LF-2000-367
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-25 |
| Publisert: | LF-2000-00367 |
| Stikkord: | Fast eiendom, Avtalerett, Dobbeltsalg |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hedmarken herredsrett NR. 95-00583 A - Frostating lagmannsrett LF-2000-00367 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2001-00020. |
| Parter: | Ankende part: Aage Spakmo, Oslo (Prosessfullmektig: Advokat Odd Rune Torstrup, Stavanger). Motpart: Scott Schonhowd, Gjøvik (Prosessfullmektig: Advokat Knut Walter Larsen, Moelv). |
| Forfatter: | Randi Grøndalen, formann. Dag Brathole. Lars Frisvold |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §38, Tvistemålsloven (1915) §148a, §176, §180, §349, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Aage Spakmo har ved stevning av 6. februar 1990 gjort gjeldende krav om eiendomsrett til eiendommen Ring Meieri i Ringsaker kommune.
Hedmarken herredsrett avsa 4. februar 1998 dom i saken med slik domsslutning:
«1. Scott Schonhowd frifinnes.
2. Aage Spakmo dømmes til å betale kr 117.264,- kroneretthundreogsyttentusentohundreogsekstifire 00/100 - med tillegg av 12% rente fra dommens forkynnelse til Scott Schonhowd».
Aage Spakmo påanket i rett tid herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Scott Schonhowd har tatt til motmæle. Ankesaken er overført Frostating lagmannsrett i medhold av domstolsloven §38.
Etter at hovedforhandling berammet til 11. januar 2000 var utsatt grunnet prosessfullmetigens sykemelding, ble ny hovedforhandling berammet til mandag 20. mars 2000 kl. 1100 i Hamar tinghus.
Aage Spakmo begjærte forgjeves saken utsatt under henvisning til sykemelding. Hovedforhandling startet kl. 1100 den 20. mars 2000. Verken ankende part Aage Spakmo eller hans prosessfullmektig møtte. Lagmannsretten avsa på denne bakgrunn den 23. mars 2000 uteblivelsesdom med slik domsslutning:
«1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I sakomkostninger for lagmannsretten betaler Aage Spakmo til Scott Schonhowd 63.090 - sekstitretusenognitti - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av denne uteblivelsesdom. Deretter påløper 12 - tolv - % rente p.a. til betaling skjer.
Aage Spakmo begjærte 5. april 2000 oppfriskning mot uteblivelsesdommen, og etter at saksomkostningsbeløpet var innbetalt til lagmannsrettens konto, ble begjæringen tatt til følge 29. mai 2000.
Ankeforhandling i saken ble holdt 17. og 18. oktober 2000. Aage Spakmo møtte ikke. Det ble opplyst at årsaken til dette var sykdom, men det ble ikke fremlagt legeattest. Aage Spakmo begjærte saken utsatt, men begjæringen ble ikke tatt til følge, jf. rettsboken. Scott Schonhowd møtte og avgav forklaring. Det ble avhørt to vitner, hvorav ett ved telefonavhør, og foretatt dokumentasjon slik det fremgår av rettsboken.
Saken står i det vesentlige i samme faktiske og rettslige stilling som for herredsretten. Partene er enige om sakens faktiske bakgrunn, slik denne er gjengitt på s. 2 i herredsrettens dom. Lagmannssretten viser til denne beskrivelse.
Aage Spakmo har i det vesentlige gjort gjeldende:
Saken reiser to spørsmål:
1. Har Aage Spakmo inngått avtale med Edel Staff om kjøp av Ring Meieri?
2. Er Spakmos rett i henhold til kjøpsavtalen senere ekstingvert av Scott Schonhowd?
Aage Spakmo kjøpte Ring Meieri ved en muntlig avtale mellom ham og Edel Staff høsten 1987. Avtalen er skriftlig bekreftet mellom partene datert 18. januar 1988, som antagelig er en feilskrift for 18. januar 1989. Aase Gram, som er venninne av Edel Staff, har ved erklæring av 22. november 1989 bekreftet at hun var kjent med avtalen. Spakmo har ved brev av 5. august 1989 til elektrisitetsverket opplyst at han har overtatt eiendommen.
Når Edel Staff ved rettsforlik av 2. november 1989 forpliktet seg til å overdra Ring Meieri til Scott Schonhowd, skjedde dette på bakgrunn av at hun av sorenskriveren var blitt villedet til å tro at avtalen mellom henne og Aage Spakmo ikke var gyldig pga manglende tinglysning. At hun selv følte seg forpliktet av avtalen fremgikk av anken over rettsforliket, som hun underskrev, og av hennes håndskrevne brev av 15. desember 1989 til høyesterettsadvokat Johan Hjort.
