LF-2001-1005

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-06-28
Publisert:	LF-2001-01005
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett nr. 01-00593 A - Frostating lagmannsrett LF-2001-01005 A.
Parter:	Ankende part: A, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Kari Messelt Ekker, Trondheim). Ankemotpart: B, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Ellen Ulriksen Straum, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Ole Johan Lund. Kst. lagdommer Øyvind Hoel. Ekstraordinær lagdommer Tor Falch
Lovhenvisninger:	Ekteskapsloven (1991) §65, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, §46, §59, §67

Saken gjelder krav om lemping av skifteavtale i medhold av ekteskapsloven §65.

B og A inngikk 13. april 2000 avtale om felleseieskifte. Bl.a. ble det avtalt at B skulle overta ektefellens tidligere felles enebolig for kr 1.610.000.

Ved kjøpekontrakt 24. mai 2000 solgte B boligen for kr 2.400.000 til X Eiendom AS. Da A noen tid senere ble klar over dette fremmet han krav på halvparten av den salgsgevinsten B hadde oppnådd ved videresalget.

B avslo As krav, og han reiste sak for Trondheim byrett, som 14. september 2001 avsa dom med slik slutning:

«1. B frifinnes.

2. A betaler saksomkostninger til B med til sammen kr 34.499,- - kronertrettifiretusenfirehundreognittini 00/100 - senest 2 - to uker fra denne dom og med tillegg av lovens morarente ved forsinket betaling.»

A har påanket byrettens dom til lagmannsretten. Ankeforhandling ble holdt 2. og 3. mai 2002. Foruten partene hørte lagmannsretten to vitner, som begge var nye for lagmannsretten. For øvrig står saken i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

For så vidt gjelder den faktiske bakgrunnen for saken har begge parter vist til framstillingen i byrettens dom på side 1- 4, som også lagmannsretten legger til grunn.

A har i det vesentlige anført:

Det vil være urimelig overfor ham om B får beholde gevinsten ved eiendomssalget alene, idet:

- begge parters forutsetning var at skifteoppgjøret skulle skje etter ekteskapslovens bestemmelser om likedeling av nettoverdi,

- markedsverdien skulle legges til grunn, og begge parter ga ved avtaleinngåelsen uttrykk for at de mente overtakelsessummen, kr 1.610.000, var markedspris for eiendommen,

- Bs uttalte intensjon var å overta boligen til bruk for seg og barna,

- B opptrådte illojalt ved ikke å informere B om hennes kontakt med X Eiendom AS,

- det foreligger bristende forutsetninger hos A,

- det var ikke naturlig for A å ta forbehold om deling av nettogevinst ved videresalg,

- det var ikke naturlig for A å foreta ny verdivurdering av eiendommen før skifteavtalen ble undertegnet,

- det må legges vekt på tidsmomentet, idet det gikk mindre enn 1 1/2 måned fra skifteavtalen og til B videresolgte eiendommen.

A har nedlagt slik påstand:

«1. B tilpliktes å betale et beløp begrenset oppad til kr 395.000,- - kronertrehundreognittifemtusen 00/100 - med tillegg av 5% rente p.a. fra 16.09.00 til betaling skjer, jf. pkt 3.

Subsidiært: Rente fastsettes etter lagmannsrettens skjønn.

2. B tilpliktes å erstatte A saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

3. Beløpene under pkt. 1 og 2 forfaller til betaling senest innen 2 - to - uker fra domsavsigelsestidspunktet. Etter det påløper 12% rente p.a. fra forfall og til betaling skjer.»

B har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er riktig i såvel resultat som begrunnelse. Det fremholdes at

1. det er inngått en bindende avtale, avtalen ikke er urimelig overfor A, og han blir ikke urimelig dårlig stilt ved skiftet,

2. begge parter avga bud på eiendommen, og hennes bud ble akseptert av A,

3. ved budgivningen tok begge parter en risiko for verdiendring,

4. begge parter hadde innhentet takst fra hver sin eiendomsmegler. De to takstene lød på tilnærmet samme verdi,

5. hun overtok eiendommen til høyere beløp enn meglertakstene. Hennes intensjon under skifteforhandlingene og inngåelse av skifteavtalen var å bli boende på eiendommen med de to barna, og hun argumenterte ikke for at hun skulle overta eiendommen til lavere pris enn markedsverdi av hensyn til barna,

6. A tok ikke forbehold om deling av merverdi ved eventuelt videresalg,

7. den gode prisen hun fikk ved videresalget, skyldtes at hun solgte i et ikke-representativt marked.

