LG-1994-423

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-12-13
Publisert:	LG-1994-00423
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnhordland herredsrett Nr. 93-00016 - Gulating lagmannsrett LG-1994-00423 og LG-1994-00424 A.
Parter:	I ankesak nr. 94-00423: Ankende part: 1. Anton B. Døsen 2. Øystein Døsen 3. Eilif Døsen 4. Steinar Døsen 5. Marit Døsen (Prosessfullmektig: Advokat Magne Revheim, Bergen). Motpart: Arne og Eystein Moe m.fl. (30 parter) (Prosessfullmektig: Advokat Stig Nybø, Florø). I ankesak nr. 94-00424: Ankende part: Eystein Moe m.fl. (26 parter) (Prosessfullmektig: Advokat Stig Nybø, Florø). Motpart: Anton B. Døsen m.fl. (Prosessfullmektig: Advokat Magne Revheim, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Midtgaard, Ekstraordinær lagdommer Ekeberg, Byrettsdommer Solberg
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Prisloven (1953) §24, Tomtefesteloven (1975)

Ankesak nr 00423 gjelder krav på oppregulering av årlig grunnavgift for eiendom som følge av fall i pengeverdien. Partene er enige om at regulering skal skje og saken gjelder derfor kun omfanget av reguleringen. Grunnlaget for kravet er avtaleloven §36 og plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295, Røstaddommen og Skjelsvikdommen, samt dommene i Rt-1992-1387 og Rt-1992-1397.

Ankesak nr 00424 gjelder krav om innløsning av grunnbyrdene.

De eiendommene sakene gjelder ble fradelt Florøen Gård i tiden 1882 til 1963. Grunnlaget for eiendomservervene er en erklæring av 1859 som daværende eier av grunnarealene på Florøen, Jens Helmers Florøen, avga overfor staten om å avstå den nødvendige grunn til byggetomter for nybyggere i forbindelse med opprettelsen av Florø by. Vederlaget for overdragelsene er fastsatt i kontrakten til enten en kjøpesum en gang for alle eller til en årlig grunnavgift. Grunnavgiften har frem til idag vært på 0,04 kroner pr kvadratmeter, regnet på bakgrunn av en pris av 1 krone pr kvadratmeter. Avtalen inneholder ingen bestemmelser om regulering av avgiftene og heller ikke bestemmelser om innløsnings- eller oppsigelsesadgang. Avgiftene er sikret ved panterett i eiendommene og skulle betales til Jens Helmers Florøen. De som ønsket tomter, fikk anvisning på tomt fra offentlig myndighet, og grunneieren måtte la utskille tomten og utstede hjemmelsdokument. Såvidt lagmannsretten kjenner til er alle de utskilte tomter bebygget. Denne saken gjelder 44 eiendommer, eller tomter, men familien Døsen har flere avtaler med årlige grunnavgifter. Daglig leder av Florøen Gård, Anton Bjørn Døsen, kunne ikke oppgi nøyaktig hvor mange og hadde heller ikke nøyaktig oversikt over hvor mye avtalene innbrakte pr år, men anslo inntekten til ca 2 500 - 3 000 kroner. Alle eiendommene, med unntak av to, har vært gjenstand for salg eller overgang ved arv etter første gangs fradeling fra Florøen Gård.

En del av Florøen Gård ble solgt til overrettssakførerne Døsen og Vassbotn i 1904. De overtok også retten til grunnavgiften for de 8 tomter som da var fradelt. Vassbotns ideelle halvdel ble overdradd til Fjordenes Kredittbank (nå Fokus Bank) i 1909. I 1990 ble sameiet mellom Døsen og Fokus Bank delt fysisk. Retten til grunnavgiftene ble også delt.

