LG-1991-421

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-09-27
Publisert:	LG-1991-00421
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett Nr. A 346/89 - Gulating lagmannsrett LG-1991-00421 A. Rettskraftig.
Parter:	Ankende part: Sjøtrygdegruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap (Prosessfullmektig: Advokat Elizabeth Ege, Oslo). Motpart: Bodil Leisure Ltd., Porchester Place, London (Prosessfullmektig: Advokat Helge N. Albrektsen, Bergen).
Forfatter:	Kst. lagdommer Lunde, Ekstraordinær lagdommer, byrettsdommer Ulvøen Ekstraordinær lagdommer, byskriver Mevatne
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976)

År 1993 den 27. september ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 91-0421 avsagt slik Dom:

Saken gjelder krav på erstatning etter leiekontrakt på grunn av bristende forutsetninger for kontraktsinngåelse og mislighold av kontrakten.

Bergen byrett avsa 21. november 1991 dom med slik domsslutning:

"1. Sjøtrygdgruppen dømmes til å betale til Bodil Leisure Ltd., London erstatning stor kr 369318,76 med tillegg av 18 % rente fra 25. april 1989 inntil betaling skjer.

2. Sjøtrygdgruppen dømmes til å erstatte Bodil Leisure Ltd London deres saksomkostninger med kr 41774,20"

Ved ankeerklæring av 18. januar 1991 har Sjøtrygdgruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap, heretter benevnt Sjøtrygdgruppen, påanket byrettens dom i sin helhet til Gulating lagmannsrett idet man mener at byretten har gjort feil ved bevisvurderingen og rettsanvendelsen. I ankeerklæringen ble det også fremsatt et erstatningskrav overfor Bodil Leisure Ltd. Dette krav ble ved Gulating lagmannsretts kjennelse av 18. november 1992 avvist som for sent fremsatt. Ankemotparten, Bodil Leisure Ltd. tok i anketilsvar av 4. mars 1991 til motmæle og fremsatte samtidig motanke.

Gulating lagmannsrett holdt ankeforhandling i Bergen 7. - 9. september 1993. For lagmannsretten er det fremlagt en del nye dokumenter. Det ble avgitt partsforklaringer og det ble avhørt 7 vitner.

Om saksforholdet for byretten vises til byrettens domsgrunner.

Bebyggelsen på Zachariasbryggen i Bergen er et bygningskompleks som kan beskrives som 2 større avlange "sjøboder" ved siden av hverandre, med et overbygg i mellom, et såkalt glasstak. Under overbygget, som i hver ende har inngangspartier, var det tenkt samlet langs "gaten", restauranter og butikker. Til sammen med andre etasje i "sjøbodene", hvor der var både kontorer og restaurant, skulle dette utgjøre et kombinert restaurant- og forretningssenter. Grunnen, Zachariasbryggen, eies av Bergen kommune, har beliggenhet ved fisketorget, og er bortfestet til Sjøtrygdgruppen som er eier av bygningsmassen. Tidlig på våren 1988 annonserte Sjøtrygdgruppen etter leietakere til senteret og de fikk en henvendelse fra daglig leder av dameforretningen "Baccara", Nancy Borgen. Butikken er en avdeling av det engelske selskap Bodil Leisure Ltd. På den tid hadde Baccara lokaler i UNI-gården ved SAS-hotellet på Bryggen. Etter forhandlinger med Sjøtrygdgruppens representant, Knut Misje, forhandlinger som dels ble ført med Nancy Borgen, men og med Michel Diaz hva gjelder kontraktsutformingen, ble det inngått leiekontrakt datert London 29. mai 1988 og Bergen 6. juni 1988. Michel Diaz er opplyst å være eier av Bodil Leisure Ltd. Leiekontrakten var uoppsigelig i 7 år og hadde en leie som tilsvarte ca kr 4000,- pr. kvm pr. år. Butikkarealet er angitt til 49,1 kvm.

Senteret på Zachariasbryggen, heretter benevnt Zachariasbryggen, åpnet 15. juli 1988. Ut på høsten 1988 oppstod der uenighet omkring leieforholdet. Etter en del forhandlinger endte det med at Baccara den 1. februar 1989 flyttet til nye lokaler i Veiten.

