LG-1999-1472

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-09-28
Publisert:	LG-1999-01472
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett nr. 98-2612 - Gulating lagmannsrett LG-1999-01472.
Parter:	Ankende part: AS Aamandsgården (Prosessfullmektig: Thommessen Krefting Greve Lund AS v/advokat Hans Olav Lindal v/ advokat Trond Hatland). Motpart: AS Nistad Finans og Eiendom (Prosessfullmektig: Wiig & Co AS Advokatfirma v/ advokat Alf Nielsen).
Forfatter:	Lagdommer Njøsen. Lagdommer Christophersen. Byrettsdommer Lunde
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §33, Tinglysingsloven (1935) §27, Tvistemålsloven (1915) §180, §31, §36, §20, §21, §28

Saken gjelder spørsmål om vilkårene for ekstinktivt godtroervev av fast eiendom foreligger.

Den aktuelle eiendom er en bygård i Bergen sentrum med adresse Nordre Grønnevollen nr. 4. Gunvor Viddal, født xx.xx.1918 overtok eiendommen etter sin far som døde i 1974. Hun bodde i huset frem til mars 1985, da hun inngikk avtale med AS Einar Nistad (senere AS Einar Nistad Finans og Eiendom,- heretter benevnt Nistad) om salg av eiendommen. Kjøpesummen, inklusiv innbo var kr 600.000,-. Ved underskrift av kjøpekontrakten betalte Nistad kontant kr 377.000,- som Viddal brukte til å kjøpe en leilighet i Strandgaten 218 på Nordnes. Restkjøpesummen skulle betales etter nærmere avtale. Ved avtaleinngåelsen var det enighet mellom selger og kjøper at selger skulle stå som hjemmelsinnehaver inntil restkjøpesummen var betalt. Som sikkerhet for kontantdelen ble det utstedt en obligasjon til Finanskonsulent AS som bisto Nistad ved denne, og andre eiendomstransaksjoner. Finanskonsulenten AS ble den 10. mars 1988 besluttet oppløst, og selskapet ble slettet i Foretaksregisteret samme år.

Av grunner som retten vil komme tilbake til, ble sluttoppgjøret først foretatt i 1994, og skjøtet, som ble utstedt samtidig, ble ikke tinglyst.

Den 14. mai 1998 tok de to jusstudentene, Lars Sigvart Hop, født xx.xx.1975, og Karl Ove Wik, født xx.xx.1972, kontakt med Viddal i hennes leilighet i Strandgaten med spørsmål om hun ville selge eiendommen i Nedre Grønnevollen 4. Hop og Wik presenterte seg som representanter for selskapet Hop Assistanse AS. Selskapet ble stiftet i februar 1997 av Lars Sigvart Hop og hans far, Gunnar Hop. Av stiftelsesprotokollen fremgår videre at Lars Sigvart Hop skal «eie og drive firmaet, med Gunnar Hop som varamedlem og rådgiver.» Karl Ove Wik hadde avtale med Lars Sigvart Hop om å kjøpe halvparten av aksjene i selskapet.

Kontakten med Viddal resulterte i at hun sa seg villig til å selge eiendommen for kr 500.000,-. Den 15. mai 1998 ble Viddal på nytt oppsøkt av Hop og Wik i sin leilighet. Hun ble presentert for en kjøpekontrakt og et skjøte som på forhånd var utfylt av Lars Sigvart Hop. Kontrakten ble signert av partene på stedet. Samme dag tok Hop og Wik med seg Viddal til DnB Eiendom, der hun i nærvær av to eiendomsmeglere undertegnet på overdragelse av skjøtet på Nordre Grønnevollen 4. Viddals signatur ble bekreftet av de to eiendomsmeglerne. Skjøtet ble tinglyst den 18. mai 1998.

