LG-1993-1238

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-09-21
Publisert:	LG-1993-01238
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett, Innløsningsskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen skjønnsrett for bygningssaker Nr. 92-00003 - Gulating lagmannsrett LG-1993-01238 B.
Parter:	SAKSØKER: Bergen kommune (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Rode Torvund, Bergen). SAKSØKT: 1. Rasmus Lauvås 2. Lars Løvaas 3. Oline Tvedt 4. Karin Dyngeland (Prosessfullmektig: H.r. advokat Anders Rekve, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Heinfjell med skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Renteloven (1888) §3, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §5, Forsinkelsesrenteloven (1976), §10, §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §25, §42, §43

Overskjønnet gjelder fastsetting av erstatning for avståelse av rundt 250 dekar fra en større eiendom i Arna, samt tre tomter som ble fraskilt eiendommen i 1961.

Bergen bystyre vedtok den 10. september 1990 reguleringsplan for Arnadalen terminalområde. Arealet innenfor planområdet skal i hovedsak benyttes til offentlige trafikkområder, konkretisert til terminalområde for Norges Statsbaner og til terminalområde for gods og trailere, samt areal til nødvendig veiomlegging. I tillegg er det avsatt areal til friluftsområde langs Arnaelven og til friområde nær gods- og trailerterminalen.

Rasmus Lauvås eier hovedeiendommen, gnr. 299 bnr. 6 Arna/Bergen. De tre tomtene eies av hans søsken, Lars Løvaas, Oline Tvedt og Kari Dyngeland, har bruksnummer 16,17 og 18 og er hver på rundt 1,7 dekar. Eiendommene omfattes av den delen av reguleringsplanen hvor hovedformålet er gods- og trailerterminal.

Grunneierne uttok den 21. august 1992 begjæring om skjønn ved Bergen Skjønnsrett for Bygningslovssaker mot Bergen kommune, med krav om innløsning i medhold av plan- og bygningsloven §42 og §43. Det ble samtidig fremmet en rekke erstatningskrav. Partene ble senere enige om at kommunen skulle stå som saksøker.

Skjønnsretten tok i egen kjennelse stilling til i hvilken grad den var kompetent domstol. For flere av kravene som var fremsatt kom skjønnsretten til at disse ikke kunne behandles som del av skjønnet. Lagmannsretten viser til skjønnsrettens rettskraftige kjennelse av 16. april 1993.

Skjønnsretten avsa den 12. august 1993 skjønn med slik slutning:

"1. I forbindelse med innløsning av grunn og rettigheter hos de saksøkte Rasmus Lauvås, Lars Løvaas, Oline Tvedt og Kari Dyngeland, jfr. reguleringsplan for Arnadalen terminalområde vedtatt av Bergen kommune 10. september 1990, betales erstatninger fastsatt i dette skjønn.

2. I saksomkostninger betaler Bergen kommune til de saksøkte ved h.r. advokat Anders Rekve kr 102 461,67 - kroneretthundreogtotusenfirehundreogsekstien 67/100 -."

Det fremgår av skjønnet at grunnerstatningen for samtlige eiendommer ble fastsatt til enhetspris kr 26,- pr. m. I tillegg ble det fastsatt klausuleringserstatning for ledningstrase med tillegg av avsavnsrente, samt erstatning for ulemper i anleggstiden. Det ble ikke gitt erstatning for arkitektutgifter som Rasmus Lauvås hadde ved å utarbeide et eget reguleringsforslag. Skjønnsretten tilkjente heller ikke rente for grunnerstatningen, noe som var krevet fra avhjemling av skjønnet.

Gunneierne har rettidig begjært overskjønn. Begjæringen er rettet mot skjønnsrettens fastsettelse av grunnerstatning. Erstatningen for klausulering av ledningstrase og for ulemper i anleggstid er rettskraftig avgjort. Overskjønnet omfatter heller ikke spørsmålet om dekning av arkitektutgifter.

Overskjønn ble holdt onsdag 14. september 1994 og i to påfølgende dager. Lagmannsretten var på befaring i reguleringsområdet, og ble dertil forevist en eiendom ved Flyplasskrysset / Birkelandskrysset som kommunen har påberopt som grunnlag for prissammenligning. Bevisførselen forøvrig fremgår av rettsboken.

Vedrørende skjønnets bakgrunn vises til side 2-5 i underskjønnet.

Bergen kommune er i hovedsak enig i de premisser som skjønnsretten har lagt til grunn ved verdsettelsen. Skjønnsretten hevdes likevel å ha tatt feil når den har verdsatt terminalområdet etter dets omsetningsverdi som generelt industiområde. Kommunen anfører at reguleringsformålet etter Høyesteretts dommer av 1993 fullt ut er bindende ved verdsettelsen. Kommunen anfører dessuten at grunnerstatningen ut fra skjønnets premisser burde settes lavere. Erstatningsbeløpet kreves nedsatt. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å komme mer utførlig tilbake til kommunens begrunnelse under lagmannsrettens gjennomgang av de enkelte skjønnstema.