B har nedlagt slik påstand:

«1. Trondheim byretts dom av 14. september 2001 stadfestes.

2. B tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og kan i det alt vesentlige slutte seg til byrettens begrunnelse.

Etter ekteskapsloven §65 står partene fritt til å inngå skifteavtale som avviker fra lovens delingsregler. Dersom en slik avtale skal settes til side eller revideres på annen måte må den «virke urimelig overfor en av partene», jf. §65 første ledd 2. punktum. I dom i Rt-2001-716 på side 721 sier Høyesterett om forståelsen av ekteskapsloven §65 bl.a.:

«På samme måte som bestemmelsen i §46 annet ledd om lemping av ektepakter er bestemmelsen i §65 om lemping av skifteavtaler utformet etter mønster fra avtaleloven §36. Spørsmålet om avtalen skal settes til side, beror på en totalvurdering av avtalens innhold, forholdene ved avtalens inngåelse, partenes stilling, senere inntrådte forhold, og omstendighetene for øvrig, jf. Rt-1999-718, som gjelder lemping av ektepakt.

Ved vurderingen av om avtalen har fått et urimelig innhold, må det blant annet legges vekt på hva den ektefelle som krever lemping, ville ha fått ved et skifte etter ekteskapslovens delingsregler. I tilfeller hvor det er grunnlag for skjevdeling, må det tas hensyn til dette. Som jeg tidligere har fremholdt, følger det imidlertid av §65 første ledd 1. punktum at partene ikke er bundet av ekteskapslovens delingsregler. Den omstendighet at det økonomiske oppgjøret er gjennomført på en annen måte enn det som følger av lovens regler, kan da åpenbart ikke være tilstrekkelig grunn for å sette avtalen til side. I forarbeidene er det fremholdt at «urimelig» er et «ganske strengt kriterium, som det ikke vil være kurant å påberope», og at en avtale for å kunne settes til side, må virke «positivt urimelig», se NOU 1987:30, side 135-136 med henvisning til avtaleloven §36.»

På side 723 uttaler førstevoterende:

«Det er lagt til grunn i flere avgjørelser av Høyesterett at det ved inngåelse av familierettslige avtaler stilles strengere krav til lojalitet og oppriktighet enn ved inngåelsen av vanlige formuerettslige avtaler, se for eksempel Rt-1969-901, Rt-1970-561 og Rt-1999-718.»

Det sentrale spørsmålet for lagmannsretten har vært hvorvidt B opptrådte illojalt overfor A ved ikke å opplyse at hun alt høsten 1999 hadde fått et - riktig nok uforpliktende - tilbud fra byggmester C i X Eiendom AS som kunne være interessert i å kjøpe eiendommen for 1,9 - 2 millioner kroner.

Utviklingen i forhandlingene om skifteavtalen er av betydning ved denne vurderingen.

Samlivsbruddet mellom partene var vanskelig. Det var opprinnelig uenighet om hvem de to fellesbarna skulle bo fast hos. Uenigheten ble løst ved avtale om at barna skulle bo fast hos mor, med samværsrett for far.

Det var også sterk uenighet om skiftet. Begge partene var representert ved advokat, og et avgjørende møte ble holdt på kontoret til As advokat, Leif Holm, i august 1999. I dette møtet ble det avklart at A skulle få holde hytta utenfor skiftet i medhold av ekteskapsloven §59, det ble oppnådd enighet om verdsettelsen av to biler, det ble avtalt at A skulle overta - og fjerne - to brakker på den felles eiendommen, B skulle overta eiendommen for kr 1.610.000 etter at A hadde budt kr 1.600.000, og B skulle overta gjelden på eiendommen, herunder lånene som var opptatt for å anskaffe brakkene, men som hvilte på boligeiendommen, og B skulle betale A kontant ca. kr 340.000.

