LG-1997-376
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1997-11-25 |
| Publisert: | LG-1997-00376 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sunnfjord heradsrett Nr. 95-00419 B - Gulating lagmannsrett LG-1997-00376 B |
| Parter: | Saksøker: Kjell Arne Teigen (Prosessfullmektig: Advokat Øystein Ørjasæter, Førde) Saksøkt: Ola Teigen (Prosessfullmektig: Advokat Hans Lothe, Sandane) |
| Forfatter: | Lagdommer Romarheim, 4 skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr 120 bnr 1 og 4 "Teigen" i Naustdal kommune.
Ola Teigen var testamentsarving etter tidligere eier Kristian Teigen og fikk hjemmel til eiendommen ved hjemmelserklæring i forbindelse med arv og skifte, tinglyst 24 mars 1995.
Kjell Arne Teigen tok ut stevning med krav om odelsløsning og odelstakst 16 november 1995. Odelsretten er ikke omtvistet mellom partene, og det er også enighet om at løsningskravet, som opprinnelig bare omfattet bnr 1, også gjelder bnr 4.
Om bakgrunnen for både retten til odelsløsning og selve løsningskravet vises det til herredsrettens takstpremisser.
Sunnfjord herredsrett avsa 6 januar 1997 odelstakst med slik slutning:
"1. Taksten fremmes.
2. Ola Teigen utsteder skjøte på gnr. 120, bnr. 1 og 4 "Teigen i Naustdal" til Kjell Arne Teigen mot at Kjell Arne Teigen betaler takstsummen stor kr 210.000 - tohundretogtitusen 00/100.
3. Kjell Arne Teigen betaler saksomkostninger til Ola Teigen med kroner 30 927,69 - trettitusennihundreogtjuesju 69/100."
Ola Teigen begjærte 3 februar 1997 odelsovertakst for Gulating lagmannsrett idet han mente herredsrettens takst var satt for lavt. Kjell Arne Teigen har tatt til motmæle og hevder at herredsrettens takstfastsettelse er riktig. Videre er det begjært avsagt kjennelse om fravikelse.
Lagmannsretten avholdt odelsovertakst i Førde 14 og 15 oktober 1997. Partene ga forklaringer. Dessuten ble det avhørt fire vitner og foretatt befaring. Både parter og vitner ga forklaring under befaringen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Saksøker, Kjell Arne Teigen, gjør i hovedsak gjeldende:
Eiendommen er en fjellgard og verdsettelsen skal finne sted ut fra hva som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål, jf odelsloven §49. I følge Rt-1980-233 skal det fastsettes en bruksbestemt salgsverdi. Ved verdifastsettelsen må det vurderes hvilket inntektspotensiale eiendommen har som landbrukseiendom, hvilke ressurser den har og hvilke investeringer som må foretas. Eiendommen har ingen melkekvote, og det er heller ikke grunnlag for å foreta store investeringer på eiendommen. En del investeringer er imidlertid nødvendig. Driftsbygningen er innrettet for sau med et antall på ca 42 sauer, eventuelt geitehold. Dette er en driftsform som gir liten avkastning. Driftsbygningen mangler løsning for silopressaft. Videre er takhøyden lav og den eldre delen av driftsbygningen er lite tilfredsstillende. Det må også foretas store påkostninger på våningshuset for å bringe det opp til en standard som er tilfredsstillende etter dagens krav. Huset er i stor grad uisolert og både vannrør, elektrisk anlegg og flere vinduer må skiftes ut. Dessuten må taket utbedres. Brønnen har heller ikke tilfredsstillende plassering, siden den ligger i nærheten av jordbruksareal som gjødsles slik at det er fare for forurensning av drikkevannet. Innmarksarealet er oppdelt i flere teiger, er brattlendt og er derfor lite egnet for maskindrift. Driften vil således bli arbeidskrevende og dermed også kostnadskrevende. Herredsretten har foretatt en korrekt vurdering når den har lagt til grunn at jordbruksarealet har liten avkastningsverdi. Også herredsrettens vurdering av verdien på skogen er korrekt, selv om rotnettoen er satt noe høyt. Saksøker er også enig med herredsretten i vurderingen av jakt- og fiskerettigheter. Bruket har også et festeforhold der årlig festeavgift er kr 100, uten at dette har nevneverdig verdi når det vurderes i forhold til de ulemper festeforholdet medfører.
Overskuddet som Ola Teigen har hatt i sitt andre driftsår på kr 22.000 må bedømmes mot kapitalkostnadene. Det må da tas hensyn til at han overtok eiendommen vederlagsfritt. Det er korrekt når herredsretten legger noe boverdi inn i vurderingen, men denne verdien er ikke høy, siden det er forholdsvis lang avstand til Førde og atkomsten til eiendommen, særlig siste delen, er bratt og kan være vanskelig fremkommelig vinters tid. Beliggenheten tilsier således en svært marginal økning ut over den avkastningsmessige vurderingen for eiendommen.
