LE-1996-157

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-02-14
Publisert:	LE-1996-00157
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre Romerike herredsretts sak NR: 95-00756 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1996-00157 B
Parter:	Saksøker: Staten v/Norges statsbaner (Prosessfullmektig: Advokat Kristin Bjella) Saksøkt: Alvilde Linnea Mauseth (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Huseby)
Forfatter:	Lagdommer Jørgen Bull med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Tvistemålsloven (1915) §169, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54a

Saken gjelder: Overskjønn over Nedre Romerike herredsretts delskjønn av 29. november 1995, Gardermobanen, parsell Råholt - Eidsvoll.

Stortinget fattet den 8. oktober 1992 vedtak om å bygge ny hovedflyplass på Gardermoen. I denne forbindelse anlegges det en ny jernbane fra Oslo til Eidsvoll. Nærværende overskjønn gjelder fastsettelse av erstatning for avståelse av en boligeiendom ved den nye jernbanetraseen ved Råholt.

Eidsvoll kommune vedtok reguleringsplan for parsellen Råholt - Eidsvoll den 22. august 1994. Vedtak om ekspropriasjon ble fattet ved kongelig resolusjon den 5. mai 1995. Dette vedtaket omfattet også 330 m2 av saksøktes tomtegrunn.

Saksøktes eiendom, gnr. 138 bnr. 148 i Eidsvoll, ligger på Råholt og var opprinnelig på 1243 m2. Ca. 230 m2 var imidlertid tidligere avgitt til en gang- og sykkelsti, men uten at dette var anmerket. Gjenværende tomteareal var således 1.220 m2.

Selve huset lå utenfor ekspropriasjonsområdet. Partene inngikk imidlertid avtale om innløsning av hele eiendommen, inklusive huset, underskrevet av saksøkte den 29. juni 1995 og av saksøker den 30. juli 1995. Som et ledd i avtalen fikk saksøkte utbetalt en minimumserstatning på kr 675000. Videre het det i avtalens pkt. 3 blant annet:

"Eventuell erstatning ut over dette beløp vil bli forhandlet senere eller fastsatt ved avtaleskjønn, jfr. skjønnsloven §4, første ledd. Avtaleskjønnet skal bygge på vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper."

Skjønn ble begjært for Eidsvoll herredsrett, men saken er senere overført til Nedre Romerike herredsrett. Underskjønnet ble avhjemlet den 29. november 1995, hvor ved saksøkte Mauseth fikk slik erstatning:

1. Bolig og tomt kr 675000,-

2. Innredning kr 30000,-

3. Flytteutgifter kr 12000,-

4. Tinglysing kr 20000,-

Til sammen kr 737000,-

Den 30. januar 1996 begjærte saksøkte overskjønn. Etter vanlig saksforberedelse ble det avholdt overskjønn den 5. september 1996. For Norges Statsbaner møtte Odd Arvid Rønning, mens saksøkte møtte ved sin datter Helene Høglie. Retten var på befaring. Selve huset var revet da overskjønnet ble avviklet, men man fikk se det området der dette hadde stått. Man befarte også saksøktes nybygde bolig på Råholt. Under sistnevnte tok retten også i mot forklaring fra saksøkte personlig. Det ble ellers foretatt slik bevisføring som rettsboken viser.

Overskjønnets avhjemling har blitt forsinket på grunn av andre og uoppsettelige forretninger ved lagmannsretten.

De alminnelige skjønnsforutsetningene for dette skjønnet framgår ellers av herredsrettens skjønn, og det vises forsåvidt til herredsrettens gjengivelse av disse. Det har ikke vært innvendinger mot disse.

For saksøkte Mauseth er det videre fastsatt slike spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Ekspropriert areal: Eiendommen på 1.243 m2 med påstående bygninger innløses.

2. Avtale: Det er inngått avtale om kjøp av hele eiendommen med påstående bebyggelse til en minimumserstatning på kr 675000,-. Skjønnsretten fastsetter eventuelt tilleggserstatning samt avsavnsrente.

3. Tiltredelsestidspunkt: Eiendommen tiltres fra 30.07.1995.

Saksøker har under overskjønnet i det vesentlige anført det samme som for herredsretten, og det vises til herredsrettens gjengivelse av disse anførsler.

