Rt-1969-357

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1969-03-28
Publisert:	Rt-1969-357
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 30B/1969
Parter:	Drammen Boligbyggelag A/L (høyesterettsadvokat Alf Skogly) mot 1. Hjørdis Malmkvist m.fl., 2. Olaf Bording m.fl., 3. Olga Kristensens dødsbo ved Drammen skifterett, 4. Karen Eriksen (høyesterettsadvokat Frithjof B. Sigmond), 5. Kåre Øijord.
Forfatter:	Mellbye, Roll-Matthiesen, Bendiksby, Ryssdal, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §12, §2, §5, §8, Tvistemålsloven (1915) §179, Skjønnsprosessloven (1917) §4, Fylkeskommuneloven (1961)5, Bygningsloven (1965)

Dommer Mellbye: Drammen Boligbyggelag A/L fikk med brev av 20. juli 1966 fra Kommunal- og arbeidsdepartementet tillatelse til å ekspropriere et areal på vel 126 dekar av Fjeldområdet til boligformål. Arealet ligger i det tidligere Skoger herred, som ble sluttet sammen med Drammen fra 1. januar 1964.

Side:358

Drammen (Strømsø) byrett avsa skjønn den 11. mai 1967. Begjæringen gjaldt opprinnelig 12 takstnumre. Skjønnet ble imidlertid hevet for tre av disse, nr. 2, 3 og 11. Vedrørende de øvrige ni takstnumre ble det begjært overskjønn, som ble avsagt 24. november 1967.

Drammen Boligbyggelag har påanket overskjønnet til Høyesterett vedrørende fem av takstnumrene, nemlig nr. 4 (ankemotpartene nr. 1 fru Hjørdis Malmkvist og hennes døtre Birgit Christiansen, Marianne Grimsrud og Elisabeth Smith), takst nr. 6 (ankemotpartene nr. 2 Olaf Bording, Reidar Bording og Karen Eriksen), takst nr. 7 (ankemotpart nr. 4 Karen Eriksen), takst nr. 10 (ankemotpart nr. 3 Olga Kristensen) og takst nr. 12 (ankemotpart nr. 5 Kåre Øijord). Under ankesakens forberedelse er eieren av takst nr. 10 Olga Kristensen avgått ved døden. Part vedrørende dette takstnummer er nå hennes dødsbo ved Drammen skifterett.

Eierne av takst nr. 4 og takst nr. 12 har på sin side erklært motanke.

Drammen Boligbyggelag har for så vidt angår anken over takstnumrene 4, 6, 7 og 10 nedlagt sådan påstand:

«A. Ankemotpart nr. 1:

1. Overskjønnet oppheves unntatt den tilkjente ulempeserstatning, alternativ II post 3 a for vannledning.

2. Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.

B. Ankemotpart nr. 2:

1. Overskjønnet oppheves forsåvidt angår gjenanskaffelseserstatning for bolighus, erstatning for flytningsutgifter, erstatning for gjerde samt ulempeserstatning.

2. Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.

C. Ankemotpart nr. 3:

1. Overskjønnet oppheves forsåvidt angår gjenanskaffelseserstatning for bolighus, erstatning for flytningsutgifter, erstatning for gjerde samt ulempeserstatning.

2. Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.

D. Ankemotpart nr. 4:

1. Overskjønnet oppheves.

2. Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.

Skjønnet hjemvises til ny behandling med ny sammensetning av overskjønnsretten.»

For så vidt angår anken mot Kåre Øijord har boligbyggelaget nedlagt sådan påstand:

«I hovedanken:

Overskjønnet oppheves forsåvidt angår erstatning for bygnings- og flytningskostnader.

I motanken:

Motanken forkastes.

Side:359

I begge fall:

Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part sakens omkostninger for Høyesterett.»

Eierne av takstnumrene 4, 6, 7 og 10 har nedlagt slik påstand:

«I. Anken:

1. Drammen byretts overskjønn av 24/11 1967 stadfestes så langt det er påanket.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Subsidiært:

Omkostningsspørsmålet for Høyesterett henvises til prøvelse av overskjønnet etter Rl. §179.

II. Motanken:

1. Alt. II under takstnr. 4 i Drammen byretts overskjønn av 24/11 1967 utgår.

2. Den motankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Kåre Øijord har for sitt vedkommende nedlagt denne påstand:

«Vedrørende motanken:

1. Overskjønnet oppheves for takstnummer 12 så langt det er påanket.

2. Øijord tilkjennes saksomkostninger.

Vedrørende anken:

1. Overskjønnet stadfestes.

2. Øijord tilkjennes saksomkostninger.»

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptagelse, hvor noen av partene og en rekke vitner er avhørt. Det er også fremlagt en rekke nye dokumenter. Jeg kommer tilbake til forklaringer og dokumenter i den utstrekning de har betydning for mitt standpunkt.

I. Motanken vedrørende takst nr. 4.

Takst nr. 4 er et jordbruksareal på ca. 17 dekar med påstående bebyggelse (våningshus, driftsbygning og en del andre bygninger).

Ved underskjønnet ble det av eksproprianten begjært alternative takster: Alternativ I innebar full innløsning av hele arealet med alle bygninger, alternativ II avståelse av ca. 12 dekar av arealet inklusive driftsbygningen, mens eieren skulle beholde resten av arealet, ca. 5 dekar, med bebyggelse, deriblant våningshuset. Ekspropriaten protesterte mot alternativ takst, og skjønnet tok denne påstand til følge. Jeg viser til skjønnsrettens begrunnelse herom.

