LG-1999-1538

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom og Kjennelse
Dato:	2000-06-16
Publisert:	LG-1999-01538
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett nr. A/1-16 98-02655 - Gulating lagmannsrett LG-1999-01538 A.
Parter:	Ankende part: 1) Atle Helvik Larsen, 2) Håkon Nilsen, 3) Rolf Pettersen, 4) Gunnar Larsen, 5) Ragnhild Straume, 6) Nina L. Jebsen (Prosessfullmektig: Advokat Aksel Kayser). Motpart: AS Nordnestomter v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Lars G. Nygaard).
Forfatter:	Kst. lagdommer Staff. Ekstraordinær lagdommer Grimstad. Lagdommer Frønsdal
Lovhenvisninger:	Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §2, §7, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §435, Oreigningsloven (1959) §16, §3, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §9, Eierseksjonsloven (1997) §16

Saken gjelder krav på fastsettelsesdom for at vedtak om bruk av kommunal forkjøpsrett til en leiegård etter lov av 29. april 1977 nr. 34 er gyldig og for at ankemotparten er forpliktet til å overdra eiendommen til de ankende parter for angitt kjøpesum.

Ankemotpartens anførsler går i hovedsak ut på at adgangen til å gjennomføre forkjøpet er bortfalt fordi det ikke ble begjært skjønn etter lovens §7, tiende ledd.

Bergen byrett avsa 10. juni 1999 dom med slik domslutning:

«1. AS Nordnestomter frifinnes.

2. Per Olav Petersen, Atle Helvik Larsen, Håkon Nilsen, Rolf Pettersen, Gunnar Larsen, Ragnhild Straume, Anders Petersen, Nina L. Jebsen og Stein Torp dømmes til en for alle og alle for en å betale saksomkostninger til AS Nordnestomter med kr 31.000,- -kronertrettientusen-.

3. Oppfyllelsesfristen for det i pkt. 2 nevnte er 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse.»

Dommen er i rett tid påanket til Gulating lagmannsrett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen.

Ankeforhandling ble holdt i Bergen 5. mai 2000. For de ankende parter møtte Atle Helvik Larsen som ga forklaring. Styremedlem og forretningsfører for AS Nordnestomter, advokat Einar Langlo, møtte som partsrepresentant og ga forklaring for ankemotparten. Det ble hørt ett vitne.

Saken fremtrer for lagmannsretten i det alt vesentlige som den gjorde for byretten.

Saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom. Den faktiske bakgrunn er i korte trekk som følger.

AS Nordnestomter, hvor m.a. Vesta Forsikring AS var aksjonær, sto som eier av 11 eiendommer på Nordnes, vesentlig boligeiendommer basert på utleie. Etter ønske fra aksjonærer som gjerne ville selge ut eiendommene, mellom annet Vesta Forsikring AS, ble det i generalforsamling 17. juni 1996 vedtatt en fisjon av AS Nordnestomter hvor selskapet deles ved at 7 av eiendommene overføres til et nystiftet selskap, Nordnes Boligforvaltning AS. To av selskapets hovedaksjonærer, mellom disse Vesta Forsikring AS, fikk aksjene i dette selskap mot å oppgi sine aksjer i AS Nordnestomter.

Fisjonen medførte at Elsa Langlo ble stående som eier av 76 % av AS Nordnestomter, som igjen var eier av Nordnesveien 39 og 41, Strandgaten 224 og Tollbuallmenning 34. Tvisten gjelder sistnevnte eiendom som inneholder i alt 9 boenheter/leiligheter.

I og med at Elsa Langlos aksjeandel kom over 50 % i nevnte aksjeselskap som sto som eier av nevnte leiegårder, utløste fisjonen meldeplikt til Bergen kommune etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 nr. 34 §2, annet ledd. Slik melding ble gitt 18. november 1996 ved advokat Richard Monclair Bolstad.

I meldingen er m.a inntatt.

«..........I henhold til forskrifter om salg av leiegård gis flg. opplysninger:

Siden meldeplikten utløses av en fisjon av AS Nordnestomter org.nr. ............................ som selskapsrettslig gjennomføres ved en kapitalnedsettelse vil det ikke være noen overdrager og erverver. Elsa Langlo vil eie samme antall aksjer i AS Nordnestomter som før fisjonen, men hennes eierandel vil bli større som følge av lavere aksjekapital i selskapet. ................

Tollbuallmenningen 34 har gnr. 165, bnr. 457 i Bergen. Eiende grunn og 9 tidsubestemte leieforhold, ingen ledige leiligheter/næringslokaler og kr 250.800,- i leieinnteker p.r. år. Oversikt over leietakere følger i vedlegg 1.

Eiendommen er taksert til en salgsverdi kr 4.565.000,-, jf. vedlegg 2.»

Refererte vedlegg 2 var takst opptatt i mai 1996 av samtlige 11 eiendommer som AS Nordnestomter var eier av. Taksten er opptatt ved takstmennene Terje Winther-Sørensen og Per L Eide. Foranledningen til taksten var påtenkte fisjon. Oppdraget var gitt såvel av AS Nordnestomter som Vesta Forsikring AS. Takseringsgrunnlaget for de verdier som fremgår er det nærmere redegjort for i byrettens dom.