Det foreligger etter dette notoriske dokumenter som viser over tid at Edel Staff har solgt Ring Meieri til Aage Spakmo. Det forhold at den opprinnelige avtale var muntlig, er uten betydning idet det ikke forligger krav til skriftlighet eller øvrige formkrav ved salg av fast eiendom. Avtalen er, i henhold til bekreftelsen av 18. januar 1988 (1989), fullstendig og uten forbehold. Det foreligger dermed ikke en suspensiv - betinget - avtale.
Det er ikke anført av motparten at avtalen lider av mangler som kan medføre ugyldighet.
Aage Spakmo er derfor eier av Ring Meieri i henhold til avtale med Edel Staff, som på tiden for avtaleinngåelsen var eier og hjemmelshaver.
Aage Spakmos eiendomsrett er ikke ekstingvert av Scott Schonhowd. Schonhowd ble senest ved protokollasjonen av rettsforliket kjent med at Spakmo anså seg som eier av Ring Meieri, og hans aktsomme gode tro ble derved avbrutt. På samme måte som i forhold omhandlet i Frostating lagmannsretts dom av 30. april 1997 i sak LF-1996-00994, kunne Schonhowd ut fra den protest han hadde hørt ikke slå seg til ro med at Edel Staff var i posisjon til å selge eiendommen. Han kunne ved enkle undersøkelser ha fått klarhet i at Spakmo hadde kjøpt denne.
Det foreligger således ikke godtroerverv for Scott Schonhowd og Spakmos rett, som er eldst i tid, går foran i den rettighetskonflikt som er skapt ved Edel Spakmos dobbeltsalg.
Den subisidiære anførsel om vederlag for påkostninger på eiendommen opprettholdes. Selv om Spakmo ikke har kunnet dokumentere utlegg på eiendommen som overstiger de beløp som han har uttatt fra Edel Staffs konto i henhold til fullmakt, har han tilført eiendommen verdier som overstiger dette beløp. Vederlag kreves derfor fastsatt på skjønnsmessig grunnlag.
Spakmo fremmer selvstendig krav om at omkostningsavgjørelsen i lagmannsrettens uteblivelsesdom oppheves. Han hadde på grunn av sin helsemessige situasjon ikke anledning til å møte i retten, og uteblivelsesdommen er dermed avsagt med urette, jf. tvistemålsloven §349 2. punktum.
Aage Spakmo har nedlagt slik påstand:
«1. Frostating lagmannsretts dom av 23. mars 2000 oppheves.
2. Scott Schonhowd tilpliktes å skjøte eiendommen Ring Meieri, gnr. 366 bnr. 1 festenr. 1 i Ringsaker kommune til Aage Spakmo heftelsesfritt mot at Aage Spakmo betaler kr 470.000 til Scott Schonhowd.
Subsidiært:
1. Aage Spakmo tilkjennes vederlag grunnet utbedringer på Ring Meieri etter rettens skjønn.
Felles:
1. Scott Schonhowd betaler saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Scott Schonhowd har i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens dom er korrekt i begrunnelse og i resultat.
Schonhowd bestrider forsåvidt ikke at det foreligger en avtale mellom Edel Staff og Aage Spakmo. Avtalen ble imidlertid inngått etter at Edel Staff var blitt saksøkt av sin bror Rolf Schonhowd, med påstand om at Ring Meieri skulle tilbakeskjøtes til Marie Schonhowds uskiftebo. Spakmo var kjent med søksmålet fra Rolf Schonhowd og visste derved ved avtaleinngåelsen at Edel Staffs eiendomsrett var omtvistet.
Edel Staff kunne ikke overdra større rett enn hun selv hadde.
Den inngåtte avtale må vurderes på bakgrunn av at såvel Edel Staff som Aage Spakmo ved avtaleinngåelsen var klar over at Edel Staffs eiendomsrett var omtvistet.
Avtalen skal fortolkes objektivt, men ut fra tolkningsmomenter slik det fremgår av Jo Hov «avtalerett» s. 41-47, herunder at omstendigheter forut for avtalen, bakgrunnen for kontraktsslutningen og partenes etterfølgende opptreden er relevante. Det er ut fra den faktiske bakgrunn og de påberopte tolkningsmomenter på det rene at avtalen kun regulerer den situasjon som ville oppstå dersom Edel Staff vant omstøtelsessaken. Schonhowd viser for øvrig til Rt-1985-149 og Rt-1985-1265.
Det gjøres subsidiært gjeldende at Schonhowd har ekstingvert Spaksmos rett.
Vederlagskravet avvises som ubegrunnet under henvisning til at det ikke er dokumentert at han har foretatt investeringer på eiendommen som overstiger det beløp som Spakmo har uttatt fra Edels Staffs konto i henhold til fullmakt av 24. oktober 1988.
Schonhowd bestrider at lagmannsrettens uteblivelsesdom var avsagt med urette. Han krever derfor å bli tilkjent saksomkostninger vedrørende uteblivelsesdommen i henhold til hovedregelen i tvistemålsloven. §349.