Også ved overskjønnet ble det begjært alternative takster. Det er enighet om at ekspropriaten også her protesterte, men overskjønnets protokoll og skjønnsgrunner inneholder intet om denne tvist, verken partenes anførsler eller deres påstander. Overskjønnet har imidlertid avgitt alternative takster og således faktisk tatt boligbyggelagets krav til følge.

Mot denne avgjørelse har eierne av takst nr. 4 erklært anke. De har anført at ekspropriasjonssamtykket gjelder hele eiendommen og ikke gir hjemmel for delvis ekspropriasjon.

Side:360

Drammen Boligbyggelag har anført at ekspropriasjonstillatelsen gir en ekspropriasjonsrett, ingen ekspropriasjonsplikt. Eksproprianten må ha adgang til å ekspropriere mindre enn han har rett til.

Jeg antar at motanken må tas til følge.

Ekspropriasjonstillatelsen nevner bare avståelse av hele eiendommen og sier intet om delvis avståelse. Dette er også i overensstemmelse med det kart over reguleringsfeltet som ekspropriasjonstillatelsen viser til. Søknaden om ekspropriasjon gjaldt hele feltet, og under forhandlingene forut for tillatelsen var det aldri tale om noen begrensning. Jeg kan således ikke se at det er holdepunkter for å forstå tillatelsen slik som boligbyggelaget hevder.

En slik begrensning vil heller ikke være i god sammenheng med oreigningslovens regler. Etter oreigningslovens §2 jfr. §5 er det vedkommende forvaltningsorgan som skal vurdere om ekspropriasjon skal foretas. Den grunnleggende vurdering etter lovens §2 annet ledd forutsetter som det normale at ekspropriasjonens omfang er klarlagt. Kan denne vurdering skje forsvarlig uten at inngrepets karakter og omfang er fastslått, kan avgjørelsen av disse spørsmål etter oreigningslovens §5 annet ledd henskytes til skjønnet, men til det kreves da et uttrykkelig vedtak. Etter oreigningslovens §12 skal det sørges for at grunnlaget for ekspropriasjonssøknaden blir best mulig belyst før den avgjøres av vedkommende forvaltningsorgan, og spesielt er ekspropriaten sikret en adgang til å uttale seg. Denne adgang har bl.a. relasjon til det for ekspropriaten viktige spørsmål om han med hjemmel i oreigningslovens §8 skal forlange inngrepet utvidet i forhold til søknaden.

Jeg kan vanskelig se at det i dette system er plass for å overlate til eksproprianten å avgjøre ekspropriasjonens omfang innenfor rammen av det samtykke han har fått, muligens da bortsett fra mindre justeringer som på det rent praktiske plan kan vise seg nødvendige under skjønnet. Fru Malmkvist har etter mitt syn også rett i at det ikke vil være det samme for ekspropriaten å få omfanget av ekspropriasjonen henskutt til avgjørelse etter skjønnet. Ekspropriaten vil da dels ha en dårligere forhandlingsposisjon enn før ekspropriasjonssamtykket er gitt, dels vil en slik behandlingsmåte inneholde en vesentlig forlengelse av usikkerheten for ekspropriatens egne fremtidige disposisjoner.

Overskjønnet for så vidt angår alternativ II vedrørende takst nr. 4 mangler således hjemmel, jfr. skjønnslovens §4. Det må derfor oppheves, og begjæringen om skjønn etter dette alternativ blir å avvise.

Etter dette finner jeg det ikke nødvendig å komme inn på boligbyggelagets anke vedrørende takst nr. 4, alternativ II.

Erstatningsberegningen etter gjenanskaffelsesverdi.

1. Drammen Boligbyggelag anførte så vel for underskjønnet som for overskjønnet at våningshuset på takst nr. 10 var

Side:361

saneringsmodent, således ikke hadde noen bruksverdi og dermed ikke gav grunnlag for noen erstatning, jfr. Rt-1960-568, spesielt 570.

Eieren bestred denne oppfatning og krevet erstatning også for våningshusets bruksverdi.

Overskjønnet har om dette spørsmål alene uttalt at «overskjønnsretten finner at samtlige våningshus må bli å erstatte etter gjenanskaffelsesverdien. Ingen av beboelseshusene anses saneringsmodne».

Drammen Boligbyggelag har påanket avgjørelsen til Høyesterett. Under henvisning til Rt-1963-986 anføres at det ikke er mulig å se om avgjørelsen bygger på en riktig rettsoppfatning.

Jeg finner at anken ikke kan føre frem. Det er på det rene at eieren bestemt ønsket å bo i huset også etter avståelsen av det vesentligste av eiendommens areal, og når overskjønnsretten har funnet at våningshuset fortsatt var tjenlig til beboelse, beror avgjørelsen på et praktisk skjønn som ikke trengte noen utførlig begrunnelse. Jeg finner ikke grunn til å anta at overskjønnet har bygd på en uriktig rettsanvendelse.

2. Drammen Boligbyggelag har dernest anket over overskjønnsrettens forståelse av gjenanskaffelsesverdien som grunnlag for erstatningsfastsettelsen for boligene på takstnumrene 4, 6 og 10.

Den ankende part hevdet for overskjønnsretten at de tre eiendommer måtte ses som gårdsbruk eller småbruk med tilhørende bebyggelse, og at bebyggelsen var tilbehør til grunnen. Etter boligbyggelagets oppfatning var det ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning etter gjenanskaffelsesverdi for bygningene når grunnen ble taksert etter tomteverdi. Da laget ikke fikk medhold, anket det for prinsipalt å få prøvet denne side av spørsmålet. Denne ankegrunn er imidlertid frafalt under prosedyren for Høyesterett.

