LF-1999-410
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-04-29 |
| Publisert: | LF-1999-00410 |
| Stikkord: | Dødsboskifte, Forkjøpsrett, Naturalutlegg |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Søre Sunnmøre skifterett nr. 98-55 S - Frostating lagmannsrett LF-1999-00410 K. |
| Parter: | Kjærende parter: Anita Nordsletten, Volda. Eldar Leon Nordsletten, Volda (Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden, Ørsta). Motparter: Magne Bjørdal, Volda. Einar Bjørdal, Volda. Olaug Bjørdal, Volda. Sverre Bjørdal, Volda (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kristian Hove, Ålesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, lagdommer Randi Grøndalen, lagdommer Nina Mår Tapper |
| Lovhenvisninger: | Skifteloven (1930) §125, §61, Lov om løysingsrettar (1994) §19, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §22, §27, §11, §22 |
Kjæremålet gjelder tvist om verdsettelse ved overdragelse av en fast eiendom på dødsboskifte.
Søre Sunnmøre skifterett åpnet 31. mars 1998 offentlig skifte i dødsboet etter Solveig Nordsletten som satt i uskiftet bo etter ektefellen Harald Nordsletten (sak 98-55 S). Ekteparet var barnløst og arvinger var Solveig Nordslettens søsken:
- Magne Bjørdal
- Einar Bjørdal
- Olaug Bjørdal
- Sverre Bjørdal
og Harald Nordslettens søsken:
- Olaug Pedersen
- Einar Nordsletten
- Bjarne Nordsletten.
Einar Nordsletten ga avkall på arv til fordel for sine barn: Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten.
Boet engasjerte eiendomsmegler til å selge boets faste eiendom "Teig 1", et gårdstun med bebyggelse. Høyeste bud kr 920.000 + omkostninger innkom fra Tema Vest AS. Skifteretten besluttet i brev av 10. mars 1999 å akseptere budet. Fra brevet siteres:
"Det foreligger en avtalt og tinglyst forkjøpsrett og de berettigede etter denne forkjøpsretten har fremsatt krav om avholdelse av skiftetakst etter skifteloven §125 for å få fastsatt den prisen som skal legges til grunn ved bruk av forkjøpsretten. Skifteretten viser her til brev av 24. februar 1999 fra adv. Jo Prestegarden og til senere brevveksling til skifteretten fra bobestyrer og adv. Prestegarden.
Skifteretten ser det slik at reglene om skiftetakst ikke kommer til anvendelse når det gjøres gjeldende en forkjøpsrett som gjelder boets eiendom. Skifteloven §125 antas etter sin ordlyd ikke å kunne anvendes i et tilfelle som dette så meget mer som lov om løysingsrettar har egne regler for det tilfellet at det oppstår tvist om løsningssummen."
Eiendomsmegleren tilskrev de forkjøpsberettigede Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten 24. mars 1999:
"De varsles herved om at eiendommen er solgt på forannevnte vilkår, og vi ber Dem vennligst meddele om hvorvidt De ønsker å gjøre Deres forkjøpsrett gjeldende, snarest og senest innen 12. april 1999."
Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten påkjærte 10. april 1999 skifterettens beslutning om salg under henvisning til skifteloven §27. I kjæremålet uttales at Olaug Pedersen og Bjarne Nordsletten har samtykket i at eiendommen utlegges de to forkjøpsberettigede til skiftetakst. Imidlertid har Solveig Nordslettens fire søsken Bjørdal gått imot dette, og derfor er de gjort til motparter i kjæremålet, jf skifteloven §22.
De forkjøpsberettigede har fremsatt tilbud om å overta den faste eiendommen for kr 500000, alternativt at verdifastsettelsen skjer ved skiftetakst etter skifteloven §125.
De mener at skifteloven §61 annet ledd må anvendes. De er loddeiere med rett til å få utlagt "Teig 1" ifølge avtalt forkjøpsrett. Ingen av de øvrige loddeierne har bestridt denne retten. Lov om løysingsrettar §11 tredje ledd fastslår videre at arv utløser forkjøpsrett fra arvefallet. Da partene ikke er blitt enige om verdien av eiendommen, skal verdsettelse skje ved skiftetakst etter skifteloven §125.
Saken gjelder ikke forkjøpsberettigedes generelle rett til å få utlagt en eiendom ved skiftetakst. Det spesielle i saken er imidlertid at Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten er loddeiere.
Ellers er det av vesentlig betydning for dem å bevare det gamle tunet i familien. De har nedlagt slik påstand:
"1. "Teig 1" av gnr. 30, bnr. 14 i Volda kommune utlegges Anita og Eldar Leon Nordsletten etter takst fastsatt i medhold av skifteloven §125.
2. De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger."
De fire søsknene Bjørdal har inngitt kjæremålstilsvar.
De bestrider ikke at Anita og Eldar Leon Nordsletten har forkjøpsrett, men det er til markedspris/høystbydende. Ut over dette har de ingen andre eller bedre rettigheter i eiendommen enn de øvrige loddeierne i boet.
Det klare utgangspunkt er skifteloven §61 første ledd om at enhver loddeier kan kreve boets eiendeler solgt. Først den 24. februar 1999 er det fremsatt krav om å få utlagt eiendommen etter skifteloven §61 annet ledd. Det foreligger ikke gode grunner, verken ved eiendommen eller Anita og Eldar Leon Nordsletten, som kan gi dem rett til naturalutlegg. Eiendommen er et salgsobjekt innenfor et pressområde. Kravet om naturalutlegg er alene motivert ut fra et ønske om å overta eiendommen til lavere pris enn markedspris. Da de ikke har krav på naturalutlegg, er det heller ikke grunnlag for å kreve skiftetakst.