Herredsrettens takst er meget grundig, og det må anses åpenbart urimelig av saksøkte å begjære odelsovertakst. Prinsipalt påstår saksøker seg tilkjent saksomkostninger, subsidiært at hver av partene bærer sine omkostninger.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten vert fremja.
2. Odelstaksten på kr 210.000 vert å stadfeste som odelsovertakst.
3. Prinsipalt:
Saksøkte dekker saksøkjar sine kostnader med odelsovertaksten.
Subsidiært:
Ingen av partane får tilkjent sakskostnader.
Til fråviksspørsmålet:
1. Seinast 14. april 1998 overleverer saksøkte Ola Teigen skøyte fri for pengehefte til saksøkjar Kjell Arne Teigen mot betaling av takstsum.
2. Sakskostnader vert ikkje tilkjent."
Saksøkte, Ola Teigen, gjør i hovedsak gjeldende:
Saksøkte er i det vesentlige enig i herredsrettens beskrivelse vedrørende areal, skog, støl og stølsområde. Det er imidlertid uriktig når det i herredsrettens takst fremgår at det elektriske anlegg i våningshuset må skiftes ut. Dette er fullt lovlig, og huset er greit brukende uten at det er spørsmål om store utlegg. Det vil være spørsmål om å få det i rimelig god stand, og huset vil da kunne fungere som midlertidig bolig i fem til ti år fremover. Også driftsbygningen er i rimelig god stand. Det er foretatt betydelige investeringer på denne, i størrelsesorden ca kr 270.000. Siloene har tilstrekkelig kapasitet selv om de er tungvinne. Det må legges til grunn at det kan holdes ca 60 vinterforete sauer på gården. Når det gjelder silopressaftløsningen, vil denne kunne utbedres for en langt lavere pris enn det landbrukssjefen har lagt til grunn. Det ble herunder vist til Joar Teigens forslag til løsning.
Partene er enige om verdsettelsesprinsippene. Det er uriktig når herredsretten legger til grunn at driftsbygning og våningshus er i dårlig stand. Dessuten omtaler ikke herredsretten driftsbygningen i forbindelse med verdsettelsen. Heller ikke de øvrige bygninger er tillagt betydning for verdien. Verdien av jordarealene er også vurdert for lavt. Videre er granskogen vurdert for lavt, f eks dersom det legges til grunn at denne kan benyttes til juletreproduksjon. Også boverdien må det gjøres betydelige tillegg for. Mange som arbeider i Førde bor i distriktet, og i dette tilfellet er det kort pendleravstand til Førde - ca 30 minutter å kjøre. Det er ca 2 km til Fimlandsgrend der det er både butikk og skole. Det ble herunder vist til dom i RG-1991-148. Prisen på eiendommen kan iallfall ikke settes lavere enn prisen som ville blitt akseptert ved en konsesjonsbehandling av eiendommen. En slik pris ligger i størrelsesorden ca kr 240.000.
Når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger, er det ikke grunnlag for å hevde at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære odelsovertakst.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet vert fremma.
2. Saksøkte utferdar skøyte på gnr. 120 bnr. 1 og 4 i Naustdal, mot at saksøkjar betalar det vederlag som vert fastsett ved taksten.
3. Saksøkte fråvik eigedomen til første faredag, dvs. 14.04.1998.
4. Saksøkte vert tilkjent sakskostnader."
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen som skal takseres, gnr 120 bnr 1 og 4 i Naustdal ligger ca 20 km fra Naustdal sentrum, ca 33 km fra Førde og ca 2 km fra Fimlandsgrend der det er skole og butikk. For øvrig vises det til herredsrettens beskrivelse for så vidt gjelder eiendommens beliggenhet.
Når det gjelder den faktiske beskrivelse av eiendommen og de forskjellige gårdshus, herunder stølshus og naust samt jaktrett, finner lagmannsretten for en stor del å kunne vise til herredsrettens premisser. Partene er stort sett enige vedrørende eiendommens areal. Det legges således til grunn at arealet på inn- og utmark utgjør henholdsvis ca 48 da og ca 1000 da. Av sistnevnte areal utgjør ca 495 da produktiv drivverdig skogsmark, hvorunder det er et granplantefelt på 126 da. Resten er ikkedrivverdig skogsmark og annet utmarksareal. Videre har eiendommen et felles utmarksområde med annen eiendom, Slettemark, der arealet er anslått til ca 2000 da.
Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs odelsovertaksten, jf Rt-1959-258. Videre legges det til grunn at det er den pris en vanlig kjøper vil kunne gi under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset til hva som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan uttrykkes slik at det er meningen å finne frem til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurderinger som kan ligge utenom det driftsøkonomiske, som f eks eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard mv, jf Rygh/Skarpnes, Odelsloven med kommentarer 3 utgave 1992 s 210. For mindre odelseiendommer - eiendommer hvor driften baseres på at eiendommen er et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet - vil boverdien få selvstendig betydning for taksten. På bakgrunn av bevisførselen og befaringen legges det til grunn at eiendommen må vurderes som et støttebruk for eieren. Driften må baseres på at eieren er i arbeid ved siden av driften av gården. Dette får selvstendig betydning for vurdering av boverdien.
Det er opplyst at det ikke er utarbeidet noen driftsplan for bruket. Den drift lagmannsretten anser som den naturlige og påregnelige sett i forhold til at eiendommen vil bli drevet som et kombinasjonsbruk, er sauehold. Slik blir eiendommen drevet i dag, og dette er også en drift som lar seg kombinere med arbeid utenom. Som lagmannsretten vil komme nærmere inn på nedenfor, vil det da, slik driftsbygningen er innredet i dag, være påregnelig med ca 40 vinterforede sauer. Generelt er dette en driftsform som erfaringsmessig gir liten avkastning. Det overskudd saksøkte har vist til for sitt andre driftsår synes også å underbygge dette. Dessuten må driften vurderes mot de investeringer som er nødvendige å foreta på bruket.
Den naturlige og påregnelige bruk av innmarka er grasproduksjon. Teigene ligger delvis noe spredt, og flere steder er jorda bratt og tungdrevet og er lite egnet for full mekanisering. Det vil derfor være forbundet med en betydelig arbeidsinnsats å drive jorda. På flere steder er det dessuten forholdsvis grunn jord. Jordteigen som ligger ved Lonene må videre grøftes. I den utstrekning det ligger et dyrkingspotensiale, finner lagmannsretten det vanskelig å tillegge dette verdi, siden det iallfall ut fra dagens situasjon er satt strenge begrensninger for nydyrking.
Lagmannsretten kan i det vesentlige også tiltre herredsrettens vurdering av skogen. Siden deler av skogen ligger forholdsvis avsides, vil det medføre betydelig arbeid å drive frem tømmer, selv om det finnes en traktorvei som kan brukes. Det er anført at skogen må ha større verdi enn antatt av herredsretten dersom det f eks legges til grunn at deler av den utnyttes til produksjon av juletre. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at en slik driftsform vil være påregnelig. Det er ikke opplyst at det har vært drevet slik produksjon eller at det foreligger noen konkrete planer om dette. Sett på bakgrunn av at bruket vil bli drevet som et kombinasjonsbruk, må det dessuten nødvendigvis bli tale om en forholdsvis enkel drift. Det er også høyst uklart hvilket omfang en slik produksjon ville kunne hatt. Videre har det vært anført at herredsretten ikke har tatt hensyn til at ca 100 m3 av granskogen allerede er hogstmoden. Lagmannsretten finner imidlertid at dette er for lite driftsmessig kvantum til at det kan få nevneverdig betydning for totalverdien på eiendommen.
Ved vurdering av verdien på våningshuset som er oppført i halvannen etasje, legges det til grunn at dette i stor grad er uisolert og flere av vinduene vil man måtte påregne å skifte. Slik huset fremstår i dag har det ikke særlig høy verdi og vil måtte påkostes en god del for å få en akseptabel standard. Det fremgår av herredsrettens premisser at rør og elektrisk opplegg er svært gammelt og må skiftes. Dette finner lagmannsretten ikke åpenbart, og det foreligger heller ingen fagkyndig vurdering som tilsier dette. Det er videre anført at brønnen bør flyttes. Til det bemerker lagmannsretten at selv om brønnens plassering tilsynelatende kan gjøre den utsatt for forurensning slik herredsretten er inne på, anses det ikke å være tilstrekkelig grunnlag for en slik konklusjon utfra plasseringen alene. Det er heller ingen dokumentasjon for at drikkevannet er eller har vært forurenset.