Vedrørende erstatningen for våningshusene har overskjønnsretten henvist til de prinsipper som er kommet til uttrykk i Rt-1960-568 flg. Erstatningen skal beregnes slik at eieren blir satt i stand til så vidt mulig å gjenanskaffe et hus som gir ham tilsvarende bomuligheter og utgifter som de han har ved det gamle. I denne gjenanskaffelseserstatning har overskjønnsretten etter boligbyggelagets oppfatning tatt med også gjenanskaffelsesprisen for tomt og opparbeidelse av den.

Den ankende part hevder at det er uriktig rettsanvendelse å gi gjenanskaffelsesverdi for tomten. Det er vist til Rt-1964-1319 og Rt-1966-1339. Dernest hevder han at når erstatningen for grunnen fastsettes til et kronebeløp pr. kvadratmeter for det hele areal, vil det gi dobbelt erstatning når erstatningen for våningshuset også inkluderer gjenanskaffelse av tomt. Under enhver omstendighet er premissene så uklare at det må føre til opphevelse. I denne sammenheng er det subsidiært anført at det er en feil at det ikke angis hvor meget grunn som inngår i våningshuserstatningen, slik at et tilsvarende areal kan holdes

Side:362

utenfor ved beregningen av den øvrige grunnerstatning etter kvadratmeterpris.

Videre anfører Drammen Boligbyggelag at det foreligger feil rettsanvendelse når det gjennom gjenanskaffelsesverdien gis erstatning for opparbeidelse av vei, for tilknytning til offentlig vannledning og kloakk og for installasjon av sanitæranlegg i tilfelle hvor de avståtte eiendommer enten helt mangler disse goder eller bare har dem i meget primitiv form. Iallfall foreligger det mangelfulle skjønnsgrunner når det ikke er redegjort for hvorledes disse spørsmål er behandlet. Forholdene ligger her i faktisk henseende noe forskjellig an for de tre eiendommer, uten at jeg finner det nødvendig å gjøre nærmere rede for detaljene.

Spesielt vedrørende takst nr. 6 sier overskjønnsretten at den i gjenanskaffelsesverdien for våningshuset har inkludert bl.a. utgifter til gjerde rundt det nye hus. Drammen Boligbyggelag har i sin anke anført at dette er feilaktig når den avståtte eiendom ikke hadde gjerde.

Grunneierne har til disse ankegrunner anført:

Det erkjennes at boligtomteverdien er vurdert på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien. I skjønnsforutsetningene for alle tre eiendommer er eierne tilbudt byggetomter et annet sted på ekspropriasjonsfeltet. Full erstatning for bruksverdien av den gamle eiendom forutsetter da at eierne får anledning til å erverve en tilsvarende tomt og opparbeide denne til samme standard som den avståtte tomt har. Dommene i Rt-1964-1319 og Rt-1966-1339 er ikke avgjørende, idet det i de saker ikke forelå konkrete tomtealternativer.

Vesentlig forskjellige resultater gir de to vurderingsfremgangsmåter som regel ikke, fordi den avståtte eiendom i alle fall må vurderes med den bestående bruk som forutsetning, og i det foreliggende tilfelle ville det da ikke bli noen forskjell.

Noe fradrag for utgiftene ved forbedringer med hensyn til vei og for tilknytning av vann og kloakk med W.C. er det etter grunneiernes oppfatning ikke anledning til med mindre disse forbedringer slår ut i lavere driftsutgifter på den nye eiendom. Det erkjennes at dette synspunkt kan føre til en formuesfremgang ved ekspropriasjonen, men det er en nødvendig konsekvens av at bruksverdien for ekspropriaten skal bevares.

Med hensyn til gjerdespørsmålet ved takst nr. 6 anføres at gjerde etter sedvanemessig oppfatning er nødvendig når som her en enebolig vil ligge i nærheten av et omfattende boligfelt. Det er da uten betydning at den gamle eiendom under de tidligere forhold ikke hadde behov for gjerde.

Hva endelig angår anførselen om at tomteverdien er erstattet to ganger, erkjennes det at hvis overskjønnsrettens begrunnelse må forstås på den måte, er det opphevelsesgrunn. Grunneierne anfører imidlertid at overskjønnsretten i overensstemmelse med vanlig skjønnspraksis har fastsatt en gjennomsnittserstatning for hele grunnarealet på basis av råtomteverdien og så latt

Side:363

prisavvikelsen i forhold hertil for tomteanskaffelse, utgiftene til opparbeidelse og de økonomiske besparelser ved det nye hus slå ut i erstatningen for våningshuset.

I tilknytning til erstatningsfastsettelsen for våningshuset har overskjønnet tilkjent erstatning for flytningsutgifter. Partene er enige om at hvis fastsettelsen av boligerstatningen blir opphevet, må også avgjørelsen av flytningsomkostningene oppheves på grunn av disses sammenheng med boligerstatningen.

Jeg er kommet til at anken må tas til følge.

Overskjønnsretten har fastsatt grunnerstatningen til en pris pr. kvadratmeter uten å angi noe fradrag for arealet under og rundt våningshuset. Om erstatningen for våningshuset hat overskjønnsretten uttalt: «Erstatningen må således ikke alene omfatte selve byggeomkostningene til det nye huset, men han skal også ha til tomt og opparbeidelsen av denne med vann, vei og kloakk og beplantning av hage hvor slik finnes.» Selv om det naturligvis har formodningen mot seg at verdien av grunn til og omkring våningshuset helt eller delvis er erstattet både i grunnerstatningen og gjenanskaffelseserstatningen for våningshuset, kan jeg med disse premisser ikke se bort fra denne mulighet. Noe holdepunkt for at overskjønnsretten har gått frem slik som ankemotpartene påstår, finnes ikke.