Kommunen gjorde tidligere gjeldende at h.adv. Rekves salær for skjønnsretten var for høyt. Denne anførselen ble frafalt under forhandlingene i overskjønnet.

Bergen kommune har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes og erstatningen nedsettes.

2. Hver av partene dekker egne saksomkostninger ved overskjønnet."

Grunneierne gjør gjeldende at grunnerstatningen må settes høyere enn det skjønnsretten kom til. De anfører dels at skjønnsretten har lagt uriktige rettslige og faktiske forutsetninger til grunn for skjønnet og dels at selve skjønnsavveiningen bør føre til en høyere verdsettelse. De premisser som grunneierne fremhever som uriktige gjelder skjønnsrettens behandling av bygningsmassen, særlig våningshuset, kloakk- og vannfremføringen gjennom utbyggingsområdet og skjønnsrettens antagelse om at en utbygging vil ligge frem i tid uten at dette ses i sammenheng med et fremtidig høyere prisnivå. For tomtene har skjønnsretten tatt feil når den ikke har lagt til grunn at disse er klare til utbygging til boligformål. I tillegg hevdes skjønnsretten å ha tatt feil når den ikke har funnet hjemmel for rentekravet. Lagmannsretten kommer mer utførlig tilbake til grunneiernes begrunnelse ved rettens gjennomgang av de enkelte skjønnstema.

Gunneierne har lagt ned slik påstand:

"1. Erstatningen som er fastsatt av Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker når det gjelder grunnverdien forhøyes.

2. Det fastsettes det samme erstatningsbeløp pr. m2 for det samlede areal tilhørende Rasmus Lauvås.

3. Erstatningsbeløpet for Lars Løvaas, Oline Tvedt og Kari Dyngeland baseres på tomteverdi og settes høyere enn de erstatningsbeløp som tilkjennes Rasmus Lauvås.

4. Når det gjelder våningshuset tilhørende Rasmus Lauvås settes det særskilt erstatning for dette, idet man ser bort ifra den verdiforringelse som huset har vært utsatt for i de siste 10 år.

5. Når det gjelder fradrag i henhold til Vederlagsloven pkf. 5 gjøres prinsipalt gjeldende at fradrag ikke skal foretas, idet det vil bli betalt tilknytningsavgift.

Subsidiært kan fradraget under hensyntagen også til tilknytningsavgiften bare bli en brøkdel, idet vann- og kloakkledningene skal betjene bortimot 10000 enheter.

6. Rydningsutgifter for de eldre bygninger settes til kr 0, idet bygningene kan brukes av brannvesenet som øvelse i brannslukning.

7. Det tilkjennes renter med 12 % p.a. fra overskjønnets avsigelse.

8. Forøvrig stadfestes underskjønnet - herunder også saksomkostninger - i den utstrekning det ikke er påanket.

9. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Utgiftene til lagmannsretten pålegges Bergen kommune."

Lagmannsretten bemerker:

Erstatningsutmålingen følger vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. De nærmere regler for utmålingen fremgår av vederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17, hvor omfanget av "fuld Erstatning" etter Grunnloven §105 er presisert, avgrenset og konkretisert.

Verdsettingen av arealet kan skje ut fra dets omsetningsverdi eller ut fra dets bruksverdi for eier. Av vederlagsloven §4 fremgår at erstatningen skal fastsettes på den måte som er gunstigst for eier. Ingen av partene har hevdet at en verdsettelse for arealets bruk vil lede til en høyere erstatningsfastsettelse enn dets salgsverdi. Lagmannsretten er enig i denne vurdering, og erstatning må utmåles i samsvar med vederlagsloven §5.

Salgsverdien etter vederlagsloven §5 er den pris "vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal", jfr. bestemmelsens første ledd.

Lagmannsretten knytter i det følgende drøftelsen i hovedsak til Ramus Lauvås sin eiendom. Verdsettelsen av tomtene kommer retten senere tilbake til.

Eiendommen ligger komunikasjonsmessig gunstig til. Lagmannsretten hitsetter fra skjønnet side 18:

"Skjønnsretten vurderer eiendommen i seg selv som attraktiv med sentral beliggenhet i Arnadalen med jernbanespor i øst, veg(ny og gammel) langs og/over arealene. Store deler av arealene er flate eller småkupperte. Skjønnsretten vurderer arealene som relativt lette å bearbeide med tanke på tilrettelegging for industriutbygging mv."

Denne vurderingen er lagmannsretten enig i. Lagmannsretten tilføyer at det overordnede planarbeidet for Bergensregionen har kommet frem til at det er denne lokalisering som er best egnet både for jernbane- og trailerterminal.