Ankende part, Sjøtrygdgruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap, ved advokat Elizabeth Ege, har i det vesentlige anført:

Det bestrides at leiekontrakten er inngått på bristende forutsetninger. Selv om så skulle være tilfelle, er dette bortfalt ved avtale i januar/februar 1989 hvor en kom til minnelig ordning med redusert husleie og snarlig fraflytting. Denne avtale omfatter dessuten et gjensidig frafall av søksmålsrett for ytterligere krav. Uansett har leier forspilt sine mulige erstatningskrav ved for sen reklamasjon. Til slutt bestrides byrettens tapsberegninger, Det er ikke grunnlag for erstatninger tilnærmet det byretten har utmålt.

Det er tale om to likeverdige parter, begge forretningsdrivende. Bodil Leisure Ltd. ved Michel Diaz benyttet seg av advokater for kontraktsgjennomgang før den ble undertegnet. Sjøtrygdgruppen er et lite selskap med få ansatte. Det var første gang de var eier og utleier av et forretningssenter. Den fremste motivering for Baccara til å flytte fra Uni-gården til Zachariasbryggen var ønsket om en bedre eksponering mot potensielle kundegrupper. I Uni-gården lå forretningen i en bakgård, mens ved å flytte til Zachariasbryggen mente de å kunne bedre eksponeringen. Det ble forventet en øket kundetilstrømning med den spesielle beliggenhet Zachariasbryggen hadde. Dette var ankemotpartens motivering, og om kundegrunnlaget skulle vise seg å svikte, er det forutsetninger de selv må bære risikoen for. Kundeeksponeringen har de fått som resultat av flyttingen. Det bestrides at det har vært noen forutsetning for å flytte til Zachariasbryggen at samtlige forretninger i senteret skulle være garantert utleiet og innflyttet ved åpningen, ei heller at det var garantert eller forutsatt en spesiell sammensetning av de butikker som skulle være leietakere. Dersom det skulle være tilfelle, måtte Bodil Leisure Ltd., ved kontraktsutformingen eller på annen klar og notorisk måte sørget for at dette kom frem og ble akseptert av Sjøtrygdgruppen. Bodil Leisure Ltd. var tvert om innforstått med at alle butikklokaler ikke var utleiet. Nancy Borgen gav selv henvisning til en mulig leietaker da hun var klar over at lokaler var ledige. Leietaker var forøvrig klar over hvilke andre butikker og restauranter som skulle flytte inn i senteret. Det er forøvrig ingen bristende forutsetning om et senter på åpningsdagen ikke i ett og alt er 100% ferdig. I det vesentlige var senteret ferdig til åpningsdagen. Det som gjenstod var mindre justerings- og reklamasjonsarbeider. Dette har uansett ikke hatt noen innflytelse på ankemotpartens forretningsvirksomhet. Det ble opplyst at nettopp de første ukene etter åpningen var den omsetningsmessig beste tid både Baccara og de øvrige forretninger i senteret noen gang hadde hatt.

Bodil Leisure Ltd. var fullt ut på det rene med at senteret, som er et relativt lite forretningssenter, skulle ha 4 serveringsteder med tilhørende kjøkken og matlaging. Spisestedet "Baguettes etc" var et åpent serveringssted, hvor maten ble tilberedt samme sted. At der ville kunne komme matos fra dette sted, slik som er vanlig selv om der er avtrekk, var noe en måtte være klar over og regne med. Det kan da ikke være bristende forutsetninger når det kommer noe matlukt herfra. Det bestrides forøvrig at matlukten var så sjenerende som ankemotparten hevder. Om kunder kommer inn i forretningen med fettede fingre kan det uansett ikke være noe Sjøtrygdgruppen som eier av senteret kan svare for. Det bestrides at det overhode har noen betydning, og heller ikke kan ha vært noen forutsetning, at restauranten i andre etasje skulle ha sitt kjøkken i første etasje. Det ble tidlig bestemt at dette skulle flyttes opp i andre etasje og det tilfredstiller alle tekniske krav med hensyn til avtrekk etc. Det bestrides dessuten at det var noe matlukt fra dette kjøkkenet som Sjøtrygdgruppen er ansvarlig for. Selv om noen av de påberopte forhold skulle ha vært forutsetninger for Bodil Leisure Ltd., er de uansett ikke vesentlige, ei heller har de vært motiverende for kontraktsinngåelsen. Men like viktig er at Bodil Leisure Ltd. aldri har gjort disse synbare for Sjøtrygdgruppen, hverken gjennom kontrakten, korrespondansen eller på annen måte.