Dette er i og for seg tilstrekkelig til å oppheve overskjønnet uansett hvorledes de rettsanvendelsesspørsmål løses som partene har reist. Foranlediget av partenes prosedyre finner jeg dog grunn til å bemerke:

De tre takstnumre omfatter hvert et tidligere gårds- eller småbruk, med relativt betydelige grunnarealer rundt en vanlig jordbruksbebyggelse.

Det er den høyeste verdi for eieren av det hele takstnummer som skal erstattes. Denne høyeste verdi kan bestå dels av tomteverdien av det ubebygde arealet, dels av bruksverdien av bygningene med nødvendig tomt, men i så fall må det ubebygde areal vurderes under forutsetning av at bygningene med nødvendig tilhørende grunn og atkomst ikke selges. Den reduksjon dette kan gi for tomteverdien på grunn av urasjonell arrondering av tomtearealet, må regnes med.

Bruksverdien skal vurderes til det minste beløp som antas tilstrekkelig for at ekspropriaten kan opprettholde sin bruksmessige situasjon uten økt økonomisk belastning. Når det gjelder eldre våningshus, vil den naturlige løsning være å søke å anskaffe et tilsvarende hus. Er det markedsmessig mulighet for dette, vil omsetningsverdien av den avståtte eiendom være utgangspunktet for erstatningen, eventuelt med tillegg for anskaffelsesomkostninger ved et kjøp, flytningsomkostninger etc. Først hvis man må se bort fra slikt erstatningskjøp som en realistisk mulighet, kommer gjenanskaffelsesverdien inn som det ytterste maksimum for erstatningen.

I nærværende sak er det uomtvistet at bygningene skal erstattes etter gjenanskaffelsesverdi. I de oppstilte

Side:364

skjønnsforutsetninger er de tre ekspropriater tildelt tomter i det område som er blitt ekspropriert under takst nr. 5. Man opererer således her med bestemte erstatningstomter. Under disse omstendigheter må etter min mening bygning og tomt vurderes under ett, jfr. avgjørelsen i Rt-1968-116 sammenholdt med avgjørelsen i Rt-1968-269. For tomtenes vedkommende må det utmåles erstatning på grunnlag av prisen på de tomter som skal gjenanskaffes og under forutsetning av at disse tomter med hensyn til vei, vann og kloakk samt opparbeidelse for øvrig får omtrent samme standard som de avståtte tomter. Det er etter min mening ikke riktig å gi erstatning ut fra den forutsetning at de nye tomter skal ha et utstyr som de gamle tomter ikke hadde. På samme måte må det ved fastsettelsen av gjenanskaffelsesverdien for bygninger gjelde at hvis bygningslovgivningen fører med seg at det nye hus må oppfylle krav med hensyn til vann og avløp, sanitærinnretninger e.l. som det gamle hus ikke tilfredsstilte, kan de meromkostninger dette fører med seg som regel ikke medregnes i erstatningen. En slik formuesforøkning har ekspropriatene ikke krav på. Anførslene i nærværende sak gir meg imidlertid ikke foranledning til å gå mer detaljert inn på dette.

Jeg kan ikke se at det jeg her har anført angående tomteerstatningen kommer i strid med avgjørelsene i Rt-1964-1319 og Rt-1966-1339 idet forholdene i begge de nevnte saker lå annerledes an.

Hva spesielt angår gjerdeerstatningen må det bero på forholdene ved den nye tomt om omkostningene ved å sette opp gjerde skal medregnes i erstatningen. Avgjørende må være hva der er sedvane etter strøkets karakter, med mindre ekspropriaten skal fortsette en helt spesiell bruk av eiendommen som krever gjerde.

III. Erstatning for driftsbygningene på takst nr. 4 og nr. 7.

Det er på takst nr. 4 og takst nr. 7 driftsbygninger som overskjønnsretten har funnet har «erstatningsverdi som mulige utleieobjekter til annet formål enn gårdsbruk». For driftsbygningen på takst nr. 4 er det opplyst at den er bortleiet for kr. 600, pr. måned, at det er mulig denne leie kan bli noe større, og at grunnflaten på bygningen er 525 m2. Om driftsbygningen på takst nr. 7 er det bare opplyst at det er en verkstedsbygning. På dette grunnlag er så avståelseserstatningen for disse bygninger fastsatt.

Drammen Boligbyggelag har påanket fastsettelsene på grunn av feil rettsanvendelse, subsidiært mangelfulle skjønnsgrunner. Hvis driftsbygningene skal vurderes som utleieobjekter, må den nødvendige grunn til og rundt bygningene og til atkomst inngå i vurderingen. Det må bero på feil rettsanvendelse når disse arealer inngår også i fastsettelsen av grunnerstatningen. I tilknytning til dette anfører boligbyggelaget at hvis driftsbygningene skal vurderes som utleieobjekter, vil det måtte lede til reduksjon av grunnerstatningen. Ved kapitaliseringen av nettoleieinntekten må det videre tas hensyn til usikkerheten med hensyn til

Side:365

utleiens varighet, vedlikeholdsutgiftene i utleietiden, verdiene ved leieforholdets antagelige opphør og mulighetene for å få myndighetenes samtykke til bruksendring. Intet av dette finnes omtalt i skjønnsgrunnene.

