LE-1999-26

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-11-30
Publisert:	LE-1999-00026
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre Romerike herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1999-00026 B.
Parter:	Saksøker: Statens Vegvesen Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Eva Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Huseby).
Forfatter:	Lagdommer Reidar Vigen. Skjønnsmenn: Takstmann/tømrermester Tor Braate. Gårdbruker Lars Hoel. Sivilingeniør Øyvind Kirsebom. Jordskiftekandidat Trond Lyftingsmo
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §213, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, Arbeidsmiljøloven (1977), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §7

Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsretts erstatningsfastsettelse for innløsning av en bolig- og forretningseiendom i Hagan i Nittedal i forbindelse med grunnerverv til utbedring av RV 4 og bygging av gang- og sykkevei i denne forbindelse.

Ved kjøpekontrakt av 28. desember 1995 overdro Eva og Hjalmar Hansen eiendommen gnr 4 bnr 20 i Nittedal kommune med påstående bebyggelse til Staten v/vegsjefen i Akershus, med fraflytting 1. april 1996. I forbindelse med oversendelse av avtalen i undertegnet stand fra selger til kjøper, ble det tatt følgende forbehold, som ble akseptert av kjøper:

«Av pkt 1 i avtalen fremgår det at eiendommen erverves i sin helhet av Staten v/Vegvesenet. Det er en klar forutsetning fra grunneiernes side at Staten v/Vegvesenet ikke erverver et større areal enn det som er nødvendig for gjennomføring av vegomleggingen. Restarealet ønsker grunneieren fortsatt å eie, selv om det i dag er uklart om arealet er bebyggelig.»

Ifølge kjøpekontrakten skulle endelig innløsningssum fastsettes ved avtaleskjønn som skulle begjæres av Statens vegvesen dersom partene ikke ble enige om innløsningssummen. Skjønnet skulle følge vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Statens vegvesen skulle innbetale 1.500.000 kroner undertegning av kontrakten, og partene var enige om» at dette a conto beløp skal være gulv ved senere forhandlinger / skjønn om den endelige innløsningspris for eiendommen.»

Da partene ikke ble enige om innløsningssummen, begjærte Statens vegvesen Akershus den 20. mars 1998 skjønn etter skjønnsloven §4.

Ved hovedforhandlingen i herredsretten ble partene enige om å protokollere følgende spesielle skjønnsforutsetning:

«Staten overtar den del av eiendommen som ligger mellom den gamle eiendomsgrensen mot riksvei 4 og opp til rød strek på det kartet som er vedlegg 2 til skjønnsbegjæringen.»

Hele eiendommen hadde en tomtestørrelse på ca 1.300 kvadratmeter. Den del av eiendommen som er omfattet av overdragelsen, er på ca 500 kvadratmeter tomt, med påstående kombinert bolig- og forretningsbygg. Bygningen var oppført i 1890, men senere renovert med blant annet etterisolering i 1959 og ny taktekking i 1990. Forretningen i underetasjen, med lagerrom som til dels befant seg i de øvrige etasjer, var på i alt 184 kvadratmeter. Boligarealet i 1. og 2. etasje var på i alt 128 kvadratmeter.

Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 8. oktober 1998. Eva Hansen var eneste saksøkt ved skjønnet, da hennes ektefelle Hjalmar Hansen døde i 1996.

Ved erstatningsfastsettelsen for boligdelen la herredsretten til grunn at Eva Hansen hadde krav på erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet i vederlagsloven §7 og fastsatte erstatningen etter gjenerverv i bruktmarkedet til l million kroner. Det ble gjort fradrag i erstatningen for den tomt på ca 800 kvadratmeter som hun fikk beholde på sin eiendom, fordi prisen ved gjenerverv inkluderte tomt. Ved fastsettelsen av fradraget ble det tatt utgangspunkt i en tomteverdi på 400.000 kroner, redusert med i alt 300.000 kroner for kostnader til støyhindrende tiltak, ny vann- og avløpsledning samt den generelle ulempen for beliggenhet i et meget trafikkert område. Den gjenværende verdi på tomten ble etter dette satt til 100.000 kroner, og erstatningsbeløpet for bolig med tomt ble fastsatt til kr 900.000. Dessuten ble det gitt erstatning for dekning av flytteutgifter, innredning i ny bolig og tinglysning med i alt 61.000 kroner.

