnavståelse av 1593 m3 fra Grini Søndre, gnr. 84 bnr. 2. Eiendommen tilhører Martin By. Veisjefen tok grunnen i bruk den 1. august 1994 i henhold til avtale av 6. juli 1994. Avtalen bestemte også at erstatningen skulle fastsettes ved rettslig skjønn hvis partene ikke ble enige. By krevde erstatningen fastsatt etter salgsverdi som tomtegrunn for boliger. Veisjefen gjorde gjeldende at slik verdsettelse forutsatte en bruksendring av arealet som var upåregnlig etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, og tilbød oppgjør etter bruksverdi ut fra aktuell bruk, som var skogbruk.

Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 5. april 1995. Retten kom til at bruksendring til boliger var påregnelig for et areal på 1033 m3 som ble verdsatt til kr 40 pr. m2. Et lavineareal på 330 m2 ble satt til kr 3, og et parkeringsareal på 230 m2 ble satt i kr 35 pr. m2. Herredsrettens skjønn hadde denne slutning:

1. Staten ved Vegsjefen i Akershus tilpliktes å betale kr 50360.- -kronerfemtitusentrehundreogseksti- med 8 -åtte- % rente fra 1. august 94 i erstatning til Martin By, 2009 Nordby.

2. Staten ved Vegsjefen i Akershus tilpliktes å betale kr 14680,- - kronerfjortentusensekshundreogåtti - i saksomkostninger til Martin By, 2009 Nordby.

Staten har i rett tid begjært overskjønn. Martin By har tatt til motmæle. Hovedforhandlingen ble holdt i Tinghuset på Lillestrøm den 19 oktober 1995. Martin By møtte og ga forklaring. Veisjefen var representert ved overingeniør Kjell Blomseth. Han ga forklaring. Som nye vitner for lagmannsretten ble ført avdelingsingeniør Karin Andersen ved Vegkontoret i Akershus, og avdelingsingeniør Onar Renøyholm i Rælingen kommune. Nytt i saken er også en avtale mellom Martin By og ordfører Margaritha Rambøl om makeskifte og regulering:

"Kommunen er positivt til et makeskifte av et landbruksområde mot deler av Bys eiendom, Grini, i området Åsvang, barneparken og grendehuset, samt områdene rundt Nordbyveien.

By er positivt til et slikt makeskifte. Det arbeides derfor videre ut fra denne intensjon.

Nordbyveien istandsettes, og for å få til dette, må tilstøtende arealer fylles opp med masse for å stabilisere veien.

Kloakkledningen viderføres fra Hellerdamsveien/ Nordbyveien og opp til det aktuelle området.

Eksisterende beliggenheter, 12 stk, samt grendehuset, får da en mulighet til å knytte seg til offentlig avløp.

Kommunen igangsetter regulering av hele området, Åsvang-Nordbyveien, med tanke på boligformål og eventuell fortetting av eksisterende boligområde."

Saksforholdet forøvrig fremgår av herredsrettens skjønn som lagmannsretten viser til.

Staten har for lagmannsretten anført at arealet må verdsettes ut fra aktuell bruk på tiltredelsestidspunktet. Det var skogbruk. Skal arealet verdsettes som fremtidig tomtegrunn, krever ekspropriasjonserstatningsloven §5 at eieren godtgjør at slik bruksendring var påregnelig pr. 1. august 1994. Arealet ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er utlagt til naturlandbruks- og friluftsområde. Planen er bindende for arealdisponeringen; jf plan- og bygningsloven §20-6.

Skal derfor området få tomtebruk, kreves det at det i reguleringsplan legges ut til boligområde. Kommunen har inngått en intensjonsavtale med By om å regulere området mellom samfunnshuset og Nordbyvreien til boligformål. Men det er ikke tilstrekkelig til at det er påregnelig med slik bruksendring. Det må konkret vurderes om en slik plan vil bli gjennomført. I denne sak er det flere forhold som samlet gjør det usannsynlig. Under reguleringsarbeidet vil kommunen møte krav fra statlige sektormyndigheter som vil sette strenge krav til avløp og avkjørsel.

Nærmeste offentlig avløpsledning ligger i Nordbyveien i krysset med Helledamsveien i en avstand av 1100-1200 meter fra det areal som By avstår. Kostnadene med å forlenge ledningen, vil være ca 1200 kroner pr løpemeter. Kommunen må således bevilge 1,3 millioner kroner til ledningen i konkurranse med andre prosjekt.

Utnyttelse til boligformål forutsetter også at avkjørselsesforholdene blir løst. Vegmyndighetene vil ikke tillate flere avkjørsler direkte ut i riksvei 120. Selv om formålet med gang- og sykkelveien var å bedre avkjørselsforholdene for eksisterende bebyggelse, herunder samfunnshuset og fotball- banen, vil det ikke bli gitt tillatelse til nye boliger får bruke den. Hvis omådet skal reguleres, vil det bli foretatt en sanering av eksisterende avkjørsler. Området vil få avkjørsel via Nordbyveien. Det krever opparbeidelse av en adkomstvei til Nordbyveien.