Når den salgsverdi taksten anviser er avgjort i hht. forslag til ny eierseksjonslov §16, pkt. 1 viser Winther-Sørensen til at det særlig var etter ønske fra Vesta Forsikring AS. I sin forklaring for retten presiserer Winther-Sørensen at det i salgsverdien som ble satt i taksten, ikke er gjort fradrag med 1/5 som omtalt i lovstedet. Videre at synfaring ble sett unødvendig hvor det var ensartethet i boenhetene.

I taksten blir den tekniske verdi for eiendommen satt til kr 5.680.000,-. Det blir oppgitt at det er de tekniske verdier satt i taksten som er lagt til grunn i byttet/delingsforholdet mellom de fisjonerende parter.

Etter at Bergen kommune mottok omtalte melding, ble leieboerne blant annet i Tollbuallmenning 34 tilskrevet av boligavdelingen, slik det er redegjort for i byrettens dom. I henvendelsen fra kommunen er det lagt til grunn at overtakelsessummen vil være lik taksert salgsverdi på kr 4.565.000,- med tillegg av omkostninger. Det ble gitt tilbakemelding fra beboerne med innhenting av finansieringsgaranti som gjengitt i byrettens dom.

Rådmannen i Bergen anbefalte i brev til formannskapet av 20. februar 1997 at det ble gjort forslag til bystyrevedtak om bruk av forkjøpsretten. I saksutredningen som lå ved er m.a. inntatt:

«Rådmannen viser til foranstående og skal for øvrig understreke at ettersom det bare foreligger takst for den aktuelle eiendom Tollbuallmenning 34, antas overdragelsessum ved forkjøp eventuelt å måtte fastsettes ved skjønn, Leiegårdsloven §7, niende ledd.»

Bergen bystyre gjorde 17. mars 1997 følgende vedtak:

«Bergen kommune gjør i medhold av Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 nr. 34, med senere endringer, §2, jf. §3, forkjøpsrett gjeldende til eiendommen Tollbuallmenning 34, gnr. 165, bnr. 457, Bergen, på vegne av eierseksjon sameie som dannes blant flertallet av leietakerne i leiegården.»

Vedtaket ble meddelt begge de fisjonerende selskaper. For så vidt angår begrunnelsen for vedtaket ble det vedlagt til ytterligere orientering kopi av rådmannens innstilling.

Vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen av AS Nordnestomter uten at klagen førte frem. Som ledd i behandlingen ble klagen forelagt Hovedutvalg for byutvikling som fastholdt forkjøpsvedtaket. I kommunaldirektørens innstilling ble det vist til at for så vidt angår finansiering av kjøp av eiendommen fra de aktuelle leieboeres side, har Den norske Bank ASA bekreftet at «det er ordnet finansiering av kjøpesummen inklusive omkostninger (totalt kr 4.679.867,-) fra Tollbuallmenning 34 i forbindelse med eventuell overgang til eierseksjoner».

Den ankende part har i det vesentlige gjort gjeldende:

Partene er enige om at ref. fisjon utløser kommunal forkjøpsrett for Tollbuallmenning 34 og lovlig vedtak om bruk av forkjøpsrett ble rettidig gjort. Klage til Fylkesmannen over vedtaket førte ikke frem. Ankende part har derfor krav på fastsettelsesdom for at forkjøpsvedtaket er gyldig.

Den takstverdi som er oppgitt i overdragelsesmeldingen er dekkende som korrekt oppgjør for omsetningsverdien av leiegården, beregnet etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Vederlaget skal fastsettes på grunnlag av «det som må reknast med at vanlege kjøparar vil gje for eigedomen ved friviljug sal». Det gjelder er formuesgode som gir avkastning, og den kapitaliserte avkastning gir omsetningsverdien. Det er herunder korrekt å ta omsyn til seksjoneringsmuligheter, jf. Gulating lagmannsretts skjønn av 24.05.1988, men da må også seksjoneringsomkostningene vektlegges. Denne mulighet har taksten hensyntatt. En beregning av salgsverdi etter eierseksjonsloven §16, basert på verdi pr. leilighet som AS Nordnestomter selv angir, kr 600.000,- pr. enhet med fradrag av 1/5 og kapitaliseringsrente på 8 % gir totalt kr 4.320.000,- som er lavere enn den innløsningssum leieboerne tilbyr. Om aktuelle leieinntekter legges til grunn, gir det kapitalisert kr 3.125.000,-. Den takst som er angitt i overdragelsesmeldingen ligger således i overkant av reell omsetningsverdi.

Det er således feil når byretten sier at takstverdien neppe kan anses i samsvar med omsetningsverdien i henhold til ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det var heller ikke årsaken til at annen verdi ble lagt til grunn i forholdet mellom de fisjonerende parter. De krav ankemotparten har fremsatt tilsier at det er gjenervervskostnader AS Nordnestomter vil ha erstattet.

Overdragelsesmeldingen ble gitt i samsvar med bestemmelsen i loven og dens forskrifter. I følge sistnevntes pkt 12 er det overdragelsessum som skal angis, ved gave eller gavesalg «antatt omsetningsverdi». Meldingen ble gitt av profesjonell part og det er åpenbart at det ved angivelsen av taksert salgsverdi ble angitt en verdi som melderen mente var reell og som ville holde denne skadesløs om forkjøpsrett ble gjort gjeldende.

Rettslig meldeplikt innebærer bindende rettsvirkninger for gårdeieren.