For forretningsdelen ble erstatningen beregnet ut fra en årlig avkastning på 95.000 kroner med en kapitaliseringsrente på 8 %. Erstatningen for forretningsdelen ble etter dette fastsatt til kr 1.187.500.

Avsavnsrenten ble satt til 7 % p a fra 28. desember 1995 for samlet erstatningsbeløp utover beløpet på 1,5 millioner kroner, som tidligere var betalt. Endelig fastsatte herredsretten erstatning for utgifter til juridisk og teknisk bistand med i alt 71.300 kroner.

Skjønnet hadde slik slutning:

«1. Statens Vegvesen, Akershus betaler Eva Hansen de ovenfor spesifiserte erstatningsbeløp.

2. Statens Vegvesen, Akershus betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.

3. Statens Vegvesen, Akershus betaler Eva Hansen saksomkostninger med kr 71.300.»

Når det gjelder saksforholdet forøvrig, vises det til herredsrettens skjønn.

Eva Hansen har i rett tid begjært overskjønn. Hovedforhandling ble avholdt på Lillestrøm 26. og 27. oktober 1999. For Statens vegvesen Akershus møtte senioringeniør Tor Høie. Han var til stede som vitne etter tvistemålsloven §213 annet ledd. Saksøkte Eva Hansen møtte personlig. Til stede var dessuten hennes to sønner Klas og Stig Hansen. Klas Hansen var til stede som vitne etter tvistemålsloven §213 annet ledd. Det ble avhørt i alt 5 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten var på åstedsbefaring, og det ble dessuten vist en videofilm av eiendommen før den tidligere bebyggelse ble revet.

Statens vegvesen Akershus har i hovedsak anført følgende:

Avståelsen gjelder en kombinert bolig- og forretningseiendom, og de to deler må erstattes hver for seg.

Når det gjelder boligdelen, skal denne erstattes etter gjenanskaffelsesverdien som nevnt i vederlagsloven §7. På overtakelsestidspunktet var det gode muligheter for gjenanskaffelse av en brukt bolig i Nittedal, og det må da være riktig å legge prisen for en tilsvarende bolig på bruktmarkedet til grunn. Selv om Eva Hansen har bygget en ny bolig på den gjenværende del av eiendommen, har hun ikke krav på erstatning med utgangspunkt i kostnadene for oppføring av nybygg.

Opprinnelig var det meningen at vegvesenet skulle innløse hele eiendommen med påstående bebyggelse, slik det også fremgår av brev av 6. januar 1995 fra grunneierens prosessfullmektig til Akershus vegkontor. I forbindelse med undertegnelsen av kjøpekontrakten ga grunneieren skriftlig uttrykk for at det var en klar forutsetning at Vegvesenet ikke ervervet større areal enn det som var nødvendig, og at grunneieren ønsket å eie restarealet, selv om det da var uklart om arealet var bebyggelig. Det var først på et senere. tidspunkt at det ble klarlagt at restarealet kunne bebygges. Vegvesenet har ikke i denne forbindelse akseptert at erstatningen skulle baseres på kostnadene forbundet med nybygg. At vegvesenet bisto grunneieren ved å engasjere arkitekt i arbeidet for å klargjøre om restarealet kunne bebygges, innebærer ikke noe tilsagn om at vegvesenet skulle betale erstatning fastsatt på grunnlag av kostnadene forbundet med å oppføre et nytt bygg på resteiendommen.