Derimot ble det ikke oppnådd enighet om skifte av løsøret. Diskusjonen om dette fortsatte ut over høsten, og i mellomtida fikk B ikke tilsendt den skifteavtalen som hun trodde det var blitt enighet om 24. august. Det endte med at hun 28. februar 2000 framsatte begjæring om offentlig skifte. Under forberedende rettsmøte for Trondheim skifterett 10. april 2000 ble så partene enige om en skifteavtale som - etter det som er opplyst - i all hovedsak var lik den skifteavtalen som ble framforhandlet på advokat Holms kontor 24. august 1999, foruten at det nå også ble oppnådd enighet om fordelingen av løsøret. Skifteavtalen er datert 13. april 2000, og underskrevet av begge parter.

Det er omtvistet mellom partene i hvilken grad B påberopte forholdet til barna som begrunnelse for at hun skulle overta eiendommen. Det er på det rene at hun sommeren 1999, gjennom advokat Geir Hegle, fremmet krav om overtakelse av boligen på skiftet i medhold av ekteskapsloven §67. Dette ble imidlertid avvist av A, som hadde som forutsetning at markedsverdier skulle legges til grunn for skiftet. B forfulgte ikke kravet om overtakelse av boligen i medhold av ekteskapsloven §67, og heller ikke i korrespondansen mellom partene eller deres advokater er hensynet til barna anført som begrunnelse for at B skulle få overta eiendommen.

For B var det imidlertid viktig å beholde boligen av hensyn til barna. Hun har forklart - og retten har ingen grunn til å trekke hennes forklaring om dette i tvil - at hun under møtet på advokat Holms kontor 24. august 1999 var så oppsatt på å overta boligen for at barna skulle ha et fast holdepunkt, at hun strakk seg lenger enn hun på det tidspunkt hadde økonomi til. Etter møtet fikk hun nærmest «panikk» av denne grunn, og hennes advokat foreslo da at hun burde undersøke mulighetene for å selge en tomt for å finansiere skifteoppgjøret med A.

B fulgte dette rådet, og tok sensommeren/høsten 1999 kontakt med 8-9 byggmestere for å sondere mulighetene for fradeling og salg av tomt. Som nevnt foran viste byggmester C interesse for å kjøpe hele eiendommen, og kunne i så fall tilby en god pris. B var imidlertid ikke interessert i salg av hele eiendommen, og avsluttet samtalene med byggmester C. På det tidspunkt hadde hun dessuten ikke noe å selge, ettersom skifteavtalen ennå ikke var på plass, og hun ikke hadde hjemmel til eiendommen.

Retten legger til grunn at B under møtet i skifteretten 10. april 2000 fortsatt var bestemt på bli boende i boligen. Etter at skifteavtalen var inngått 13. april 2000 ble imidlertid finansieringsproblemet påtrengende, siden hun skulle utbetale kr 380.000 til A innen 15. mai 2000, og hun tok ny kontakt med byggmester C. Han var heller ikke nå interessert i å kjøpe en fradelt tomt, men gjentok tilbudet om kjøp av hele eiendommen, nå for kr 2 millioner. B har forklart at hun sa hun ville tenke på saken «til over pinse». (Det må bero på en feilerindring, siden pinsen i 2000 var 10. - 12. juni. Det er nærliggende å anta at hun forveksler med perioden fra 17. mai, som var en onsdag, til søndag 21. mai, idet kjøpekontrakten med X Eiendom AS er datert 24. mai 2000).

B rådførte seg med to venninner, som begge rådet henne til å selge, og at hun burde kreve kr 2,5 millioner.

B har forklart at hensynet til at barna skulle bli boende i kjente omgivelser tok en ny utvikling i mai 2000. Sønnen skulle begynne i ungdomsskolen høsten 2000, og sognet da til Y skole. Både under foreldremøte på skolen og under den «prøvedagen» som vordende undgomsskoleelever fikk på Y i mai 2000, ble mor og sønn klar over at skolen var nedslitt og i dårlig forfatning, og at deler av den var stengt, slik at det ville bli store klasser.