Saksøker pekte på at tilpasningsplikten er objektiv og at man ikke har anledning til å ta hensyn til en saksøkts særlige og individuelle behov.

Saksøktes gamle bolig var ikke spesielt tilpasset hennes nåværende livssituasjon eller bruk av rullestol. Dette var en ordinær bolig. Men siden saksøkte hadde de funksjoner hun trengte i første etasje, var den gamle boligen likevel anvendelig for henne.

Saksøkte ville ha funnet en god erstatningsbolig på bruktmarkedet og innen rimelig avstand, om hun hadde forsøkt. Hennes individuelle situasjon kan ikke begrunne nybygg når det i området var et fungerende bruktmarked. De boliger som på den aktuelle tid ble tilbudt i markedet, kunne også på en enkel måte vært tilpasset hennes særlige behov.

Hun kunne i utgangspunktet ikke kastes ut den 1. august 1995. Hennes bolig lå utenfor det areal man hadde ekspropriasjonstillatelse for.

Etter gjeldende regelverk har ikke Norges statsbaner plikt til å tilby erstatningsbolig når man eksproprierer. Man utbetaler isteden forskudd på erstatningen, slik at ekspropriatene kan kjøpe det de selv ønsker.

Saksøktes familie har hele tiden bistått henne. De måtte også kunne ha hjulpet henne med å finnen en adekvat erstatningsbolig. Og saksøkte kunne fått et langt bedre hus på bruktmarkedet for den minimumserstatning hun fikk utbetalt, enn det hus hun hadde fra før. Hennes gamle bolig var også taksert vesentlig lavere enn det hun fikk som forskudd på erstatning.

I dette området gikk 12 av de som måtte flytte på grunn av den nye jernbanen ut på bruktboligmarkedet. Alle disse fikk kjøpt seg ny bolig igjen fra høsten 1994 og fram til høsten 1995.

Det er ellers gjennom bevisføringen dokumentert et fungerende bruktmarked i den aktuelle tiden.

I den aktuelle tid var det ellers ikke så mange huskjøpere som kom utenfra distriktet som følge av ekspropriasjonen på Gardermoen og videre sørover.

Subsidiært, under forutsetning av at det ikke skulle bli ansett bevist et bruktmarkedet som fungerte, så anførte saksøker at det nye huset som saksøkte hadde bygget under en hver omstendighet har en standard og en innredning som vesentlig overstiger det hun hadde fra før, samt også det som må ansees som hennes boligbehov. Dette selv om man tar i betraktning hennes individuelle situasjon. Under denne forutsetning må det ellers også gjøres betydelige fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §7 tredje ledd.

Saksøker har nedlagt slik påstand:

1. Skjønnsrettens erstatningsfastsettelse stadfestes.

2. Saksøker tilkjennes saksomkostninger.

Saksøkte har i det vesentlige anført det samme som for herredsretten og det vises til herredsrettens gjengivelse av disse anførsler.

Det ble særlig anført at herredsretten tok feil da den fant at saksøkte måtte tilpasse seg ved å kjøpe erstatningsbolig i bruktmarkedet. Herredsretten tok også feil da den la til grunn at det i den aktuelle tid gikk an å finne noen likeverdig bruktbolig i dette området. Ingen av de boliger som herredsretten har vist til, var egnede gjenanskaffelsesobjekter for saksøkte.

For at saksøktes nye bolig skulle stå ferdig til hun måtte flytte ut av sin gamle bolig, måtte hun tegne kontrakt om bygging den 1. februar 1995. På denne tiden var det ikke tilbud i bruktmarkedet som tilfredstillet saksøktes boligbehov. Hennes tilpasningsplikt går ikke så langt at hun skulle ha ventet og sett om noe likevel kunne dukke opp på et senere tidspunkt. I hennes alder og med hennes sykdom kunne hun ikke risikert å bli stående uten bolig den dagen hun måtte flyttet ut av sitt gamle hus.

Man har ikke tilpasningsplikt med mindre det også foreligger en reell mulighet for tilpasning. Saksøkte var den gang 83 år, rullestolbruker, mye syk og var stadig ut og inn av sykehus. Hun hadde ikke praktisk mulighet til å reise rundt å se på bruktboliger eller for øvrig følge med i bruktboligmarkedet.