Når Bodil Leisure Ltd. også hevder at kontrakten er misligholdt ved de samme forhold, bestrides dette og det vises til ovennevnte. Uansett har Bodil Leisure Ltd. tapt sin rett til mulig erstatning ved at reklamasjon ikke er fremsatt i tide. Når det påstås å ha vært reklamert, er dette ikke gjort på en tilstrekkelig klar måte slik at Sjøtrygdgruppen kunne ha fått anledning til å reagere. Kontrakten ha r en 14 dagers klagefrist, men uansett om denne gjelder eller ei, må reklamasjon i alle fall fremsettes straks og innen rimelig tid, hvilket ikke er gjort. Sjøtrygdegruppen hevder at ved de forhandlinger om leiereduksjon, og siden forhandling om utflytting, ble det inngått en avtale om gjensidig frafall av søksmålsrett for alle øvrige krav i forbindelse med leiekontrakten. Det vises til at Sjøtrygdgruppen fremsatte et tilbud til ordning med dette som forutsetning. Når det så kommer oppgjør basert på dette gjennom advokat, må Sjøtrygdgruppen kunne oppfatte dette som aksept på tidligere tilbud med tilhørende forutsetninger.

Atter subsidiært har byretten tatt feil når det gjelder utmåling av erstatning, både for hvilke poster det kan gis erstatning for og størrelsen på disse. Byretten har utmålt erstatning både for den positive såvel som den negative kontraktsinteresse, hvilket er feil for oppgjør basert på ugyldighet som følge av bristende forutsetninger. Lagmannsretten finner, etter det resultat den er kommet til, at det er unødvendig nærmere å utdype ankende parts anførsler her.

Det nedlegges slik påstand:

I hovedanken og motanken:

1. Sjøtrygdegruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap frifinnes.

2. Sjøtrygdegruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap tilkjennes saksomkostninger for såvel lagmannsretten og byretten, inklusive 18% morarenter p.a. av saksomkostningsbeløpet for byretten.

Ankemotparten, Bodil Leisure Ltd., ved advokat Helge Albrektsen, har i det vesentlige anført:

Selv om partene i utgangspunktet er likeverdige, er det klart at Sjøtrygdgruppen her i realiteten selger et konsept, et integrert kjøpesenter, og ved dette står i en helt annen posisjon enn en vanlig utleier av et lokale. Senteret var ment å være unikt og de butikker som skulle inn der må kunne forholde seg til det. Det var en forutsetning for Baccara når de inngikk kontrakt at kjøpesenteret var ferdig ved innflytting, hadde en høy profil, og var fullt utleiet til forretninger som gjensidig stod til hverandre. Dette sammen med restaurantdriften, beliggenheten ved Fisketorvet i Bergen og med overbygget handlegate, er forhold som samlet skulle gi en god eksponering for Baccara. Når disse forutsetninger svikter på vesentlige punkter, må det være noe Sjøtrygdgruppen må ta ansvaret for. Baccara var vurdert av Sjøtrygdgruppen og funnet å passe inn i konseptet. Bodil Leisure Ltd. har handlet i tillit til dette. Selv om det var klart at det skulle være restauranter i senteret, kan ikke det bety at leietaker må godta at klær ødelegges av matlukt. Planen, som er vedlagt leiekontrakten, viser at et av kjøkkenene vender ut mot utsiden i første etasje. Når så dette flyttes opp i andre etasje inn mot den overbyggete "gaten" under glasstaket, fører det til øket matlukt i senteret. Spisestedet benevnt "Baguettes etc" på tegningen lå riktignok inn og åpent mot "gaten" i senteret, men en forventer av beskrivelsen "Baguettes etc" ikke en hamburgerstand med den spesielle luktplage som følger av dette.

