LG-1993-53
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-03-22 |
| Publisert: | LG-1993-00053 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandnes herredsrett Nr. 92-00194 A/04 - Gulating lagmannsrett LG-1993-00053. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1994-00616K . |
| Parter: | ANKENDE PART: Einar Eriksen (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger). MOTPART: Torleif Årsvoll (Prosessfullmektig: Advokat Pål Mitsem, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Voll, Lagdommer Greve Pettersen, Kst. lagdommer Heinfjell |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §36 |
Saken gjelder tvist om forkjøpsrett til fast eiendom på Årsvoll i Sandnes kommune.
Ankende part og ankemotparten er henholdsvis nevø og yngste sønn av Anna Soma. Hun satt i uskiftet bo etter at mannen døde i 1960, og hun var eier av et gårdsbruk, gnr. 64 bnr. 11 (heretter kalt hovedbruket) i Sandnes kommune.
Etter hennes død i 1966 ble gården i 1969 solgt til ankende part som er sønn av Anna Somas nest eldste barn, Anna Eriksen. Anna Somas eldste sønn, Olav Årsvoll, frasa seg i den forbindelse sin odelsrett.
Torleif Årsvoll bodde på hovedbruket og deltok i gårdsdriften frem til i begynnelsen av 1960-årene. I 1962 ble en parsell, gnr. 64 bnr. 35, utskilt fra hovedbruket, og parsellen ble 02. januar 1963 overskjøtet til Torleif Årsvoll fra Anna Soma. I skjøtet er det inntatt følgende bestemmelse:
"På skiftet etter Torleif Årsvoll eller om han tidligere ønsker å selge eiendommen, skal eier av hovedbruket, bnr. 11, ha løsnings- eller forkjøpsrett for pristakst, eller om sådan takst på den tid ikke holdes, for takst avgitt av 2 av lensmannen i Høyland oppnevnte menn. Disse menns takst skal avgis overensstemmende med verdi i vanlig handel og vandel.
Taksten er endelig. Eieren av bnr. 11 betaler takstgebyret og er berettiget til å rekvirere takst. Dersom eier av bnr. 11 ikke nytter retten i forbindelse med en overdragelse bortfaller den."
Torleif Årsvoll fikk byggetillatelse og bebygget parsellen med et bolighus. På et senere tidspunkt er det oppført en garasje på eiendommen og denne er deretter blitt påbygget. I tiden fra morens død frem til 1969 ble det klart at verken Torleif eller hans øvrige søsken skulle overta gården, og dette førte til overdragelsen til Einar Eriksen i 1969.
Eriksen har drevet hovedbruket siden overtakelsen, og gården består nå av ca 170 dekar mark, hvorav ca 102 dekar er dyrket. Gnr. 64, bnr. 35 ligger nær hovedbrukets våningshus.
I henholdsvis 1950 og 1955 ble det fradelt hovedbruket 2 parseller som ble overdratt til to av Torleif Årsvolls eldre søsken. Det er ikke inntatt bestemmelse om forkjøpsrett for hovedbruket i forbindelse med disse to overdragelsene.
Torleif Årsvoll har bodd på gnr. 64, bnr. 35 siden han bebygget eiendommen, og etter at han giftet seg har han bodd der sammen med sin familie. I 1991 skulle han og hans kone separeres. Som ledd i skilsmisseoppgjøret mellom dem, ønsket han å overdra eiendommen til sin sønn. Einar Eriksen gjorde da en forkjøpsrett gjeldende, og partene forhandlet i noen tid. Torleif Årsvoll gikk så den 22. februar 92 til søksmål mot Einar Eriksen med påstand om at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende. Subsidiært krevde han at forkjøpsretten skulle settes til side i medhold av avtaleloven §36. Eriksen tok til motmæle, og han anla motsøksmål med påstand om at det under forhandlingene mellom partene i 1991 og primo 1992 var inngått bindende avtale om salg av eiendommen til ham for et beløp avgrenset oppad til kr 920000,-.
