LE-1997-734
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-03-17 |
| Publisert: | LE-1997-00734 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Toten herredsrett Nr: 97-283A - Eidsivating lagmannsrett LE-1997-00734 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1998-00428K . |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Øistein Schjønsby). Ankemotpart: C (Prosessfullmektig: Advokat Jan Albrektsen v/advokatfullmektig Lars Braastad). |
| Forfatter: | Lagmann Torolv Groseth. Kst.lagdommer Trond Christoffersen. Ekstraordinær lagdommer Ole Sjetne |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Avhendingslova (1992) §5-3 |
Saken gjelder krav om tilbakeskjøting av fast eiendom, overdratt delvis som gave.
Ved skjøtet datert 8. februar 1984 overdro As ektefelle, B, eiendommen gnr. - -, bnr. - - -, - - -veien 5 i X, til C. Kjøpesummen er i skjøtet oppgitt til kr. 200.000,- (gave). Ifølge skjøtet er det gjort særskilt avtale om følgende:
Det er ingen gjeld på eiendommen. Ligningstaksten utgjør kr. 77.000,-. Verdien av eiendommen settes til kr. 200.000,-. Selgeren og hans hustru skal ha husromsrett på livstid som verdsatt til kr. 10.000,- kommer til fradrag i kjøpesummen. Overtagelse regnes fra 01.01.1984.
Omkostningene betales av kjøperen.
Etter at skjøtet var utstedt, ble partene enige at C skulle betale kr. 100.000,- for eiendommen. Beløpet skulle betales ved 10 årlige avdrag kr. 10.000,- .
Til tross for ordlyden i skjøtet, ble det overdrager som betalte omkostningene ved overdragelsen. AB beholdt full faktisk disposisjonsrett over eiendommen etter overdragelsen, herunder retten til å leie ut og å motta leieinntektene fra en utleieleilighet i bolighuset.
Den 16. februar 1984 opprettet A og B gjensidig testament med slik innhold:
"Undertegnede ektefeller B, født xx.xx.1916.- - - - - og A, født xx.xx.1931.- - - - -, begge bopel X, og som er barnløse, bestemmer herved som vår siste vilje at lengstlevende skal sitte med det hele bo uskiftet til sin død.
Etter lengstlevendes død skal vår niese C, født xx.xx.1945.- - - - -, bopel - - -veien 11, X, arve alt innbo og løsøre, samt det vi ellers skulle etterlate oss av kontanter etc.
A er Cs tante. Antagelig fra 1962, bodde C hos AB i - - -veien 5 og flyttet først derfra da hun inngikk ekteskap i 1967. Hun og ektefellen, D, flyttet da inn i eget hus, ikke langt fra ekteparet AB.
Partene hadde jevnlig og god kontakt fra 1967 til 1990, da deres vennskap opphørte nokså brått. B døde i 1996 etter at han hadde vært syk et par år. I 1997 fremmet A krav om tilbakeskjøting av eiendommen. Dette ble gjort uten forutgående henvendelse til C og gjennom en forliksklage til X forliksråd. Forliksrådet avsa dom i saken den 18. februar 1997 hvor C ble frikjent.
Ved stevning av 21. april 1997 anket A forliksrådets dom. Hovedforhandling ble holdt for Toten herredsrett den 5. august 1997. Herredsretten avsa dom den 21. august 1997 med slik slutning:
1. C frifinnes.
2. A dømmes til å betale C kr. 20.000,- - tjuetusenkroner - i saksomkostninger for forliksråd og herredsrett innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.
A anket også herredsrettens dom. Hovedforhandling for lagmannsretten ble holdt på X 26. februar 1998. Det ble ført fem vitner hvorav fire er i familie med sakens parter. For øvrig vises til rettsboka.
As anførsler og påstand: As anførsler for lagmannsretten er i hovedsak de samme som for herredsretten, dog slik at det ikke er anført at overdragelsen er ugyldig etter avtaleloven §31. En subsidiær anførsel i ankeerklæringen om at det foreligger grunnlag for heving av avtalen etter avhendingsloven §5-3 (2), 1. pkt ble frafallt under hovedforhandlingen for lagmannsretten. Lagmannsretten viser etter dette til herredsrettens gjengivelse av anførslene.
A har nedlagt slik påstand:
1. Fru C tilpliktes å skjøte eiendommen - - -veien 5 tilbake til fru A mot å få tilbake vederlaget på kr. 100.000,-
2. Fru C betaler sakens omkostninger til det offentlige for herredsretten og til den ankende part, eventuelt til det offentlige også for lagmannsrett.
Cs anførsler og påstand: Cs anførsler er de samme som for herredsretten. Det vises til herredsrettens gjengivelse av anførslene.
C har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens dom av 21.09.97 stadfestes.
2. C tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsrettens bemerkninger: Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten.
Lagmannsretten legger til grunn at det i mange år var et nært og godt forhold mellom B og A på den ene side og C på den annen side og at AB, som ikke har egne barn, nærmest så på C som sin datter. Etter at C giftet seg i 1967 fortsatte den gode kontakten og den antas å ha vært som i et godt foreldre - datter/svigerdatter forhold.