Resteiendommen var ikke noen hensiktsmessig byggetomt, og det ville medføre betydelige kostnader å bygge på tomten, særlig fordi den var svært støyutsatt. Situasjonen er derfor i denne sak annerledes enn i de tilfeller hvor en grunneier beholder en hensiktsmessig tomt, der det kan være gunstigere rent økonomisk å tilrettelegge for å bygge ny bolig fremfor å kjøpe en annen bolig i boligmarkedet. En eventuell erstatning knyttet til utgifter vedrørende oppføring av ny bolig må være begrenset av prisnivået for likeverdige boliger i bruktboligmarkedet. I dette tilfellet ble byggekostnadene betydelig høyere på grunn av de støydempende tiltak som måtte iverkstettes og som av arkitekten er anslått til 202.950 kroner. Når erstatningen skal fastsettes etter bruksverdien i boligmarkedet, må kostnader til støydempende tiltak på gjenværende tomt være vegvesenet uvedkommende. Det kan således ikke medføre riktighet at vegvesenet både skal innløse eiendommen på grunn av støy og deretter betale kostnadene forbundet med å iverksette støytiltak på den gjenværende eiendom. Det som skal erstattes, er en bolig ervervet i bruktmarkedet, med tilsvarende størrelse og standard som boligdelen på 128 kvadratmeter i det hus vegvesenet ervervet.

Før huset ble revet, var eiendommen ikke av en slik størrelse at det var mulig å bebygge den med ytterligere en bolig. Først da en del av eiendommen ble innløst og huset ble revet, ble det mulig å bebygge gjenværende tomt. Innløsningen har således frigjort en byggetomt, og verdien av denne tomt må komme til fradrag i erstatningssummen. Dessuten vil Eva Hansen ved erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet få erstattet både tomt og bolig.

I desember 1995 var gjennomsnittsprisen for boliger i Oslo og omegn på ca kr 9.200 pr m2. Dersom man skulle legge til grunn at prisnivået i Nittedal ligger på ca 80 % av dette, vil en gjenanskaffelsesverdi for en tilsvarende eiendom som den som er avstått være i størrelsesorden l million kroner, med fradrag for verdien av den tomt selgeren har fått beholde.

Når det gjelder forretningsdelen, må det ved erstatningsfastsettelsen legges til grunn at boligdelen er solgt. Forretningen og boligen var uløselig knyttet sammen ved at flere rom i boligdelen ble benyttet som lager og at det i boligdelen var WC som også ble benyttet av ansatte i forretningen. Selve innløsningen av boligdelen blokkerer derfor for sambruk av bolig og forretning, og dette må få betydning for erstatningsutmålingen når det gjelder forretningsdelen. Man kan da ikke legge til grunn at situasjonen fremover ville vært slik den var før innløsningen av boligdelen. Dessuten må det legges til grunn at innehaveren av forretningen er pensjonist, at dette har vært en familiebedrift hvor sønnen det siste driftsår var den eneste ansatte, og hvor innehaveren bisto når det var nødvendig. Innehaverens søster har vært ansatt på redusert tid i forretningen i en årrekke, men hadde sluttet ca ett år før overdragelsen. Man står således ikke i samme situasjon som tidligere når man skal vurdere forretningens fremtid som grunnlag for en eventuell erstatningsfastsettelse. Dersom forretningen kunne selges separat, kan det ikke legges til grunn at en sannsynlig inntekt i årene fremover ville vært som tidligere og på et slikt nivå som fremgår av regnskapene i de siste tre års drift, nemlig 1992,1993 og 1994. En fortsatt drift av forretningen ville ikke over noen tid kunne finne sted med kun en ansatt. Det må legges til grunn at ved en fremtidig drift måtte en betydelig del av overskuddet gått med til å dekke økte lønnsutgifter. Ved underskjønnet ble regnskapet belastet med en årlig økt lønnskostnad på kr 75.000, noe Vegvesenet mener er forsiktig bedømt. Dessuten ville det vært nødvendig å installere spiserom og WC for de ansatte, og det måtte på sikt foretas betydelige vedlikeholdsarbeider som også ville medført at overskuddet måtte reduseres betraktelig. Dessuten må det tas i betraktning den usikkerhet som foreligger med hensyn til hvor lenge bedriften ville vært i stand til å overleve, særlig ut fra den vanskelige økonomiske situasjon som sportsforretningsbransjen er inne i. Dersom det legges til grunn at forretningsdelen har en selvstendig salgsverdi, må dette baseres på at det sannsynligvis ville funnet sted en overgangsdrift over en kort periode på noen få år før forretningen ble nedlagt.

