LG-1998-1844
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-05-15 |
| Publisert: | LG-1998-01844 |
| Stikkord: | Odelrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dalane herredsrett nr. 98-00047 - Gulating lagmannsrett LG-1998-01844. Anken nektes fremmet til Høyesterett, HR-2000-01070. |
| Parter: | Saksøker: Ivar Ollestad (Prosessfullmektig: Advokat Aslak Rannestad, Flekkefjord). Saksøkt: Ernst Walskaar (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt, Kristiansand). |
| Forfatter: | Lagdommer Jon Atle Njøsen, fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr. 62, bnr. 3 og 13 og gnr. 55, bnr. 1 i Lund kommune med tilhørende skogrettigheter på annen manns grunn. Odelsløsningsspørsmålet er ikke tema for saken da partene er enige om dette.
Dalane herredsrett avsa den 14. juli 1998 odelstakst med slik slutning:
«1. Odelstakst over eiendommen gnr. 62 bnr. 3 og 13 og gnr. 55 bnr. 1 i Lund kommune settes til kr 600.000,- - kronersekshundretusen - 00/100.
2. Ivar Ollestad tilpliktes innen 14 - fjorten - dager å erstatte Ernst Walskaar sakens omkostninger med kr 33. 680 - kroner trettitretusensekshundreogåtti - 00/100.
I tillegg kommer rettsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene, etter regning fra retten.»
Ernst Walskaar begjærte den 14. september 1998 odelsovertakst idet han mener taksten er vesentlig for lav. Ivar Ollestad har i tilsvar tilkjennegitt at han mener taksten er korrekt.
Gulating lagmannsrett avholdt overskjønn i Egersund 26. og 27. april 2000. Det ble holdt befaring på eiendommen hvor partene ga forklaring i tilknytning til de påvisninger som ellers ble gjort. Det ble ikke avgitt vitneforklaringer. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Ivar Ollestad har i det vesentlige gjort gjeldende:
Befaringen ga et greit bilde av eiendommens tilstand. Våningshuset kan brukes til bolig og er bebodd. Bygningen er angrepet av morr og det er fare for råte. Garasjen er enkel men brukbar. Den gamle driftsbygningen kan ikke brukes til annet enn lagerplass. Den nye «driftsbygningen» er en typisk fjøs/låve fra mellomkrigstiden. Den tilfredsstiller ikke dagens krav. Det er i tillegg store sprekker i grunnmuren. Den dyrkede mark er kupert, grunnlendt og til dels vassjuk. Beitet har vekslende kvalitet. Det vesentligste av skogen er pr. i dag ikke hogstmoden. Noe av skogen er av god kvalitet. Det må foretas tynningshogst. Mye av skogen er vanskelig tilgjengelig. Først om 20-30 år vil det være verdier å ta ut av skogen. Det samlede inntrykk av eiendommen er at det er tale om et støttebruk av beskjeden karakter. Verken bygningene, jord eller skog er tidsmessig, og bærer preg av forsømmelse gjennom flere år. Boverdien vil løsrevet fra landbruket være beskjeden. Boligen inngår som endel av gårdsbruket og har ikke verdi utover å tjene som våningshus på gården. Den ligger i tillegg i Ualand som er et område i stagnasjon og hvor det er liten sysselsetting. Adkomsten går gjennom nabotunet.
Kommuneplanen tilsier i dag at et areal på eiendommen kan disponeres til boligbygging. Det er lite sannsynlig at det vil bli foretatt noen utbygging. Det vises til at 7 tomter i det eksisterende byggefelt ikke er solgt. Dertil er det forslag om utvidelse med 10 -12 tomter i tilknytning til det eksistrerende boligfelt i Ualand. Opparbeidelseskostnader til gang- og sykkelsti tilsier at det ikke vil være regningssvarende å bygge ut området. Kommunen vil bygge ut der det er billigst for å begrense eget tap. Sannsynligheten for utbygging er svært liten og uansett vil det skje langt fram i tid slik at det ikke kan tillegges noen verdi ved taksten. Eksempler på takster som har vært holdt i området tidligere, viser at en takst på kr 600.000 er rimelig og i samsvar med det nivå som faste eiendommer omsettes for i distriktet. Det gir også en god indikasjon at Ernst Walskaar kjøpte eiendommen for kr 560.000. Det er senere ikke foretatt påkostninger fra hans side som tilsier en høyere pris. Walskaar har i tillegg fått utbetalt erstatning fra Dalane Elverk med kr 41.100 som et engangsbeløp for årlig ulempeserstatning Prisene på landbrukseiendommer har ikke steget siden odelstaksten ble holdt, men har sunket pga. manglende optimisme i næringen.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Dalane herredsretts odelstakst over gnr. 62 bnr. 3 og 13 og gnr. 55 bnr. 1 i Lund stadfestes.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger ved overtaksten.»