C har i liten grad bistått AB med hjelp eller pleie, dette gjelder også før vennskapet opphørte i 1990. Ifølge A skyldes dette at det ikke var behov for slik hjelp. Etter at vennskapsforholdet opphørte, er det ikke bedt om hjelp. A forklarte under hovedforhandlingen for lagmannsretten at det egentlig er bruddet på vennskapsforholdet, forventningen om at det hun opplevde som et mordatterforhold skulle fortsette, som er årsaken til at foreliggende sak er reist og ikke manglende hjelp og bistand.
Det må legges til grunn at det var AB som tok initiativ til å overdra boligeiendommen sin til C etter at de først hadde vurdert å opprette testament. B og A var den gang henholdsvis 68 og 53 år gamle. Behovet for hjelp og pleie antas derfor ikke å ha vært framtredende og det er enighet om at slik bistand ikke ble drøftet. En avtale om bistand kan derfor ikke inntolkes som en del av avtalen om overdragelse av eiendommen. En står derfor tilbake med spørsmålet om det senere inntrådte forhold, den realitet at vennskapsforholdet gikk over styr, er en slik omstendighet at avtalen likevel må sette til side.
A har påberopt seg både læren om bristende forutsetninger og avtaleloven §36 til støtte for sin påstand. Etter avtaleloven §36 kan en avtale helt eller delvis settes til side forsåvidt det vil virke urimelig (...) å gjøre den gjeldende. Ved avgjørelsen skal det ikke bare tas hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. Læren om bristende forutsetninger opererer med tre betingelser for at forutsetningssvikten skal føre til at en part blir ubundet at en ellers gyldig inngått avtale: Forutsetningen må ha vært motiverende for løftegiveren, den må ha vært synbar for den annen part og den må være rettslig relevant. Det siste vil si at det må være rimelig at forutsetningssvikten gir parten rett til å si seg fri fra avtalen. (Jo Hov: Avtalerett, Oslo 1993, side 57.)
I foreliggende sak vil vurderingstemaet bli det samme både etter avtaleloven §36 og læren om bristende forutsetninger: Bør det etterfølgende forhold, den realitet at vennskapsforholdet gikk over styr, etter en helhets- og rimelighetsvurdering tilsi at overdragelsen av eiendommen må settes til side. Partene har vist til to Høyesterettsdommer, inntatt i hhv. Rt-1980-870 og Rt-1989-1215, som veiledende. I de nevnte dommene førte saksøkers krav om tilbakeskjøting av fast eiendom overdratt til livsarving ikke fram. Det vises til dommene. Etter lagmannsrettens syn talte rimeligheteshensyn sterkere for en tilbakeskjøting i disse sakene, enn i foreliggende sak.
I utgangspunkt er så vidt subjektive forutsetninger som vennskap lite egnet som rettslig relevante i avtaleforhold, særlig fordi det vil være vanskelig å fordele ansvar for at en slik forutsetning ikke holder stikk. Man kan også se det slik at det er naturlig å plassere risikoen for denne type forutsetninger hos den som rammes. Dette må også gjelde ved gavedisposisjoner selv om rimelighetsvurderingen her forøvrig tilsier at bristende forutsetninger tillegges relevans i langt større utstrekning enn ellers. Hvor det er gått lang tid siden gavedisposisjonen ble gjennomført og særlig hvor gaveelementet ikke er særlig framtredende, svekkes på den annen side gaveelementets vekt ved relevansvurderingen.
I foreliggende sak har C som nevnt betalt kr. 100.000,- for eiendommen, samtidig som AB forbeholdt seg en livsvarig borett, full faktisk disposisjonsrett og rett til utleie og leieinntekter. For AB var forsåvidt overenskomsten en gunstigere løsning enn testament, ved at ektefellene ved avtalen fikk et betydelig økonomisk bidrag i tillegg til pensjonen, mens C fikk et tilsvarende utlegg uten å vite når eiendommen reelt ville bli hennes. Gaveelementet er derfor ikke særlig fremtredende. En tilsidesettelse av overdragelsen vil videre ikke ha noen praktisk betydning for As rett til å bli boende på eiendommen. Heller ikke for andre praktiske formål synes en omgjøring av avtalen å få betydning for A. Hun har uttalt at hun vil bli boende i boligen så lenge hun er i stand til det, og hun har fortsatt alle praktiske eierrettigheter og -plikter over eiendommen, bortsett fra adgangen til rettslig å disponere over denne. C har innfridde sin del av avtalen, nemlig betalt kjøpesummen. Under slike omstendigheter vil en forutsetning, eller heller en forventning, om et fortsatt vennskap og godt forhold, ikke være en rettslig relevant forventning.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. Anken har vært forgjeves. I samsvar med tvistemålsloven §180 første ledd ilegges A sakens omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger slike særlige omstendigheter at hun bør fritas for erstatningsplikten. Cs prosessfullmektig har framlagt omkostningsoppgave på kr. 21.790,- hvorav kr. 1.190,- er utgifter til kopiering. Ankemotpartens prosessfullmektig hadde ikke merknader til omkostningsoppgaven. Lagmannsretten legger til grunn at omkostningene har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf. tvistemålsloven §176. Oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. A pålegges å erstatte C sakens omkostninger med kr. 21.790,- - tjueentusensjuhundreognitti.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.