Eva Hansen har i hovedsak gjort gjeldende:

Det må betales særskilt erstatning for den tomtegrunn Statens vegvesen har ervervet og som er på ca 500 kvadratmeter av hele eiendommen som var på ca 1300 kvadratmeter. Tomten hadde en sentral beliggenhet inntil Rv 4 i sentrum av Hagan, og den var ideell for handelsvirksomhet med gode parkeringsmuligheter. Den gjenværende del av eiendommen er en ren boligtomt. På grunn av avståelsen av de ca 500 kvadratmeter, anslås verdireduksjonen av tomtegrunnen til 200.000 kroner som må erstattes.

Når det gjelder boligdelen av det hus som er revet, skal den erstattes etter vederlagsloven §7, og gjenervervserstatningen må baseres på ny pris for bolig med tilsvarende god kvalitet. Størrelsen på boligdelen var på 128 kvadratmeter, og med tillegg av et normalt bodareal på ca 20 kvadratmeter, kreves det erstatning for i alt 148 kvadratmeter.

Nybygg-verdien må legges til grunn fordi Eva Hansen har en resteiendom som hun kunne bebygge. Hun pliktet da ikke å flytte til en annen eiendom, jf Sandbu-dommen ( Rt-1960-568 flg). Nærværende sak skiller seg således fra de eiendommer som måtte fraflyttes i forbindelse med utbyggingen av Gardermoen og som ikke hadde restarealer å bygge på.

Dessuten har Statens vegvesen akseptert at gjenervervet skal skje ved at det oppføres nybygg på resteiendommen. Dette var en avtaleforutsetning da kjøpekontrakten ble inngått, idet det høsten 1995 i et møte mellom partene ble uttalt fra selgers side at de ønsket å bebygge resteiendommen. Statens Vegvesen engasjerte i denne forbindelse arkitekt for å vurdere om resteiendommen var bebyggelig. Under dette arbeidet ble det reist spørsmål om resteiendommen var stor nok til at kommunen ville tillate oppføring av bolig, og Vegvesenet bekreftet 17. juni 1996 at grensen mellom Vegvesenet og resteiendommen kan legges ca 1,5 meter bak muren for det gamle huset under forutsetning av at byggetillatelse nektes med begrunnelse i at resteiendommen er for liten uten dette tilleggsarealet i skråningen. Det ble ikke på noe tidspunkt uttalt fra vegvesenets side at fru Hansen ikke kunne kreve gjenervervserstatning på basis av hva det kostet å bygge nytt.

Forøvrig har Statens vegvesen ikke på noe tidspunkt forevist fru Hansen noen erstatningsbolig i bruktmarkedet.

Erstatningsfastsettelsen må derfor baseres på kostnadene med oppføring av nybygg, med fradrag etter vederlagsloven §7 tredje ledd for de fordeler dette medfører i forhold til den standard som var på den gamle bolig. Normale byggekostnader for nybygg var på overdragelsestidspunktet i størrelsesorden 10.000 kroner pr kvadratmeter, og fradragene anslås til å være i størrelsesorden 100.000 - 200.000 kroner.

Kostnadene til støyisolering utgjør ca 900 kroner pr kvadratmeter og må inngå i byggekostnadene som skal erstattes. Dersom det nye hus var oppført uten støydempningstiltak, måtte Statens vegvesen senere båret kostnadene forbundet med støy avskjerming.

Det gjøres gjeldende at den gjenværende eiendom kunne bebygges til boligformål selv om den kombinerte bolig og forretningseiendom ikke var revet. Man måtte da ha revet uthuset, som det for øvrig ikke er krevet erstatning for. Det kan derfor ikke gjøres noe fradrag i erstatningen for den tomt vegvesenet ikke har ervervet.