Den gjenværende del av Florøen Gård ble i 1925 solgt på tvangsauksjon til brødrene Jacob og Steffen Bruflot, og senere delt mellom brødrene. Rettsetterfølgerne etter Steffen Bruflot reiste i 1989 sak for Sunnfjord herredsrett med krav om regulering av grunnavgiften. Herredsrettens dom ble påanket til Gulating lagmannsrett som tok kravet til følge ved dom av 16. august 1993.

De som nå har rett til avgiftene - Anton B. Døsen, Øystein Døsen, Eilif Døsen, Steinar Døsen og Marit Døsen - heretter Døsen, anla sak mot innehaverne av eiendommene med krav om oppregulering av grunnavgiftene. Sunnfjord herredsrett avsa den 31. desember 1993 dom med slik slutning:

"Hovedsøksmålet.

1. I kontraktene mellom eierne av Florø Gård Døsen og de private parter gjøres den endring at årlig grunnleie forhøyes i samsvar med stigningen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks. Oppreguleringen kan ikke i noe tilfelle skje med basis i indekstall som er eldre enn den gjenomsnittlige basisindeks for det året den enkelte tomt ble frasolgt Florø Gård. Reguleringen kan heller ikke skje på basis av indekstall som er eldre enn det gjennomsnittlige indekstallet for året 1904.

Avgiftsreguleringen kan heller ikke skje på grunnlag av noen basisindeks som er eldre enn den gjennomsnittlige indeks for det året vedkommende tomt sist ble gjenstand for rettsovergang ved fri omsetning.

2. Ved reguleringen av grunnleiene for boligtomter skal det tas hensyn til prisforskriftene 21. desember 1990 om forhøyelse av festeavgifter for tomt til boligeller fritidshus.

3. Grunnleiene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen og det til enhver tid gjeldende revisjonsinterval etter tomtefesteloven.

4. Oppreguleringen skjer med virkning fra og med 1992.

5. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Motsøksmålet.

1. Saksøkerne frifinnes.

2. De saksøkte dømmes isolidum til å betale saksøkerne saksomkostninger med kr 7 000,00 - kroner sjutusen - som forfaller til betaling 2 - to - uker etter dommens forkynnelse."

Saksøkerne har anket dommen, hovedsøksmålet punktene 1, 2 og 5 til Gulating lagmannsrett, og ankemotpartene har erklært aksessorisk motanke for punkt 4. Denne anke er gitt saksnr. 94-00423.

Dessuten har en del av de opprinnelige saksøkte erklært selvstendig anke over motsøksmålets punkt 1 og 2, som behandles som ankesak nr. 94-00424. De to sakene er forenet til felles behandling og felles dom.

Med hensyn til partsforholdet er det skjedd følgende endringer:

Ankemotpart Eystein Moe er ved en feiltakelse ikke oppført som part i herredsrettens dom. Han er nevnt i stevningen.

Ankemotpart Per Magnussen er død, og hans enke i uskiftet bo, Kjellaug Magnussen, er trådt inn.

Ankemotpart Erna Håvik har solgt sin eiendom til Kupandran Nagarajh, som er trådt inn.

Ankemotpartene Arne og Kari Sunnarvik var også eiere av den eiendom saken gjelder ved herredsrettens behandling av saken. Ved en feiltakelse er Kari Sunnarviks far, Kåre Holmen, oppført som part.

Ankemotpart Sigvald Seljeseth er død, Arne Seljeseth er trådt inn.

Ankeforhandling ble holdt i rettslokalene i Florø i dagene den 28. og den 29. november 1995. Partene møtte med prosessfulmektiger. Anton Bjørn Døsen ga forklaring for ankende part. Arne Moe, Arne Sunnarvik, Andreas Eikevoll og Bergljot Ulriksen ga forklaring for ankemotpartene. Det ble ikke avhørt vitner. Forøvrig vises til rettsboken. Det ble under ankeforhandlingen fremlagt noen nye dokumenter, men saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Forøvrig vises til herredsrettens fremstilling av sakens faktum.