Også av skifteloven §125 fremgår det at skiftetakst viker for avtale om verdsettelse.
Lov om løysingsrettar har andre regler for avklaring av løsningssum enn det som følger av skifteloven §61 annet ledd og §125. Et krav om naturalutlegg må vurderes som avtalestridig. Denne saken må avgjøres etter lov om løysingsrettar §19 og §22.
Søsknene Bjørdal har nedlagt slik påstand:
"1. De kjærende parters krav om at "Teig 1" av gnr. 30, bnr. 14 i Volda kommune skal utlegges Anita og Eldar Leon Nordsletten etter takst fastsatt i medhold av skifteloven §125, tas ikke til følge.
2. Kjæremotpartene tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten bemerker:
Det er ubestridt at Anita og Eldar Leon Nordsletten har forkjøpsrett til "Teig 1" i henhold til avtale inngått 2. november 1993 på sorenskriverkontoret i Volda. Avtalen gjelder dødsboet etter foreldrene til Harald Nordsletten, Olaug Pedersen, Einar Nordsletten og Bjarne Nordsletten, og det heter blant annet i pkt 2:
"Det er enighet om at Harald Nordsletten får den resterende del av gnr. 30 bnr. 14 og 15 utlagt til markedspris.
Det er videre enighet om at Einar Nordsletten og hans barn skal ha forkjøpsrett til gnr. 30 bnr. 14 og 15 ved enhver overdragelse (også ved arveovergang) av eiendommen eller parseller av denne.
Forkjøpsretten gjelder til markedspris (høystbydende) og må gjøres gjeldende innen 14 dager etter mottatt skriftlig varsel."
Videre er det ubestridt at "Teig 1" er frembudt for salg og at høyeste bud er kr 920.000 + omkostninger. Anita og Eldar Leon Nordsletten har altså gjort forkjøpsretten gjeldende, men siden de - etter avkall på arv - er blitt loddeiere, anfører de at klausulen om markedspris må settes til side. Istedenfor kreves det ny verdsettelse ved skiftetakst etter skifteloven §61 annet ledd, jf §125.
Lagmannsretten er uenig i dette resonnementet.
Anita og Eldar Leon Nordsletten har krevd eiendommen på to selvstendige grunnlag. Det ene er avtalt forkjøpsrett, og da må "markedspris (høystbydende)" legges til grunn. Det er uttrykkelig avtalt at forkjøpsretten gjelder ved enhver overdragelse, også ved arveovergang. Etter at eiendommen har vært frembudt for salg gjennom eiendomsmegler, må inngitt bud på kr 920.000 + omkostninger anses å være reell markedspris.
Overdragelse til markedspris harmonerer for øvrig med hovedbestemmelsen om løsningssum etter lov om løysingsrettar av 9. desember 1994 nr 64 §19.
Det andre anførte grunnlaget for å kreve eiendommen utlagt, er skifteloven §61. I denne saken har skifteretten besluttet å selge fordi loddeierne ikke kunne bli enige om en annen løsning. I kjæremålserklæringen er annet ledd påberopt. Søsknene Bjørdal bestrider at vilkårene for naturalutlegg er oppfylt, og lagmannsretten påpeker at Anita og Eldar Nordsletten ikke har sannsynliggjort "gode grunner" for å få utlagt "Teig 1" etter §61, mot øvrige loddeieres ønske.
I dom inntatt i Rt-1978-1513 flg uttaler Høyesterett blant annet s. 1517:
"Bestemmelsen i §61 annet ledd 2. punktum om naturalutlegg til loddeier tross protest fra medarving er en unntaksregel som er gitt for å hindre de støtende resultater som en ubetinget salgsregel kan føre til. Av dette følger at bestemmelsen må brukes med varsomhet.
Dette følger også av lovens ordlyd som krever "gode grunner" hos den som ønsker naturalutlegg, mens det er nok for å hindre slikt utlegg at andre loddeiere har "noen rimelig grunn" til å motsette seg det."
Når situasjonen er denne, kan de ikke kreve eiendommen utlagt til seg etter skiftetakst.
Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at de to grunnlag skulle føre til forskjellige resultater i dette tilfellet. Allerede i Rt-1973-1391 flg fastslo Høyesterett at man ved taksering etter skifteloven §125 i mangel av annen bestemmelse i loven ikke har annen rettesnor enn salgsverdien. Etter lovendring i 1991 fremgår det av §125 første ledd annet ledd: "Taksten skal svare til eiendelenes omsetningsverdi når ikke annet er særskilt bestemt."
Man kan kort si det slik, at søsknene Bjørdal må respektere forkjøpsretten slik den ble avtalt i 1993, men de plikter ikke å respektere noen forkjøpsrett med et annet innhold.
Kjæremålet har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Anita og Eldar Leon Nordsletten betale saksomkostninger til søsknene Bjørdal. Advokat Bjørn Kristian Hove har krevd salær med kr 5000, og kravet tas til følge, jf tvistemålsloven §176 1. punktum.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kravet fra Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten om overtakelse av "Teig 1" av gnr 30 bnr 14 i Volda, etter skiftetakst, tas ikke til følge.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse betaler Anita Nordsletten og Eldar Leon Nordsletten, én for begge og begge for én, til Magne Bjørdal, Einar Bjørdal, Olaug Bjørdal og Sverre Bjørdal i fellesskap v/advokat Bjørn Kristian Hove saksomkostninger for lagmannsretten med 5.000 - femtusen - kroner.