Ved kjøpekontrakt av 7. august 1998 ble eiendommen solgt fra Hop Assistanse AS til AS Aamandsgården for kr 575.000,-, og skjøtet ble tinglyst den 11. august 1998. Enestyret og eneeiere av AS Aamandsgården er Gunnar Hop,- far til Lars Sigvart Hop, og varamedlem i Hop Assistanse AS. AS Aamandsgården, som ble stiftet i mai 1986, har som formål å «drive handel og eiendomsutvikling enten ved å gjennomføre/delta i prosjekter selv, eller ved å eie/delta i andre selskaper, samt alt som hermed står i forbindelse.»

Etter overskjøtingen iverksatte Gunnar Hop arbeid på eiendommen. Arbeidet ble stoppet i begynnelsen av september 1998 etter initiativ fra Nistad. I brev av 8. september 1998 fra advokatfirmaet Wiig & Co. til Hop Assistanse AS og AS Aamandsgården krevde Nistad sistnevntes grunnbokshjemmel slettet. Brevet ble besvart av AS Amandsgården v/ advokat Trond Hjelde den 15. september 1998 som ikke fant grunn til å imøtekomme kravet. Søksmål ble innledet ved stevning av 23. september 1998 til Bergen byrett, som den 10. mai 1999 avsa dom med slik slutning:

«1. AS Aamandsgården plikter innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse vederlagsfritt å gi AS Nistad Finans og Eiendom grunnbokshjemmel til gnr.166 bnr. 844 i Bergen (Nordre Grønnevollen 4), og sørge for at pantobligajson på 5 mill. kroner til Haugesund Sparebank blir slettet.

2. AS Aamandsgården betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse saksomkostninger til AS Nistad Finans og Eiendom med kr 76.100.»

AS Aamandsgården har i rett tid påanket byrettens dom i sin helhet, både med hensyn til byrettens bevisvurdering, rettsanvendelse og saksbehandling. AS Einar Nistad Finans og Eiendom har tatt til motmæle og påstått byrettens dom stadfestet.

Ankeforhandlingene ble avholdt 16. - 18. og 25. august 2000 i Bergen Tinghus. For lagmannsretten er det avhørt 13 vitner, og det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Saken står i samme stilling for byretten, men er bedre opplyst for lagmannsretten når det gjelder ugyldighetsinnsigelsen. Det skal også nevnes at den ankende part har frafalt anførslen om at det ikke skjedde en reell overdragelse av eiendommen fra Viddal til Nistad i 1985.

AS Aamandsgården har i hovedsak anført:

AS Amandsgården v/ Gunnar Hop har vært i aktsom god tro ved ervervet fra Hop Assistanse AS både med hensyn til Nistads eldre utinglyste rett, og eventuell ugyldighet i forholdet mellom Viddal og Hop Assistanse AS. Det anføres i denne forbindelse at Nistad ikke har oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til de forhold som kan begrunne manglende aktsomhet hos representantene for Hop Assistanse AS og AS Aamandsgården. Aktsomhetsvurderingen må forøvrig foretas med grunnlag i situasjonen ved de respektive erverv, og ikke i etterpåklokskapens lys.

Det bestrides at det foreligger slikt misforhold mellom kjøpesummen og eiendommens verdi som tilsier at avtaleloven §31 kommer til anvendelse. Lovens §36 retter seg først og fremst mot etterfølgede forhold, og er ikke anvendelig i denne saken. Avtalen er heller ikke ugyldig etter avtaleloven §33. Det anføres at det ikke er ført bevis for at Viddal led av alvorlig demens på overdragelsestidspunktet, og heller ikke at sykdommen har innvirket på disposisjonen. Det må forøvrig stilles strenge krav til bevisene for å kunne legge til grunn at Viddal var psykisk syk. På dette punkt har byretten begått saksbehandlingsfeil ved at den uten grunnlag i partenes anførsler, og uten tilgang på medisinsk kompetanse av noen art, har uttalt seg om, og lagt avgjørende vekt på Viddals mentale helse. Den ankende part krever dog ikke byrettens dom opphevet, men anfører at feilen må få betydning ved at lagmannsretten må se bort fra byrettens dom, både dens slutning og dens premisser.