At det kommunale vedtaket forutsetter innløsning etter den angitte sum og at de ankende parter oppfattet dette å være konsekvensen av vedtaket, fremgår av den finansieringsgaranti som leieboerne innhentet og som omtales av ankemotparten i dennes klage over vedtaket til Fylkesmannen. Det som er sagt om takseringsgrunnlaget i den fremlagte takst, tilsier at AS Nordnestomter på daværende tidspunkt var innforstått med at nevnte takstverdi ga eier full erstatning. Slik måtte også kommunen og leieboerne oppfatte manglende innsigelser fra AS Nordnestomter mot den løsningssum selskapet var klar over at kommunen la til grunn for gjenninnføringen av innløsningsvedtaket. Beløpet har således AS Nordnestomter godtatt ved konkludent adferd.

Slik måtte også kommunen oppfatte ankemotpartens handlemåte. Selv om den opplyste takst ga høyere verdi enn erstatningsutmåling etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tilsa, så ga kommunen ved vedtaket uttrykk for at den aksepterte denne konsekvens og avsto fra skjønn. AS Nordnestomter sin etterfølgende opptreden tilsa at de var enige i dette. I allefall har selskapet ved sin passivitet forspilt adgang til å gjøre annet krav gjeldende.

Forbehold i kommunal saksbehandling innebærer ikke bindende løfte om å kreve skjønn.

Ankende part vil ikke bestride at det i løsningssaker som dette kan være tilfeller hvor melder kan kreve annen verdi enn det som fremgår av selve meldingen. Men det må handles med tilbørlig raskhet, også når saken forberedes i kommunen. Vedkommende kan ikke vente til at tiden for kommunen til å begjære skjønn er ute. Fristen for å endre fremsatt krav vil således være seks uker etter at det ble gjort vedtak om bruk av den kommunale forkjøpsrett i henhold til forkjøpsrettsloven. AS Nordnestomter var på sin side vel kjent med forkjøpsrettslovens system og hadde derfor etter omstendighetene en klar oppfordring til å gi uttrykk for at den takserte salgsverdi som var oppgitt i meldingen ikke ble akseptert som overdragelsessum i forbindelse med at kommunal forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Realiteten i ankemotpartens krav er at denne vil ha andel i verdistigningen etter at taksten ble avholdt, noe som er strid med forkjøpsloven.

Lovbestemmelsene på området må forstås med bakgrunn i formålet med loven, nemlig å overføre eiendomsretten til leiegårder til beboerne selv, jf. Høyesterett kjæremålsutvalgs kjennelse av 13.04.1989 og RG. 1990 side 1251.

De ankende parters løsningsadgang står og faller med at de blir gitt adgang til å overta eiendommen for den takserte salgsverdi som melderen selv oppga. Ankemotparten går ikke med på avtaleskjønn og retten har ikke hjemmel til å fastsette noen løsningssum etter selvstendig vurdering.

Ankemotpartens krav om utleggsrefusjon i forbindelse med de avholdte takster m.v., må i forhold til Tollbuallmenning 34 åpenbart være for høyt i det kravet i relasjon til den aktuelle eiendom i høyden utgjør 1/6, ca kr 6.000,- av det samlede krav som åpenbart refererer seg til samtlige 11 eiendommer.

Ankemotpartens rentekrav er avskåret på grunn av kreditors mora.

Ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Bergen kommunestyrets vedtak 17.03.1997 om å gjøre kommunal forkjøpsrett gjeldende til eiendommen Tollbuallmenning 34, gnr. 165, bnr. 457 i Bergen, på vegne av eierseksjonssameie som dannes blant flertallet av leietakerne i leiegården er gyldig og fortsatt rettslig bindende for AS Nordnestomter.

2. AS Nordnestomter er forpliktet til å overdra eiendommen gnr. 165, bnr. 457, Tollbuallmenning 34 i Bergen, til eierseksjonssameie som dannes blant flertallet av leietakerne i leiegården v/Atle Helvik Larsen, Håkon Nilsen, Rolf Pettersen, Gunnar Larsen, Ragnhild Straume og Nina L. Jebsen, mot at disse betaler kr 4.565.000,- i kjøpesum for eiendommen, og etter betaling av dette beløp har rett til å kreve at AS Nordnestomter utsteder skjøte på eiendommen til dem etter at kjøpesummen er overført til sperret konto eller klientkonto hos megler, bank eller advokat, slik at kjøpesummen skal frigjøres til fordel for AS Nordnestomter når skjøtet og pantesikkerheter har vært tinglyst i forbindelse med finansiering og oppgjør som kan gjennomføres av eiendomsmegler, bank eller advokat etter oppdrag fra disse.

3. AS Nordnestomter har rett til utleggsrefusjon på et beløp fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr 66.860,-. Beløpet forfaller når overskjøting til saksøkerne er etablert.

4. AS Nordnestomter erstatter Atle Helvik Larsen, Håkon Nilsen, Rolf Pettersen, Gunnar Larsen, Ragnhild Straume og Nina L. Jebsen deres fulle saksomkostninger i byrett såvel som lagmannsrett.»

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Kommunens forkjøpsrett til leiegården i dette tilfellet er utløst ved en fisjon, jf. lov av 29.04.1977 nr. 34 §2, annet ledd. Innløsning må da skje etter §7, tredje ledd i.f. som bestemmer at verdien skal fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5. Takseringsregler i eierseksjonsloven §16 samsvarer ikke med bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven §5. At takst eller skjønn etter sistnevnte bestemmelse ville ha gitt lavere verdi enn det som er satt i taksten, blir et postulat i og med at noen taksering etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 ikke er gjort. Heller ikke kan det i ettertid «synses» over temaet med grunnlag i at AS Nordnestomter har holdt svært rimelige leier. Poenget er at det aldri har vært foretatt noen verdifastsetting på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5. Bestemmelsen om dette er ment som en rettssikkerhetsgaranti for den som tvinges til å avstå eiendom, og rettssikkerhetsgaranti som dette kan ikke fortolkes bort med basis i det som er formålet med loven.