Ved fastsettelsen av arealets omsetningsverdi etter vederlagsloven §5 skal det legges vekt på "den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden", jfr bestemmelsens annet ledd første punktum. Bergen kommune og grunneierne er uenige hvorvidt det arealet som i reguleringsplanen er regulert til "offentlig trafikkområder" og er tiltenkt terminalområde, må verdsettes som terminalområde eller som industri generelt. Partene er videre uenige om et areal langs Arnaelven, som i planen er regulert til friluftsområde, må verdsettes lavere eller som arealet forøvrig. I tillegg er det omstridt hvilken betydning et byggeforbudsbelte, som strekker seg inn i skjønnsfeltet fra riksveiens veimidte, har for verdsettelsen.

Bergen kommune anfører at reguleringsplanen etter Høyesteretts dommer fra 1993 er bindende til minste detalj. På dette punkt har skjønnsretten uriktig tatt hensyn til annen industriutnyttelse. Når kommunen er enig i at området ikke prises som veigrunn, men som terminalområde, skyldes dette at området ut fra reguleringsformålet har en omsetningsverdi. Bruk av området til annen industrivirksomhet forutsetter omregulering. Ut fra at reguleringsplanen avgjør hva som er påregnelig utnyttelse etter vederlagsloven §5 annet ledd, kan det ikke tas hensyn til utnyttelse som nødvendiggjør omregulering.

Bergen kommune hevder at det er få interessenter til et terminalområde og at dette vil virke prisdempende. Det er vist til liten interesse i markedet for reguleringsområdet.

Kommunen er enig i at det interne friområdet, i samsvar med parkprinsippet, prises som selve terminalområdet. Når det derimot gjelder området langs elven, viser kommunen til at dette er tiltenkt en annen brukerkrets enn terminalområdet. Området er en del av et sammenhengende grøntområde langs vassdraget. Det er søkt bevart som friluftsområde ut fra overordnede planmålsettinger. Parkprinsippet er dermed ikke anvendelig. Kommunen anfører at friluftsområdet ikke har noen omsetningsverdi som friluftsområde, og at det må verdsettes ut fra dets omsetningsverdi basert på nåværende bruk som jordbruksareal.

Videre hevder kommunen at byggeforbudsbeltet rundt riksveien er prisdempende. Det samme gjelder for støyen fra denne. Kommunen anfører at disse forhold har betydning for verdsettelsen.

Grunneierne anfører at terminalområdet må verdsettes som industriområde. De viser til at området er egnet til industri, og til at det offentlige i tiden etter siste verdenskrig har hatt en rekke utbyggingsplaner, samtidig som utbyggingsformålet har variert. På dette punkt tiltrer grunneierne skjønnsrettens vurdering. De hevder at de dommer hvor Høyesterett legger til grunn at reguleringsplanen er bindende, gjelder områder hvor planforhold og geografi ikke er sammenlignbare med denne sak. Den reguleringsplanen som nå foreligger, er, hevder grunneierne, i realiteten en flateplan, med skisser for en tenkt utbygging. Noen detaljert bebyggelsesplan foreligger ikke. Terminalområdet må ved erstatningsfastsettelsen regnes som et eksempel på tenkt industriutnyttelse.

Etter grunneiernes oppfatning må området langs elven verdsettes som det øvrige. Som begrunnelse anfører de dels at friarealet i første rekke kommer utbyggerne til gode og dels at kommunens anvendelse av arealet til vann- og kloakkfremføring er en ren tilegnelse. Grunneierne hevder at sondringen mellom friområde, jfr. plan- og bygningsloven §25 nr. 4, og friluftsområde, jfr. samme bestemmelse nr. 6, bestemmer hvorvidt området skal erstattes etter parkprinsippet. Området er reelt et friområde og ikke, som angitt i reguleringsplanen, et friluftsområde. Grunneierne viser særskilt til at utbygging ikke ville vært mulig uten at det ble avsatt arealer til grøntformål og til at nærheten med terminalområdet gjør at det vil være de samme brukergrupper. De viser dertil til motstrid i planbegrunnelsen mellom intensiv ferdsel av almenheten og kultivering av elven til lakseføring / lakseklekkeri, noe som krever ro. Grunneierne hevder at realiteten må være avgjørende.

Også området langs riksveien har etter grunneiernes oppfatning den samme verdi som det øvrige terminalområdet. Grunneierne viser til at arealet kan nyttes til nødvendig biloppstillingsplass m.v. og til at området medtas ved beregningen av hvilken bygningsmasse som kan oppføres på det øvrige området.