Under enhver omstendighet var Hop og Wik i aktsom god tro med hensyn til de forhold som eventuelt kan begrunne ugyldighet. Det anføres at det ikke var noe ved Viddals handlemåte som tilsa alderdomssvekkelse. Hop og Wiks oppfatning på dette punkt har støtte i Eek Larsens vitneforklaring, som var nabo til Viddal, og forklaringen fra representanten for eiendomsavdelingen i DnB. Veidungs forklaring er påfallende, og det er grunn til å stille spørsmål om telefaksen av 25. mai 1998 kan være utarbeidet i ettertid. Heller ikke avtalesituasjonen eller avtalens innhold taler for at disposisjonen rammes av avtaleloven §33. Det bestrides at det var ekstraordinært og kritikkverdig at kjøpet av en ubebodd boigeiendom, bokstavlig talt til nedfalls, ble gjennomført på to dager og uten offentlig annonsering. Det anføres videre at kjøpesummen og oppgjørstidspunktet reflekterer at eiendommen var saneringsmoden, og at Hop Assistanse AS ville måtte bruke lang tid på en trinnvis oppussing av eiendommen. Det utsatte oppgjørstidspunket reflekterer dessuten at det formentlig ville ta tid å få avlest pantobligasjonen som hefter på eiendommen.

Det anføres videre at byretten har lagt til grunn en for streng aktsomhetsnorm når den har kommet til at Hop Assistanse AS ikke har ekstingvert Nistads eldre, utinglyste rett. Betydningen av tinglysningslovens legitimasjonsregler, og prinsippet om grunnbokens negative troverdighet, innebærer at kontroll av hjemmelsforholdene i grunnboken er tilstrekkelig for godtroervev av tidligere konkurrerende erververs innsigelser. Ytterligere undersøkelser vil kun være aktuelt der man har konkrete holdepunkter for at opplysningene i grunnboken ikke er riktige. Det er bl.a vist til Lilleholt, «Godtroervev og kreditorvern», s. 149, Rt-1990-59 og Rt-1991-352.

I denne saken utpekte hverken grunnboken, GAB- registeret eller andre forhold Nistad som eier.

Representantene for Hop Assistanse AS var derfor i god tro når de la til grunn at hjemmelsinnehaver var berettiget til å disponere over eiendommen.

AS Aamandsgården v/ Gunnar Hop har under enhver omstendighet ekstingvert Nistads eldre utinglyste rett. Hva angår anvendelse av tinglysningsloven §27 anføres at avtalelovens ugyldighetsregler ikke kan påberopes av tredjemann uten særskilt hjemmel. Til støtte for anførslen er det bl.a vist til Rt-1993-1474 og Nils Nygaard, «Rettsgrunnlag og standpunkt», s. 350. Nistad utleder under enhver omstendighet ikke bedre rett enn Viddal selv. Det anføres videre at det må foretas en selvstendig vurdering av Gunnar Hops forhold. Ond tro hos Hop Assistanse AS er ikke tilstrekkelig, da det ikke er grunnlag for identifikasjon mellom Hop Assistanse AS og AS Aamandsgården. Det vises til at det er tale om ulike rettslige enheter, hvor det ikke kan dokumenteres noen form for selskapsrettslig sammenheng. En uriktig formell registrering av Gunnar Hop som styremedlem i Hop Assistande AS er ikke tilstrekkelig for å foreta identifikasjon. Familiemesig tilknytning gir heller ikke grunnlag for identifikasjon, og Nistads teori om at Hop Assistanse AS ikke har foretatt et selvstendig erverv er uten faktiske holdepunkter.

Det anføres at Gunnar Hop var aktsom uvitende om Nistads eldre rett, og de forhold som eventuelt begrunner ugyldighet i forholdet mellom Viddal og Hop Assistanse AS. I tillegg til det som tidligere er anført i relasjon til ugyldighetsspørsmålet, må det dessuten tillegges vekt at Gunnar Hop har en fjernere tilknytning til Viddal enn Hop Assistanse AS. Gunnar Hop har aldri snakket med Viddal, og han har først truffet henne i forbindelse med rettsaken. Det er forøvrig ingen holdepunkter for at Gunnar Hop kjente til, eller burde ha kjent til Nistads eldre rett.