Grunneierne har ikke bestridt den ankende parts syn på erstatningsberegningen, tvert imot anfører de at det var enighet om dette for overskjønnsretten. Det var da unødvendig for overskjønnsretten å gå inn på dette i sine skjønnsgrunner. Grunneierne mener at disse prinsipper er fulgt og at resultatet er blitt inkludert i erstatningsfastsettelsen for driftsbygningene på samme måte som ved våningshusene.

Også i dette punkt mener jeg anken må føre frem. Driftsbygningene kan ikke beholdes og leies ut samtidig som grunnen avstås. Erstatningen for utleieverdien må baseres på at det med bygningen følger den nødvendige omliggende grunn for en leiers atkomst og bruk, og erstatningen for den grunn som skal avstås må også baseres på dette, hvilket kan føre til en lavere kvadratmeterpris for så vidt. Dette har overskjønnsretten ikke nevnt noe om, tvert imot er det i dette punkt på samme måte som for våningshusene en nærliggende mulighet for at erstatningsfastsettelsen er blitt påvirket to ganger av grunnverdien. Også ellers er skjønnsgrunnene for knappe. Det kan ikke ses om overskjønnsretten har overveiet utleieforholdets mulige varighet, hvilke verdier bygningene ved utleieforholdets opphør kan tenkes å representere og myndighetenes praksis med hensyn til samtykke til bruksendringer. Jeg finner derfor at erstatningsfastsettelsen for tap av driftsbygningenes leieverdi må oppheves.

IV. Ulempeerstatning og gjerdeerstatning ved delvis avståelse.

Angående takst nr. 6 og takst nr. 10 ble det også begjært alternative takster, som for takst nr. 4, men her skjedde det etter overenskomst mellom partene. Alternativ II ved takst nr. 6 innebærer at det avstås ca. 2500 m2, mens eieren beholder vel 3000 m2 med påstående bygninger. Erstatning for ulemper som påføres denne gjenværende eiendom ved at den blir liggende igjen i umiddelbar nærhet av høybebyggelse ble satt til kr. 125 000, mens gjenanskaffelsesverdien av våningshuset ved full avståelse av grunn med bygninger ble satt til kr. 160 000. Av takst nr. 10 skal det etter alternativ II avstås vel 16 000 m2, mens eieren beholder 1400 m2 med påstående bygninger. I dette tilfelle ble erstatningen for den samme art ulemper satt til kr. 60 000, mens gjenanskaffelsesverdien av våningshuset ved full avståelse var satt til kr. 85 000.

Anken gjelder her overskjønnsrettens fastsettelse av de nevnte ulempeerstatninger og erstatning til gjerde. Om grunnlaget for disse erstatninger under alternativ II sier overskjønnsretten:

«Den gjenværende, ikke eksproprierte del av eiendommen vil da komme til å ligge omgitt av den nye blokk- og høybebyggelsen, som åpenbart vil komme til å virke generende og direkte tapsbringende for ekspropriatene. Disse ulemper er av en annen

Side:366

beskaffenhet enn de ulemper som naturlig følger av at eiendommen utstykkes til tomter og selges under ett. Ved at en del av eiendommen blir liggende igjen med høybebyggelse rundt omkring vil den gjenværende del åpenbart synke i verdi. Dette tap har ekspropriatene krav på å få erstattet. De skal ikke stilles økonomisk dårligere enn om hele eiendommen var blitt ekspropriert eller solgt til en entreprenør under ett.»

Spesielt for takst nr. 6 har overskjønnsretten ytterligere anført:

«Følgende ulemper blir å erstatte:

a) Erstatning for gjerdeforlengelse langs gjenværende eiendom.

b) Ulemper som påføres gjenværende eiendom ved at den blir liggende bare noen meter fra et høybygg på 9 etasjer. Dette naboskapet vil virke ytterst sjenerende for eierne av den gjenværende eiendom, og dessuten vil de nye omgivelser trykke prisen på gjenværende eiendom nedover, spesielt fordi den er liten og derfor tåler slike inngrep dårlig.»

For takst nr. 10 er sagt:

«Etter Alt. II vil eieren ha krav på erstatning for den grunnen som eksproprieres og for gjerde rundt det areal som beholdes av eieren. Videre har hun krav på erstatning for ulemper påført gjenværende eiendom ved at den tapes i verdi ved å bli liggende igjen omgitt av høybebyggelse. Det kan her forøvrig vises til hva det i denne forbindelse er sagt under takst nr. 6.»

Som grunnlag for skjønnet vedrørende disse to takstnumre hadde Drammen Boligbyggelag bl.a. stilt opp disse spesielle skjønnsforutsetninger:

«Den særfordel som fremføringen av vann, veg og kloakk medfører for eiendommen, går til fradrag i de erstatninger som eieren tilkommer som følge av ekspropriasjonen.

Skjønnsretten skal gjøre slike fradrag så all refusjon av veg, vann og kloakk er opp og avgjort i og med dette skjønn. Vanlige avgifter for tilkobling til vann og kloakknett er derimot holdt utenom dette skjønn og må dekkes av denne eiendom på vanlige vilkår.»

Drammen Boligbyggelag har som grunnlag for sin anke anført:

Ved vurderingen av grunnerstatningen har overskjønnet ifølge sine premisser «lagt vekt på at det her dreier seg om ekspropriasjon av et relativt stort område og til bl.a. utnyttelsesgraden, som her må sies å være relativ stor». Det er uriktig rettsanvendelse når det på den ene side gis grunnerstatning etter tomteverdi - og endog etter en høy tomteverdi - og samtidig ulempeerstatning for at tomtene utnyttes etter det formål som begrunner tomteverdien.