De ankende parter, Anton Bjørn Døsen m.fl., har i sak 00423 i hovedsak anført:

Flere tidspunkter kan være utgangspunktet for reguleringen. Lagmannsretten har i Bruflotdommen gitt regulering fra første gangs fradeling fra Florøen Gård. Herredsretten har derimot gitt regulering fra siste gangs omsetning på det frie marked.

Prinsipalt kreves full oppregulering fra tidspunktet for avtalen i 1859. Denne danner grunnlaget for prisfastsettelsen. Subsidiært fra og med 1904 - det tidspunkt da Døsen ble eier av eiendommen. Endelig kan Døsen ikke få noen dårligere løsning enn i Bruflotdommen.

Avtalen av 1859 er rettsgrunnlaget mellom partene. Jens Helmers Florøen påtok seg ved den en rettslig forpliktelse i forhold til øvrigheten. Døsen og Vassbotn har basert seg på avtalen, og tomteerververne utledet sine rettigheter av denne. Det var ingen diskusjon om pris m.v. i forbindelse med fradelingene. Begge parter aksepterte å være bundet til 1859 avtalen i alle henseender. Dette gjaldt helt opp til 1963. I Røstaddommen ble det sett bort fra rettsovergang på bortfestersiden og gitt regulering fra da avtalen opprinnelig var inngått.

Det må også sees bort fra rettsovergang på tomteeiernes side. Det er ikke grunn til forskjellsbehandling mellom første gangs fradeling og de som senere ervervet. Prisen ble i begge tilfeller fastsatt i 1859. Staten har selv for så vidt frafalt avtalen i skjønn i 1987.

Beskrivelsen i Bruflotdommen snur bildet opp/ned i forhold til den faktiske situasjon. Enhver tomteerverver hadde mulighet for å forhandle om fri pris, men dette ville de ikke. Tomteeierne har spekulert i, og tjent på den gamle avtalen. I Bruflotdommen er det lagt vekt på at spørsmålet om regulering ikke hadde vært tatt opp. Dette er annerledes i denne saken, siden Døsen har tatt opp spørsmålet og forsøkt å få til en regulering. I Bruflotdommen gis det også uttrykk for at forholdet mer og mer fikk karakter av at tomtene var avstått ved avtalen i 1859. Dette minner om ekspropriasjon. I så fall ville grunneieren hatt mulighet til å inflasjonssikre et beløp.

Erklæringen fra 1859 må sees som en gjensidig bebyrdende avtale som legger hele grunnlaget for ettertiden. De enkelte tomteeierne utleder sin rett fra staten.

I rimelighetsvurderingen etter avtaleloven §36 skal det tas hensyn til forholdene forøvrig. Det pekes på at de som f.eks. tok ut tomt i 1963 visste at prisen var latterlig lav.

I Rt-1992-1387 hadde det vært rettsovergang på begge sider, og denne saken gjaldt grunnbyrder. Som i Skjelsvikdommen ble det uttalt at rettsovergang på tomteeiersiden vanligvis ikke kan få betydning. Saksforholdet i Periscopusdommen lå helt annerledes an enn i vår sak. Det foreligger følgelig ingen unntakssituasjon som kan føre til et annet resultat enn at 1859avtalen legges til grunn. Døsen betalte full pris og forventet å få tilbake tilsvarende. Ingen kunne tenke seg inflasjonsøkningen. I Rødstadommen tas det sikte på å gjenopprette det opprinnelige prisnivå. Dette kan bare gjøres ved å legge 1859-avtalen til grunn.

Det pekes videre på at avgiftene, selv etter en regulering, vil være svært lave. Idag er de så lave at arbeidet med innkrevningen ikke dekkes.