Når det gjelder driftsbygningen, legger lagmannsretten til grunn at det totalt er plass til ca 40 vinterforede sauer. Dette er det plass til i sauefjøset som ble innredet i 1994. Det er anført at det er kapasitet til ca 60 vinterforede sauer dersom det tas i bruk et rom i driftsbygningen som ligger i umiddelbar tilknytning til nevnte sauefjøs. Lagmannsretten finner imidlertid at det i sauefjøset kan være knapt med areal under lammingen og finner således at nevnte areal bør være disponibelt for dette formål. Det er videre opplyst at den ene av de to siloene er defekt, jf brev 18 august 1997 fra jordbrukssjefen i Naustdal. Dette finner lagmannsretten å måtte legge til grunn. Det er heller ikke noen akseptabel løsning for oppbevaring av silopressaft. Partene er uenige om hvordan dette kan løses og hvilke kostnadsmessige konsekvenser det vil medføre. I følge ovennevnte brev fra jordbrukssjefen er det anslått en kostnad på ca kr 50.000. Saksøkte har fremlagt en skisse til løsning som han mener ville gitt betydelig lavere kostnad og anslår denne til under kr 10.000. Lagmannsretten finner det unødvendig å ta eksakt stilling til kostnaden, men finner å måtte legge til grunn at løsningen på dette problemet vil måtte innebære en ikke ubetydelig kostnad. Lagmannsretten registrerte for øvrig under befaringen at bygningen hadde fått ny bordkledning på ene siden og innredning i sauefjøs var som nevnt forholdsvis ny. Det samme var taket på sørsiden, og det var også støpt nytt betonggulv i en del av bygningen. Saksøkte har vist til dette og til de kostnader dette representerer. I den forbindelse er det fremlagt et kostnadsoverslag, men ikke fremlagt dokumentasjon for faktiske kostnader. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta eksakt stilling til hvilke kostnader som er påløpt, men tar hensyn til de investeringer som har vært gjort. Generelt finner lagmannsretten å måtte legge til grunn at driftsbygningen er tungvinn, men godt brukende til den drift det her er tale om.
Lagmannsretten kan i det vesentlige også slutte seg til herredsrettens vurderinger av jakten. Det er jaktrett på hjort som har verdi, men verdien er begrenset og vil ikke fritt kunne leies bort, siden det dreier seg om jakt i jaktvald sammen med fire andre gårdsbruk. Jaktrett på småvilt antas å ha liten verdi grunnet lav bestand. Det er også opplyst at bruket har jaktrett på rein, uten at denne antas å ha nevneverdig verdi, siden slik jakt bare kan utøves etter søknad og loddtrekning mellom søkerne. Det vil således kunne gå flere år mellom hver gang slik jakt kan utøves. Det foreligger også et festeforhold der årlig leie er oppgitt til kr 100. Vurdert mot ulempene antas dette ikke å representere nevneverdig verdi. Når det gjelder rekreasjonsverdien, vises det til herredsrettens premisser som lagmannsretten i det vesentlige kan tiltre.
Siden eiendommen må baseres på at den blir et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet, vil boverdien få selvstendig betydning. Avstanden til tettsted og arbeidsmuligheter er et moment ved verdivurderingen. Selv om det for så vidt er forholdsvis kort avstand til Naustdal eventuelt Førde, er adkomstveien til eiendommen, særlig siste del, bratt og smal. Det er riktignok opplyst at kommunen nå har overtatt vedlikeholdet av veien, men det må antas at den vinterstid tidvis vil kunne være vanskelig fremkommelig. Eiendommen ligger også avsides til. Når eiendommen vurderes i sin totalitet, antar lagmannsretten at det vil være begrenset interesse for den blant kjøpere.
Det er anført at verdien på eiendommen ikke kan settes lavere enn den pris som kan påregnes godkjent ved konsesjonsbehandling under henvisning til Odelsloven m/komm. av Rygg/Skarpnes 3 utg s 211. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for denne anførselen. Problemstillingen i nevnte kommentarutgave er dessuten en annen; om prisen som kan påregnes godkjent ved konsesjonsbehandlingen må anses som "tak" for takstverdien etter odelsloven §49. For øvrig er det usikkert hvilken pris som eksakt kunne påregnes godkjent ved en konsesjonsbehandling.
Etter en samlet vurdering fastsettes odelsovertaksten til kr 210.000. Det er begjært avsagt fravikelseskjennelse. Partene er enige om at dato for fravikelse settes til 14 april 1998.
Begge parter har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. I de tilfeller der overskjønn, i dette tilfellet odelsovertakst, alene er begjært av saksøkte, reguleres spørsmålet om saksomkostninger av skjønnsloven §54a jf §42 jf odelsloven §66. Begjæringen om odelsovertakst har ikke ført frem, dvs taksten er ikke øket. Lagmannsretten finner heller ikke at underskjønnet led av slike feil eller at avgjørelsen var så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære odelsovertakst. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Saksomkostninger blir således ikke å tilkjenne. De lovbestemte utgifter til odelsovertaksten blir å betale av saksøkte.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelsovertakst for gnr 120 bnr 1 og 4 i Naustdal kommune settes til 210.000 - tohundreogtitusen - kroner.
2. Senest 14 april 1998 utsteder Ola Teigen heftefritt skjøte på eiendommen gnr 120 bnr 1 og 4 i Naustdal kommune til Kjell Arne Teigen mot betaling av takstsum.
Ola Teigen tilpliktes å fravike eiendommen innen 14 april 1998.
3. Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes ikke.
Ola Teigen betaler de lovbestemte utgifter til odelsovertaksten.