Videre hevdes at det var klart forutsatt at alle butikkarealer skulle være fulltegnet fra innflytting. Dette har betydning for den aktivitet som foregår i senteret, tomme butikklokaler reduserer kundetilgangen til de øvrige butikker. Dette støttes også av den kontrakt som ble inngått, hvoretter det ble satt en meget høy dagmulkt hvis Baccara ikke var ferdig og innflyttet til åpningsdatoen som ble satt til 15. juli 1988. Baccara fikk meget kort varsel om dette, til tross for at kontrakten tilsier en 3 måneders frist. Dette påførte Baccara ekstra utgifter da innredningsarbeidet måtte forseres. Lokalene var heller ikke ferdig til hverken innflyttings- eller åpningsdatoen. I lang tid etter åpningen foregikk der arbeider på senteret, og nabolokalene, som stod ledige, ble brukt som arbeidssted med tilhørende støy og skittplager. I begynnelsen var det nødvendig å gå på provisoriske opplegg med plankeveier o.l. Alt dette reduserte omsetningen. Da matluktplagene begynte å vise seg, ble klær returnert på grunn av det, samt at det ble nødvendig å selge ut klær til sterkt nedsatte priser.

Det bestrides at der var en 14 dagers reklamasjonsfrist etter kontrakten for disse forhold. Reklamasjonsfristen gjelder bare forhold vedrørende selve butikklokalet, ikke forhold ellers ved Zachariasbryggen. Uansett ble det reklamert, først muntlig og siden skriftlig. Det vises både til Michel Diazs brev, som ble oversendt av Nancy Borgen, og til den senere korrespondanse da advokat ble benyttet. Det bestrides videre at søksmålsretten er frafalt, både utrykkelig og underforstått. Det var andre leietakere, som godtok det forslag Sjøtrygdgruppen kom med, som aksepterte søksmålsfrafall. Bodil Leisure Ltd. har aldri akseptert dette. Om de utmålte erstatninger hevdes at disse er korrekt og de må opprettholdes.

Dessuten anføres, som del av motanken, at de øvrige erstatningsposter som byretten ikke godtok, må tilkjennes av lagmannsretten.

Motanken representerer den del av erstatningskravet hvori Bodil Leisure Ltd. ikke fikk medhold av byretten; et beløp for tapt goodwill og omfanget av påløpte kostnader. Både som følge av bristende forutsetninger, med påfølgende oppgjør, såvel som på grunnlag av mislighold av kontrakten, må Bodil Leisure Ltd. tilkjennes erstatning for alle de utgifter de unødvendig er påført ved å flytte til Zachariasbryggen og siden til Veiten. Dette gjelder såvel tap av omsetning som av goodwill.

Det nedlegges slik påstand:

I hovedanken

1. Bergen byretts dom av 21/11 1990 stadfestes.

I motanken

1. Sjøtrygdegruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap dømmes til å betale til Bodil Leisure Ltd. kr 81493,- med tillegg av 18 % rente p.a. fra 25/4 1989 til betaling skjer.

I begge tilfeller

Sjøtrygdegruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap idømmes saksomkostninger for både byrett og lagmannsrett. Saksomkostninger for byretten tillegges 18 % morarente p.a.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten i det en finner at ankende part må bli å frifinne for Bodil Leisure Ltd.'s krav.

Bodil Leisure Ltd. har fremsatt krav om at avtalen er ugyldig på grunn av bristende forutsetninger med det restitusjonsoppgjør som må skje i den forbindelse, så vel som krav om at kontrakten er misligholdt på grunn av bristende forutsetninger eller andre ansvarsbetingende forhold og erstatning for dette. Ankemotparten har presisert at en ikke fremsetter noe hevingskrav, kun krav på erstatning.

Slik lagmannsretten oppfatter ankemotpartens anførsler bygger en på særlig tre forhold som grunnlag for bristende forutsetninger. Det var en forutsetning at Zachariasbryggen skulle være ferdig og fullt ut utleiet til senteret åpnet. Det var en forutsetning at der ikke skulle være slik form for restaurantdrift at det ville kunne komme matlukt inn i forretningen og at forretningsbesøkende skulle kunne komme inn i butikken med fettede fingre og ved det ødelegge klær. Det var en forutsetning at det skulle bli en særlig eksponering av forretningen ved at forretningene som skulle bli leietakere i senteret var unike og spesialiserte forretninger som kompletterte hverandre i vareutvalg. Helt eller delvis skulle disse forutsetninger ha sviktet, og da i en slik vesentklig grad at det vil gi rett til erstatning for både utgifter, tapt fortjeneste og goodwill.