I denne forbindelse anføres det at grunnlaget for ulempeerstatningen burde vært beskrevet. Det kan ikke ses om det er en grannerettslig målestokk som er brukt eller en annen norm. Videre er det ikke gjort rede for hvorledes verdien av grunnen må anses i lys av reguleringsplanen, og heller ikke er det gjort

Side:367

rede for bygningenes status etter denne plan. Videre er det ikke gjort rede for i hvilken grad ulempene er en følge av ekspropriasjonen eller av reguleringens gjennomføring.

I tilknytning til en sammenligning med tallene for alternativ I hevdes det videre at fastsettelsen av ulempeerstatningen er vilkårlig.

På bakgrunn av de oppstilte spesielle skjønnsforutsetninger er det for Høyesterett også anført at skjønnsgrunnene er mangelfulle fordi det ikke kan ses om overskjønnet har lagt disse forutsetninger til grunn eller ikke. Det dreier seg her om nokså betydelige beløp.

Endelig anføres det at det er feil når det er gitt erstatning for gjerde, eventuelt gjerdeforlengelse.

Grunneierne har anført at avståelsene etter alternativ II fører til at deres boliger blir liggende på et sted hvor det etter reguleringsplanen ikke skal være noen bebyggelse, og hvor omgivelsene er planlagt deretter. Den ulempe det er tale om, er derfor av en ganske særlig art, og på grunn av forholdet til reguleringsplanen særlig byrdefull. Ulempene er en følge av ekspropriasjonen, og det er derfor korrekt at det er gitt erstatning for ulemper, slik overskjønnsretten har beskrevet disse.

Det bestrides at det foreligger vilkårlighet ved erstatningsutmålingen.

Det erkjennes at det er feil at det ikke uttrykkelig er tatt standpunkt til refusjonsspørsmålene. Grunneierne aksepterer imidlertid at det ikke er gjort noe fradrag for disse omkostninger og at derfor Drammen boligbyggelag har sine eventuelle refusjonskrav i behold til avgjørelse ved skjønn etter bygningsloven.

Avgjørelsen av gjerdeerstatningen er etter grunneiernes oppfatning korrekt. Med det naboskap eiendommene vil få, er gjerde nødvendig.

Jeg antar at også denne anke må tas til følge.

Dersom det gjennomføres bare en delvis avståelse vil, som overskjønnsretten har nevnt, boligene bli liggende omgitt av høybebyggelse. For det areal som blir avstått, får eierne erstatning beregnet etter den høyeste verdi av arealet. Overskjønnsretten har antatt at dette er tomteverdien, og denne avgjørelse er ikke påanket. Anken gjelder erstatningen for de ulemper som blir påført den gjenværende boligeiendom ved at grunnen omkring blir bebygd og utnyttet i samsvar med reguleringsplanen.

Det forhold at eierne har fått en del av sin eiendom ekspropriert, kan ikke stille dem i en bedre stilling materiellrettslig sett enn om de hadde fått den nye bebyggelse inn på seg på samme måte uten at noe var ekspropriert fra dem, jfr. Rt-1967-1556 på side 1563-64 (Lilly Syvertsen) og Rt-1968-455 flg., særlig 462. Det spørsmål som skjønnet må vurdere er med andre ord om gjennomføringen av reguleringsplanen medfører slik skade og ulempe for de gjenværende boligeiendommer at eierne har rett til erstatning ved siden av og i tillegg til det vederlag de får for den grunn som avstås.

Side:368

Overskjønnsretten har ikke gjort nærmere rede for det grunnlag den har bygd fastsettelsen av ulempeerstatningen på, og Høyesterett kan da ikke prøve om rettsanvendelsen er riktig. Det fremgår således ikke av skjønnsgrunnene om den har bygd på granneloven eller om en annen erstatningsrettslig norm er lagt til grunn. Overskjønnsretten har heller ikke drøftet betydningen for fastsettelsen av ulempeerstatningen av det forhold at eierne for den grunn de avstår får vederlag beregnet etter en meget høy tomteverdi som til dels er betinget nettopp av den utnyttelsesmåte som er årsak til de påståtte ulemper.

Overskjønnsrettens uttalelser om disse grunneieres stilling etter alternativ II sammenlignet med stillingen ved full ekspropriasjon eller samlet salg, er heller ikke klare. Det fremgår således ikke om overskjønnsretten har overveiet grunneiernes stilling etter bygningsloven og den foreliggende reguleringsplan.

Også skjønnets avgjørelse av gjerdeerstatningen burde vært begrunnet nærmere. Avgjørende for om slik erstatning skal gis, er etter min mening behovet for gjerde under de nye forhold som utbyggingen fører med seg.

Da skjønnsgrunnene ikke tillater Høyesterett å prøve den rettsanvendelse som ligger til grunn for erstatningsfastsettelsen for ulemper og gjerde, må også denne del av skjønnet oppheves. Jeg finner det da ikke nødvendig å ta standpunkt til om ulempeerstatningene er vilkårlig fastsatt og hvorledes refusjonsoppgjøret for vei, vann og kloakk skal spille inn. Angående det siste er det klart en feil at overskjønnsretten ikke har nevnt og tatt standpunkt til de spesielle forutsetninger som boligbyggelaget hadde stilt opp.

V. Kåre Øijord.

Det gjenstår etter dette å behandle anken og motanken vedrørende Kåre Øijord.

Om saksforholdet viser jeg til overskjønnets saksfremstilling.