En er ikke enig i de vurderinger herredsretten har lagt til grunn. Det er ikke riktig at tomteeiere som har kjøpt i det frie marked har betalt for en fordel de ikke får dersom regulering skjer. Det har funnet sted fri omsetning, men en stor del av eierskiftene er skjedd ved arveovergang. Den bevisførsel en har hatt tilsier at det ved kjøp bare ble betalt for bygget. Det er i alle fall ikke sannsynliggjort at det er betalt noe for grunnen. Under alle omstendigheter må det sees bort fra senere rettsovergang på tomteeiersiden, siden dette leder til tilfeldige resultater. Herredsretten har vektlagt at det er betalt 2 ganger. Det pekes på at dette ikke er riktig, men dersom så skulle være tilfelle kan dette ikke gå ut over Døsen som ikke har hatt noen innflytelse på disse avtalene. Dersom noen har betalt for mye, må de selv ta risikoen. De har vært klar over at avgiftene var rent symbolske. Således har de hatt en tilfeldig fordel.

I Bruflotdommen er det foretatt en konkret interesseavveining m.h.t. anvendelse av prisforskriftene. Dersom lagmannsretten skulle komme til samme resultat som i denne dommen, må det også her foretas en konkret interesseavveining. Det anføres forøvrig at prisforskriftene er preseptoriske regler, som ikke passer å anvende på grunnbyrder.

Den prinsipale påstand må tas til følge.

Når det gjelder den aksessoriske motanke anføres at avgiftene for 1992 forfalt den 1. januar 1993. At avgiftene forfaller etterskuddsvis er begrunnelsen for å kreve avgift for hele 1992. Det må i alle fall gis regulering fra det tidspunkt kravet ble fremsatt, i mai 1992. Dersom regulering gis med virkning fra lagmannsrettens dom, stimuleres partene til å anke.

Anton Bjørn Døsen m.fl., har i sak 00424 i hovedsak anført:

Det ville være eiendommelig om en etter å ha foretatt en rimelig oppjustering deretter skulle foreta ny vurdering og komme til at det var grunnlag for innløsning. Det bestrides at det er grunnlag for innløsning.

Det pekes på at sameiet i tilfelle innløsning påføres ekstra skattebelastning, på samme måte som skatteulempe ved personskadeserstatning. Det må derfor tas hensyn til skatteulempen ved en eventuell innløsningssum, som på samme måte som ved personskadeerstatning settes til et påslag på 50%.

Dersom innløsning kan skje, må dette skje etter analogi til reglene i tomtefesteloven.

Anton Bjørn Døsen m.fl. har nedlagt slik påstand:

1. I ankesak 94-00423:

"Prinsipalt:

I kontrakten mellom eierne av Florø Gård Døsen og de private parter gjøres den endring at årlig avgift forhøyes i samsvar med prisindeksene for 1865 og 1992, og uten hensyn til prisforskriftene av 21. desember 1990, alt fastsatt etter rettens skjønn.

Subsidiært:

I kontraktene mellom eierne av Florø Gård Døsen og de private parter gjøres den endring at årlig avgift forhøyes i samsvar med prisindeksene for 1904 og 1992, og uten hensyn til prisforskriftene av 21. desember 1990, alt fastsatt etter rettens skjønn.

Atter subsidiært:

I kontraktene mellom eierne av Florø Gård Døsen og de private parter gjøres den endring at årlig avgift forhøyes i samsvar med prisindeksen fra kontrakt først ble inngått og uten hensyn til prisforskriftene av 21. desember 1990, alt fastsatt etter rettens skjønn.

I alle tilfeller:

De ankende parten tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Oppfyllelsesfrist for ny avgift er 14 dager etter forkynnelse av lagmannsrettens dom.

I den aksessoriske motanke:

Herredsrettens dom punkt 4 stadfestes, forøvrig frifinnes ankemotpartene og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

2. I ankesak 94-00424:

"1. Herredsrettens dom i motanken stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Ankemotpartene, Arne Moe m.fl., har i sak 00423 i hovedsak anført:

Alle dommer som er avsagt om tomtefeste og grunnbyrder har gått tilbake til da vedkommende eiendom ble festet eller fradelt/solgt første gang. Det er vist til plenumsdommene fra 1988 og Rt-1992-1387. Først på dette tidspunkt ble det etablert et kontraktsforhold mellom partene.