Det anføres videre at Nistads manglende tinglysning av sitt erverv må tillegges betydning i aktsomhetsvurderingen. Han har gjennom meget lang tid unnlatt å tinglyse sin rett, og har derved tatt en kalkulert risiko. Interesseavveiningssynspunktet tilsier at det må legges til grunn en mild aktsomhetsnorm overfor senere ervevere av eiendommen. Det er bl.a vist til Rt-1956-1153, RG-1987-608, RG-1992-352.

AS Aamandsgården har nedlagt slik påstand:

«1. AS Amandsgården frifinnes.

2. AS Nistad Finans og Eiendom v/ styrets formann dømmes til å betale sakens omkostninger både for byrett og lagmannsrett, med tillegg av 12 - tolv - % forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfrist til betaling skjer.»

AS Nistad Finans og Eiendom har i hovedsak anført:

Byrettens dom må stadfestes da representantene for Hop Assistanse og AS Aamandsgården ikke har vært i aktsom god tro hverken med hensyn til Nistads eldre, utinglyste rett, eller de forhold som begrunner ugyldighet etter avtalelovens regler.

Det anføres at avtalen mellom Hop og Viddal er ugyldig etter avtaleloven §31, §33 og §36. Det foreligger følglig ikke et gyldig rettserverv i henhold til tinglysningsloven §20.

Det er sannsynlighetsovervekt for at Viddal også i mai 1998 var så svekket at hun ikke skjønte rekkevidden av sin disposisjon, videre at Hop og Wik burde forstått dette.

Det er ikke fremkommet noe nytt for lagmannsretten som svekker byrettens vurdering på dette punkt. Tvert imot er spørsmålet om Viddals mentale tilstand på det aktulle tidspunktet ytterligere belyst for lagmannsretten gjennom vitneforklaringer fra personer med bl.a familiemessig tilknytning til Viddal, og utenforstående. Viddals manglende evne til å forstå rekkevidden av disposisjonen bestyrkes dessuten av omstendighetene rundt avtaleinngåelsen og avtalens innhold.

Det anføres at avtalen kom i stand på en ekstraordinær måte og at avtalen fikk et innhold som kun tilgodeser kjøpers interesse i transaksjonen. Det anføres at Hop og Wik har utnyttet Viddals tilstand, og at det foreligger slikt misforhold mellom vederlaget og eiendommens reelle verdi som gjør at avtalen rammes av avtaleloven §31 første ledd. De samme forhold som begrunner ugyldighet etter avtaleloven §31, første ledd, tilsier at transaksjonen også er ugyldig etter avtaleloven §33. I vurderingen av om det er uredelig å gjøre avtalen gjeldende vil underprisen inngå som et sterkt moment for at avtalen er kommet i stand på en irregulær måte. Det vises til Rt-1956-572 og RG-1981-56. Det anføres videre at det vil være urimelig å gjennomføre avtalen, slik at det også foreligger ugyldighet etter avtaleloven §36. Det er fremhevet at det gir et uheldig signal uttad dersom domstolen gir sin tilslutning til den fremgangsmåte Hop og Wik her har benyttet.

Det anføres videre at representantene for Hop Assistanse AS kjente til, eller burde ha kjent til, Nistads eldre rett. Det har formodningen mot seg at Viddal ikke nevnte Nistads ervev til Hop og Wik. Det vises til Veidungs forklaring vedrørende hans telefonsamtale med Viddal noen dager etter salget til Hop Assistanse AS. Viddal opplyste at Nistad hadde kjøpt eiendommen, men at hun var usikker på om hun hadde fått oppgjør fra Nistad. Uansett burde Hop og Wik, slik forholdene ligger an i denne saken, ha iverksatt undersøkelser for å få klarhet i realiteten bak pantobligasjonen til AS Finanskonsulenten. En henvendelse til Thommassen ville raskt avdekket at Nistad var den reelle eier av eiendommen.