Taksering av salgsverdi på grunnlag av bestemmelsene i eierseksjonsloven §16 ble gjort etter ønske fra Vesta Forsiking AS som foretrakk å avhende boenhetene. Vesta kunne derved unngå å innhente ny takst. AS Nordnestomter hadde ikke samme hensikt med fisjonen. Den ombytting av verdier som derved skjedde var ikke noe klassisk salg, og det anførte pengebeløp samsvarer ikke med begrepet «overdragelsessum» og heller ikke med «omsetningsverdi».

Formuleringen av meldingen fra advokat Richard Monclair Bolstad av 18.11.1996 kan ikke oppfattes som noe tilsagn fra AS Nordnestomter om at de ville akseptere innløsning for angitt beløp om kommunen valgte å gjøre bruk av forkjøpsretten.

Det er heller ingen utsagn fra AS Nordnestomter om slik aksept i den etterfølgende korrespondanse med kommunen, herunder i klagesaken for Fylkesmannen over forkjøpsvedtaket. AS Nordnestomter hadde ingen plikt til å fremme innsigelse mot det beløp som leieboerne fremla finansieringsgaranti for. At AS Nordnestomter ikke klart sa fra at selskapet ikke godtok beløpet som full erstatning ved innløsning, kan ikke fortolkes som noen godkjenning. I klagesaken fra Fylkesmannen var innløsningssum ikke noe tema.

Det samme gjelder også for unnlatte protester fra selskapet når man fra kommunens side anførte garantibeløpet i etterfølgende korrespondanse om gjeninnføringen av forkjøpsretten. I sak som dette må passivitetsvirkning tillegges begrenset vekt.

I saksdokumenter som førte frem til forkjøpsvedtaket var det dessuten fra kommunens side fremholdt at den endelige kjøpesum for leiegården ikke var kjent og at det derfor ble tatt utgang i takstsummen. Likeledes hadde rådmannen i sin innstilling framholdt at ettersom det bare foreligger takst på den aktuelle eiendom antas overdragelsessum ved forkjøp eventuelt å måtte fastsettes ved skjønn etter leiegårdsloven §7, niende ledd.

Forkjøpet er i dette tilfellet utløst ved fusjon og regelverket etter Lov av 29.04.1977 nr. 34 §2, annet ledd, jf. §7, tredje ledd blir avgjørende. Innløsningsverdien skal etter disse bestemmelser, slik også rådmannen ga uttrykk for fastsettes ved skjønn. Dette går klart frem av Ot.prp.nr.44 (1990-1991) side 25. Trolig på grunn av at det ble skiftet saksbehandler i kommunen, ble dette unnlatt.

Også i tilfeller som dette står selvsagt partene fritt til å avtale noe annet enn det opplegg som loven gir anvisning på. Men det må da være en klar avtale som begge parter er innforstått med konsekvensene av. Passivitetsvirkning er ikke tilstrekkelig.

Det var ikke AS Nordnestomter sin hensikt å avhende leiegården, og selskapet har derfor heller ikke uttalt seg til prisfastsettingen med tanke på salg, heller ikke ved den takst som ble holdt. Taksten bygger heller ikke på befaring av alle boenheter og taksten har ikke kvaliteter som et skjønn. Å legge taksten til grunn for dom i saken vil gi vilkårlighet.

Ankende part har for lagmannsretten fremmet egen påstand om at vedtaket om forkjøpsrett fortsatt er gyldig. Dette blir et spørsmål om en tolkning av lovens bestemmelser og hva som skjer når kommunen ikke følger opp sitt eget vedtak, men oversitter fristen for å sette vedtaket ut i praksis. Konsekvensen må da bli at vedtaket ikke lenger er gyldig.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

«1. Bergen byretts dom stadfestes for så vidt angår ankens punkt 2.

2. AS Nordnestomter frifinnes for så vidt ankens pkt. 1.»

3. Eventuelt krav for utleggsrefusjon er ikke begrenset oppad til kr 66.860,-.

Lagmannsretten bemerker:

Den forkjøpsrett som tvisten gjelder, ble utløst ved fisjon av det aksjeselskap som var eier av leiegården.

Ved fisjonen økte eierandelen i selskapet, som fortsatt skulle være eier av gården, for den aksjonær som meldte overføringen. På grunn av kapitalnedsettelse ble vedkommende ved fisjonen eier av mer enn 50 % av selskapet.

Det er enighet om at fisjonen utløste kommunal forkjøpsrett til leiegården, Tollbuallmenning 34, etter Lov om kommunal forkjøpsrett av 29.04.1977 nr. 34 §2, annet ledd.

§7, tredje ledd i loven fastsetter at ved overdragelse som nevnt i §2, annet ledd legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn. Det er videre i samme lovtekst sagt at verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5.

§7, niende ledd fastsetter at om partene ikke kommer til enighet mellom annet i tilfelle som nevnt i lovstedets tredje ledd, avgjøres tvisten ved skjønn.

§7, tiende ledd fastsetter at begjæring om skjønn fremsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er fremsatt. Fristen for å begjære skjønn er i tilfelle seks uker etter at vedtaket om forkjøpsrett ble gjort.