I henhold til reguleringsplanen er den største delen av det området overskjønnet gjelder regulert til gods- og trailerterminal. En verdsettelse mer alment som industriområde forutsetter enten at denne type virksomhet er forenlig med planen, eller at det ved verdsettelsen er adgang til å se bort fra de mer detaljerte anvisninger i planen. Det første er ikke tilfellet. Lagmannsretten viser til at annen virksomhet enn terminalområde forutsetter en omregulering. Til det annet er å bemerke at reguleringsplanen som hovedregel skal legges til grunn for hva som er tillatt og dermed påregnelig bruksutnyttelse etter vederlagsloven §5, annet ledd. Lagmannsretten viser særlig til Rt-1993-409. Unntak fra hovedregelen er forutsatt. Det spesielle i denne sak, hvor det ble krevet innløsning etter planog bygningsloven §42 og §43, er at reguleringsformålet ikke med nødvendighet er avgjort like definitivt som hvor det offentlige med grunnlag i en reguleringsplan igangsetter en tilegnelsesprosess.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt terminalområdet må verdsettes ut fra reguleringsformålet, eller som industriområde mer alment. Slik saken ligger an, er lagmannsretten kommet til at den alminnelige omsetningspris for området disponert til terminalformål, minst tilsvarer den pris som ellers kunne oppnås. Riktig nok vil det være flere brukere og dermed flere kjøpsinteressenter til alment industriområde enn til terminalområde. Etter lagmannsrettens vurdering vil det være så vidt ferre områder som er velegnet til terminalområde, at dette mer enn oppveier den prishemmende effekt som en mer begrenset kjøpergruppe har.

Lagmannsretten finner at det må fastsettes en ens strøkpris hvor også det arealet som omfattes av riksveiens byggeforbudslinje inngår. I en helhetlig utbygging slik planen forutsetter, har også dette arealet verdi, og denne verdi kommer utbyggingsformålet til gode. Lagmannsretten viser for så vidt til grunneiernes anførsel. Noe annet er at arealet nærmest riksveien har mer begrenset anvendelse enn det øvrige. Lagmannsretten finner at dette er et moment som en kjøpsinteressent vil hensynta på linje med andre forhold som vedrører arealets egnethet. På tilsvarende måte vil en utbygger ved avgjørelsen av hvor meget vedkommende er villig til å betale for området regulert til terminalområde, ta hensyn til at det grenser mot et friområde. I lagmannsrettens skjønnsmessige verdsettelse tillegges momentene denne betydning.

Lagmannsretten er kommet til at området langs Arnaelven må verdsettes særskilt. Lagmannsretten finner det ikke avgjørende for parkprinsippets anvendelse at området i reguleringsplanen er betegnet "friluftsområde", heller ikke hvorvidt området reelt faller inn under punkt 4 eller punkt 6 i plan- og bygningsloven §25. Avgjørende må være hvorvidt området båndlegges av hensyn til den øvrige utnyttelse av området. I så fall må friluftsområdet verdsettes som utbyggingsområdet ellers. Dersom området er regulert til friluftsområde fordi det skal ligge åpent for befolkningen i en større sammenheng, gjelder ikke parkprinsippet. Under noen tvil finner lagmannsretten at det siste er situasjonen i denne sak. Området langs elven er en del av et sammenhengende grøntområde. Den grønne korridor er på naboeiendommen markert adskilt fra terminalområdet gjennom en bratt helning. Området synes bevart som grøntområde av hensyn til spaserende fra det øvrige distrikt, og ikke primært for arbeidere eller andre som oppholder seg på terminalområdet. Gjennom området er det etablert en tjenlig turvei, kombinert med trase for vann og kloakk. Vann- og kloakkfremføringen er ikke forårsaket av planformålet terminalområde. Fremføringen skyldes utbygging av vannverk i Gullfjellsområdet for hele Bergen by, med tilknyttet kloakksanering. Den samlede plandisponering av området ved elven fremstår etter dette som uavhengig av reguleringen til terminalområde. Lagmannsretten finner ikke dekning for grunneiernes beskrivelse av at kommunen har "tilegnet" området. Området må uansett verdsettes ut fra den bruksutnyttelse som planen legger opp til, og denne er som nevnt uavhengig av det øvrige planområdet.

Lagmannsretten ser ikke bort fra at friluftsområdet har en omsetningsverdi som sådant i tilknytning til omsetning av arealer innen terminalområdet. Friluftsområdets omsetningsverdi blir uansett betydelig lavere enn for terminalområdet. Hensyntatt at arealet langs elven gjelder et godt landbruksområde, er lagmannsretten kommet til at en verdsettelse fastsatt ut fra eksisterende bruk vil være gunstigst for grunneier. Ved vurderingen ser lagmannsretten bort fra at arealet nå kun i beskjeden grad nyttiggjøres. Det er ikke foretatt særskilte boniteringsundersøkelser. Arealet er lite, 9 dekar elvegrunn og 25 dekar langs elven. Lagmannsretten fastsetter skjønnsmessig en gjennomsnittserstatning til kr 15,- pr kvadratmeter.