I forhold til AS Aamandsgåreden anføres prinsipalt at Gunnar Hop ikke var i aktsom god tro med hensyn til at avtalen mellom Viddal og Hop Assistanse AS ikke var gyldig, subsidiært at Gunnar Hop kjente til, eller burde ha kjent til, Nistads eldre rett. Det foreligger slik nærhet mellom de to selskapene at det er grunn til å likestille disse med hensyn til hvilke kunnskaper de hadde ved sine respektive erverv. Det vises til at Gunnar Hop var med på å stifte Hop Assistanse AS, og han er rådgiver og varamedlem til styret. Videre har de to selskapene et forretningsmessig samarbeid ved at Hop Assistanse AS har utført arbeid for AS Aamandsgården i forbindelse med sistnevntes eiendomserverv i Bergen i mars 1998. Det vises til Rt-1973-221 med hensyn til rettsvirkningen av den nærhet som foreligger mellom selskapene. Under enhver omstendighet gir tilknytningen som nevnt, og den familiemessige tilknytning, en sterk presumpsjon for at Gunnar Hop ikke har vært i aktsom god tro ved sitt eiendomserverv, jf. Rt-1976-638. Omstendighetene rundt avtaleinngåelsen mellom Viddal og Hop Assistanse AS tilsier at AS Aamandsgårdens forhold må bedømmes etter en streng aktsomhetsnorm. Det foreligger så mange bemerkelsesverdige omstendigheter ved transaksjonen som burde fått Gunnar Hop til å reagere. Hans mangel på reaksjon innebærer at han ikke var i aktsom god tro, og han har derved ikke ekstingvert Nistads eldre rett.

AS Nistad Finans og Eiendom har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom stadfestes.

2. AS Amandsgården dømmes til å erstatte AS Nistad Finans og Eiendom kostnader ved lagmannsrettens behandling av saken.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men med en noe annen begrunnelse.

Hovedspørsmålet er om AS Aamandsgården gjennom godtroervev har fått eiendomsretten til Nedre Grønnevollen nr. 4, og derved ekstingvert den eiendomsrett Nistad hadde til eiendommen.

Lagmannsretten tar utgangspunkt i tinglysningsloven §27 første ledd som beskytter godtroende erverver mot avtalerettslige ugyldighetsinnsigelser mot hjemmelen til den han utleder sin rett fra.

Lagmannsretten er kommet til at vilkårene for ekstinksjon ved godtroerverv ikke er oppfylt, og finner følgelig ikke grunnlag for den ankende parts anførsel om at Nistad ikke kan påberope ugyldighet i forhold til AS Amandsgården. Til anførselen skal det bemerkes at tinglysningsloven §27 ikke sier noe om hvilken persons innsigelser som kan bli avskåret. Det er uten videre klart at den som hjemmelen utledes fra, kan gjøre gjeldende at hjemmelshavers hjemmel beror på et ugyldig dokument. Etter lagmannsrettens oppfatning må tilsvarende gjelde for rette eier. Det vises i denne forbindelse til utkast til ny tinglysningslov, §28, NOU 1982:17, s. 156-157, hvor det fremkommer at innsigelser mot hjemmelen kan gjøres gjeldende av bl.a den som mener å være eier. Denne forståelsen antas å være i samsvar med gjeldende rett, jf. Falkanger, Tingsrett, s. 456.

Lagmannsretten er kommet til at grunnbokshjemmelen til Hop Assistanse AS skyldes et ugyldig dokument som rammes av avtaleloven §33, idet Hop og Wik må ha visst, eller i allefall forstått, at Viddal ikke var i stand til å forstå rekkevidden av den disposisjon hun foretok i mai 1998.