Før endring i loven i 1991 hadde §6, åttende ledd bestemmelse om at kommunens forpliktelse i fisjonstilfeller som dette til å innløse leiegården etter omsetningsverdi skulle avgjøres ved skjønn hvis partene ikke ble enige.

Det er for så vidt samme bestemmelse som videreføres i nåværende lovs §7, niende ledd, jf. over, dog med den presisering som ved lovendringen ble inntatt i §7, tredje ledd, i.f. nemlig at omsetningsverdien blir å fastsette på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5.

Om forståelsen av den opprinnelige bestemmelse sier departementet til forslaget om å basere omsetningsverdien på ekspropriasjonserstatningsloven §5 i Ot.prp.nr.44 (1990-1991) side 25 m.a.

«Den eller det forkjøperen skal betale er den avtalte kjøpesum. Ved gave/gavesalg og ved salg av aksjer skal imidlertid prisen fastsettes ved skjønn på grunnlag av omsetningsverdien. Loven gir ingen holdepunkter for grunnlaget omsetningsverdien skal fastsettes på. Leiegårdsutvalget i Oslo kommune foreslo at daværende ekspropriasjonserstatningslov §4 og §5, jf. §9 skulle gis tilsvarende anvendelse.»

Den generelle regel med kommunal bruk av forkjøpsrett til leiegårder etter loven er inntatt i §7, første ledd. Her fastsettes at når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter «med mindre annet følger av denne lov».

Slikt unntak fra refererte hovedregel er m.a. inntatt i før omtalte §7, tredje ledd som fastsetter at ved bruk av forkjøpsrett i henhold til lovens §2, annet ledd, altså i tilfelle som det saken gjelder, legges omsetningsverdien til grunn, basert på ekspropriasjonserstatningsloven §5.

Hvilke verdi for leiegården de fisjonerende parter måtte ha avtalt skulle gjelde for fisjonen, blir følgelig ikke avgjørende for hvilke beløp kommunen kan kreve lagt til grunn for løsningen. Når forkjøpsrett gjennomføres med grunnlag i §2, annet ledd har ikke kommunen noe krav på å få tre inn i erververs rettigheter og plikter. Hva som måtte være avtalt eller forutsatt mellom de fisjonerende parter i så henseende blir følgelig av mindre interesse. Kommunen kan ikke velge å tre inn i erververs rettigheter og plikter. Kommunens aksept av å godta krav som måtte være fremsatt internt i fisjonen, kan ikke avverge kommunens plikt til å kreve skjønn etter §7, tiende ledd.

Hvorvidt de interne verdier som de fisjonerende parter måtte ha avtalt gir et rimelig korrekt uttrykk for leiegårdens omsetningsverdi, basert på ekspropriasjonserstatningsloven §5, for så vidt også om det måtte være i overkant av dette, sees ikke å kunne resultere i noen annen løsning.

Det blir også vurderingen av om den interne verdi som måtte være fastsatt for fisjonen oppfyller kravene til omsetningsverdi i §7, tredje ledd i.f. er et upreget skjønnstema som loven klart forutsetter skal vurderes ved rettslig skjønn om partene i forkjøpssaken, ikke er enige. Det er rimelig grunn til å tro at dette er bakgrunn for rådmannens anbefaling av skjønn i sin innstilling i saken til formannsskapet.

Det er kun i det tilfellet at partene kommer til enighet om hvilken omsetningsverdi, basert på ekspropriasjonserstatningsloven §5, som skal legges til grunn for løsning, at kommunen etter §7, niende ledd kan unnlate å begjære skjønn.

Sentralt i saken blir derfor om det var kommet til enighet mellom AS Nordnestomter og kommunen om hvilken omsetningsverdi som skulle legges til grunn for innløsningen.

Som bemerket i byrettens dom er det i kommunens forkjøpsvedtak av 17. mars 1997 ikke inntatt noe overtakelsessum.

I saksutredningen som forelå da Hovedutvalg for byutvikling gjorde sitt vedtak 7. februar 1997 om å anbefale bruk av forkjøpsrett til Tollbuallmenning 34, var det fremlagt bekreftelse på at det var ordnet finansiering av kjøpesum inklusiv omkostninger (totalt kr 4.679.867,-) i forbindelse med eventuell overgang til eierseksjoner. I samme er det om meldingen om overføringen sagt at den etter omstendighetene ikke angir kjøpesum, bare takstsummer.

I rådmannens saksutredning til formannsskapet er det inntatt at ettersom det bare foreligger takst for eiendommen, anses overdragelsessummen ved forkjøp eventuelt å måtte fastsettes ved skjønn, jf. sitat over.

Rådmannens innstilling ble meddelt AS Nordnestomter samtidig med vedtaket.

AS Nordnestomter påklaget bystyrets forkjøpsvedtaket til Fylkesmannen. Klagen ble begrunnet med at vedtaket skyldes ene og alene at seks av eiendommens ni leieboere har gitt uttrykk for ønske om å danne et eierseksjonssameie og at det er øvet kraftig påtrykk på noen for å få disse med. Det hevdes at for noen av leieboerne er leilighetene utelukkende spekulasjonsobjekter og at flere av leieboerne åpenbart har samtykket i å være med å danne eierseksjonssameie på grunn av mangelfull informasjon fra Bergen kommunes side. Videre at det er i strid med lovens intensjon at personer som ikke bor i huset, skal kunne kjøpe leiligheter til dem som ikke ønsker å benytte forkjøpsretten.