Bergen kommune hevder at terminalområdet må verdsettes ut fra at det er et råtomtareal. Kommunen viser til at vann- og avløpsledninger over eiendommen er fremført og bekostet av kommunen i 1986/87 og anfører at det etter vederlagsloven §5 siste ledd skal ses bort fra verdistigning på grunn av investeringen. Kommunen tiltrer på dette punkt skjønnsrettens nærmere begrunnelse.

Grunneierne anfører at eiendommene ut fra alminnelige likhets- og rettferdighetsbetraktninger må verdsettes ut fra eksisterende vann- og kloakkløsning. De viser til at det fra gammelt var en distanse på 400 meter hvor det ikke var ført frem kloakk, og til at kommunen ikke har krevet refusjon av en rekke husstander uten ordnet kloakk i et utbyggingsområde like ved. Det er ikke rimelig at Rasmus Lauvås og hans søsken skal behandles annerledes enn andre som kommunen kun krever tilknytningsavgift fra. Subsidiært anfører grunneierne at det kun er verdiøkningen som retten skal se bort fra. De fremhever at det fra tidligere var kort distanse til vann og kloakk. Særskilt for tomtene vises til at disse kunne fått vann fra området ovenfor og til at det for inntil syv boligenheter er adgang til en kloakkløsning til terreng.

Lagmannsretten viser til ordlyden i vederlagsloven §5 siste ledd. Det fremgår av bestemmelsen at det ved erstatningsfastsettelsen ikke skal tas hensyn til verdiendring som følge av investeringer som eksproprianten - kommunen - har foretatt de siste ti år. Av dette følger at området må prises som råtomter, ut fra den vann og kloakkløsning som arealet ville hatt uten kommunens investering. Lagmannsretten finner det tilstrekkelig å vise til skjønnsrettens begrunnelse, skjønnet side 267-269. Noe vilkår om at kommunen må utnytte sin refusjonsadgang hos andre borgere, kan ikke innfortolkes i bestemmelsen. Dertil er lovbestemmelsen for positivrettslig, og situasjonen hvor en kommune ikke benytter en slik refusjonsadgang for nærliggende.

Grunneierne anfører at skjønnsretten har tatt feil når den har tillagt det betydning ved verdsettelsen at det vil ta endel år før eiendommen vil være utbygget, anslått perioden til 5-10 år, og deretter foretatt en neddiskontering. Grunneierne hevder at dersom det skal foretas en neddiskontering, må det også tas hensyn til at prisnivået på fast eiendom vil gå opp. Grunneierne bestrider dertil at det vil gå så lang tid før området utbygges. De hevder at området kan omsettes umiddelbart til lastebilterminal.

Bergen kommune anfører at verdsettelsen skal foretas ut fra prisnivået når skjønnet, nå overskjønnet, avhjemles, jfr. vederlagsloven §10. De hevder at det ved denne vurdering er korrekt å legge vekt på at en utbygging vil ligge frem i tid og tiltrer skjønnets vurdering.

Lagmannsretten viser til vederlagsloven §10. Erstatningen beregnes ut fra prisnivået når overskjønnet avhjemles. Ved stipuleringen av hva en kjøper per dags dato ville gitt for området, er alle de faktorer relevante som bestemmer dagens prisnivå. Lagmannsretten finner at en kjøper av et areal som det skjønnet gjelder, vil legge vekt på hvor lang tid det vil gå før området kan gi inntekter. Lagmannsretten er enig med skjønnsretten i at det for skjønnsområdet er naturlig å ta utgangspunkt i 5-10 år. Også for andre områder som erverves til utbygging vil det regelmessig ta noen tid før området kan utnyttes. Lagmannsretten kommer tilbake til dette under drøftingen av den eiendomsomsetning som er påberopt som sammenligningsgrunnlag. Til grunneiernes forventning om et markert høyere fremtidig prisnivå, er å bemerke at en slik prisforventning kun er relevant i den grad forholdet innvirker på den pris en kjøper per i dag er villig til å gi for området. Lagmannsretten legger til grunn at forventninger om et generelt endret prisnivå i Bergensregionen på denne type eiendommer kun har marginal betydning for dagens priser. Holdepunkter for at mulige kjøpere vil vurdere skjønnsområdet på en annen måte finner lagmannsretten ikke. Lagmannsretten tilføyer at den ikke oppfatter skjønnet slik at skjønnsretten er kommet frem til en pris for området som kjøper ville gitt dersom området var byggeklart, og deretter fastsatt et påregnelig fremtidig byggeår med neddiskontering av kjøpesummen fra dette byggeår og ut fra en bestemt rentefot. En slik skjematisk vurdering er ikke forenlig med vederlagsloven §10. Noe annet er at avveininger av denne type er medvirkende i den pris en utbygger må antas å ville betale for området på avhjemlingstidspunktet, og følgelig relevante som delmomenter ved skjønnsfastsettelsen.