Ernst Walskaar har i det vesentlige gjort gjeldende:
Odelsloven §49 sier ikke noe om hvordan verdsettelsen skal foretas. Det følger av Rt-1980-233 at det er en bruksbestemt salgsverdi i et fritt marked man skal søke å finne frem til. Hva partene vil gi eller hva den ene part gav for eiendommen skal det ses bort fra. Verdsettelsen skal skje uavhengig av hvilken konsesjonspris landbruksmyndighetene ville fastsatt dersom den var konsesjonspliktig, jf. Rt-1998-1381. Boverdien er sentral og fremtredende ved verdsettelse av mindre eiendommer som denne, hvor verdien av eiendommen ikke vurderes ut fra avkastning. Avkastningsverdien er temmelig beskjeden. Det må innhentes verdier utenfor bruket. Eiendommen ligger sentralt til på Ualand i nær tilknytning til skole, butikk, jernbane og samfunnshus. Boverdien alene tilsier at taksten er for lav. Det vil være et paradoks om prisen for et gårdsbruk settes lavere enn for et hus uten gårdsbruk. Et område på ca 25 da er i kommuneplanen avsatt til boligområde. Eiendommen skal takseres med de aktiva som den fremstår pr. i dag, dvs. salgsverdi i et marked hvor det ikke er nødvendig med konsesjon. Eiendommen kan med mindre investeringer settes istand til drift med sauer. Skogens tilvekst pr. år utgjør 110 m3 . Det sier noe om hvor mye som kan tas ut årlig. Dette utgjør kr 22.000 netto pr. år som kapitalisert gir kr 440.000 bare for skogen. Boligen dekker et vanlig boligbehov. Jakten gir leieinntekter med kr 5.000 pr. år og 30 kg elgkjøtt tilsvarende kr 1.500. Den kapitaliserte verdien for jakten utgjør kr 150.000. Festeavgift for to tomter utgjør kr 4.000 som kapitalisert utgjør kr 80.000. I tillegg kommer at eiendommen skal utparselleres med 15 boligtomter. Det vil være realistisk at utbygging vil skje i løpet av 5-10 år. Denne type arealer må kommunen betale anslagsvis kr 20-30 pr. m jf. de fremlagte ekspropriasjonsskjønn. Selv om en legger kr 10 pr. m til grunn, er det tale om store verdier. Utbyggingsmuligheten er et betydelig pluss for eiendommen og er nytt i forhold til da herredsretten holdt odelstaksten. Verdien av de enkelte elementer av eiendommen utgjør hver for seg samlet langt mer enn kr 600.000. Taksten på kr 600.000 er for lav og må settes vesentlig høyere.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Odelstaksten over gnr. 62 bnr. 3 og 13 og gnr. 55 bnr. 1 i Lund forhøyes vesentlig.
2. Ivar Ollestad tilpliktes å betale sakens omkostninger.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen er beskrevet i odelstaksten. Herredsrettens beskrivelse av dyrket jord til ca 20 da og kulturbeite til 140 da er partene enige om må korrigeres til henholdsvis 30 da dyrket jord og 133 da kulturbeite. Våningshuset er oppført rundt 1900 og ikke 1850, mens driftsbygningen er oppført i 1939 og ikke i 1925 slik som beskrevet av herredsretten. Den gamle driftsbygningen er oppført rundt 1850 og garasjen i 1925. Partene er enige om at herredsrettens faktiske beskrivelse og dens beskrivelse av eiendommens kvaliteter og bonitet er dekkende med de forannevnte korrigeringer.
Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens beskrivelse av eiendommen med de forannevnte korrigeringer. Om den nærmere beskrivelse vises til herredsrettens takst.
Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs. odelsovertaksten, jf. Rt-1959-258. Videre legges til grunn at det er den pris en vanlig kjøper vil kunne gi, under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset av hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan også uttrykkes som at en skal finne frem til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf. Rt-1980-233. Vurderinger som kan ligge utenom det bedriftsøkonomiske, som f.eks eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v., jf. Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer 3. utg. side 210, vil ved dette også komme inn.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at eiendommen fremstår som et støttebruk og ikke er egnet eller aktuell som et fulltidsbruk. Våningshuset vil ikke i seg selv ha stor omsetningsverdi om det tenkes omsatt uten tilknytning til bruket. Våningshuset er eldre og husets fasiliteter er preget av at det er en eldre bygning. Det er tjenlig som bolig, men tilfredstiller ikke de krav til standard og komfort, som den vanlige boligkjøper i dag stiller. Husets stand og plassering i forhold til gårdsbruket og nabogårdsbruket med oppkjørsel gjennom nabotunet, tilsier etter lagmannsrettens oppfatning, at det vil vil være et begrenset marked for omsetning av våningshuset isolert fra gårdsbruket. Boverdien er likefullt en ikke ubetydelig faktor ved verdsettelsen, slik som påpekt av herredsretten, hensett til brukets størrelse, eiendommens og bygningenes beskaffenhet forøvrig.
Foruten boverdien må det ses hen til hvilke inntekter gården innbringer og vil kunne forventes å innbringe i fremtiden. Selv om eiendommen er preget av at jorden ikke har vært holdt i hevd de senere år pga bortleie til beite har den et visst potensiale til en mer aktiv drift basert på sauehold og juletreproduksjon, som er saksøkers planer, eller til ammedyrproduksjon og juletreproduksjon, som var saksøktes planer. Pga det er lite fulldyrket jord vil, som påpekt av herredsretten, eiendommen vanskelig tilfredstille behovet for vinterfor ved drift av noe omfang. Nydyrkingsmuligheter foreligger, men vil være kostnadskrevende pga grunnens beskaffenhet. Melkeproduksjon er ikke aktuelt og gården har heller ikke melkekvote.
Øvrige tilleggsverdier, som får betydning for verdsettelsen, er jaktrettigheter i form av rett til felling av et rådyr samt andel i et elglag, en festekontrakt samt foreløpig utleie av en eiendom hvor festeforholdet er oppsagt og som tilsammen innbringer kr 4.000 i årlige leieinntekter. Skogen bidrar pr. idag ikke med inntekter av betydning, men vil på noen års sikt, 10-20 år, kunne gi et bidrag, særlig lerkeskogen på østsiden av Glessjur og granskogen ved Mjåsund samt granskogen på Oskarsøyna. Furuskogen som strekker seg over et areal på ca 200 da, er kun egnet til ved og ikke til skurtømmer. Felles for lerkeskogen og furuskogen er at de ligger noe utilgjengelig i brattlendt terreng noe som vil vanskeliggjøre uttak av tømmer. Granskogen ved Mjåsund krever, som påpekt av herredsretten, en del forberedelser i form av leggeplasser og veier slik at utnyttelse vil innebære anleggskostnader i tillegg til driftskostnader. Med hensyn til adkomst til Oskarsøyna har eiendommen ikke veirett og det er ikke kjørbar vei frem. Den øvrige skogen på annen manns eiendom ved Urdalsvatnet ligger i et svært kupert og utilgjengelig område. Denne skogen vil i liten grad kunne gi noe lønnsomt bidrag til driften av eiendommen.
Eiendommen har et lite anleggskur i nærheten av Glessjurvatnet. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at den ikke kan ha særskilt betydning for verdsettelsen. Muligheten for fradeling av tomten til hyttetomt og utbygging/nybygging til en ordinær hytte er svært lite påregnelig.