Subsidiært har kommunen anført at en eventuell tomteverdi skyldes de store investeringer som må foretas for å tilfredsstille kravene til avløp og avkjørsel. Dette er offentlige investeringer som faller inn under ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd slik at det skal sees bort fra den verdistigning som skyldes investeringene.

Selv om det skulle være påregnelig med bruksendring til tomtebruk, vil utgiftene til tekniske anlegg være så store at realiseringen ligger flere år frem i tiden. Det areal som avstås, vil være en stripe av en tomt langs riksveien. Arealet vil i sin helhet ligge innenfor eksisterende byggeforbudsbeltet fra riksveien, og deler av det er dessuten belastet med byggeforbudsbelte fra en kraftlinje. Arealet er derfor ubebyggelig og ville bare ha kunnet vært brukt som ubebygd del av en større tomt. Eieren kan tilpasse seg ved å forskyve tomtearealet, jf Rt-1989-1014 og Rt-1991-1157.

Staten har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes

2. Staten v/ vegsjefen i Akershus, Oslo betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og saksøktes nødvendige utgifter til juridisk bistand.

Martin By har for lagmannsretten i det vesentlig anført at det er påregnelig med tomtebruk. Avtalen med Rælingen kommune er en bekreftelse på at skjønnsrettens vurdering av fremtidig bruk av arealet til boligtomter, var riktig. Deler av arealet er velegnet til tomter. Det ligger pent til med utsikt til Øyeren og i nærhet av et etablert tettsted med samfunnshus, idrettsplass, butikk og en samling av boliger. Alt ligger således til rette for boliger.

Arealet er i kommuneplanen vist som såkalt LNF-område, men den del av planen er ikke bindende. Området kan derfor bygges ut uten reguleringsplan. Og det er sannsynlig at det ville ha blitt gitt tillatelse til ytterligere avkjørsler til riksvei 120 via den nye kjørbare gang- og sykkelvei. Veisjefen har gitt tillatelse til gnr. 84 bnr. 7 som har bygget nytt hus.

Kommunen er nødt til å ordne opp i kloakkforholdene i området. Avløpet fra eksisterende bebyggelse i området, herunder samfunnshuset, går i terrenget ned mot Øyeren. Dette må kommunen gjøre noe med. Avtalen med By viser at kommunen er kommet i gang.

Selv om det avståtte areal ligger innenfor byggeforbudslinjen fra riksveien, kunne det ha vært brukt som have og parkering for de bakenforliggende arealer. Bebyggelsen må derfor trekkes ytterligere tilbake. Arealet har derfor tomteverdi.

Det er ikke mulig å tilpasse seg ved å trekke boligtomtene innover på eiendommen. Det areal som er egnet til bolig er så begrenset at det i sin helhet vil bli regulert til boliger.

Eiendommen gnr. 84 bnr. 7 på 2,9 mål ble ervervet i 1992 for kr 166000 med et falleferdig hus som hadde negativ verdi for eiendommen. I 1993 betalt Vegsjefen kr 50 pr. m2 for avståelse fra gnr. 84 bnr. 27 til den samme gang- og sykkelvei. Og i 1995 kjøpte vegsjefen en stripe fra gnr. 84 bnr. 7 for kr 100 pr. m2

Martin By har for lagmannsretten nedlagt slik påstand.

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Staten v/Vegsjefen i Akerhus betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og saksøktes nødvendige utgifter til juridisk bistand.

Lagmannsrettens bemerkninger:

Det areal som skal verdsettes ligger langs riksvei 120. Det er på 1593 m2. Av dette er 230 m2 et areal som var i bruk som parkeringsareal for samfunnshuset. Det resterende areal har vært i bruk som skog. Den sydligste delen på ca 1033 m3 utgjør et flatt parti som teknisk lar seg bebygge, mens resten er et lavineområde.