Når det gjelder forretningsdelen, gjøres gjeldende at familien Hansen har drevet eiendommen siden ca 1960 med gode resultater i alle år. Eva Hansens sønn Klas var i de senere år daglig leder av forretningen. Dessuten var Eva Hansens søster deltidsansatt i ca 25 år. Det siste år forretningen ble drevet, var Klas Hansen den eneste ansatte. I tillegg hjalp Eva Hansen til i forretningen noen timer pr måned når Klas hadde nødvendige gjøremål utenfor forretningen.

Ved erstatningsfastsettelsen må det legges til grunn at forretningen, som er en utpreget nisjeforretning, ville kunne ha fortsatt sin virksomhet uten at man kan sette noen begrensning på varigheten. Det kreves erstatning fastsatt ut fra resultatet for de tre siste driftsår som var 1992,1993 og 1994. I denne periode ble malingsomsetningen trappet helt ned, mens omsetningen av sportsutstyr hadde en betydelig økning. Virksomheten omfattet således kun sportsartikler i 1994. De siste tre år virksomheten var i drift, var i en periode hvor detaljhandelen generelt hadde store problemer og med en lavere omsetning enn nå. Resultatet for de tre siste driftsår er derfor et meget nøkternt grunnlag for erstatningsfastsettelsen.

Det vises til statsautorisert revisor Jan A. Hovdans rapport av 7. september 1998 hvor det er foretatt en vurdering av normalresultatene for virksomheten i perioden 1992 -1994, og hvor det konkluderes med at det ikke finnes grunnlag for å gjøre noen justeringer av de foreliggende finansregnskaper for denne perioden ved en beregning av en gjennomsnittlig normalresultat for forretningsvirksomheten. Verdiberegningen foretatt av sivilingeniør Arne Kjølseth bygger på uriktige faktiske forhold og kan ikke legges til grunn.

Det er ikke grunnlag for å anføre at virksomheten i fremtiden måtte ha større bemanning. Dessuten ville en større bemanning også ha gjort utslag på inntektssiden, slik at dette under ingen omstendighet kun vil være en utgiftspost. Det er heller ikke grunnlag for å legge inn større utgifter til reparasjon, vedlikehold og ny-investeringer enn det som er foretatt. Når det gjelder husleiekostnader vises det til at forretningsinnehaveren selv eiet huset som forretningen var i.

Omsetningen for årene 1992 -1994 har for alle år ligget på noe over 2 millioner kroner pr år. Det er ikke grunnlag for å hevde at omsetningen viser en synkende tendens, særlig på grunn av omleggingen av salget til kun å gjelde sportsutstyr, som har hatt en betydelig økning som foran nevnt.

For øvrig ville det ikke medføre store problemer å holde forretningsdelen helt adskilt fra boligdelen. Lagerkapasiteten var dekket fullt ut ved det eksisterende lagerrom i sokkeletasjen, samt lageret i uthuset på ca 50 kvadratmeter. Det måtte imidlertid installeres WC og innredes hvilerom til ansatte i forretningen, noe som anslagsvis ville medført en kostnad på 50.000 kroner.

I samsvar med rettspraksis må kapitaliseringsrenten fastsettes til 6 %. Risikohensyn må tas i betraktning ved fastsettelsen av det driftsresultat som skal legges til grunn og ikke ved fastsettelse av kapitaliseringsrenten.

For den erstatning som utmåles kreves 7 % avsavnsrente fra 28. desember 1995. Eva Hansen har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøker dekker saksøktes kostnader til teknisk og juridisk bistand.

Lagmannsretten vil bemerke følgende:

Skjønnet skal følge vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper, slik det fremgår av pkt. 2 i kjøpekontrakten av 28. desember 1995. Etter lagmannsrettens oppfatning er det innbetalte beløp på 1.500.000 kroner et á konto beløp som skal være «gulv» ved skjønnet, uten at det av dette beløp kan trekkes noen slutning med hensyn til om og eventuelt hvor mye høyere innløsningssummen skal være.