For Høyesterett er det angående dette punkt fremlagt en omfattende korrespondanse, og det er ved bevisopptak avhørt som vitner en rekke av de kommunale tillits- og tjenestemenn i Skoger og Drammen kommuner som har hatt med Øijords sak å gjøre. Så vel overfor denne bevisførsel som i anledning prosedyren for Høyesterett finner jeg grunn til å understreke at ankebehandlingen i Høyesterett også angående dette punkt er begrenset til en prøvelse av saksbehandlingen og rettsanvendelsen.

Drammen Boligbyggelag har påanket overskjønnet og i ankeerklæringen pekt på at overskjønnet overhodet ikke har begrunnet hvorfor midlertidighetserklæringen er satt til side. Boligbyggelaget har anført at erklæringen er lovlig istandbrakt og er brakt til Øijords kunnskap, at vilkåret for å påberope den, nemlig reguleringsmessige grunner, er til stede, at Øijord kan ha stabburet stående inntil utbyggingen nødvendiggjør flytning og at han da selv kan ta stabburet ned og ta det bort. Under disse omstendigheter mener boligbyggelaget at det er uriktig rettsanvendelse at det er gitt noen erstatning overhodet for bygningen.

Side:369

Laget har ved en omfattende bevisførsel forsøkt å godtgjøre at disse anførsler er riktige.

Øijord har erklært motanke med den begrunnelse at det er en uriktig rettsanvendelse når overskjønnsretten har gjort et fradrag i bygningserstatningen fordi bygningen var av en «viss midlertidig karakter». Subsidiært hevdes at det foreligger en feil ved saksbehandlingen fordi overskjønnsretten har unnlatt å drøfte spørsmål som måtte være av avgjørende betydning for vurderingen av bygningen. Øijord, som selv har prosedert sin sak for Høyesterett, mener at bygningsrådets forbehold av 25. juni 1962 av flere grunner av rettslig og faktisk art ikke kunne gjøres gjeldende mot ham. Han har bl.a. anført at han etter å ha mottatt tillatelsen oppsøkte bygningssjefen i Skoger for å redegjøre nærmere for tomtekjøp og byggeplaner. Etter å ha gitt sin redegjørelse, fikk han bekreftet at forbeholdet ikke ville bli gjort gjeldende, og han gikk derfor i oktober s.å. i gang med byggearbeidet i den tro at det gjaldt oppføringen av en varig bygning. Han mener videre at byplanrådets beslutning av 3. oktober 1967, hvor man opprettholdt den opprinnelige regulering for å bane seg adgang til å kreve bygningen fjernet, var ugyldig overfor ham, og at boligbyggelaget eller kommunen også av andre grunner måtte være uberettiget til å gjøre erklæringen gjeldende ved overskjønnsrettens behandling av saken.

Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på noen av disse anførsler eller bevisførselen om dem. Jeg antar at anken må tas til følge og skjønnet oppheves på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner.

Som utgangspunkt må det gjelde at en byggetillatelse med midlertidighetsklausul av den foreliggende art etter sitt innhold og sin mening må innebære at den bygning som oppføres i henhold til tillatelsen ikke betinger noen erstatning ved ekspropriasjon når ekspropriasjonen forfølger de formål klausulen skal tjene. Det trenger derfor en begrunnelse når overskjønnet i den foreliggende sak allikevel har gitt erstatning. Noen slik begrunnelse er ikke gitt. Det er ikke mulig å vurdere den rettsanvendelse overskjønnet har bygd på. Overskjønnet må derfor oppheves.

Etter dette må overskjønnet oppheves så langt det er påanket.

Jeg finner det under de foreliggende omstendigheter riktig at boligbyggelagets anmodning om ny sammensetning av overskjønnsretten ved den nye behandling tas til følge.

I påstanden vedrørende takst nr. 4, ankemotpart nr. 1, har boligbyggelaget unntatt ulempeerstatningen for vannledningen fra opphevelsespåstanden, men bare for så vidt angår alternativ II. Jeg går ut fra at dette er en lapsus, idet unntaket også må gjelde den tilsvarende ulempeerstatning under alternativ I.

Når det gjelder saksomkostningene for Høyesterett, finner jeg at partene hver bør bære sine omkostninger så vel ved anken som motanken.

Side:370

Jeg stemmer for denne kjennelse:

Drammen (Strømsø) byretts overskjønn av 24. november 1967 oppheves for så vidt angår følgende avgjørelser:

1. Vedrørende takst nr. 4, ankemotpartene nr. 1 Hjørdis Malmkvist, Birgit Christiansen, Marianne Grimsrud og Elisabeth Smith, fastsettelsen av erstatning for grunn, våningshus, driftsbygning og flytningsutgifter under alternativ I samt alle fastsettelser under alternativ II.

2. Vedrørende takst nr. 6, ankemotpartene nr. 2 Olaf Bording, Reidar Bording og Karen Eriksen, fastsettelsen av erstatning for våningshus og flytningsutgifter under alternativ I og for ulemper og gjerdeforlengelse under alternativ II.

3. Vedrørende takst nr. 7, ankemotpart nr. 4 Karen Eriksen, fastsettelsen av erstatning for grunn og verkstedsbygning.

4. Vedrørende takst nr. 10, ankemotpart nr. 3 Olga Kristensens dødsbo ved Drammen skifterett, fastsettelsen av erstatning for våningshus og flytningsutgift er under alternativ I og for ulemper og gjerde under alternativ II.