Selv i mangel av uttalelser fra medisinsk hold, synes det åpenbart at Viddal i dag lider av senil demens, og at tilstanden også var sterkt fremskredende ved byrettens behandling av saken i april 1999,- det vil si knapt 1 år etter avtaleinngåelsen. Dette er vel heller ikke bestridt av den ankende part, men det hevdes at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at Viddal var tilsvarende svekket i mai 1998. Spørsmålet om Viddals disposisjon var påvirket av sykdommen må besvares etter en totalvurdering av sykdommen, forholdene omkring avtaleinngåelsen, disposisjonens innhold og etterfølgende omstendigheter. Vurderingstemaet er vesentlig bedre belyst for lagmannsretten.

Med støtte i vitneforklaringer fra personer med familiær og forretningsmessig tilknytning til Viddal, og utenforstående, legges det til grunn at hennes evne til å forstå rekkevidden av mer omfattende disposisjoner, herunder salg av fast eiendom, var vesentlig svekket også i mai 1998, men at hun klarte å ivareta rutinemessige dagligdagse gjøremål. I denne vurderingen inngår dessuten det faktum at Nistads kjøp i 1985 var borte fra Viddals hukommelse da hun inngikk avtalen i mai 1998.

Det er ikke holdepunkter for at Hop og Wik kjente til Viddals tilstand da de oppsøkte henne den 14. mai 1998, men det må legges til grunn at de tidlig i løpet av sin kontakt med Viddal, forsto eller måtte forstå, at hun ikke hadde kontroll med, og ikke forsto rekkevidden av, hva hun gjorde.

I denne sammenheng tillegges det vekt at Hop og Wik, basert på opplysninger fra GAB- registeret, hadde kunnskap om Viddals alder, - hun var 80 år på dette tidspunkt. De må også ha vært innforstått med at Viddal ikke var forberedt på å få potensielle kjøpere av eiendommen på døren. Disse forhold burde tilsi at de gikk varsomt frem overfor Viddal, og ikke minst at de forholdt seg meget kritisk når det viste seg at Viddal, i løpet av meget kort tid og uten motforestillinger, var villig til å selge eiendommen. Hop og Wik opptrådte imidlertid helt annerledes, og etter lagmannsrettens oppfatning, på en særdeles kritikkverdig måte overfor Viddal.

For lagmannsretten fremstår avtalesituasjonen som ekstraordinær. Hop og Wik, som var helt ukjente personer for Viddal, oppsøkte henne i leiligheten den 14. mai 1998 uten å varsle sin ankomst på forhånd. De hadde heller ingen foranledning til å tro at eiendommen faktisk var til salgs. De presenterte seg som representanter for selskapet Hop Assistanse AS, som ønsket å kjøpe eiendommen for rehabiltering og senere salg/utleie av leilighetene. Etter kort tid - besøket varte muligens ett par timer - ga Viddal muntlig aksept på tilbud om kjøp av eiendommen for kr 500.000,-. Det ble ikke foretatt drøftelser om det nærmere innholdet i avtalen. Hop og Wik har forklart at Viddal ble spurt om hva hun ville ha for eiendommen. Hennes svar var at hun overlot dette, det vil si prisfastsettelsen, til Wik og Hop, noe som disse godtok uten videre. De hadde på forhånd avtalt seg imellom at de maksimalt ville gi kr 600.000,- for eiendommen. Denne prisvurderingen var uten forankring i takst e.l., og de hadde heller ikke foretatt innvendig besiktigelse av eiendommen. Kjøperne reagerte ikke på at Viddal ikke kunne gi en fornuftig redegjørelse for bakgrunnen for den obligasjon som heftet på eiendommen. De reagerte heller ikke på at Viddal ikke stilte spørsmål om selskapets evne til å finansiere kjøpet. Kjøper opplyste forøvrig ikke at selskapet var uten midler, og heller ikke at avtalen ble inngått uten at kjøper på forhånd hadde undersøkt muligheten for lånefinansiering.