Klagen avsluttes med:

«Ut fra ovenstående er vi av den oppfatning at det faktisk ikke er noe flertall blant leieboerne som ønsker å kjøpe sine leiligheter og danne eierseksjonssameie og følgelig kan det også stilles spørsmål ved den stilte garanti av finansieringen av kjøpet i Den norske Bank - totalt kr 4.679.867,-.

Vi er etter dette av den oppfatning at vedtak om å benytte forkjøpsretten er fattet på sviktende prinsipper og derfor må oppheves.»

Refererte anførsel fra rådmannen i dennes innstilling til formannsskapet, er avgitt i tid etter at omtalte saksutredning forelå til Hovedutvalg for byutvikling. Utsagnet fra rådmannen gjør det usikkert om det var noen klar oppfatning i det bestemmende organ i kommunen om konkret løsningssum for eiendommen.

På samme grunnlag er det også uklart om AS Nordnestomter ved mottaket av vedtaket, var kjent med hvilken konkret løsningssum bystyret la til grunn for vedtaket.

Det som AS Nordnestomter sier om finansieringsgarantien i klagen og unnlatt innsigelse fra selskapet mot løsning etter garantibeløpet, kan tale for at AS Nordnestomter på daværende tidspunkt var innforstått med at omtalte garantibeløp ga dekning etter lovens §7, tredje ledd, og for så vidt aksepterte garantibeløpet som lovlig oppgjør. Selskapet fremsatte ingen innsigelser mot løsning etter garantibeløpet, verken i klagen eller i annen underretning til kommunen. I vurderingen vektlegges at garantibeløpet samsvarer med den takst, basert på utseksjonering, som AS Nordnestomter hadde vært med å innhente i fisjonen.

Det er langt på vei forklarlig at saksbehandler i kommunen oppfattet nevnte unnlatelse fra AS Nordnestomter sin side som uttrykk for at ankemotparten var enig i at løsning ble gjennomført mot nevnte garantibeløp.

Fastsettning av løsningssum var imidlertid ikke noe tema i klagesaken for Fylkesmannen og rådmannens antagelser om nødvendigheten av skjønn i tilrådningen av vedtaket, en uttalelse som AS Nordnestomter var kjent med, tilsier at de kommunale organer ikke oppfattet omtalte unnlatelse entydig som uttrykk for enighet.

Loven setter som forutsetning for at kommunen skal kunne unnlate å begjære skjønn, at det er enighet om løsningssummen. Ved løsning etter §2, annet ledd er det ikke tilstrekkelig for etablering av enighet at kommunen sier seg villig til å foreta løsningen etter den verdi som de fisjonerende parter internt hadde fastsatt for fisjonen, uavhengig av om denne verdi måtte være i samsvar med fastsettingsprinsippene i §7, tredje ledd in fine. Eieren av leiegården må være enig i at konkret beløp blir lagt til grunn for kommunens innløsning av eiendommen. Ankende part må således påvise at slik enighet var oppnådd for gjennomføring av forkjøpsrettsvedtaket - at dette avtalemessig var på plass. Det forutsetter at situasjonen objektivt utad entydig viste at omtalte enighet var istandbrakt.

Etterfølgende utvikling viser at AS Nordnestomter bestemt motsatte seg løsning etter omtalte beløp. Selve klagen over vedtaket til Fylkesmannen og for så vidt også grunnlaget for selve fisjonen, taler for at AS Nordnestomter var innstilt på å beholde leiegården og at selskapet ikke på noe tidspunkt har vært interessert eller har vært villig til å avhende denne etter den avholdte takst.

I noen grad var dette tolkbare signaler allerede våren 1997.

Som påpekt av ankemotparten er det en rettssikkerhetsgaranti loven stiller opp når det i tilfelle som omtalt i §2, annet ledd blir fastsatt innløsning etter skjønn om partene ellers ikke blir enige.

Det tilsier at omstendigheten må gi en rimelig grad av sikkerhet for at slik enighet er kommet i stand for at kommunen skal kunne avstå fra å begjære skjønn. Rådmannens utsagn i saksutredningen tilsier, tross det som ellers er sagt i saksdokumentene om innhentet garanti for kjøpesum, at det ikke kan utelukkes at AS Nordnestomter forventet at kommunen ville begjære skjønn for gjennomføring av forkjøpsvedtaket. Det er også den ordning loven foreskriver medmindre partene kommer til enighet. Det kan vanskelig knyttes kontrære rettsvirkninger til at gårdeieren baserer seg på at motparten følger ordlyden i loven. Selv om AS Nordnestomter oppfattet at det var nærliggende mulighet for at kommunen trodde at selskapet aksepterte bestemt løsningssum, kan unnlatt tilbakemelding om at dette var en misforståelse ikke være nok til å etablere noen avtale. Det var opp til kommunen å avklare om det var kommet til enighet om løsningssum når den valgte å avstå fra å begjære skjønn. At kommunen sier seg villig til å løse etter verdi i takst, opptatt i anledning fisjonen, hadde kommunen heller ikke grunnlag for å mene var tilstrekkelig til å etablere enighet om løsning uten skjønn uten nærmere å forvisse seg om riktigheten av denne forventning. Dette var det forholdsvis enkelt for kommunen å få avklart før fristen for å begjære skjønn var ute. Det ble ikke gjort.