Sandnes herredsrett avsa 21. oktober 1992 dom i saken med slik slutning:
"I hovudsøksmålet:
1. Løysings- og forkjøpsrett fastsett 3. januar 1963 for gnr. 64, bnr. 11 i Sandnes til eigedomen gnr. 64, bnr. 35 i Sandnes gjeld ikkje.
2. Einar Eriksen vert dømd til innan 2 - to - veker frå domen vert forkynt å betala til Torleif Årsvoll kr 17870,- - kronersyttentusenåttehundreogsytti - i sakskostnader.
I motsøksmålet:
1. Torleif Årsvoll vert frifunnen.
2. Einar Eriksen vert dømd til innan 2 - to - veker frå domen vert forkynt å betala til Torleif Årsvoll kr 10170,- - kronertituseneithundreogsytti 0/100 - i sakskostnader."
Hva gjelder sakens nærmere faktiske bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten, vises til herredsrettens dom.
Dommen ble rettidig påanket til Gulating lagmannsrett, og ankeforhandling ble avholdt 17. og 18. februar 1994. Foruten partsforklaringer ble avhørt 2 vitner, og retten var på åstedsbefaring. Saken står for øvrig i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Ankende part har i det vesentlige anført:
Herredsretten har tatt feil både i bevisbedømmelsen og i rettsanvendelsen. Forkjøpsrettsklausulen relaterer seg ikke til bestemte personer, men til den som til enhver tid er eier av hovedbruket, gnr. 64, bnr. 11. Det fremgår av dokumentasjonen i tilknytning til fradeling av bnr. 35 og byggetillatelse for Torleif Årsvoll, at huset skulle betraktes som folgehus. Denne oppfatning har også rådet i familien.
Fradeling av tomt påheftet forkjøpsrett for hovedbruket var en vanlig fremgangsmåte før jordloven kom i 1955. Formålet med klausulen var å sikre at eiendommen i fremtiden tillå hovedbruket, og det avvises at klausulen kom inn for å sikre at eiendommen gikk ut av familiens besittelse.
Dersom Torleif Årsvoll hele tiden har hatt en annen oppfatning av forkjøpsrettsklausulen, burde han ha aksjonert da gården ble solgt i 1969 og besørget klausulen slettet.
Torleif Årsvoll har hele tiden kjent til forkjøpsrettsklausulen, og han tok en bevisst risiko da han likevel bebygget eiendommen, vitende om at forkjøpsrettsklausulen på et senere tidspunkt kunne bli gjort gjeldende.
På denne bakgrunn tar herredsretten feil når den finner at forkjøpsrettsklausulen må tolkes slik at den ikke kan gjøres gjeldende.
Vilkårene for hel eller delvis tilsidesettelse av forkjøpsretten med hjemmel i avtaleloven §36 er heller ikke tilstede.
Det skal svært mye til før en avtale kan settes til side dersom utviklingen i ettertid ikke kan karakteriseres som uforutsett. I denne sak har situasjonen utviklet seg slik som partene kunne forutse da forkjøpsretten ble stiftet, og det eneste irregulære i utviklingen er Torleif Årsvolls skilsmisse.
Forkjøpsretten var heller ikke urimelig fra starten av. Torleif Årsvoll ville ikke ha fått bygget hus dersom det ikke var blitt søkt om byggetillatelse med den begrunnelse at huset skulle være folgehus. Han tok en kalkulert risiko og regnet ikke med at forkjøpsretten ville få noen betydning for ham så lenge han levde. Han fikk gratis tomt, og får full betaling for eiendommens verdi.
Hovedbruket har på den annen side ved fradelingen gitt fra seg en del av brukets dyrkede mark, og har selv behov for huset som folgehus. Det eksisterende våningshuset er gammelt og for lite til å dekke gårdens behov i fremtiden. Det fremgikk på åstedsbefaringen at det ikke finnes annet egnet sted til å oppføre folgehus på eiendommen.
Subsidiært anføres at en revisjon av avtalen i medhold av avtaleloven §36 under enhver omstendighet ikke må få annen konsekvens enn at det innarbeides at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende overfor kjøper utenfor familien.