Allerede dagen etter ble Viddal presentert for et avtaledokument som Hop hadde fylt ut på forhånd, og som Viddal undertegnet uten nærmere diskusjon. Avtalen er uten tvil meget fordelaktig for kjøper, og gjenspeiler ikke selgers interesse i transaksjonen. Det vises til at selger ga 1 års kreditt med kjøpesummen, at overskjøting av eiendommen skjedde uten at selger fikk sikkerhet for betaling av kjøpesummen, samt at kjøper kun påtok seg ansvar for hovedstolen for heftelsen på eiendommen. Etter lagmannsrettens oppfatning tilsier disse forhold alene at avtalen kom i stand på en irregulær måte.

Kjøpesummen lå vesentlig under markedspris som på dette tidspunkt antas å ha vært det dobbelte, muligens mer, av den pris Hop Assistanse AS oppnådde, og lagmannsretten legger til grunn at Hop og Wik må ha vært klar over at den pris de tilbød for eiendommen lå langt under antatt omsetningsverdi. Også dette forhold taler isolert sett for at salgsforhandlingene har forløpt på en slik måte at det vil stride mot redelighet å gjøre avtalen gjeldende. Kjøpers kunnskap på dette punkt bestyrkes forøvrig av Lars Sigvart Hops svar på henvendelse fra Bård Veidung kort tid etter kjøpet. Veidungs forespørsel om å få kjøpe eiendommen for en høyere pris ble avspist med et prisforlangende på kr 3 mill. Til kontraktens pkt. 1 om oppgjøret har Hop og Wik forklart at de tilbød Viddal kontantbetaling av en del av kjøpesummen. I følge Hop og Wik uttalte Viddal at hun ikke trengte pengene, også dette svaret godtok Hop og Wik uten videre diskusjon.

Etter lagmannsrettens oppfatning kan ikke kjøper høres med at Viddal fremsto som en oppegående dame, som fullt ut forsto rekkevidden av sin disposisjon. Etter lagmannsrettens syn kan dette i beste fall forklares med at kjøper totalt neglisjerte åpenbare signaler om at de handlet med en person som som ikke ville ha gjennomført salget dersom hun hadde hatt full forståelse av transaksjonen. Den mer nærliggende forklaring er at kjøper har utnyttet situasjonen, vel vitende om at Viddal ikke hadde forståelse for hva hun gjorde. Det forhold at Viddal, uten motforestillinger var villig til å selge eiendommen, samt at hun helt ukritisk godtok de avtalebetingelser som ble diktert av kjøper, burde under enhver omstendighet fått dem til å tenke seg om flere ganger før transaksjonen ble gjennomført. Lagmannsretten vurderer det slik at kjøpers forhold iallefall må karakteriseres som grovt uaktsomt.

Lagmannsretten finner således at Hop Assistanse AS v/ Hop og Wik ikke har vært i aktsom god tro da de inngikk avtalen med Viddal, og at det vil stride mot redelighet å gjøre avtalen gjeldende. Det foreligger følgelig ikke et gyldig avtaleerverv mellom Hop og Viddal, noe som forøvrig er en forutsetning for eventuelt godtroerverv etter tinglysingsloven §21 første ledd.

Lagmannsretten går så over til å behandle spørsmålet om ugyldighet i forholdet mellom Viddal og Hop Assistanse AS kan gjøres gjeldende i forhold til AS Aamandsgården. Det skal her nevnes at det ikke foreligger konkrete holdepunkter for at Hop Assistanse AS og AS Aamandsgården kan identifiseres i kraft av representasjonsforhold. Lagmannsretten kan videre slutte seg til den ankende parts anførsel om at familiemessig tilknytning, eller tilknytning i form av verv i det selskap som var part i den disposisjon som rammes av ugyldighet, i utgangspunktet ikke er tilstrekkelig for identifikasjon. Avgjørende er at AS Aamandsgården v/ Gunnar Hop, etter lagmannsrettens syn, bla. på grunn av de tilknytningsorhold som er nevnt, ikke var i aktsom god tro da han fikk tinglyst sitt erverv i august 1998. Lagmannsretten legger således til grunn at Gunnar Hop kjente til, eller burde ha kjent til at grunnbokshjemmelen til Hop Assistanse AS skyldes et ugyldig erverv og dokument.