Loven av 29. april 1977 nr. 34 har ingen uttrykkelig bestemmelse om konsekvensene av at skjønnsbegjæring ikke blir rettidig fremsatt i motsetning til det som er tilfelle ved ekspropriasjonsvedtak etter oreigningsloven, jf. dennes §16. Ordlyden i §7, tiende ledd i loven av 29.04.1977 nr. 34 går på at «begjæring om skjønn framsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er framsatt». I teorien er dette forstått slik at «i motsatt fall ansees kravet akseptert» jf. Karnow note 37 til lovstedet.

I vårt tilfelle gjøres forkjøpsrett gjeldende ved overdragelse som nevnt i lovens §2, annet ledd hvor gårdens omsetningsverdi skal legges til grunn for innløsningen. Noe bestemt krav fra gårdeieren på omsetningsverdi som kan legges til grunn for løsningen ser lagmannsretten, slik redegjort for over, ikke fremsatt. Manglende oppfølgning av forkjøpsvedtaket med rettidig skjønnsbegjæring må nødvendigvis ha konsekvenser. Den naturlige rettsfølge må være at adgangen til gjennomføring av forkjøpsvedtaket bortfaller, slik også byretten har lagt til grunn.

Hvorvidt forkjøpsvedtaket er gyldig overfor AS Nordnestomter, og om det fortsatt er rettslig binnende for selskapet, går lagmannsretten ikke inn på, jf. etterstående kjennelse.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste inkludert omkostningsavgjørelsen i det lagmannsretten ikke finner grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §172, første ledd.

Lagmannsretten finner når det gjelder saksomkostninger for lagmannsretten ikke grunn for å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd. Advokat Nygaard har levert omkostningsoppgave på kr 31.750,- hvorav kr 250,- er utgifter. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Atle Helvik Larsen, Håkon Nilsen, Rolf Pettersen, Gunnar Larsen, Ragnhild Straume og Nina L. Jebsen dømmes en for alle alle for en å betale til AS Nordnestomter saksomkostninger for lagmannsretten kr 31.750,- - trettientusensyvhundreogfemti - innen 2 - to - uker fra dommen er forkynt.

Kjennelse:

Ankende part la i hovedforhandling ned påstand om at forkjøpsvedtaket er gyldig og fortsatt bindende for AS Nordnestomter, se gjengivelsen av påstanden over.

Ankemotparten påsto i hovedforhandlingen seg frifunnet også for denne påstand. Etter hovedforhandlingen, men før dom var avsagt tok lagmannsretten opp spørsmålet om en eventuell avvisning av saken hva gjelder denne påstand. Det ble behandlet skriftlig, jf. Tore Schei Tvistemålsloven I, utg. 2, s. 392.

Ankende part anfører at forkjøpsvedtaket 17.03.1997 er gjort til fordel for de ankende parter, og Bergen kommune har transportert eventuelle partsrettigheter til de ankende parter. Dette innebærer at de ankende parter har aktiv søksmålskompetanse.

Saken er anlagt mot AS Nordnestomter, som også er ankemotpart i ankeomgangen. AS Nordnestomter har passiv søksmålskompetanse. Det vises til at AS Nordnestomter er den private part forvaltningsvedtaket retter seg mot.

Parter for lagmannsretten er de parter vedtaket om å gjøre forkjøpsrett gjeldende direkte gjelder. Det er derfor ikke nødvendig at Bergen kommune er med som part i saken. Det kan ikke være nødvendig å behandle spørsmålet om rettslig interesse for påstandens pkt. 1 annerledes enn for påstandens pkt. 2 og 3 hvor spørsmålet tidligere er avgjort ved kjennelse i Bergen byrett så vel som Gulating lagmannsrett.

Også kravene til søksmålssituasjonen er oppfyllt. Hvis kravene i påstandens pkt. 2 og 3 fører frem er det mulig at kravet i pkt. 1 fremstår som uaktuell. Det antas at en slik situasjon kan løses ved at kravet fører frem, men med presiseringer i premissene, slik at sammenhengen mellom punktene i påstanden er klar. Dersom kravene i pkt. 2 og 3 ikke fører frem foreligger det et reelt behov for en avklaring fordi det da kan reises spørsmål ved om vedtaket i det hele tatt er gyldig lenger. Hvis lagmannsretten ikke tar kravene i pkt. 2 og 3 til følge er det helt nødvendig at lagmannsretten tar stilling til om forkjøpsvedtaket er bortfalt, og hva som eventuelt er grunnlaget for det. Hvis ankemotpartens anførsler er korrekte må grunnlaget være forsømmelse fra Bergen kommunes side. I så fall har de ankende parter rettslig sett et helt klart behov for å få dette løst gjennom lagmannsrettens vurdering, premisser og i domsslutningen.

Det fremheves at Høyesterett i en rekke saker har akseptert søksmål om offentlig rettslige rettigheter eller plikter uten at det offentlige har vært gjort til part i saken. I hvertfall gjelder dette i en sak angående forkjøpsrett til kommunal leiegård, hvor det i tillegg er slik at det offentlige har transportert eventuelle rettigheter til de ankende parter.

Ankemotparten anfører at situasjonen er annerledes for pkt. 1 i de ankende parters påstand enn det som omhandles i byrettens kjennelse av 20.04.99 og Gulating lagmannsrett av 25.05. s.å. Situasjonen er endret ved at det er inntatt en påstand som innebærer en fastsettelsesdom.