For herredsretten anførte saksøkte at det forelå tilleggsverdier i muligheten for hyttebygging. Herredsretten fant muligheten for hyttebygging for lite påregnelig hensett til at det er tale om et prioritert landbruksområde (LNF) hvor hyttebygging i utgangspunktet er forbudt. Etter herredsrettens takst er situasjonen endret ved at Lund kommune den 24.02.2000 har egengodkjent kommuneplanens arealdel. I planen inngår et ca 25 da boligfelt på eiendommen. Feltet har en pen beliggenhet med utsikt over Vasshusvika. Kommunen vil på noen års sikt ha behov for nye boligfelt på Ualand uavhengig av om det eksisterende boligfelt blir utvidet. Lagmannsretten finner det påregnelig at boligfeltet vil kunne bli ervevet av kommunen til nevnte formål i løpet av en 5 - 10 års periode. Lagmannsretten må tillegge dette en viss vekt ved verdsettelsen og under hensyn til at utbygging også kanskje ikke vil skje. Lagmannsretten er enig med partene i at boligfeltet ikke fratar eiendommen dens karakter av hovedsaklig å kunne nyttes til landbruksformål.
Lagmannsretten er i det vesentlige enig i den verdsettelse som herredsretten har foretatt, og kan slutte seg til den begrunnelse som er gitt. For lagmannsretten er situasjonen endret i forhold til da herredsretten avholdt taksten, hensett til at noe av eiendommen nå er inntatt i kommuneplanen som boligområde, mens herredsretten la til grunn for sin avgjørelse at hele eiendommen var LNF område. Dette gjør at lagmannsretten må korrigere verdsettelsen. Etter en samlet vurdering settes verdien av odelseiendommen til kr 650.000 slik den fremstår pr. i dag.
Saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet slik at skjønnsprosessloven §54 får anvendelse ved avgjørelsen av omkostningsspørsmålet jf. §54a første ledd jf. annet ledd. Saksøker skal dekke saksøktes nødvendige utgifter ved skjønnssaken. Adv. Lyngholt har inngitt omkostningsoppgave på kr. 53.325 hvorav salær utgjør kr 48.000 og det øvrige utgifter. Saksøker har protestert på salærkravet og mener skifte av prosessfullmektig har medført ekstrautgifter til forhåndsbefaring og dokumentgjennomgang. Disse ekstrautgiftene hevdes det ikke kan anses nødvendige. Heller ikke merkostnadene som gjelder unødvendig reise-/fraværstid pga det er valgt advokat fra Kristiansand, kan belastes ham. Adv. Lyngholt har opplyst at forhåndsbefaring ble utført i kombinasjon med et annet oppdrag i Stavanger. De faktiske forhold lå annerledes an enn for herredsretten slik at den dokumentgjennomgang, som var nødvendig, også ville måtte utføres av den advokat som representere saksøkte i herredsretten. Adv. Lyngholt har anført at han har som spesialområde rettsforhold knyttet til fast eiendom, herunder odelsrett. Det må hensyntas at det der hvor eiendommen ligger ikke nødvendigvis er en tilfredsstillende advokatdekning innenfor det aktuelle rettsfelt.
Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å redusere omkostningsoppgaven forsåvidt gjelder adv. Lyngholts utgifter. Valg av advokat så nært som Kristiansand kan ikke i denne sak gi grunnlag for reduksjon av reiseutgiftene. Partene har i det vesentlige vært enige om de juridiske problemstillinger knyttet til verdsettelsen. Uenigheten har dreid seg om selve nivået på erstatningen. Det er tale om et relativt oversiktlig overskjønn. Skifte av prosessfullmektig har medført en del dobbeltarbeid som ikke kan belastes saksøker. Under hensyn til dette settes nødvendige utgifter til salær til kr 40.000. Etter dette fastsettes omkostningene til kr 45.325 som saksøker må dekke. I tillegg må saksøker dekke utgifter til rettsgebyr og skjønnsmenn etter regning fra lagmannsretten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstakst over eiendommen gnr. 62 bnr. 3 og 13 og gnr. 55 bnr. 1 i Lund kommune settes til kr 650.000 - kronersekshundreogfemtitusen 00/100.
2. Ivar Ollestad tilpliktes å betale Ernst Walskaar kr 45.325 - førtifemtusentrehundreogtjuefem 00/100 i saksomkostninger innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn. De lovbestemte utgifter forbundet med odelsovertaksten dekkes av Ivar Ollestad.