Ved fastsettelse av erstatningen er utgangspunktet at Eva Hansen skal ha kompensasjon for sitt individuelle økonomiske tap som følge av overdragelsen. Tapet fremkommer enten som omsetningsverdien ved at Eva Hansen går glipp av muligheten for salg, eller som bruksverdien ved at hun går glipp av muligheten for fortsatt å bruke eiendommen. Fra prinsippet om erstatningens begrensning til det økonomiske tap gjelder enkelte unntak, som i vederlagsloven §7, der gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Partene er enige om at gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn for den del av eiendommen som gjaldt boligen. Partene er imidlertid uenige om gjenanskaffelsesverdien skal baseres på kostnadene ved nybygg eller ved kjøp av eksisterende hus.

Videre er partene enige om at erstatningen for boligdelen og for forretningsdelen må vurderes hver for seg, og at erstatningen for forretningsdelen må vurderes som om boligdelen var adskilt og solgt til utenforstående.

Ved fastsettelse av gjenanskaffelsesverdien for boligdelen, har eieren ikke nødvendigvis krav på erstatning beregnet etter utgifter ved nybygg, dersom tilsvarende bolig kan skaffes ved kjøp i bruktmarkedet, jf Rt-1966-116 og Husaaskomiteens innstilling s 118. Forutsetningen for at prisen i bruktmarkedet skal legges til grunn er at det eksisterer et aktuelt alternativ i bruktmarkedet som gir eieren en tilsvarende bruksmulighet. Etter lagmannsrettens oppfatning forelå det på den aktuelle tiden et marked for brukte boliger i Nittedal som ville gitt en tilsvarende bruksmulighet som det innløste huset. Tilpasningsplikten medfører derfor at erstatningen må fastsettes ut fra hva en tilsvarende bolig ville ha kostet i bruktboligmarkedet, og ikke med utgangspunkt i den nye bolig hun har oppført på den gjenværende tomt.

Innløsningen fant sted den 28. desember 1995, og det er verdien på dette tidspunkt som må legges til grunn, jf vederlagsloven §10, 2. punktum.

Eiendommen som ble avstått er nærmere beskrevet i underskjønnet. Det avslåtte areal var på ca 500 kvadratmeter, og boligdelen var på 128 kvadratmeter boflate, herunder bad og wc. Huset var oppført ca 1890, men senere renovert med blant annet etterisolering i 1959 og ny taktekking i 1990.

Lagmannsretten finner skjønnsmessig at gjenkjøp av en eiendom, som ville gitt Eva Hansen en tilsvarende bruksmulighet og bokvalitet, og som hadde vært nødvendig for å holde Eva Hansen skadesløs pr 28. desember 1995, da ville ha kostet 1.000.000 kroner.

Ved erstatningsfastsettelsen er det lagt til grunn gjenkjøp av en eiendom av tilnærmet samme standard og som ikke ville ha medført slike fordeler som nevnt i vederlagsloven §7 tredje ledd. Det gjøres derfor ikke noen fradrag etter denne bestemmelse. Gjenanskaffelsesverdien inkluderer bolig og tomt, og det skal da ikke betales særskilt erstatning for den tomt som er avstått, slik Eva Hansen har krevet.

Det neste spørsmål blir om erstatningen må reduseres fordi selgeren beholdt ca 800 kvadratmeter av sin tidligere eiendom. Ved fastsettelsen av gjenanskaffelsesverdien har lagmannsretten lagt til grunn gjenerverv av en bolig med en tomtestørrelse tilsvarende det areal som er avstått. Det skal da etter lagmannsrettens oppfatning ikke gjøres fradrag i erstatningen for den del av eiendommen som ikke er avstått. Noe annet ville ha vært tilfelle dersom gjenanskaffelsesverdien var fastsatt ut fra en bolig på en så stor tomt som fru Hansen tidligere hadde hatt og som hadde gitt en tilsvarende bruksmulighet, d.v.s. 1.300 kvadratmeter. I så fall måtte det ha vært gjort fradrag for den tomt hun fikk beholde, noe som ikke er tilfelle i nærværende sak. Derimot må det allikevel gjøres fradrag i erstatningen dersom selve avståelsen har ført til en verdiforøkelse på den resterende eiendom, fordi den i motsetning til tidligere nå kunne bebygges. Ut fra de opplysninger som foreligger for lagmannsretten, finner lagmannsretten ikke tilstrekkelig grunnlag for å legge til grunn at den resterende eiendom har fått en verdiøkning som følge av overdragelsen. Det vil derfor ikke bli gjort fradrag i erstatningen fordi selgeren har beholdt en del av eiendommen.