Vedrørende restaurantdriften i senteret og den angivelige matlukt fra dette bemerkes at senteret var planlagt med fire serveringssteder, hvorav fiskerestaurant, La Mer, som hadde egen inngang fra utsiden av senteret. Det er ikke påstått at denne restaurant var til sjenanse for ankemotpartens butikk. En restaurant i andre etasje som var tilknyttet en pub og pianobar i første etasje med uteservering på nordre ende av senteret, ut mot Vågen. Et åpent serveringssted inne i den vestre del av senteret, åpent inn mot "arkaden", dvs mot den glassoverbygde "gaten" mellom de to sjøbodene. Dette serveringssted er avmerket "Baguettes etc" på plantegning over senteret. Plantegning var vedlagt kontrakten og viser at både matlaging såvel som salg/servering skjedde åpent, dvs uten vegg/vindu inn mot nevnte overbygde gate. Butikken til ankemotparten lå vis a vis dette serveringsted, og butikken var som de øvrige butikker i senteret lukket med vegg/vindu/dør mot nevnte "gate".

Lagmannsretten finner at anførsel om bristende forutsetninger vedrørende både plassering av kjøkken og lukt fra serveringsstedene ikke kan føre frem.

Når en visste at det var åpen matlaging og matservering i lokalet utenfor butikken, måtte en ha reagert overfor utleier med klare forutsetninger enten direkte i kontrakten, eller på annen måte dersom det skulle være en forutsetning for å gå inn i leieforholdet at utleier særskilt skulle forplikte seg til at det ikke skulle kunne komme matlukt inn i butikken. Lagmannsretten finner ikke at så er skjedd. Ankemotparten har tvert om sett det som en fordel at der var restauranter i bygget med den publikumstilstrømming disse bevertningssteder ville føre med seg. Ankemotparten har fremhevet at serveringen fra det åpne spisested benevnt "Baguettes etc" endret karakter etter innflyttingen idet en da gikk mer over fra tilberedning og servering av Baguetter til Hamburgere. En kan ikke se at det ville være upåregnelig at det fra en slik serveringplass benevnt "Baguettes etc" i tillegg til baguetter også ville bli servert annen mat, herunder både Hot Dogs og Hamburgere. At kunder fra spisestedene kom inn i butikken med fettede fingre, kan uansett ikke være noen bristende forutsetning som utleier skulle hefte for.

Lagmannsretten legger etter vitneførselen til grunn, og dette er forsåvidt ikke bestridt av ankemotparten, at rent teknisk tilfredstilte ventilasjonsanlegget de vanlige krav for å kunne godkjenne serveringsstedene. Det gjelder alle serveringsstedene i bygget. Lagmannsretten finner at det er uten betydning for ventilasjonen i bygget at ett kjøkken ble flyttet opp fra første etasje til annen. Det har neppe vært noen forutsetning at der ikke skulle komme kjøkken i andre etasje. Leier var klar over at der skulle være restaurant i andre etasje. Som nevnt var der godkjent mekanisk ventilasjon som gikk opp og ut over taket i bygget. Når det noen ganger kom matlukt fra dette kjøkken i andre etasje, et kjøkken som lå inn mot arkaden under glasstaket, skyldes dette at personalet i kjøkkenet åpnet vinduer inn i bygget slik at ventilasjonsanlegget av den grunn ikke fikk virke tilfredstillende. Men dette er ikke noen bristende forutsetning som utleier må svare for.

Lagmannsretten kommer således til at det ikke kan være bristende forutsetninger for leietaker at der var restaurantdrift i senteret, også åpen matservering ut mot arkaden. Dette fremgikk klart av tegningene som er vedlagt kontrakten. Det er påregnelig med matlukt fra restaurantkjøkken. Særlig vil det, som her, være tilfelle med åpent serveringssted hvor maten og tilberedes. Var det leietakers forutsetning at det ikke skulle kunne kjennes matlukt inn i deres lokaler når åpent serveringssted ligger vis a vis butikken i en shoppingarkade, måtte en ha reagert og dette måtte ha vært tatt opp særskilt og kommet til utrykk i kontrakten eller på annen måte. Lagmannsretten finner ikke at dette er gjort.