Til motsøksmålet anføres at den foreliggende korrespondanse viser at begge parter var enige om at Einar Eriksen skulle overta parsellen i kraft av sin forkjøpsrett. Einar Eriksens forbehold relaterte seg kun til situasjonen dersom taksten viste seg å være direkte uriktig, herunder at den lå langt over omsetningsverdi.
Eriksen ville ikke har tatt initiativ til at det var blitt avholdt takst som nærmere angitt i skjøte dersom han ikke var av den oppfatning at det forelå et bindende tilbud fra Torleif Årsvoll. Taksten viser at det forelå et skriftlig tilbud som ble akseptert, og at diskusjonen deretter bare relaterte seg til taksten og premissene for denne.
På denne bakgrunn har Einar Eriksen akseptert tilbudet fra Årsvoll, og det er inngått bindende avtale mellom partene.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. I hovedsøksmålet:
Den ankende part frifinnes.
2. I motsøksmålet:
Den ankende part dømmes til å utstede skjøte til saksøkte på gnr. 64, bnr. 35 i Sandnes mot å betale et beløp grenset oppad til kr 920000,-.
I begge tilfeller:
Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger."
Ankemotparten har i det vesentlige anført:
Forkjøpsrettsklausulen må tolkes og forstås på bakgrunn av Torleif Årsvolls rolle i familien som yngste sønn og med fysisk handikap. Han deltok i gårdsdriften sammen med sin mor etter at faren døde, og det var i forbindelse med fradelingen av parsellen og søknad om byggetillatelse usikkert hvorvidt han var den som i fremtiden skulle overta gården. Hans beslutning om ikke å overta er dels begrunnet i hans eldste brors vansker med å bestemme seg for hvor vidt han ville overta, og dels at hans eldre søster Anna Eriksen bodde på eiendommen med sin familie.
Da parsellen ble fradelt i 1962 kunne den ha vært solgt til hvem som helst. Landbruksmyndighetene satt ikke vilkår for fradelingen, og det er overveiende sannsynlig at krav fra familien forårsaket at forkjøpsrettsklausulen ble innarbeidet. Årsvolls mor hadde dengang håp om at Torleif skulle overta gårdsdriften, og hun hadde derfor ikke innvendinger mot at forkjøpsretten ble inntatt.
Formålet med forkjøpsretten var således å sikre at parsellen ble i familien, og den må da tolkes dit hen at den ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelse fra Torleif Årsvoll til hans livsarving.
I relasjon til avtaleloven §36 anføres at det vil være sterkt urimelig dersom Årsvoll ikke gis anledning til å overføre sin eiendom til sønnen. Forkjøpsrettsklausulen var urimelig allerede da den ble stiftet. Årsvoll og hans familie har nå bebodd eiendommen i 30 år, og urimeligheten blir ytterligere forsterket ved den tid som er gått.
Det har ingen betydning for Einar Eriksen hvorvidt han kan gjøre forkjøpsretten gjeldende i nærværende tilfelle eller ikke. Han planlegger å leie huset ut på kort sikt, og det er ingen ting ved hovedbrukets karakter eller drift som tilsier at Årsvolls hus er den eneste og/eller beste løsning for Eriksens behov for folgehus i fremtiden.
Det var Eriksens mor som foresto forhandlingen i forbindelse med at han overtok hovedbruket i 1969, og eventuell kjennskap til forkjøpsrettsklausulen kan ikke ha vært et element av betydning ved hans vurdering av hvorvidt han ønsket å overta hovedbruket. Eriksen fikk overta hovedbruket for en lav kjøpesum i 1969. Dersom forkjøpsretten kan gjøres gjeldende, vil den virke så sterkt urimelig overfor Torleif Årsvoll og hans familie at den i sin helhet må settes til side i medhold av avtaleloven §36.
Til motsøksmålet er anført at den foreliggende korrespondanse mellom partene viser at det ikke er inngått bindende avtale mellom partene. Ordlyden i brevene fra Torleif Årsvoll viser at han bare foretok sonderinger, og det var fra begge sider hele tiden knyttet betingelser til forhandlingene. Torleif Årsvoll har ikke fremsatt noe bindende tilbud om kjøp av eiendommen, og advokat Vierdals brev av 16. desember 1991 er å anse som et betinget mottilbud. Det er derfor ikke inngått avtale mellom partene, og Torleif Årsvoll har heller ikke foretatt seg handlinger som kan utløse forkjøpsretten.