For øvrig hadde heller ikke hennes familie mulighet til å hjelpe henne så mye i den aktuelle situasjon. De var delvis selv på flyttefot.

Norges statsbaner gjorde ellers intet for å hjelpe saksøkte. Og først etter at saksøkte hadde inngått sin avtale om nybygg, sa Norges statsbaner fra om at de ikke ville akseptere noe annet enn gjennanskaffelse i bruktmarkedet.

Med den erstatningen som herredsretten fastsatte vil saksøkte bli sittende igjen med en gjeld på kr 150000. Som minstepensjonist har ikke saksøkte mulighet til å betjene en slik gjeld. Hun hadde tross alt bodd i det gamle huset i over 40 år, og dette var gjeldfritt.

Det er videre ikke godtgjort at det faktisk fantes noen aktuelle erstatningsboliger i bruktmarkedet. Og om det var noen tilbud som saksøkte burde ha reflektert over, er det også uklart om noen av disse kunne overtas for innflytting før saksøkte selv måtte være ute av sitt gamle hus.

Den nye boligen som saksøkte faktisk har bygget er ellers enkel og tilpasset hennes særlige behov som rullestolbruker. Beliggenheten, nær Råholt sentrum, tilsvarer beliggenheten for hennes gamle bolig, nær forretninger og servicetilbud. Så vel tomteareal som boligareal for den nye boligen er vesentlig mindre enn det hun hadde før. De samlede kostnader for å bygge den nye boligen beløper seg til ca kr 900000.

Det ble videre anført at det er lang rettspraksis for at man får nybygg som erstatningsbolig. Luftfartsverket la også opp til nybygg som erstatningsbolig ved selve Gardermoen. Man kan ikke behandle de som bor på Råholt annerledes enn de som bor på Gardermoen.

Sentralt på Romerike er det lettere å skaffe seg erstatningsboliger i bruktmarkedet enn på Råholt. Utbudet på Romerike er et helt annet, og forholdene der kan ikke overføres til Råholt.

På den aktuelle tid var det også et stort press på bruktmarkedet. De som hadde mistet sine boliger på grunn av Gardermobanen lenger syd, samt på selve Gardermoen, var alle på markedet for å skaffe seg erstatningsboliger.

Full erstatning for gjenanskaffelse må i dette tilfellet dekke det saksøkte har betalt for å bygge seg en ny tilsvarende bolig. Fradraget for "nytt for gammelt" må her bli minimalt.

Subsidiært ble det anført at herredsrettens erstatningsfastsettelse uansett var for lav, selv om man legger til grunn gjenanskaffelse i bruktmarkedet. Bruktboligprisene i de prospektene som er framlagt sier intet om hva disse husene faktisk ble solgt for. Det var den gang et presset marked og prisene ble drevet opp av konkurrerende bud. Det må legges inn en betydelig margin for dette ved erstatningsfastsettelsen. Det har ikke herredsretten gjort.

Det ble ellers påpekt at saksøkte den 24. august 1995 ble tilbudt kr 780.000 for sin gamle eiendom. Dette må være et absolutt minimum som erstatning.

Saksøkte har under overskjønnet nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.

2. Saksøkeren pålegges å erstatte saksøktes utgifter i anledning overskjønnssaken.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og det vises forsåvidt til herredsrettens begrunnelse, som også er dekkende for lagmannsrettens syn.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §7 skal saksøkte ha en erstatning som setter henne i stand til gjenkjøp av "eigedom til tilsvarande bruk". Dersom en brukt boligeiendom vil dekke behovet, følger det videre av tilpasningsplikten at man ikke kan få nybygg.

En "eigedom til tilsvarande bruk" er ikke nødvendigvis identisk i størrelse eller form, jf. også Høyesteretts dom i Rt-1969-357, særlig side 363. Det er eiendommens objektive funksjon som bolig som er avgjørende.

I nærværende sak er utgangspunktet for gjenanskaffelsen en bolig fra 1952, påbygget med bad i 1990. Boligens bruttoareal var på 213 m2, fordelt over 3 plan, herav boligareal på 81 m2; resten var andre arealer. Blant annet var ca halvparten av 2. etasje, samt deler av kjelleren ikke innredet. Trappen til kjelleren var et provisorium. Det var dårlig drenering og fukt i kjelleren. Med unntak av badet fra 1990, var det stor slitasje. Husets isolasjon var gjennomgående mindre god. Huset er karakterisert som dårlig vedlikeholdt og utidsmessig. Eiendommen hadde ikke garasje. På eiendommen var det imidlertid et gammelt uthus med hundegård. Uthuset var i dårlig forfatning.