Det forhold at sønnen i alle fall måtte begynne på ny skole, det negative inntrykket av Y skole, erfaringene med mye snømåking gjennom vinteren, og rådet fra venninner om å selge eiendommen fikk B til å se på sin og barnas tilknytning til boligen med nye øyne. Etter en tenkepause medio mai 2000 tok hun derfor ny kontakt med byggmester C og sa seg villig til å selge hele eiendommen for kr 2,5 millioner. C kom med mottilbud på kr 2,4 millioner, og avtale ble inngått på dette beløp 24. mai 2000.

Dette hendelsesforløpet viser etter lagmannsrettens mening en utviklingsprosess fra en fast besluttsomhet hos B sommeren/høsten 1999 og vinteren 2000 om å overta boligen av hensyn til barna og til en revurdering av dette standpunkt i medio mai 2000 ut fra nye forutsetninger.

Lagmannsretten finner bevist at Bs kontakt med flere byggmestere høsten 1999 ikke var annet og mer enn sonderinger med henblikk på finansieringen av skifteoppgjøret med A, og kan ikke se at det var illojalt av B at hun unnlot å orientere A om kjøpstilbudet fra C høsten 1999, dels fordi salg på det tidspunkt var uaktuelt for B, og dels fordi forholdet mellom de tidligere ektefellene fremdeles var betent pga at skifteoppgjøret trakk ut.

I april 2000 var fremdeles begge partene av den oppfatning at tilbudet fra B på kr 1.610.000 tilsvarte eiendommens markedsverdi. Siden B på det tidspunkt fremdeles var innstilt på å overta eiendommen til bruk for seg og barna, holdt hun ikke tilbake relevante opplysinger om vurderingen av markedsprisen som var ukjent for A, eller som han ikke enkelt kunne skaffet seg på egen hånd.

Lagmannsretten anser det klart at det også for A måtte framstille seg som nærliggende med en tomtefradeling for at B i det hele tatt skulle makte skifteoppgjøret med ham. Han var kjent med hennes anstrengte økonomi, og dermed begrensede lånemuligheter. Ektefellene hadde tidligere fradelt og solgt en tomt fra eiendommen. Det hadde også vært på tale med ombygging eller nybygg på eiendommen til bruk for As næringsvirksomhet. Forut for møtet på advokat Holms kontor 24. august 1999 skrev advokat Hegle i brev 12. august 1999 til advokat Holm bl a følgende:

«Dersom B ikke får overta huset på skiftet til ovennevnte pris [dvs kr 1.450.000], vil hun kreve salg av hus med ryddige tomter. Et siste alternativ kunne kanskje være at B overtok hus med arrondert tomt, mens Deres klient overtok tomtene.»

Retten anser det etter dette klart at A var minst like godt kjent med eiendommens utnyttingspotensiale som B, og at fradeling og salg av en tomt fra eiendommen var en nærliggende mulighet.

Lagmannsretten kan heller ikke se at A «blir urimelig dårlig stilt» ved at den skifteavtalen partene inngikk 13. april 2000, blir stående uendret. Ved avtalen fikk han uttelling for det vesentlige av sine krav, herunder skjevdeling av hytta, markedsverdier skulle legges til grunn ved vurderingen av aktiva, han ble praktisk talt gjeldfri, og han mottok dessuten et betydelig kontantbeløp fra B.

Lagmannsretten er etter dette kommet til samme resultat som byretten. Det bemerkes at læren om bristende forutsetninger ikke kan ses å bringe saken i noen annen stilling.

A har tapt saken fullstendig, og må erstatte Bs saksomkostninger, jf. hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Ulriksen Straum har framlagt omkostningsoppgave på kr 44.829, hvorav kr 35.000 (eks. mva.) er salær. Lagmannsretten finner omkostningene nødvendige for å få saken betryggende utført, og legger oppgaven til grunn.

I byrettens omkostningsavgjørelse gjøres ingen endring.

Dommen er enstemmig

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B 44.829 - førtifire tusen åtte hundre og tjueni - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.