Ekspropriasjonsarealene ligger i sin helhet innenfor byggeforbudsbelte fra riksveien, og det er også belastet med et byggeforbudsbelte fra en høyspentlinje som går over eiendommen. Allerede byggeforbudsbeltene medfører at det ikke er påregnelig at det flate areal på ca 1033 m3 kunne brukes til å oppføre noe bolighus på. Skulle arealet vært brukt som tomt, måtte det derfor ha inngått som en del av en større tomt. I tilknytning til den flate del av ekspropriasjonsarealet, er det ytterligere et flatt parti som egner seg som byggegrunn. Ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd åpner for at verdsettelsen kan baseres på en fremtidig bruksendring. Men lovens forutsetning er at bruksendringen er påregnelig. I det ligger at det skal sees bort fra det tenkelige eller mulige. Det kreves at det på skjønnstidspunktet er konkrete holdepunkter for at bruksendringen vil komme, jf. Rt-1990-449. Eiendommen er i gjeldende kommuneplan lagt ut som natur, landbruk og friluftsområde. Opprinnelig gikk kommunen inn for at de eksisterende boligområder skulle legges ut som byggeområder i kommuneplanen, men etter protest fra veimyndighetene fikk de status som NLF-område. I den forbindelse uttalte vegkontoret:

"For å kunne ivareta viktige forhold som trafikksikkerhet og -avvikling er det et krav fra vegkontoret at Rammeplan for avkjørsler fra riks- og fylkesveger blir en del av kommuneplanen. I hht rammeplanen har RV 120 "meget streng holdning". Det vil si at ved all ny bebyggelse i tilknytning til riksvegen må reguleringsplan legges til grunn.

Reguleringsplaner må utarbeides for større områder og inneholde helhetlige løsninger når det gjelder hensynet til RV 120. Vi vil ikke kunne akseptere at det utarbeides reguleringsplaner for den eksisterende randbebyggelsen for å legge forholdene til rette for fortetting.

Den nevnte kommuneplanbestemmelsen gjør det etter vår mening alt for enkelt å få dispensasjon fra arealdelen med bestemmelser. Den vil kunne føre til en tilfeldig videreutvikling av randbebyggelsen langs RV 120. Denne bestemmelsen er heller ikke i samsvar med rammeplanen for avkjørsler.

Med utgangspunkt i ovennevnte er det krav fra Vegvesenet at randbebyggelsen langs RV 120 som er avmerket på vedlagte kartutsnitt ikke blir angitt som boligområder i kommuneplanen slik at disse områder blir en del av landbruk-, natur- og friluftsområdene.

Arealdelen i kommuneplanen er bindende, jfr plan- og bygningsloven §20-6 annet ledd. En bebyggelse er derfor avhengig enten av en dispensasjon eller av en regulering som legger arealet ut til byggeområde for boliger.

Det springende punkt for om området mellom samfunnshuset og Nordbyveien skal bli byggeområde, er om avkjørsels- og avløpsforholdene blir løst. Området peker seg ut til regulering til boligformål. Det er ingen landbruksmessige interesser knyttet til område som kan kullkaste en slik regulering. Lagmannsretten viser særlig til intensjonsavtalen mellom kommunen og By som forutsetter at området blir regulert til boligformål.

Men en slik regulering må, for å kunne påregnes vedtatt, tilfredsstille de krav til løsning av avkjørselsforholdene til riksveien som veimyndigheten setter. Hvis ikke vil det komme innsigelse fra veimyndigheten med den konsekvens at planen ikke kan vedtas av kommunnen. Lagmannsretten viser til den holdning hos veimyndigheten som kom til uttrykk da kommuneplanen ble vedtatt og til vitneforklaring fra avdelingssjef Karin Andersen som er saksbehandler i Akershus veikontor for avkjørselssaker i Rælingen. Den nylagte gang- og sykkelvei er åpnet for kjøring til og fra eksisterende bebyggelse inkludert samfunnshuset og fotballbanen. Dette har forbedret de trafikale forhold. Men derved er ikke forholdene lagt til rette for at ny bebyggelse kan få avkjørsel via den nye gang- og sykkelvei. Den har forbedret de etablerte avkjørselsesforholdene, men har ikke lagt til rette for etablering av nye. Lagmannsretten legger derfor til grunn at det ikke vil bli gitt dispensasjon for at nyetablert bebyggelse får bruke gang- og sykkelveien som avkjørsel direkte ut i riksveien. Veimyndigheten har riktignok gitt noen tillatelser, men det har vært i tilfeller som faller innenfor den praksis som følges hvor det gjelder meget streng holdning. På gnr. 84 bnr. 7 var situasjonen den at eksisterende bolig ble revet og erstattet av en ny, og gnr. 84 bnr 7 etablerte avkjørsel via Griniveien som er en kommunal vei.

Skal derfor Bys eiendom bebygges, må den inngå i en reguleringsplan som løser hele områdets avkjørselsforhold ved en avkjørselsvei via Nordbyveien og byggetillatelse vil være avhengig av at avkjørselen er opparbeidet, jf plan- og bygningsloven §67. Dessuten må Nordbyveien settes istand slik at den stabiliseres ved en motfylling.

Tilsvarende for avløp. Det vil i medhold av plan- og bygningsloven §67 bli stilt krav om avløpsledning til og langs byggetomta. Eksisterende ledning i Nordbyveien, må derfor forlenges forbi Bys eiendom frem til samfunnshuset. Det er en distanse på 1100 meter til en kostnad av ca 1200 kroner pr. løpemeter.