5. Vedrørende takst nr. 12, ankemotpart nr. 5 Kåre Øijord, fastsettelsen av erstatning for stabbur og flytningsutgifter.

For så vidt angår alternativ II under takst nr. 4 avvises skjønnssaken. For øvrig hjemvises skjønnet til ny behandling ved Drammen (Strømsø) byrett med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bendiksby, Ryssdal og Eckhoff: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver K. B. Sondresen, settedommer med skjønnsmenn): - - -

Grunnerstatningen, generelt.

Overskjønnsretten finner at omsetningsverdien basert på tomteverdien representerer den høyeste verdi for grunneierne. Dette gjelder også for takst nr. 9 og 10 hvor det har vært vurdert om bruksverdien for eierne representerte den høyeste verdi.

Ved fastsettelsen av grunnerstatningene har retten tatt utgangspunkt i det prisnivå for byggetomter som etter hvert har dannet seg i dette området på grunnlag av gjeldende prisforskrifter og etterspørselen etter slike tomter. Det er videre lagt vekt på at det her dreier seg om ekspropriasjon av et relativt stort område og til bl.a. utnyttelsesgraden, som her må sies å være relativ stor. Videre til forskjellige utgifter til opparbeidelse av vann, vei og kloakk. Endelig er hvert tomteareal vurdert for seg etter beliggenhet i terrenget og dets mer og mindre skikkethet for bebyggelse. Det er i denne forbindelse for takst nr. 5 satt en

Side:371

gjennomsnittspris for hele arealet idet man her har gjort et visst fradrag for de deler av tomtearealet som på grunn av sin bratthet isolert sett ville egne seg mindre bra som byggetomter.

Erstatning for våningshus.

Overskjønnsretten finner at samtlige våningshus må bli å erstatte etter gjenanskaffelsesverdien. Ingen av beboelseshusene anses saneringsmodne.

Ved beregningen av erstatningen har skjønnsretten lagt til grunn de vurderingsprinsipper som er kommet til uttrykk i kjennelse, inntatt i Rt-1960-568 flg. Utgangspunktet for erstatningsberegningen må være at eieren blir satt istand til så vidt mulig å gjenanskaffe seg et hus som gir ham tilsvarende bomuligheter og utgifter som de han har ved det gamle. Erstatningen må således ikke alene omfatte selve byggeomkostningene til det nye huset, men han skal også ha til tomt og opparbeidelsen av denne med vann, vei og kloakk og beplantning av hage hvor slik finnes.

- - - (Se gjengivelsene i Høyesteretts kjennelse.)

Erstatning for uthus og eventuelt næringstap.

Da de uthusene det her er tale om har vært brukt til driften av gårdsbruk, og da gårdsdrift ikke lenger blir aktuelt, vil uthusene bare ha erstatningsverdi som mulige utleieobjekter til annet formål enn gårdsbruk. Dette er tilfelle med driftsbygningen på takstnr. 4 og verkstedbygningen på nr. 7. Ellers ikke. Da det er antatt at de forskjellige eiendommer har sin høyeste verdi som byggetomter er det ikke plass for noen erstatning for mulig næringstap som knytter seg til gårdsdriften.

Erstatning for ulemper.

Hvis hele eiendommen med bebyggelse eksproprieres, slik at eieren må flytte bør han ha tilkjent erstatning for flytningsutgifter. Dessuten bør han ha erstatning for det man kan kalle upåregnelige fysiske skader, påført under anleggstiden. Dette er tilfelle for takst nr. 4's vedkommende. Vannledningen til huset ble her ødelagt av en gravemaskin og eieren har selv måttet bekoste reparasjonen for å få vanntilførselen igang igjen.

Andre ulemper som er en vanlig følge av byggevirksomheten såsom støy betinger derimot ingen erstatning. Anderledes stiller saken seg hvis eksproprianten bare eksproprierer grunnen, men lar ekspropriaten beholde våningshus med uthus og et nærmere begrenset areal rundt.

Den gjenværende, ikke eksproprierte del av eiendommen vil da komme til å ligge omgitt av den nye blokk- og høybebyggelsen. (Det følgende er sitert i Høyesteretts kjennelse.) - - -

Takst nr. 12.

Eier Kåre Øijord.

Areal ca. 2100 m2.

Skjønnsretten bygger på følgende faktiske grunnlag:

Den 17. desember 1962 ble det mellom Kåre Øijord og Hugo Malmkvist inngått en overenskomst om leie og kjøperett for Øijord av to tomter under gnr. 23 bnr. 1. I overenskomsten heter det bl.a.:

«Herr Kåre Øijord eller fru Kirsti Øijord har rett til å leie det såkalte Skjæret som er beliggende i Hugo Malmkvist's frukthage og som består av to tomter, slik disse var inntegnet på reguleringskartet i Skoger

Side:372

ingeniørvesen i juni 1962. På den ene tomten har Kåre Øijord reist et stabbur som skal brukes til atelier.

Den andre tomt er dennes nabotomt mot nord på Skjæret. Leieforholdet skal avløses av et kjøp av de to tomtene som er beskrevet ovenfor. Leiebeløpet er gjenstand for nærmere avtale. Prisen skal være kr. 12.000 - tolvtusen - for de to tomtene tilsammen.»

Før Øijord reiste stabburet på den ene tomten hadde han fått muntlig tillatelse av Malmkvist til å gjøre dette. Dessuten hadde han før oppsettingen etter søknad fått slik tillatelse av Skoger bygningsråd dat. 29/6-1962:

«Stabburet tillates oppsatt og benyttet til atelier på følgende betingelser:

Bygningen blir å betrakte som et provisorium som når som helst av reguleringsmessige eller andre grunner kan forlanges fjernet eller flyttet av Skoger bygningsråd uten omkostninger for Skoger kommune.» - - -