Ved 1859-avtalen påtok Jens Helmers Florøen seg en forpliktelse. Prisen må ansees å ha vært god på dette tidspunkt og langt inn i vårt århundre. Det er derfor ingen skjevhet å rette opp fra 1859. Spørsmålet om regulering er riktignok tatt opp, og Døsen har sett seg ubundet av avtalen de senere år. En kom ikke til noen ordning vedrørende reguleringen fordi Fokus Bank ikke ville gå inn på dette.

En kan ikke gå lenger tilbake enn til skjøteutstedelse. Florøen Gård hadde ikke forventninger om regulering. En må gå ut fra at Døsen og Vassbotn visste at en krone var en krone. Kjøperne hadde heller ikke forventning om at grunnavgiften skulle økes. Det har vært den vanlige oppfatning i miljøet at prisen ligger fast.

Under alle omstendigheter må det være uriktig å gå lenger tilbake enn til 1904. Dommen i Rt-1992-1387 tok ikke stilling til rettsovergang på tomteeiersiden. Resultatet i denne dommen er rimelig når prisforskriftene ble trukket inn.

Spørsmålet om betydningen av rettsovergang har ikke vært satt på spissen med unntak av i Bruflotdommen og i Periscopusdommen. En må se hen til interessene på begge sider. Tomteeierne har allerede betalt for prisøkningen da de overtok for full pris. Avgiftene var sett på som symbolske. I skjønnet fra 1987 ble prisen fastsatt til 300 kroner. Herredsretten har antydet priser på 100 - 200 kroner pr kvadratmeter. Prisene er vesentlig høyere. For Døsen vil en regulering representere en tilfeldig gevinst. Eiendommen ble ervervet i 1904 på forretningsmessig basis til forskjell fra Bruflot. Det må være forsvarlig å gå tilbake til siste gangs omsetning, som er herredsrettens konklusjon.

Prisreguleringsforskriftene representerer en justering basert på rimelighetsvurderinger. I Rt-1992-1387 ble prisforskriftene anvendt på grunnavgifter. Dommen er sammenlignbar med nærværende sak, og prisforskriftene må få anvendelse, slik også herredsretten har kommet til.

Subsidiært anføres at en må velge enten å legge prisforskriftene til grunn eller la siste gangs omsetning være avgjørende.

Reguleringen må skje fra det tidspunkt rettskraftig dom foreligger. Den kan under ingen omstendigheter gjøres gjeldende fra før kravet er fremsatt, eventuelt som i Bruflotdommen fra domsavsigelsen.

Arne Moe m.fl. har i sak 00424 i hovedsak anført:

Grunnlaget for innløsningskravet er avtaleloven §36. Saken er identisk med forholdet i Rt-1992-1397. I Rt-1995-674 ble krav om innløsning nektet for tomtefeste under henvisning til at forholdet var lovregulert.

Det årlige beløp må omgjøres til et engangsbeløp. Rettighetene skal skattlegges som formue på Florøen Gårds hånd og kommer til fradrag for eierne. Det skal ikke gis kompensasjon for skatteulempe. Døsen har ingen annen grunn til å motsette seg innløsning enn at de kan oppnå en større pris på annen måte. De har krevet 110 000 kroner pr mål. Økningen av avgiftene må sees som en irregulær utvikling. En må da finne en ordning som alt i alt gir en rimelig løsning. Innløsning er foreslått i NOU 1993:29 for fester.