Riktignok ble eiendommen solgt til AS Aamandsgården uten at Gunnar Hop hadde noen kontakt med Viddal. Han hadde således ikke direkte kunnskap om Viddals manglende evne til å forstå rekkevidden av sin disposisjon. Det legges imidlertid til grunn at Gunnar Hop, i god tid før kjøpet, kjente til de nærmere omstendigheter rundt avtaleinngåelsen og avtalens innhold. Den informasjon han var i besittelse av må vurderes i lys av den kunnskap og erfaring som han forutsettes å besitte i kraft av å være profesjonell aktør i i eiendomsmarkedet. Etter lagmannsrettens oppfatning burde kjøpesummen alene gi grunn til nærmere undersøkelser om disposisjonens gyldighet. Det vises til det foranstående med hensyn til misforholdet mellom avtalt pris og markedspris.

I kraft av sin profesjon som eiendomsutvikler må Gunnar Hop ha forstått at selger av eiendommen ikke hadde noen som helst innsikt i hva markedet var villig til å gi for eiendommen. At Gunnar Hop selv vurderte kjøpet som særdeles gunstig bestyrkes ytterligere bl.a av at han inngikk avtalen med Hop Assistanse AS basert på en overfladisk utvendig besiktigelse, og med meget begrenset kunnskap om husets tilstand forøvrig.

Sett i sammenheng med Gunnar Hops kjennskap til avtalens tilblivelse og innhold ellers, og de etterfølgende omstendigheter, jf. det foranstående, hadde han i en slik situasjon en klar oppfordring til å iverksette nærmere undersøkelser med hensyn til den andre avtalepart og omstendighetene rundt kjøpet. Gunnar Hop forholdt seg imidlertid passiv, og kan da ikke høres med at han var i aktsom god tro med hensyn til de uregelmessigheter tinglysningsloven §27 tar sikte på å avhjelpe.

Den uaktsomhet som Gunnar Hop har utvist må vurderes i forhold til eventuelt klanderverdig forhold på Nistads hånd. Det er en kjennsgjerning at Nistad ikke tinglyste sin rett hverken i 1985 da avtalen med Viddal ble inngått, og heller ikke i 1994 da restkjøpesummen ble gjort opp. Nistad har begrunnet manglende tinglysning dels med sykdom og arbeidsbelastning, og dels at han avventet avklaring i forhold til kommunens forkjøpsrett. Lagmannsretten legger til grunn at Nistad forsåvidt hadde plausible grunner til å avvente tinglysning noen tid, men ikke over en så lang tidsperiode som er tilfelle i denne saken. Lagmannsretten kan således slutte seg til den ankende parts anførsel om at Nistad ved dette tok en sjanse som kunne gi seg utslag i at hans rett kunne gå tapt. Denne risikoen retter seg primært mot at Viddal med vitende og vilje solgte eiendommen til en tredjemann som var i godt tro med hensyn til Nistads utinglyste rett. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at Nistads forhold kan tillegges betydning slik forholdene ligger an i nærværende sak, der den som utleder sin rett fra Viddal, og senere erverver, ikke har vært i aksom god tro med hensyn til gyldigheten av Viddals disposisjon.

Anken har ikke ført frem. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. AS Nistad Finans og Eiendom tilkjennes saksomkostninger med kr 133. 400. Av dette er kr 130.000,- salær til prosessfullmektigen, resten utgifter. Lagmannsretten legger saksomkostningsoppgaven til grunn. Byrettens omkostningsavgjørelse er det ikke grunn til å endre på.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler AS Aamandsgården kr 133.400,- - kroneretthundreogtrettitretusenfirehindre - til AS Nistad Finans og Eiendom innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.