Dessuten vil erstatning for gjenerverv også omfatte dekning av flytteutgifter, innredning av ny bolig og tinglysning. Ingen av partene har hatt bemerkninger til herredsrettens fastsettelse av disse beløp, og lagmannsretten er - som herredsretten - kommet til at det bør ytes erstatning med til sammen kr 61.000 for disse postene.

Den samlede erstatning tilknyttet boligdelen blir etter dette 1.061.000 kroner.

Ved erstatningsfastsettelsen for forretningsdelen må det legges til grunn at boligdelen er innløst, hvilket innebærer at erstatningen må fastsettes som om boligdelen var solgt til utenforstående. Den sambruk som tidligere har funnet sted mellom forretningen og boligen må derfor ansees for å være opphørt, og erstatningen for forretningen må fastsettes ut fra den. tenkte situasjon at forretningen ville fortsatt sin virksomhet helt adskilt fra boligdelen. Dette ville medført en del ominnredningskostnader med installasjon av WC og innredning av spise-og hvilerom for ansatte, samt innredning av tilstrekkelig lagerplass. Lagmannsretten finner under en slik forutsetning at forretningen kunne bestått som selvstendig enhet ved siden av boligen.

Etter lagmannsrettens oppfatning var forretningen en nisjeforretning som hadde fremtidsmuligheter uavhengig av de store salgskjedene innen sportsbransjen og som hadde grunnlag for å fortsette virksomheten, riktignok uten den fleksibilitet med hensyn til betjening av forretningen som har ligget i at innehaveren - som har bodd i samme hus - har kunnet bistå ved behov. Etter lagmannsrettens oppfatning ville en fortsatt drift ha krevet større bemanning enn det Klas Hansen og innehaveren selv nedla av arbeid i forretningen.

Ved å øke bemanningen må det antas at dette, i alle fall på noe sikt, ville medført en økning i omsetningen, slik at en bemanningsøkning ikke utelukkende hadde blitt en utgiftspost i regnskapet.

Ved beregningen av det årlige tap finner lagmannsretten at det bør tas utgangspunkt i virksomhetens regnskap for de tre siste driftsår, 1992,1993 og 1994. For samtlige år var omsetningen noe over 2 millioner kroner. Selv om omsetningen justert for konsumprisindeksen synes å ha gått noe ned, finner lagmannsretten ikke å legge utslagsgivende vekt på dette, idet malingssalget totalt opphørte i denne periode og omsetningen av sportsartikler hadde hatt en betydelig økning.

Etter lagmannsrettens oppfatning ville det vært nødvendig å foreta investeringer for å sette forretningen i stand adskilt fra boligen, med de nødvendige ombygninger som måtte ha funnet sted for å installere WC og spise/hvilerom i samsvar med arbeidsmiljølovens bestemmelser, samt nødvendig lagerplass.

Videre mener lagmannsretten at det ved en fremtidig drift vil påløpe lønnskostnader og inntekter utover det som ligger til grunn i regnskapene for de tre siste driftsår.

Dessuten finner lagmannsretten at det i fremtiden bør påregnes et noe større vedlikehold enn det som fremgår av de siste års regnskaper.

Samlet sett finner lagmannsretten at det ved erstatningsfastsettelsen for forretningsdelen bør legges til grunn et årlig inntektstap for forretningen med ialt 100.000 kroner. En nisjeforretning med denne beliggenhet og i disse lokaler innebærer etter lagmannsrettens vurdering stor usikkerhet i et langsiktig perspektiv, og setter av den grunn diskonteringsrenten til 8 %. Dette gir en erstatning for forretningsdelen med ialt 1.250.000 kroner.