Det må sees hen til kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon og personskade. Renten må følgelig minimum settes til 6%. Utgangspunktet er at beløpet skal kompensere evigvarende inntektstap for rettighetshaveren. Dette reiser to sentrale spørsmål. Både hvilken investering en kan regne med og hvordan den fremtidige avkastning skal beregnes. Det er vist til Rt-1986-178 og Rt-1994-557. Det kan oppnås 7,71% rente ved plassering i norske banker. Prisstigningen er 2,3 fra oktober 1994/95. Følgelig er realrenten 5,41. Dersom en ikke helt ut tar hensyn til prisstigningen, må renten settes til 6%. Også plassering i statsobligasjoner gir den samme realrenten.

I festeforhold er det tradisjon for å legge til grunn 4%. Bestemmelsene i tomtefesteloven om skjønn kan ikke anvendes.

Retten til innløsning må begrenses til en avgrenset periode, innen hvilken den må gjøres gjeldende. Tidspunktet bør settes til 1/2 til ett år.

Arne Moe m.fl. har nedlagt slik påstand:

1. I ankesak 94-00423:

"Herredsrettens dom punkt 1 og 2 stadfestes, ankemotpartene frifinnes for så vidt gjelder punkt 4. I begge tilfeller tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."

2. I ankesak 94-00424:

"De saksøkte gis rett til avløsning etter kapitalisert verdi av grunnavgiften slik den er fastsatt i ankesak 94-00423 for Gulating lagmannsrett, og til en kapitaliseringsrente fastsatt etter rettens skjønn og for det tidsrom retten fastsetter.

De ankende parter tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett."

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten i enkelte av de spørsmål som saken reiser.

Ankesak 94-00423. Partene er, etter de dommer som er avsagt av Høyesterett, enige om at regulering skal skje, men er uenige om omfanget av reguleringen. Flere tidspunkter kan være aktuelle, således tidspunktet for avtalen fra 1859, det tidspunkt da Døsen kjøpte deler av Florøen Gård i 1904, tidspunktet for tomtenes første gangs fradeling fra Florøen Gård og den enkelte eiendoms siste gangs rettsovergang ved arv eller salg.

Når det gjelder omfanget av reguleringen, er lagmannsretten kommet til at grunnavgiftene kan reguleres med utgangspunkt i 1859-avtalen, d.v.s. at avgiftene kan forhøyes i samsvar med prisindeksen for 1865, som er den første indeksen etter 1859.

Spørsmålet om rettsovergang på rettighetshaver- eller bortfestersiden har vært oppe for Høyesterett i flere dommer. Slik rettsovergang har ikke vært ansett som avgjørende. Således ble avtalen fra 1899 lagt til grunn for reguleringen i Røstaddommen, selv om det var ankende parts rettsforgjenger som var avtalepart i den opprinnelige avtalen med forsvaret. Nærværende sak har et noe særegent rettsgrunnlag. Etter lagmannsrettens mening er det mest nærliggende å se avtalen fra 1859 som en grunnavståelse til det offentlige til fordel for de som ville etablere seg i Florøen. Prisen, og de øvrige vilkår var - som i Røstaddommen og i de senere dommene - fastlagt i den opprinnelige avtalen. Lagmannsretten kan da ikke se at rettsovergangen til Døsen, både når det gjelder retten til de festeavgifter de overtok og selve tomtegrunnen, skulle sette denne saken i en annen stilling. De særlige forhold som ble avgjørende i Periscopusdommen, Rt-1990-500, er ikke til stede her. Utgangspunktet er derfor at avtalen av 1859 legges til grunn for reguleringen.