Det er rett nok en viss faktisk sammenheng mellom de tre punkter i de ankende parters påstand. Problemstillingen i denne sammenheng er imidlertid av mer formell og prinsipiell karakter. Det er derfor ikke korrekt at avvisningsspørsmålet tidligere er avgjort også hva gjelder pkt. 1.

Det er heller ikke riktig at de ankende parter har overtatt Kommunens partstilling vis a vis AS Nordnestomter slik at den passive søksmålskompetanse kommunen ville ha hatt om AS Nordnestomter hadde anlagt sak om gyldigheten av vedtaket nå er transformert til en aktiv søksmålskompetanse for de ankende parter.

Loven som saken gjelder gir kommunen forkjøpsrett, §2, jf. §7 hvor kommunen trer inn i erververs rettigheter og plikter. Kommunen blir m.a.o. huseiers kontraktspart. Kommunen har ikke overført sin rettslige posisjon til leietagerne ved vedtaket, og dette gir i seg selv ikke leietagerne noe rettigheter vis a vis AS Nordnestomter. Det er således ikke riktig at vedtaket etablerer rettsfølge både for de ankende parter og for ankemotparten. Den rettslige interesse kan således ikke bygge direkte på vedtaket om å utøve den lovbestemte forkjøpsrett.

Den rettspraksis som de ankende parter har vist til, avgjør ikke spørsmålet om rettslige interesse for tvister som dette generelt. Spørsmålet må avgjøres konkret.

Det er bare huseier som har klageadgang hvis kommunen vedtar om å gjøre forkjøpsrett gjeldende. Leietagerne har ikke en slik rett om kommunen vedtar ikke å bruke forkjøpsretten. Denne klageadgang var tilstede i saken som omhandles i Rt-1980-1070.

Problemstillingen i nærværende sak skiller seg også ut fra det som omhandles i Rt-1991-282.

Det foreligger en del rettsavgjørelser hvor en privat part har vært ansett for å ha rettslig interesse ved forvaltningsvedtak hvor vedkommende ikke har partsstatus i forvaltningssaken. Imidlertid er det i disse saker en annen partskonstellasjon, nemlig en privat part mot det offentlige, slik at en dom har rettskraftvirkninger overfor det offentlige. Det er ikke tilfelle i vår sak.

Om forkjøpsrett skal gjøres gjeldende er helt og holdent et politisk spørsmål. Selv om vilkårene for forkjøp er tilstede beror vedtak om å bruke retten på en skjønnsmessig avgjørelse.

Passiv søksmålskompetanse i nærværende tilfelle reguleres av tvistemålsloven §435, tredje ledd. Bestemmelsen er ikke til hinder for prejudisiell prøvning av gyldigheten av forvaltningsvedtak, jf. Rt-1985-743, men Skoghøy (s. 341) påpeker at når det gjelder offentlige rettigheter og plikter som bare kan bestå i forhold til det offenlige, bare bør kunne prøves når det offentlige trekkes inn.

Slik ankemotparten ser det må saken for pkt. 1 i de ankende parters påstand avvises.

Lagmannsretten viser til at de ankende parters krav på dom på å få eiendommen overskjøtet, og i tilknytting til dette dom på fastsetting av omfanget av de utleggsrefusjoner som AS Nordnestomter er berettiget til, fremtrer som det sentrale i saken. Det er disse krav påstanden i stevningen gjengir, og det er disse krav den påankede byrettsdom har tatt standpunkt til.

At de ankende parter har nødvendig rettslig interesse i å fremme sak med påstand som i stevningen er rettskraftig avgjort ved Gulating lagmannsretts kjennelse av 25. mai 1999. Også stevningen gjaldt et fastsettelsessøksmål.

Forutsetningen for at krav etter påstanden i stevningen skal kunne føre frem er at lagmannsretten kommer til at forkjøpsvedtaket av 17.03.1997 er gyldig i fall ankemotparten bestrider dette. Det har ankemotparten ikke gjort. I fall kravet på overskjøtning fører frem innrømmer for så vidt også de ankende parter at muligheten er til stede for at kravet i påstanden pkt. 1 fremstår som uaktuelt.

Lagmannsretten ser heller ikke at de ankende parter har påvist å ha noen reell eller rimelig interesse i å få dom for kravet etter pkt. 1 i påstanden for det tilfelle at byrettens dom blir stadfestet. Når forkjøpsvedtaket ikke kan gjennomføres mot AS Nordnestomter har ikke de ankende parter redegjort for noe tilfelle hvor det er av selvstendig betydning for leietagerne å få dom etter dette punkt i påstanden. Bergen kommune er ikke part i saken og dom etter nevnte påstand har ikke posisjonerende betydning for leietakerne i en eventuell erstatningssak mot kommunen for manglende oppfølgning av vedtaket. I slik sak vil vedtaket bli gjenstand for selvstendig prøvning hvor avgjørelse i nærværende sak ikke forplikter. Leietagernes interesse blir ivaretatt ved adgangen til å prøve gyldigheten av vedtaket i eventuell erstatningssak mot kommunen.

I og med at lagmannsretten ikke ser påvist at de ankende parter har rettslig interesse i å få dom mot AS Nordnestomter etter pkt. 1 i påstanden, er det ikke grunn til å gå nærmere inn på ankemotpartens øvrige anførsler om denne søksmålsbetingelse.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

Saken avvises hva gjelder pkt. 1 i ankende parts påstand.

(Etterstående underskrifter gjelder så vel ovenstående dom som kjennelse.)