I en takst fra mars 1995 var husets verdi satt til 450000, mens en takst fra august 1995 hadde satt verdien til kr 550000.

Etter det som kom fram under lagmannsrettens behandling, må det legges til grunn at det var et fungerende bruktboligmarked i distriktet. Videre må det legges til grunn at saksøkte innenfor den avtalte minimumserstatningen kunne ha skaffet seg en tilsvarende bolig innenfor en akseptabel avstand og i et strøk som kunne sammenlignes med Råholt.

Av OPAK AS' feltundersøkels fra 22. august 1995, som omfattet 120 av de tidligere beboerne i selve Gardermoområdet, framgår at de fleste av disse hadde skaffet seg ny bolig før 1995. Dette kan tyde på at denne gruppen ikke representerte noe press på boligmarkedet i Eidsvoll i den tid det var aktuelt for saksøkte å skaffe seg ny bolig.

Det kan heller ikke sees at saksøkte primo februar 1995, da hun tegnet kontrakt for bygging av sitt nye hus, var i en slik tvangssituasjon at hun ikke hadde noe annet valg. Dette var ca 5 måneder før hun den 29. juni 1995 underskrev avtalen med NSB om salg av det gamle huset. Og etter pkt. 10 i denne kontraktene kunne hun blitt boende i det gamle huset fram til 1. oktober 1995. Og etter som hennes hus ikke var omfattet av ekspropriasjonsvedtaket, kontrollerte hun i noen grad også situasjonen i forhold til NSB.

Selv om lagmannsretten har forståelse for fru Mauseths individuelle situasjon, så kan ikke hennes særlige behov som følge av alder og sviktende helse løses gjennom ekspropriasjonen. Heller ikke kan det tillegges noen stor vekt at hun av personlige grunner ikke ønsket å flytte bort fra Råholt sentrum.

Det ble under saken anført at saksøkte Mauseth på grunn av alder og sviktende helse i praksis ikke kunne fulgt opp bruktboligmarkedet. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at dette har representert noen umulighet. Det bemerkes at fru Mauseth selv fant fram til, samt også ordnet med det nødvendige i forbindelse med byggingen av sitt nye hus. Hun kunne ellers ha engasjert profesjonell hjelp, for eksempel eiendomsmegler.

Det vises ellers til Høyesteretts dom i Rt-1966-116, særlig side 119. Videre vises til Husaaskomiteens innstilling på side 118 og til Helge Jacob Kolruds bok "Boligekspropriasjon" side 196 og 197, samt Bjørn Stordranges bok "Ekspropriasjonserstatningsloven", 2. utgave, side 158 flg.

Etter dette fastsettes erstatning som i herredsretten etter gjenanskaffelse i bruktmarkedet.

Når det gjelder selve erstatningsutmålingen, er lagmannsretten også enig med herredsretten. For minimumserstatningen på kr 675.000 kunne saksøkte utvilsomt fått et tilsvarende hus som det hun ga fra seg.

Lagmannsretten er ellers også enig med herredsrettens i dennes fastsetting av erstatning for innredningsutgifter med kr 30000, flytteutgifter med kr 12.000 og tinglysingsutgifter med kr 20000. Det vises forsåvidt til herredsrettens premisser i denne sammenheng.

Samlet erstatning for Alvilde Mauseth blir da kr 737000,-.

Saksøkte har alene begjært overskjønnet. Men hun har ikke oppnådd mer enn det hun gjorde i herredsretten. Lagmannsretten finner imidlertid at verken vilkårene i skjønnslovens §54a første ledd eller tredje ledd er tilstede. Partene må da bære sine egne saksomkostninger.

Alvilde Mauseth må betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, jf. skjønnsloven §2, jf. tvistemålsloven §169.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatning til Alvilde Mauseth for avståelse av gnr. 138 bnr. 148 i Eidsvoll settes til kr 737000,- - sjuhundreogtrettisjutusen kroner.

2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.

4. Alvilde Mauseth betaler de lovbestemte utgifter med overskjønnet.