Spørsmålet er da om det foreligger forhold som likevel tilsier at regulering først bør skje ved første gangs fradeling av den enkelte tomt. Første gangs fradeling ble riktignok lagt til grunn i Rt-1992-1387, men til forskjell fra denne saken, var dette det eneste mulige tidspunkt, og lagmannsretten kan derfor ikke se at dommen for så vidt er bindende i denne saken. Som nevnt var både pris og øvrige vilkår fastsatt i 1859-avtalen. Etter dette tidspunkt kunne grunneieren ikke disponere fritt over tomtegrunnen, og priser og øvrige vilkår var fastsatt for de som fikk fradelt tomter. Lagmannsretten legger til grunn at både Døsen og tomteeierne, i overensstemmelse med det rådende nominalistiske syn frem til plenumsdommene i 1988, var innforstått med at grunnavgiften lå fast. Siden ingen av partene hadde innvirkning på avtaleforholdet på det tidspunkt fradelinger skjedde, kan lagmannsretten ikke se det som avgjørende at fradelingene ikke skjedde i 1859, men etter hvert som det ble behov for tomter. Etter omstendighetene kan det heller ikke tillegges betydning at det konkrete avtaleforhold mellom partene først ble etablert ved fradelingen. Det særlige rettsgrunnlag som ble etablert ved avtalen av 1859, taler for at denne avtalen danner grunnlaget for reguleringen.

Det spørsmål som da reiser seg er om rettsovergang på tomteeiersiden skal tillegges betydning. Alle eiendommer, med unntak av 2, har vært overdradd, enten ved salg eller ved arv, siden første gangs fradeling. Også i Rt-1992-1387 hadde det skjedd rettsovergang på tomteeiersiden, uten at dette ble tillagt avgjørende vekt. Spørsmålet om betydningen av rettsovergang må avgjøres på bakgrunn av en konkret rimelighetsvurdering etter avtaleloven §36. Herredsretten kom til at reguleringen først skulle skje med utgangspunkt i siste gangs eiendomsovergang, bl.a. under henvisning til at tomteeierne i fritt salg hadde betalt for grunnen. Slik saken er opplyst for lagmannsretten har ankemotpartene ikke sannsynliggjort at det ved kjøp eller arv er betalt særskilt for grunnen, i alle fall ikke med beløp av betydning. Bevisførselen støtter tvert imot lagmannsrettens inntrykk av at avtalen fra 1859 medvirket til at det dannet seg et særegent eiendomsmarked i Florø, og at det i hovedsak ble betalt for påstående bygning, men lite eller ingenting for grunnen, og at tomter som ble omsatt i annen hånd i hovedsak ble kjøpt for en krone pr kvadratmeter. På bakgrunn av pris for ervervet eiendom, var dette i alle fall tilfelle for de av ankemotpartene som ga forklaring. Siden det ikke nærmere er redegjort for takst eller liknende for forretningsbygg som er omsatt til betydelige beløp, har lagmannsretten ikke grunnlag for å vurdere om det er betalt for grunnen, og i tilfelle hvor mye. Med unntak av noen ganske få eiendommer, har Døsen, så langt han kjente til, redegjort for overganger ved arv, og kjøp hvor grunnen er satt til en krone pr kvadratmeter. Redegjørelsen er uimotsagt. På denne bakgrunn legger lagmannsretten til grunn at det overveiende antall eiendommer er gått over til ankemotpartene ved arv, hvor det må antas å ha vært betalt lite eller ingenting for grunnen, eller kjøp hvor tomteprisen er satt til en krone pr kvadratmeter. Når forholdet er slik, kan lagmannsretten ikke se at tomteeierne ved en regulering med utgangspunkt i den opprinnelige avtale må betale en gang til eller at de har betalt for en fordel de ikke får.

Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger andre forhold av betydning som tilsier at en regulering fra det opprinnelige avtaletidspunktet skulle være urimelig for tomteeierne. Det er sett hen til at de regulerte årlige grunnavgifter ikke representerer store beløp. Videre er det sett hen til at størrelsen av grunnavgiften på den enkelte eiendom ikke, når rettsgrunnlaget er det samme for alle tomteeiere, bør bero på tidspunktet for fradeling, eventuelt siste gangs omsetning. Dette ville i tilfelle representere en tilfeldig fordel, særlig for de tomteeiere som kjøpte tomter opp mot 1963 hvor en grunnavgift på 0,04 kroner pr kvadratmeter må ha fremstått som rent symbolsk. En prisfastsetting som antas bare å ha vært mulig på grunn av den gamle avtalen.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det i utgangspunktet er gitt full kompensasjon for fallet i pengeverdien. Ankemotpartene har gjort gjeldende at de begrensninger som følger av forskrifter om forhøyelse av festeavgifter, gitt ved kronprinsregentens resolusjon av 21. desember 1990 med hjemmel i prisloven §24, må innebære en begrensning her. At forskriftene skal få anvendelse på grunnavgifter er avgjort i Rt-1992-1387. Utgangspunktet må også for dette spørsmåls vedkommende være å finne frem til den ordning som generelt fremtrer som den rimeligste. Som uttalt i Rt-1992-1396 ville det "være lite naturlig å oppregulere de aktuelle grunnbyrdeavgiftene høyere enn om man hadde stått overfor tilsvarende festeavgifter." Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger forhold her som tilsier en annen løsning enn den Høyesterett kom frem til i sistnevnte sak. Reguleringen gjelder kun for boligtomter.

Regulering er krevd fra og med 1992. Lagmannsretten finner at regulering først bør kunne skje med virkning fra lagmannsrettens dom.

Ankesak 94-00424:

Saken gjelder spørsmål om rett til innløsning av grunnavgiftene etter en kapitalisert verdi av disse. Grunnlaget er en konkret rimelighetsvurdering etter avtaleloven §36.

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten og tiltrer fullt ut herredsrettens begrunnelse, som det vises til. Som anført av herredsretten er det vanskelig å forstå at en regulering som kompenserer for prisfallet, med den begrunnelse at dette ansees rimelig, kan medføre en urimelighet som i neste omgang skulle medføre rett til innløsning. Lagmannsretten har også for dette spørsmåls vedkommende sett hen til at de regulerte avgifter ikke representerer store beløp.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, har de ankende parter i ankesak 94-00423 nådd frem for så vidt gjelder omfanget av reguleringen, mens anken har vært forgjeves for spørsmålet om prisforskriftenes anvendelse. Anken anses for å ha ført delvis frem, og i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174, første ledd, tilkjennes hverken saksomkostninger for lagmannsretten eller herredsretten. Arne Moe m.fl. har fått delvis medhold i den aksessoriske motanke. I motanken til lagmannsretten er det nedlagt påstand om at punkt 4 skal utgå, rettet under ankeforhandlingen til frifinnelsespåstand. Påstanden må oppfattes å være i overensstemmelse med ankemotpartenes prinsipale anførsel om at reguleringen skal skje fra det tidspunkt rettskraftig dom foreligger. Under henvisning til dette anses også motanken som dels vunnet og dels tapt, hvoretter hver av partene bærer sine saksomkostninger for både herredsretten og lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174, første ledd.

Anken har vært forgjeves i ankesak 94-00424. Lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. De ankende parter må følgelig bære ankemotpartenes saksomkostninger som for salærets vedkommende er oppgitt til 15 000 kroner. Utlegg, tilsammen 6 332 kroner, må fordeles på de enkelte saker, og fastsettes skjønnsmessig til 2 000 kroner for sak 00424. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

I. I ankesak 94-00423:

1. I kontrakten mellom eierne av Florø Gård Døsen og de private parter gjøres den endring at årlig grunnavgift forhøyes i samsvar med Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks for 1865.

2. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 2 i hovedsøksmålet, stadfestes.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke hverken for herredsretten eller lagmannsretten.

II. I motanken:

1. Oppreguleringen skjer med virkning fra avsigelse av denne dom. Oppfyllelsefristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke hverken for herredsretten eller lagmannsretten.

III. I ankesak 94-00424:

1. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1 og 2 for motsøksmålet, stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arne Moe m.fl. in solidum, innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom, 17 000 - syttentusen - kroner til Anton Bjørn Døsen, Øystein Døsen, Eilif Døsen, Steinar Døsen og Marit Døsen.