Scott Schonhowd har nedlagt slik påstand:
«1. Lagmannsrettens uteblivelsesdom av 23. mars 2000 stadfestes
2. Aage Spakmo dømmes til å betale til Scott Schonhowd saksomkostninger for lagmannsretten med 12% p.a. rente regnet fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.
Lagmannsretten er kommet til at lagmannsrettens uteblivelsesdom av 23. mars 2000 må stadfestes. Uteblivelsesdommen stadfestet Hedmarken herredsretts dom av 4. februar 1998.
Lagmannsretten finner - i motsetning til herredsretten - at det foreligger en avtale mellom Edel Staff og Aage Spakmo om overdragelse av Ring Meieri. Avtalen var inngått muntlig høsten 1987 og ble senere bekreftet skriftlig ved dokument datert 18. januar 1988.
Avtalen må imidlertid fortolkes i lys av at begge parter ved avtaleinngåelsen var klar over at det ved stevning av 1. april 1986 var fremmet en tvist for domstolen mellom Edel Staff og Rolf Schonhowd, der sistnevnte krevde overdragelsen av Ring Meieri fra uskifteboet til Edel Staff omstøtt. Aage Spakmo hadde spilt en aktiv rolle ved overdragelsen fra uskifteboet til Edel Staff. Han ble straks gjort kjent med søksmålet med krav om omstøtelse, og spilte en sentral rolle som rådgiver for Edel Staff i denne tvisten.
Lagmannsretten legger derfor til grunn at såvel Edel Staff som Aage Spakmo ved avtaleinngåelsen var klar over at gjennomføringen av avtalen var avhengig av at Edel Staff fikk medhold i søksmålet.
Lagmannsretten finner det ut fra det ovenstående klart at avtalen må fortolkes slik at den kun regulerte den situasjon som måtte oppstå dersom Edel Staff ble endelig eier av Ring Meieri. Avtalen er således en betinget avtale.
Det er i avtalen - slik denne er referert i bekreftelsen av 18. januar 1988 - ikke inntatt særskilt plikt for Edel Staff til å forfølge saken for flere rettsinstanser dersom hun skulle tape omstøtelsessaken. Noen slik plikt er heller ikke påberopt.
Aage Spakmos rett i henhold til avtalen med Edel Staff bortfalt etter dette som uaktuell ved rettsforliket av 1. november. Hans krav om eiendomsrett til Ring Meieri kan derfor ikke føre frem.
Ut fra den fortolkning av avtalen som lagmannsretten er kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til spørsmålet om ekstinksjon.
Lagmannsretten finner det klart at Aage Spakmos krav om vederlag ikke kan føre frem, idet han i henhold til fullmakt har uttatt fra Edel Staffs konto et beløp som samlet overstiger de kostnader han har dokumenter. Lagmannsretten viser for øvrig til herredsrettens begrunnelse vedrørende dette spørsmål, som tiltres.
Det er ikke grunn til å gjøre endring i omkostningsavgjørelsen i lagmannsrettens uteblivelsesdom av 23. mars 2000. Aage Spakmo var forut for den berammede hovedforhandling kjent med at hans begjæring om utsettelse ikke var tatt til følge, og at denne var begrunnet i at det forelå bevisopptak av ham i saken som under enhver omstendighet gjorde hans tilstedeværelse i retten unødvendig. Han valgte likevel å instruere sin prosessfullmektig om ikke å møte til den berammede hovedforhandling. Vilkårene for uteblivelsesdom forelå dermed, og Spakmo må i samsvar med tvistemålsloven §349 dekke motpartens omkostninger i saken.
Anken har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ilegges Aage Skarpmo omkostningene ved behandlingen av oppfriskningssaken i lagmannsretten. Scott Schonhowds prosessfullmektig advokat Knut Walter Larsen, har inngitt omkostningsoppgave som lyder på kr 83.507, hvorav salær utgjør kr 80.000,-. Det har ikke fremkommet innsigelser mot omkostningsoppgaven. Saksomkostningene anses nødvendige og tilkjennes i samsvar med dette, jf. tvistemålsloven §176. Herredsrettens omkostningsavgjørelse opprettholdes.
Etter tvistemålsloven §148a, som trådte i kraft 1. juli 2000, og som har virkning også for verserende saker, skal renten etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum angis ved en henvisning til denne bestemmelse. Kravet om renter av omkostningsbeløpet er hjemlet i denne bestemmelse og vil i domsslutningen bli formulert i henhold til dette.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Frostating lagmannsretts uteblivelsesdom av 23. mars 2000 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten i oppfriskningssaken betaler Aage Spakmo til Scott Schonhowd v/ advokat Knut Walter Larsen 83.507 - åttitretusenfemhundreogsyv - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra og med dagen etter oppfyllelsesfristen.