Det ble nedlagt slik påstand:
"I hovedsøksmålet:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Torleif Årsvoll tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Torleif Årsvoll tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
I hovedsøksmålet er lagmannsretten kommet til at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelse fra Torleif Årsvoll til hans sønn Tore Årsvoll. Forkjøpsretten er ikke bortfalt i sin helhet, men må tolkes slik at den ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelse til livsarving.
Den deklaratoriske hovedregel i norsk rett er at nærstående personer er vernet mot forkjøpsrett, jfr. Torgeir Austenå: "Løsningsrettigheter" side 246 og NOU 1984:32 side 61. Regelen er ikke absolutt, og det må foretas en fortolkning av stiftelsesgrunnlaget, der bl.a. partenes forutsetninger ved stiftelsen, klausulens ordlyd og formålet med forkjøpsretten vil være av betydning.
De hensyn som ligger til grunn for hovedregelen er funnet så tungtveiende at sivillovbokutvalgets forslag til ny "lov om løysingsrettar" har en preseptorisk bestemmelse om at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende overfor en nærmere definert gruppe nærstående personer, jfr. forslagets §9 inntatt i NOU 1984:32 side 87.
Høyesterett har hatt spørsmålet til behandling i flere saker, og de fleste dommene går ut på at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende ved arv eller annen overgang til nær slektning, jfr. bl.a. Rt-1967-787, Rt-1973-559, Rt-1974-90, Rt-1984-1392 og Rt-1988-1317. Forkjøpsrettsbestemmelsen i denne sak er generelt utformet, og det er ikke sagt noe om forbehold i forhold til bl.a. Torleif Årsvolls livsarvinger. Klausulens ordlyd gir derfor ikke holdepunkt for en fortolkning om at nære personer er vernet.
Etter bevisførselen er det uklart for lagmannsretten hvorvidt det var meningen at Torleif Årsvoll skulle overta hovedbruket da forkjøpsretten ble stiftet.
Torleif Årsvoll var 35 år, ugift og barnløs da forkjøpsretten ble stiftet. På denne bakgrunn hadde verken han eller hans mor konkret foranledning til å innta noe konkret i klausulen om forkjøpsrettens forhold til hans eventuelle fremtidige familie. Ut fra det som fremkom under saken finnes det imidlertid sannsynlig at det ikke var Anna Somas ønske at Torleifs eventuelle fremtidige barn ikke skulle kunne få beholde eiendommen etter ham dersom de ønsket det.
Forklaringen på at det ikke ble inntatt forbehold på dette punkt antas å ha vært at Torleif Årsvoll og hans mor ikke tenkte på denne problemstillingen da forkjøpsretten ble stiftet.
Lagmannsretten finner etter bevisførselen at hovedformålet med stiftelsen var å sikre at eiendommen ble værende i slekten. Parsellen ligger nært opptil hovedbrukets våningshus. Både på denne bakgrunn og av hensyn til gårdsdriften, ville det være uheldig dersom eier av hovedbruket ikke hadde mulighet til å sikre seg mot at fremmede flyttet inn på parsellen.
Det er trolig at man den gang også så hen til hovedbrukets behov for folgehus i fremtiden. Hovedbruket har imidlertid andre tjenlige alternativ på eiendommen som kan sikre behovet for fremtidig folgehus, og dette formålet må derfor ha vært underordnet ved stiftelsen.
For Torleif Årsvoll og hans familie vil det virke urimelig om han ikke gis anledning til å overføre eiendommen til sin sønn. Han har selv fått oppført bolighuset, og han har bodd der i mer enn 30 år. Hans sønn er oppvokst der, og i den senere tid har også sønnens familie bodd der. Det er opplyst at sønnen forpakter jord i nærheten. Både Torleif Årsvoll og Tore Årsvoll har således en sterk reell og følelsesmessig tilknytning til eiendommen.