De øvrige anførsler om bristende forutsetninger går på at alle lokaler skulle vært utleiet fra åpningen av senteret. Slik saken er opplyst, legger lagmannsretten til grunn at leietaker både før kontraktsinngåelsen og før innflytting var klar over at ikke alle lokaler i senteret var utleiet. Ankemotparten har da også selv prøvd å hjelpe med å få utleiet lokalene ved å vise til annen mulig leietaker. Det finnes således ikke å ha vært noen forutsetning for ankemotparten at samtlige lokaler skulle vært utleiet. Om dette skulle vært en slik forutsetning, er det ikke kommet til uttrykk overfor ankende part.

Slik lagmannsretten ser det var det eksponeringen mot en større kundegruppe enn den man hadde i Uni-gården som først og fremst var motiverende for ankemotparten når den valgte å flytte til Zachariasbryggen. Ankemotparten hadde drevet i Uni-gården i ca 4 - 5 år, samtlige år med underskudd, og det må ha fortonet seg som nødvendig også av finansielle grunner å få en bedre eksponering for å kunne fortsette virksomheten. Slik øket eksponering har en oppnådd ved å komme til Zachariasbryggen. Da en åpnet, var det til tross for at senteret ikke var 100 % ferdigstilt, en meget god kundetilstrømning. Men ut over høsten viste det seg at kundetilstrømningen ble redusert og omsetningen sviktet i forhold til det en hadde forventet. Dette må nok i stor grad tilskrives den alminnelige nedgang i detaljomsetningen som en rekke forretninger og kjøpesentre i Bergen opplevde på denne tid. Også det forhold har hatt betydning at tilkomsten til Zachariasbryggen om høsten og vinteren av rent værmessige årsaker blir en barriere i seg selv for det handlende publikum. En trenger ikke gå lenger enn å se på omsetningsforholdene på fiske og blomstertorget, som ligger ved Zachariassbryggen, for å forstå det. Der er betydelig forskjell på aktiviteten mellom sommer- og vintersesongen. Dette er forhold som leietakerne naturligvis må ta den forretningsmessige risiko for.

Lagmannsretten har oppfattet ankemotpartens anførsler som at man også påberoper seg mislighold av leiekontrakten som ansvarsgrunnlag for å reise erstatningskrav. De samme forhold som er anført for bristende forutsetninger er anført for dette kravet. Lagmannsretten er kommet til at heller ikke dette kan føre frem. En kan vise til drøftelsene foran vedrørende bristende forutsetninger som ugyldighetsgrunn, men finner grunn til nærmere å vurdere matlukt i lokalene som misligholdsgrunn. Dersom en ser den matlukt som kom fra serveringsstedet på plantegningen benevnt "Baguette etc" i sammenheng med det forhold at kjøkkenet i andre etasje av og til opererte med åpne vinduer, finner lagmannsretten under tvil at disse forhold kunne ses på som mislighold av kontrakten. Utleier hadde her en selvstendig plikt til å sørge for at aktivitetene i senteret samlet sett virket slik at de enkelte leietakere ikke ble påført slike ulemper som det her er tale om. Utleier kunne for eksempel ha innskjerpet overfor leietakerne å holde vinduene i kjøkkenet i andre etasje lukket slik at ventilasjonen virket som den skulle. Når ankemotparten likevel ikke får medhold i misligholdskravet, er det på grunn av for sen og mangelfull reklamasjon. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at ankemotparten har reklamert i tide og heller ikke på en tilfredstillende klar måte, slik at utleier kunne ha reagert. Det er for lagmannsretten unødvendig å ta stilling til om det gjelder en 14 dagers reklamasjonsfrist i henhold til kontrakten på dette punkt. Det alminnelige kontraktsrettslige prinsipp om at det mellom næringsdrivende må reklameres straks, er ikke fulgt. En kan heller ikke se at det er reklamert innen rimelig tid. Først flere måneder etter at en ble oppmerksom på luktproblemene har det vært reklamert, og da synes det som at det først og fremst er andre forhold som har stått i fokus for ankemotparten.

Det er dessuten påberopt at senteret ved innflytting ikke var ferdigstillet og at det i tiden etterpå var så mye byggearbeider som pågikk at dette i seg selv var mislighold av kontrakten. Hvordvidt dette var mislighold som var vesentlig må her bedømmes også ut fra kontraktens leieperiode. Det var en langsiktig leiekontrakt og det gjelder et leieforhold i et senter som var nytt. Da kontrakten ble undertegnet var det ennå ikke ferdig. At det ved innflytting i nye bygg viser seg at ikke alt er helt ferdig, men gjøres ferdig kort etter, er ikke uvanlig eller upåregnelig. Det samme gjelder reklamasjonsarbeider eller justeringer som må foretaes. De av ankemotparten påberopte forhold er etter lagmannsrettens syn av en slik art at de må beskrives som mindre vesentlige og kan ikke gi grunnlag for noe erstatningskrav. Det er forøvrig tvilsomt om det kan påvises noe økonomisk tap ved dette. Som opplyst var omsetningen nettopp i de første ukene da etterarbeidene/ferdigstillelsen pågikk, meget god og den beste forretningen hadde mens den var i senteret.

Det er ikke krevet leienedsettelse på grunn av forholdene i senteret. Lagmannsretten har således ikke foranledning til å gå inn på dette, men bemerker likevel at det i realiteten var det som utleier gav i forhandlingene som startet senhøstes 1988 og som ligger i det oppgjør som er foretatt mellom partene.

Det følger av det foranstående at Bodil Leisure Ltd. heller ikke har fått medhold i motanken og at Sjøtrygdgruppen må bli å frifinne også for dette krav.

Anken har ført frem og ankende part blir å frifinne. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §172, første ledd, jfr. §180 annet ledd tilpliktes ankemotparten å erstatte motpartens omkostninger med saken for byrett og lagmannsrett. En finner ikke grunn til å anvende unntaksregelen i §172 annet ledd. For lagmannsrettens behandling har ankende part fremlagt omkostningsoppgave med kr 97246,- hvorav salær utgjør kr 73000,-. Omkostningsoppgaven er ikke nærmere spesifisert for anke og motanke, men lagmannsretten legger til grunn at det alt vesentlige av omkostningene er påløpt ved behandlingen av anken, og at særskilte omkostninger for motankens behandling ikke er påløpt. For byretten ble omkostninger krevet med kr 30750,- hvorav salær utgjorde kr 30000,-. Lagmannsretten anser omkostningene som nødvendige i saken og legger omkostningsoppgavene til grunn. I tillegg blir å dekke byrettens omkostninger til tolk med kr 2310,-. Omkostninger for byretten utgjør således kr 33060,-. De samlede omkostninger for by- og lagmannsrettens behandling utgjør kr 130306,-.

Ankende part har krevet renter for omkostningene ved byrettens behandling med 18 % p.a. Lagmannsretten er kommet til at kravet på renter av saksomkostningene for byretten blir å ta til følge. Det kan vises til Rt-1983-127 særlig 136 hvor det ved beregning av omkostninger legges til grunn at parten "bare får dekket sine omkostninger fullt ut når det tas hensyn til den tid som er gått etter at de tidligere retters dommer ble avsagt". Det følger videre av Rt-1986-1104 at morarenter av tilkjente omkostninger kan tillegges og lagmannsretten legger dette til grunn. Lagmannsretten legger videre til grunn at renteberegningstidspunktet må følge morarentelovens regler og blir 30 dager etter forkynnelsen av byrettens dom.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Sjøtrygdgruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap frifinnes i hovedanken såvel som i motanken.

2. I saksomkostninger for byrett og hovedanke og motanke for lagmannsrett betaler Bodil Leisure Ltd. til Sjøtrygdgruppen Gjensidig Skadeforsikringsselskap kr 130306,- kroneretthundreog-trettitusentrehundreogseks 00/100, med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. regnet av kr 33060,- kronertrettitretusenogseksti 00/100 fra 22. desember 1990, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.