Etter vederlagsloven §5 annet ledd annet punktum skal det "leggjast vekt på dei prisane som er oppnådd ved omsetnad ved andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med".

Både Bergen kommune og grunneierene har påberopt sammenligningsgrunnlag. Kommunen viser til Bergen tomteselskaps priser for perioden 1988 til 1992. Gjennomsnittsprisen i 1992 var i overkant av kr 20,-. Kommunen hevder at den praktiserer å frarå konsesjon dersom kjøpesummen vesentlig overstiger tomteselskapets priser. Av enkeltsalg viser kommunen særlig til et område ved Flyplasskrysset og et ved Hylkje i Åsane. Tomteselskapet kjøpte førstnevnte, et område på 53 dekar som også er regulert til terminalformål, i 1991 for kr 26,- pr. m2. Området ved Hylkje, 56 dekar regulert til boligformål, ble kjøpt i 1992 for kr 20,54 pr m2. Med tillegg tilsvarer kvadratmeterprisen kr 22,32. Den høyeste overdragelsessum i perioden, fastsatt ved ekspropriasjon, er erverv av 22,2 dekar for kr 35,- pr m2 og 118 dekar for kr 30,- pr m2 på Bønes i Fana til boligformål. Kommunen viser til at den høye prisen har vært berettiget idet boligeiendommene har latt seg omsette i et ellers vanskelig marked.

Grunneierne viser særlig til et naboareal til skjønnsområdet som ble solgt som tilleggsareal til Toro-fabrikken for kr 57,- pr. m2. I tillegg har grunneierne påberopt kontrakter for leie av grunn som Rasmus Lauvås har inngått, men som med et unntak ikke har latt seg gjennomføre på grunn av usikkerhet forårsaket av reguleringsplanen. Kontraktenes innhold fremgår av skjønnet side 11.

Til sammeligningsmaterialet bemerker lagmannsretten at dette gir en viss, men begrenset veiledning. Ved kjøpet av tilleggsareal til Toro-fabrikken forelå en del prishøynende momenter som ikke er til stede for skjønnsområdet. Lagmannsretten viser til arelet skulle benyttes som tillegg til et område hvor det alt var fremført vei, vann og kloakk. Området var dertil klart for utnytting straks kjøper hadde bruk for dette. Tilleggsområdet har dertil en særlig verdi for kjøper fordi fabrikken alt var etablert på stedet. Etter dette finner lagmannsretten at grunnarelaet må verdsettes vesentlig lavere enn det området som ble overdratt til Toro-fabrikken. Videre tillegger ikke lagmannsretten de fremlagte leiekontraktene noen særlig betydning for verdsettelsen. Det området som lagmannsretten finner har størst likhetstrekk, er grunnervervet ved flyplasskrysset i Fana. For begge områder knytter det seg usikkerhet til hvorvidt og når en utbygging vil finne sted. Områdene er tilsvarende småkuperte og velegnet for utbygging. De erverves begge med tanke på terminalområde. Etter lagmannsrettens vurdering har skjønnsområdet en noe høyere verdi. Lagmannsretten viser særlig til at området i Arna ligger uvanlig gunstig til for å kombinere ulike typer transport. Kombinasjonsmuligheten bane og landeveis transport synes fordelaktig. Den samme mulighet til å trekke inn jernbanefrakt eksisterer ikke for området i Fana, i beste fall er dette en høyst usikker mulighet på sikt. Fanaområdets nærhet til flyplassen, Flesland kai og industriområdet Lønningen oppveier ikke denne fordel ved området i Arna. Prissettingen av området i Åsane kan ikke ha særlig betydning for overskjønnet, dertil synes formålene bak grunnervervelsen for ulike. De gjennomsnittspriser som Bergen kommune har fremlagt, gir uttrykk for det alminnelige prisnivået i Bergensregionen. Den veiledning som dette gir er begrenset, skjønnsområdets særlige kvaliteter tatt i betraktning. Noen foranledning til ytterligere å drøfte de andre påberopte sammenligninggrunnlag finner lagmannsretten ikke.

I den enhetlige kvadratmeterpris som skjønnsretten fastsatte, la skjønnsretten blant annet vekt på at "den utnyttelse av arealene som ligger til grunn for erstatningsutmålingen forutsetter at bygningene fjernes og eiendommen ryddes for mengdevis av skrot". Skjønnsretten konkretiserte ikke eksplisitt kostnadenes størrelse.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at denne problemstilling kun gjelder eiendommen til Rasmus Lauvås. Slike forhold eksisterer ikke for tomtene.

Bergen kommune tiltrer skjønnsrettens vurdering. For lagmannsretten har kommunen bedt om at det av overskjønnet fremkommer to alternativer; kostnadene ved å rydde eiendommen slik den fremtrer, og kostnadene ved å rydde det resterende forutsatt at Rasmus Lauvås rydder eiendommen slik han har forpliktet seg til overfor Bergen kommune ved Kontor for teknisk hygiene. Kostnadene hevdes å være betydelige. Kommunen anslår utgiftene til rydding til kr 500000,-.

Rasmus Lauvås anfører at våningshuset har en positiv verdi. Dets dårlige forfatning skyldes at han har måttet fraflytte eiendommen som følge av kommunens båndlegging av eiendommmen gjennom tidligere planer og som følge av at han da gården var i drift ble nektet å oppføre ny driftsbygning. Dersom våningshuset hadde hatt vanlig standard, ville han ha krevet gjenanskaffelsesverdi. Lauvås anfører at kommunen uansett ikke kan kreve fradrag for rivningskostnader. Lauvås er enig i at de øvrige bygninger er kondemnable. Han hevder at kommunen overvurderer kostnadene ved rydding. Kostnadene er ikke større enn det som er vanlig ved kjøp av et større område, og Lauvås anfører at dette ikke er noe verdireduserende element. Eksempelvis kan boligmassen benyttes av brannvesenet som øvningsfelt.

Lagmannsretten viser til at verken våningshus eller driftsbygninger er forenlig med reguleringsplanen. Lagmannsretten kan ikke se at en alternativ verdsettelse av eiendommen ut fra dets tidligere anvendelse som jordbruk vil føre til et resultat som er gunstigere for grunneier, heller ikke under den forutsetning at våningshuset var i en bedre forfatning. Ved en verdsettelse i tråd med planens formål er bygningene, uansett kvalitet, en kostnad som en kjøper av området vil hensynta.

Blant annet fordi denne kostnaden ikke gjelder det arealet som omfattes av tomtene, finner lagmannsretten det hensiktsmessig å skille ut rydningskostnadene som en egen post ved erstatningsfastsettelsen.

Kommunens kostnadsanslag over ryddeomkostninger refererer seg til hva det koster å få arbeidet utført. Etter lagmannsrettens vurdering vil en utbygger neppe foreta en eksakt prising. For de fleste områder som omsettes vil være noen kostnader forbundet med rydding og klargjøring. I dette tilfellet synes kostnadene å være noe høyere enn det som er vanlig, blant annet er det en rekke oljefat og eldre bilmodeller på eiendommen. Den minste delen av arbeidet refererer seg til bygningsmassen og det som oppbevares inni. Lagmannsretten finner at det må gjøres et skjønnsmessig fradrag med kr 350000,- slik eiendommen fremstår, og kr 100000,- forutsatt at området ryddes slik Rasmus Lauvås har påtatt seg.

Videre legger lagmannsretten til grunn, slik kommunen har anført, at en utbygger vil ta hensyn til risikoen for å måtte dekke deler av kostnadene ved en omlegging av riksveien i samsvar med reguleringsplanen.

Under hensyntagen til ovenstående kommer lagmannsretten frem til en kvadratmeterpris på kr 30,- for det området som verdsettes som terminalområde.

I skjønnet ble tomtene verdsatt på linje med det øvrige terminalområdet. Lars Løvaas, Oline Tvedt og Kari Dyngeland har gjort gjeldende at tomtene må verdsettes ut fra tomteverdi. De viser til at tomtene er pent beliggende og til at det har en egenverdi at arealet er utskilt som egne tomter. For inntil 5-7 enheter kan avløp til jord tillates. Årsaken til at det ikke tidligere er bygget på tomtene, er at søsknene har ventet på den veien som skulle komme.

Bergen kommune gjør gjeldende at tomtene må verdsettes som det øvrige.

Lagmannsretten er delt i spørsmålet om tomteerstatning. Et mindretall, skjønnsmedlem Birkeland, finner at tomtene må verdsettes basert på tomteverdi. Et flertall, rettens formann og de øvrige skjønnsmedlemmer, finner at grunnerstatningen for tomtene må fastsettes som for det øvrige området.

Flertallet er kommet til at det for grunneierne er gunstigst at tomtene erstattes ut fra reguleringsformålet. Arealenes verdi som tomtegrunn synes lavere. Flertallet viser til at det for verdsettelsen i så fall måtte legges til grunn at vann og kloakk ikke var fremført. Likeledes måtte det ses bort fra veitilknytning til riksveien. Som grunneierne har fremhevet foreligger en adgang til etter søknad å få godkjent en kloakkløsning til terreng. Lagmannsrettens flertall finner det ikke sannsynlig at en slik søknad ville bli innvilget, til det ligger området for sentralt innen Bergen.

Lagmannsrettens mindretall finner at det sentrale ved verdsettelsen er det faktum at tomtene er utskilt. Det er også mulighet for en veiutløsning, og kostnadene til dette kan fordeles på de tre tomter. Da tomtene ble utskilt var det ingen problemer med å få godkjent spredningsanlegg for kloakken til terreng. Også nå er det mulighet for dispensasjon for tilkobling til offentlig kloakk, eksempelvis ved installering av et Biovacanlegg. Mindretallet mener at erstatningen må settes tilsvarende det en byggeklar erstatningstomt fra kommunen ville koste. Da mindretallets standpunkt ikke er bestemmende for lagmannsrettens resultat, finnes det unødvendig å utmåle et konkret beløp.

Grunneierne krever renter fra overskjønnets avhjemling. De anfører at dette er regelen ved innløsningsskjønn. Det er vist til Rt-1903-177 og Rt-1917-129, samt flere underrettsavgjørelser. Grunneierne hevder at den foreliggende sak i realiteten er et innløsningsskjønn. De viser til at begjæring om skjønn opprinnelig ble fremsatt av dem, og til at vilkårene for dette var til stede etter plan- og bygningsloven §42 og §43.

Bergen kommune bestrider både at saken gjelder et innløsningsskjønn og at det i så tilfelle er hjemmel for renter. Kommunen viser til den aldri har godtatt at vilkårene for innløsning etter plan- og bygningsloven §42 og §43 er oppfylt. Etter kommunens oppfatning er rentekravet uhjemlet fordi den har et år på seg til å tiltre skjønnet.

Lagmannsretten finner at rentekravet må tas til følge med hjemmel i morarenteloven §5 jfr. §3. Den rettspraksis som grunneierne har vist til, knytter seg til eldre lovbestemmelser og kan ikke anvendes direkte. Lovverkets bestemmelser om morarenter og andre renter gjennomgikk en omfattende revisjon ved innføringen av morarenteloven i 1976. Det fremgår av lovforarbeidene, NOU 1974 på side 68 og 69 at dagjeldende regel om prosessrente i renteloven av 1888 §3 ble forutsatt videreført i morarenteloven §5 for krav utenfor formuerettens område. Som et eksempel på når dette kunne være aktuelt er nevnt krav på ekspropriasjonserstatning. Etter morarenteloven §5 "kan" domstolen etter påstand fastsette en forsinkelsesrente, tidligst fra kravets forfall. Grunneiernes skjønnsbegjæring omfattet krav om innløsning. Etter lagmannsrettens vurdering må renter påløpe fra forfall forutsatt at grunneierene har krav på innløsning.

Lagmannsretten er kommet til at innløsningskravet var berettiget etter plan- og bygningsloven §42 første ledd annet punktum. Retten viser til at reguleringsområdet må betraktes som ubebygget idet bygningsmassen er kondemnabel og til at eiendommen ut fra reguleringslanen ikke kan nyttes på en regningssvarende måte. Det forhold at partene under prosessen ble enige om at kommunen skulle stå som saksøker, kan ikke medføre noen endret vurdering med hensyn til rentespørsmålet.

Den rente som må tilkjennes er lovens alminnelig rente på 12 %. Lagmannsretten finner at innløsningskravet først forfaller når overskjønnet blir rettskraftig. Renten påløper derved først fra dette tidspunkt.

Etter dette har overskjønnsbegjæringen ledet til et resultat som er gunstigere for grunneierne enn skjønnet. Grunneierne har da krav på å få sine saksomkostninger dekket, jfr skjønnsloven §54a jfr §54. H.adv. Rekve har fremlagt omkostningsoppgave stor kr 69587,50, hvorav kr 60000,- er salær. Lagmannsretten tar omkostningsoppgaven til følge, jfr. skjønnsloven §54 "nødvendige utgifter". Det vises særlig til at overskjønnet har berørt en rekke rettslige problemstillinger og gjelder store verdier for grunneier. I tillegg må kommunen svare lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Erstatning: For avstått grunn, med unntak av areal til friluftsområde: kr 30,- pr. m2 For areal til friluftsområde: kr 15,- pr. m2 Fradrag for rydde- og klargjøringsomkostninger; forutsatt at området er som nå: kr 350000,- forutsatt ryddet i.h.h.t. avtale kr 100000,-

Overskjønnet er avsagt med den dissens vedrørende tomteerstatningen som fremgår ovenfor.

Slutning:

1. I forbindelse med innløsning av grunn og rettigheter hos de saksøkte Rasmus Lauvås, Lars Løvaas, Oline Tvedt og Kari Dyngeland, jfr. reguleringsplan for Arnadalen terminalområde vedtatt av Bergen kommune 10. september 1990, betales erstatninger fastsatt i dette overskjønn.

2. Bergen kommune svarer renter av erstatningsbeløpet fra overskjønnet er rettskraftig med 12 - tolv - prosent årlig.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bergen kommune til de saksøkte ved h.adv. Anders Rekve kr 69587,50 - kronersekstinitusenfemhundreogåttisyv50/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn."