LG-1992-553
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-24 |
| Publisert: | LG-1992-00553 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Voss namsrett Nr. 21/90 C - Gulating lagmannsrett LG-1992-00553 A. |
| Parter: | Ankande part: Fokus Bank AS (Prosessfullmektig: Advokat Hans Olav Lindal). Motpart: A. |
| Forfatter: | Lagdommar Nils T. Selvik, Ekstr.ord. lagdommer, byskriver Johan Mevatne, Ekstr.ord. lagdommer, byrettsdommer Arne Aanes |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §158, §172, §180, §360, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §119, §155, §161 |
År 1993 den 24. mai ble av Gulating lagmannsrett avsagt slik dom:
Den 29. november 1991 ble det holdt 3. gangs tvangsauksjon over As eiendom g.nr ..., bnr ... i Voss.
Voss namsrett avsa 30. januar 1992 kjennelse med slik slutning:
«1. Bod stort kr 70.000,- gitt av Fokus Bank a.s. på auksjonsmøte 29. november 1991 for eigedomen gnr ... bnr ...i Voss kommune blir nekta stadfesta.
2. Kjennelsen er gjenstand for anke, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §161. Ankefristen er 2 månader rekna frå det tidspunkt kjennelsen vart sagt, jfr tvangsfullbyrdelsesloven §161 og tvistemålslova §360.»
Fokus Bank AS har i rett tid anket kjennelsen til Gulating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Bergen den 10. mai 1993.
Fokus Bank har i det vesentlige gjort gjeldende: Namsretten har tatt feil i sin rettsanvendelse og forståelse av tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd. En korrekt rettsanvendelse skulle ledet til at budet fra Fokus Bank på kr 70.000 skulle vært stadfestet ved 3. gangs tvangsauksjon.
Forut for 3. gangs tvangsauksjon ble det, overensstemmende med tvangsfullbyrdelsesloven §119 annet ledd, avholdt takst som lød på kr 260.000. Ved tredje gangs auksjon ble det inngitt to bud, på henholdvis kr 63.000 og kr 70.000. Det siste budet ble avgitt av banken.
Den rettslige begrunnelse som namsretten ga for å nekte stadfestelse er ikke holdbar. Namsretten kunne ikke ved tredje gangs auksjon nekte stadfestelse med den begrunnelse at budet var for lavt i forhold til eiendommens verdi. Dette fremgår uttrykkelig av tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd.
Namsretten viser til en dom i Rt-1990-94. Denne høyesterettsdommen gjaldt et tilfelle hvor det var gitt flere like bud og hvor det var et åpenbart misforhold mellom budene og eiendommens verdi. Namsretten kunne da nekte å stadfeste, selv om det var 3. gangs auksjon. Situasjonen i den foreliggende sak er imidlertid en annen.
Namsretten har også vist til Rt-1915-435 der det statueres plikt for panthaver til å vise aktsomhet slik at eier ikke påføres unødig tap. Heller ikke denne dom er treffende for den foreliggende sak.
Faktum i nærværende sak faller ikke inn under den rettsoppfatning som Høyesterett bygger på i dommen av 1990. Det foreligger ikke flere like bud, men to ulike bud avgitt på selvstendig grunnlag. Det kan ikke utledes av høyesterettsdommen at namsretten kan nekte stadfesting ved 3. gangs auksjon alene av den grunn at det er misforhold mellom høyeste bud og eiendommens verdi. Regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd er gitt med tanke på at saken en gang må avsluttes.
Det faktum at det er misforhold mellom høyeste bud kr 70.000 og taksten på kr 260.000 må anses som utslag av det lave prisnivået på dagens eiendomsmarked sammenholdt med de spesielle omstendigheter rundt en tvangsauksjon. Namsretten synes å bygge på en rettsoppfatning som ligger utenfor det Høyesterett i dommen av 1990 bygger på.
Formålet med anken er å få kjennelsen opphevet. Det er sikker rett at ankedomstolen ikke kan endre innholdet i namsrettens kjennelse. Heller ikke kan namsretten stadfeste et bud etter at kjennelsen er opphevet. Ved oppheving og hjemvisning til namsretten vil det måtte berammes en ny auksjon.
Den ankende part har lagt ned slik påstand:
1. Voss namsretts kjennelse av 30. januar 1992 oppheves og saken hjemvises til ny behandling ved Voss namsrett.
2. Ankemotparten tilpliktes å betale den ankende parts omkostninger i ankesaken.
A har i det vesentlige gjort gjeldende at han har gjort innsigelse mot stadfestelse av budet på kr 70.000 fordi det gir et helt urimelig resultat. Banken overtar i tilfelle for en sum som ligger klart under den virkelige verdi på eiendommen, og kan siden selge for et høyere beløp enn det som er betalt. A vil på sin side sitte igjen med en betydelig gjeld til banken.
A fremholder også at auksjonen ble holdt på et uheldig tidspunkt - før den nye stamvegen ble åpnet og skaffet vesentlig bedre vegtilkomst til Bergensområdet.
A ber om at namsrettens kjennelse blir opprettholdt og nedlegger slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse blir stadfestet.
2. A tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Reglene i tvangsfullbyrdelsesloven om auksjoner er avløst av helt nye bestemmelser. Disse regler kommer likevel ikke til anvendelse for tvangsauksjoner som er begjært før den nye loven trådte i kraft 1. januar 1993. Denne ankesaken må følgelig avgjøres etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven av 1915.
Det er opplyst at A bor i eiendommen og at han også delvis bruker den i sitt arbeid som anleggsgartner.
Det foreligger en takst på eiendommen på kr 260.000. En kan ikke uten videre regne med at det i dagens marked er kjøpere til en slik takstpris - markedet kan være lavere. I denne forbindelse kan det også ha betydning at eiendommen, etter det som er opplyst, trenger bedre vedlikehold. Likevel må en anta at et bud på kr 70.000 i dette tilfellet er svært lavt.
Ankesaken gjelder kun det rettslige spørsmålet om hvorvidt der er adgang til å nekte stadfestelse med denne begrunnelse, eller om tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd tilsier at stadfestelse skulle vært gitt.
I namsrettens kjennelse er vist til Høyesteretts dom i Rt-1990-94 flg. Denne dommen gjaldt en sak hvor det forelå flere like bud som lå klart under eiendommens verdi og Høyesterett fant at stadfestelse under slike omstendigheter ikke kunne skje. I det tilfellet lagmannsretten nå behandler er faktum et noe annet og en kan derfor ikke uten videre legge 1990-dommen til grunn.
En må likevel kunne trekke den slutning fra 1990-dommen at hensynet til pantedebitor må tillegges vekt når det blir konstatert en klar underpris. Dette er synspunkter som er ført videre i den nye tvangsfullbyrdelsesloven som har nye regler som mest mulig skal ivareta hensynet til at eiendommer blir overtatt for «riktig» pris.
Opp mot dette synspunktet må en imidlertid sette regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd om at stadfestelse ikke kan nektes ved tredje gangs auksjon, selv om budet er for lavt i forhold til eiendommens verdi. Begrunnelsen for denne bestemmelsen har først og fremst vært at en auksjon må bringes til en endelig slutt før det går for lang tid. I det foreliggende tilfellet har det nå gått flere år fra begjæring om tvangsauksjon ble sendt inn, den 28. sept 1990.
Ved lovendring i 1989 ble tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd endret slik at retten ved første og annen gangs tvangsauksjon skulle kunne nekte å stadfeste bud som stod i misforhold til markedsprisen. Tidligere kunne stadfestelse bare nektes dersom dette misforholdet var åpenbart. Det ble imidlertid ikke foretatt noen endring i samme paragrafs tredje ledd.
Hvis den uttrykkelige bestemmelsen i tredje ledd skal ha noen mening, kan det ikke alene være grunn til å nekte stadfestelse at det er et misforhold mellom bud og antatt verdi på eiendommen. Det må foreligge ytterligere momenter som tilsier at stadfestelse bør nektes - jfr «nogen anden grund» i tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr 2.
Dersom det i dette tilfellet kun hadde foreligget ett lavt bud, kunne det etter lagmannsrettens oppfatning ha vært grunnlag for å nekte stadfesting, med den begrunnelse at omstendighetene var så spesielle at det ikke var tilrådelig med stadfesting. Men ettersom det forelå to bud - ett på 63.000 og ett på 70.000 kroner - er lagmannsretten mer i tvil. Lagmannsretten er kommet til at en ikke har hjemmel for å se bort fra bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd.
Etter dette blir namsrettens kjennelse opphevet og saken hjemvist til fortsatt behandling ved namsretten. En antar, jfr Altens kommentar til §161, at det da må holdes ny tvangsauksjon.
Fokus Bank AS har vunnet fram med sin anke og motparten skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jfr §180 annet ledd, betale den ankende parts omkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten har likevel kommet til at A bør fritas for å betale motpartens omkostninger, jfr tvistemålsloven §172 annet ledd, med den begrunnelse at saken er et grensetilfelle og at lagmannsretten har vært i adskillig tvil.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Voss namsretts kjennelse av 30. januar 1992 oppheves og saken hjemvises til ny behandling ved Voss namsrett.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.