Den samlede innløsningssum for den del av eiendommen gnr 4 bnr 20 i Nittedal kommune som er ervervet av Statens vegvesen Akershus fastsettes etter dette til 2.311.000 kroner.

Eva Hansen har krevet 7 % avsavnsrente fra 28. desember 1995 til betaling skjer for det erstatningsbeløp som overstiger 1.500.000 kroner som allerede er utbetalt. Saksøkeren har ikke hatt innvendinger mot dette, og lagmannsretten fastsetter avsavnsrenten slik Eva Hansen har krevet.

Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke angrepet av noen av partene.

Saksomkostningene for lagmannsretten skal avgjøres etter skjønnsprosessloven §54a, jf §54, idet overskjønnet alene er begjært av saksøkte og saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Saksøkeren skal da erstatte saksøkte nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken.

Advokat Huseby har i omkostningsoppgave av 4. november då. krevet dekket saksomkostninger for juridisk bistand med i alt 43.300 kroner, hvorav hans salær utgjør 42.000 kroner. Salæret gjelder 2 dager i retten og 5 dagers forberedende arbeid, til sammen 7 dager. Videre har han krevet dekket nødvendige utgifter til teknisk bistand med i alt 10.250 kroner, som gjelder engasjement av vitnene statsautorisert revisor Jan Hovdan og arkitekt Reidar Eckhoff, som begge også avga vitneforklaring for herredsretten. Samlet saksomkostningskrav utgjør etter dette 53.550 kroner.

Omkostningsoppgaven er sendt saksøkerens prosessfullmektig, som i brev av 10. november d.å. har reist spørsmål om nødvendigheten av til sammen 5 dagers forberedende arbeid for saksøktes prosessfullmektig, og som har bedt lagmannsretten ta standpunkt til rammen for nødvendig juridisk bistand i henhold til skjønnsprosessloven §54. Dessuten er det reist spørsmål ved omfanget av honorarregningen for fremmøte og vitneforklaring av henholdsvis arkitekt Eckhoff og statsautorisert revisor Hovdan. Det er i denne forbindelse anført at såvidt skjønnes er bistanden fra disse begrenset til fremmøte i retten. Det anføres videre at det ikke er produsert eller gjennomgått noe nytt materiale i forbindelse med overskjønnet. Advokat Huseby har i brev av 15. november d.å. utdypet sitt krav og bedt om at Omkostningsoppgaven dekkes fullt ut.

Etter lagmannsrettens oppfatning er omkostningene til juridisk bistand høyere enn det som etter skjønnsprosessloven §54 kan sies å være «nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken». I tillegg til 2 dager under hovedforhandlingen finner lagmannsretten at forberedende arbeid for saksøktes prosessfullmektig for overskjønnet i dette tilfellet ikke burde overstige 4 dager, og finner etter dette at de utgifter til juridisk bistand som skal dekkes av saksøkeren bør reduseres tilsvarende det honorar som er krevet for l dag med 6.000 kroner og fastsettes til 37.300 kroner. Når det gjelder utgiftene til teknisk bistand med i alt 10.250 kroner finner lagmannsretten at disse var nødvendige for å få saken tilstrekkelig belyst og legger disse omkostninger til grunn ved saksomkostningsavgjørelsen.

De samlede saksomkostninger Statens vegvesen Akershus skal betale til Eva Hansen blir etter dette 47.550 kroner.

I tillegg må Statens vegvesen Akershus betale de lovbestemte utgiftene ved skjønnet, herunder utgifter til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Overskjønnsslutning:

1. Innløsningssummen for den del av eiendommen gnr 4 bnr 20 i Nittedal kommune som er ervervet av Statens vegvesen Akershus fastsettes til 2.311.000 - tomillionertrehundreogellvetusen - kroner

2. Avsavnsrente svares med 7 - sju - prosent årlig rente fra 28. desember 1995 til betaling skjer av innløsningssummen med fradrag av det tidligere innbetalte beløp på 1.500.000 kroner.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Statens vegvesen Akershus til Eva Hansen 47.550 - førtisjutusenfemhundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.

4. Statens vegvesen Akershus betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmennene.