LF-1998-626
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-24 |
| Publisert: | LF-1998-00626 |
| Stikkord: | Sivilprosess, Ankefrist, Oppreisning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sunnmøre herredsrett nr. 9700160 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00626 A. |
| Parter: | Ankende parter: 1. Susanne Fagermo, Ålesund. 2. Ole Lislerud, Ålesund (Prosessfullmektig: Advokat Einar With, Ålesund). Motpart: Asbjørn Berg & Co v/Asbjørn Berg, Ålesund. (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Sølberg, Ålesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, lagdommer Gunnar Greger Hagen, lagdommer Olaf Jakhelln |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §153, Husleieloven (1939) §51, §156, Tvistemålsloven (1915) §175, §176, §180, Husleieloven (1939) |
Saken gjelder spørsmål om avvisning av anke og oppreisning ved fristoversittelse i sak etter husleieloven §51.
Asbjørn Berg & Co (Berg) uttok stevning mot Susanne Fagermo og Ole Lislerud (Fagermo/Lislerud) den 4. februar 1997 ved Sunnmøre herredsrett. Søksmålet gjaldt krav om betaling av husleie. I motsøksmål krevde Fagermo/Lislerud vederlag for påkostninger i leielokalene, samt erstatning for vannskader på selvlagete kunstverk som sto lagret hos utleier.
Sunnmøre herredsrett avsa 31. mars 1998 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet:
Susanne Fagermo og Ole Lislerud dømmes til å betale skyldig husleie til Asbjørn Berg & Co med kr 32000,-, med tillegg av lovens rente fra 1.1.97.
I motsøksmålet:
Asbjørn Berg & Co frifinnes.
I begge søksmål:
Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Fagermo/Lislerud har 2. juni 1998 anket dommen i motsøksmålet til Frostating lagmannsrett. De har nedlagt slik påstand:
1. Asbjørn Berg & Co. dømmes til å betale erstatning til Susanne Fagermo og Ole Lislerud etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 750000,-.
2. Asbjørn Berg & Co. dømmes til å betale saksomkostninger til Susanne Fagermo og Ole Lislerud for herredsretten og lagmannsretten.
Berg har tatt til motmæle.
Under saksforberedelsen viste lagmannsretten til ankefristen på fjorten dager i husleieloven §51 og reiste spørsmål om ankens rettidighet.
Begge parter har avgitt skriftlige bemerkninger.
Fagermo/Lislerud presiserer at anken er begrenset til vannskader på kunstverk som sto lagret i Bergs lokaler. Regnvann trengte inn i huset, mens det pågikk takarbeider. Fagermo/Lislerud fremhever at Ålesund er et værhardt sted. Arbeidene pågikk i januar. Skadepotensialet var meget høyt. Taket burde vært tildekket bedre og Fagermo/Lislerud skulle vært varslet om arbeidene. Det virker urimelig at en leietaker kun skal være henvist til 14 dagers ankefrist, mens andre grupper skadelidte kan anvende tvistemålslovens ankefrist på 2 måneder. Formålet med husleielovens korte frist er at partene skal få en rask behandling. Dette formålet gjør seg ikke gjeldende i denne saken, jf parallellen med erstatningskrav i oppsigelsessaker i arbeidsforhold.
- Varslingsplikten for en huseier bør omfatte såvel leietakere i huset som forbipasserende trafikanter til eiendommen. Således kommer Fagermo/Lislerud i samme erstatningsmessige posisjon som andre potensielle skadelidte ved takarbeider. Erstatningskravet er ikke avhengig av kontraktsforholdet, men reguleres av generelle erstatningsregler.
Subsidiært er det begjært oppreisning for oversittelse av ankefristen. Forsømmelsen er ikke forsettlig. Det er kun lite å legge prosessfullmektigen til last. Verken motpartens advokat eller herredsretten oppfattet saken som en husleiesak. Tvistegjenstanden er av stor verdi. De ødelagte kunstverk er knyttet til Lisleruds fremtid som kunstner. Herredsretten var i sterk tvil om domsresultatet. I Rt-1985-1019 ga Høyesteretts kjæremålsutvalg oppreisning i en sak med betydelige likhetstrekk.
Fagermo/Lislerud har nedlagt prinsipal påstand om at saken fremmes, subsidiær påstand om oppreisning og saksomkostninger.
Berg anfører at erstatningskravet har sitt utspring i det tidligere husleieforholdet. Det fremgår av ankeerklæringen og dessuten motpartens anførsler, som er gjengitt i herredsrettens dom. Sammenligningen med "forbipasserende og trafikanter til eiendommen" er en avsporing av sakens tvistetema. Erstatningskravet er rettet mot Berg nettopp i hans egenskap av å være eier og utleier. Berg viser til Rt-1985-1019, Rt-1988-472 og Rt-1993-1135. Av sistnevnte avgjørelse fremgår at man har vært streng mht oppreisning for oversittelse av den særskilte ankefristen i husleieloven.
Berg har nedlagt påstand om at anken avvises og at Berg tilkjennes saksomkostninger med kr 3500,-.
Lagmannsretten bemerker:
Erstatningskravet er reist som motkrav i sak om innkreving av husleierestanse. Det er på det rene at leieforholdet ihvertfall varte til 31. desember 1996. Av herredsrettens dom fremgår (side 8):
"Det ble avholdt et møte mellom partene og advokatene den 27.12.96, hvor man ble enige om at leietakerne skulle få adgang til lokalene inntil videre, mot å betale noe leie."
Vannskadene oppsto mellom lørdag 25. og mandag 27. januar 1997. Det fremgår at Fagermo mandag morgen kom til sitt atelier i Bergs lokaler og fant kunstverkene - leirsøyler og gipssøyler - stående i vann.
For lagmannsretten er det noe uklart om:
- leieforholdet besto helt eller delvis i slutten av januar,
- eller om det var i en avviklingsfase, hvor leietakerne bare hadde tillatelse til lagring av sine kunstverk,
- eller om kunstverkene bare sto igjen uavhentet, uten noen avtale.
Uansett finner lagmannsretten det klart at man står overfor et tvistemål om leieforhold etter husleieloven §51. Erstatningskravet skriver seg fra husleieforholdet. Det er oppstått i forbindelse med fraflytting eller avvikling av leieforholdet. Enten erstatningskrav reises av utleier eller leietaker ved slik avvikling, er det fast praksis for at husleielovens ankefrist gjelder. At det foreliggende erstatningskrav har sitt utspring i leieforholdet, vises også av ankeerklæringen:
"Det gjøres gjeldende at herredsretten har stilt for små krav til ankemotpartens aktsomhet både for såvidt gjelder plikten til å varsle Fagermo og Lislerud om de arbeider som skulle igangsettes, og dessuten oppfølgning av taktekkerens arbeid under de pågående takarbeider.
Spesielt henvises til herredsrettens domspremisser når det gjelder Bergs aktsomhetsplikt i egenskap av huseier/utleier...."
Ankefristen på 14 dager i husleieloven §51 er følgelig overskredet med 6 uker. Fagermo/Lislerud har søkt om oppreisning mot forsømmelsen, jf domstolloven §153. Oversittelsen må legges advokat With, og derved Fagermo/Lislerud, til last, men den er ikke forsettlig. Ved nærmere gjennomgang av saksdokumentene er det ikke særlig tvilsomt at husleieloven §51 gjelder. Selv om erstatningskravet er høyt, finner ikke lagmannsretten at særlige omstendigheter taler for oppreisning. Praksis mht oversittelse av 14-dagers fristen har vært streng, jf bl.a. Rt-1993-1135 og Rt-1995-1267. I Rt-1985-1019, som er påberopt, hadde Høyesteretts kjæremålsutvalg svært begrenset kompetanse jf domstolloven §156 annet ledd.
Anken avvises og Fagermo/Lislerud må betale saksomkostninger for lagmannsretten til Berg, jf tvistemålsloven §180 annet ledd og §175 første ledd. Kravet fra motparten på salær kr 3500,- tas til følge, jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Anken avvises.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse betaler Susanne Fagermo og Ole Lislerud, en for begge og begge for en, saksomkostninger for lagmannsretten til Asbjørn Berg & Co v/Asbjørn Berg med 3.500 - tretusenfemhundre - kroner.