Lagmannsretten ser det derfor slik at det er de krav til avkjørsel og avløp som vil komme fra statlig myndighet som vil bestemme om bruksendring til tomtebruk er påregnelig for Bys eiendom. Det er forsåvidt den samme situasjon som hindret område i å bli byggeområde i kommuneplanen. Avkjørsel og avløp må ordnes på statlige myndigheters premisser.

Omkostningene ved å få avkjørsels- og avløpsforhold som tilfredstiller de statlige myndigheter, er så store at de bare kan løses med kommunale bevilgninger. Spørsmålet blir derfor om intensjonsavtalen mellom kommunen og By er tilstrekkelig til at det er påregnelig at området vil bli byggeklart innen overskuelig fremtid. Lagmannsretten er kommet til at avtalen er et tilstrekkelig konkret holdepunkt til det er realistisk å regne med at området vil bli byggeklart gjennom kommunens investeringer. Foruten avtalen legger lagmannsretten særlig vekt på at eksisterende kloakkforhold vil fremtvinge en forlengelse av kloakkledningen fra Nordbyveien.

Et vanskeligere spørsmål å besvare er når området vil bli byggeklart. Det skal reguleres og ikke minst skal det bevilges penger til de nødvendige tekniske anlegg. Lagmannsretten er blitt stående ved at det minst vil gå fem år før området fremstår som byggeklart.

Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å anvende bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. De investeringer som vil komme, er riktignok avgjørende for at eiendommen kan utnyttes til tomter. Men tiltakene vil utløse plikt for tilstøtende eiendommer å betale enten tilknytningsavgifter eller refusjon slik at bruk av bestemmelsen ville innebære at ekspropriaten ville måtte betale to ganger for samme fordel, jf. Ot.prp. 50 (198283) s. 58.

Når det gjelder tomtepriser i strøket tar lagmannsretten utgangspunkt i kjøpet av naboeiendommen, gnr. 84 bnr.7, i 1992 for 166000. Justert for rivingsomkostningene for påstående hus, blir det en tomtepris på kr 67 pr. m2 for den 2936 m2 store eiendommen.

Lagmannsretten er delt i synet på hva som ut fra dette er riktig erstatning for de avståtte areal. Flertallet, formannen og skjønnsmann Hoel bemerker at når strøksprisen skal brukes som veiledende for å finne verdien av ekspropriasjonsarealet, må det tas hensyn til at det ikke hadde kunnet vært bebygd selvstendig, men måtte ha inngått som ubebyggelig del av en større tomt. Tapet fremkommer som differansen mellom en stor tomt på ca 1200 m2 og en liten tomt på 600 m2. Den del av verdien som ligger i at det kan føres opp hus, går således ikke tapt, men eiendommen får et vesentlig mindre uteareal. Det område som avstås, ville ha vært det minst attraktive langs riksveien, og det er ikke opparbeidet som have. Ut fra differanseprinsippet settes erstatningen til kr 25000 når hensyn også tas til at tomteverdien ligger fem år frem i tiden.

Flertallet kan ikke se at eieren hadde muligheter til å tilpasse seg ved å forskyve tomtene. Det område som er bebyggelig, er så lite at det i sin helhet vil bli lagt ut som byggeområde.

Lavineområdet egner seg ikke som byggegrunn. Flertallet setter derfor erstatnigen til kr 2 pr. som skog.

Parkeringsarealet var i bruk som del av det areal som ligger til samfunnshuset. Lagmannsretten legger til grunn at By var forpliktet til å ha arealet liggende til parkering for samfunnshuset. Tapet fremkommer som differansen mellom eiendommens verdi med og uten parkeringsarealet. Erstatningen settes til kr 5000.

Mindretallet, skjønnsmann Kjensli, bemerker at hele arealet bør sees på som en eksisterende del tomtegrunn til idrettsplassen, samfunnshuset,barnehaven og villatomtene. Det dekker nødvendige funksjoner for disse virksomheter. Mindretallet mener derfor at hele aralet bør erstattes med kr 40 pr. m2.

Etter dette settes den samlede erstatning i samsvar med flertallets syn til kr 30660. Avsavnserstatningen er ikke gjenstand for overskjønn. Partene er enig om at det skal betales 8 % avsavnsrente.

Det er staten alene som har begjært overskjønn. Advokat Kleiven har levert omkostningsoppgave på kr 16317, hvorav kr 317 utgjør utgifter. Omkostnigsoppgaven legges til grunn.

Slutning:

1. Erstatningen for avståelse av 1593 m2 fra gnr. 84 bnr. 2 i Rælingen settes til 30660 - tredvedvetusensekshundreogseksti- kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn, 16317 - sekstentusentrehundreogsytten - kroner til Martin By.