For Einar Eriksen vil det få langt mindre konsekvenser at han ikke kan gjøre forkjøpsretten gjeldende ved overdragelse til Tore Årsvoll. Han har foreløpig ikke behov for folgehus, og eventuelt fremtidig behov vil som tidligere tilkjennegitt kunne dekkes på annen måte.
På bakgrunn av forkjøpsrettsklausulens ordlyd har det ingen betydning at overføringen til Tore Årsvoll ikke skjer som arv, men som overdragelse mot vederlag som ledd i skilsmisseoppgjør.
Lagmannsretten finner etter dette at partenes forutsetninger ved og formålet bak stiftelsen av forkjøpsretten, må føre til at den ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelse av gnr. 64, bnr. 35 til Tore Årsvoll.
Lagmannsretten finner ikke at en forkjøpsrett som tolkes dithen at den ikke kan gjøres gjeldende overfor livsarvinger, er så urimelig at den i sin helhet kan settes til side i medhold av avtaleloven §36. Heller ikke er vilkårene for revisjon i medhold av avtaleloven §36 til stede.
Torleif Årsvoll nedla påstand for herredsretten om at forkjøpsretten ikke gjaldt. Herredsrettens domsslutning går ut på det samme. Han har for lagmannsretten nedlagt påstand om stadfestelse av herredsrettens dom. Det er ikke nedlagt subsidiær påstand om at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor livsarving. En stadfestelse av herredsrettens dom vil ikke bli dekkende for det resultat lagmannsretten er kommet til. Det vil derfor bli gitt dom for at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelse til Tore Årsvoll. Det er Torleif Årsvolls planlagte overdragelse til sønnen som har utløst konflikten, og på bakgrunn av ankemotpartens anførsler både for herredsretten og lagmannsretten vil et slikt resultat ligge innenfor hans påstand.
Einar Eriksen kan heller ikke vinne frem i motsøksmålet, og herredsrettens dom stadfestes på dette punkt.
Det finnes ikke bevist at Torleif Årsvoll har fremsatt bindende tilbud om kjøp av eiendommen som er akseptert uten forbehold av Einar Eriksen. Den dokumentasjon som er fremlagt for lagmannsretten viser at Årsvoll ønsket å undersøke hvorvidt Eriksen ville kreve å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Dernest førte partene forhandlinger for å forsøke å få til en løsning på saken, men uten at de har foretatt handlinger som kan medføre at Årsvoll har inngått bindende avtale om salg av eiendommen til Eriksen.
Anken har delvis ført frem i hovedsøksmålet og tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §174 kommer til anvendelse. Det finnes ikke grunnlag for anvendelse av tvistemålsloven §174 annet ledd. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes derfor ikke, jfr. hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd. Ut fra sitt syn finner lagmannsretten ikke grunn til å vurdere omkostningsspørsmålet for herredsretten annerledes i hovedsøksmålet. I herredsrettens dom gjøres derfor den endring at saksomkostninger ikke tilkjenne på dette punkt.
Anken i motsøksmålet har vært forgjeves, og ankemotparten må tilpliktes å erstatte ankende parts nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd. Særlige omstendigheter som kan begrunne fritak sees ikke å foreligge. Advokat Mitsem har krevd kr 27100,- i salær og fordelt omkostningene med like deler på hvert av søksmålene. Lagmannsretten finner at det alt vesentlige av advokat Mitsems arbeid både på forberedelsesstadiet og under hovedforhandlingen relaterer seg til hovedsøksmålet. Saksomkostninger i motsøksmålet fastsettes derfor skjønnsmessig til kr 7000,- som tilkjennes.
Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse i motsøksmålet finnes ikke grunn til å gjøre noen endring i.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
I hovedsøksmålet:
1. Bestemmelse i skjøte av 03. januar 1963 om forkjøpsrett for gnr. 64, bnr. 11 til gnr. 64 bnr. 35 gjelder ikke ved overdragelse fra Torleif Årsvoll til Tore Årsvoll.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for herredsrett og lagmannsrett.
I motsøksmålet:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Einar Eriksen til Torleif Årsvoll kr 7000,- - kronersjutusen - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.