LG-1999-1585
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-05-29 |
| Publisert: | LG-1999-01585 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett nr. 98-03279 - Gulating lagmannsrett LG-1999-01585 A. |
| Parter: | Ankende part: Eva Haukås-Eide (Prosessfullmektig: Advokat Ove Jan Ommundsen, Bergen). Motpart: Nils Erik Rode (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Aase, Bergen). |
| Forfatter: | Lagdommer Lunde. Lagdommer Sjøvoll. Lagdommer Christophersen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-9, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36 |
Saken gjelder krav om prisavslag ved kjøp av fast eiendom.
Ved kjøpekontrakt av 17. desember 1992 solgte Eva Haukås-Eide eiendommen Langarinden 154 i Åsane, til Nils Erik Rode for kr 800.000,-. Eiendomssenteret AS opptrådte som megler ved salget, og meglers standardkontrakt ble benyttet som kjøpekontrakt. I henhold til kjøpekontraktens punkt 6 hadde kjøper besiktiget eiendommen, som skulle overtas i den stand og stilling den befant seg. Det fremgår videre:
«Selgeren fraskriver seg ansvar for skjulte og/eller åpenbare feil og mangler, herunder sopp, råte, skadeinsekter o.l. Selger erklærer dog at han ikke kjenner til slike feil og mangler.»
Rode overtok eiendommen 4. januar 1993. Etter at Rode hadde overtatt eiendommen, oppdaget han fukt og muggsopp i taket. Forholdet ble undersøkt, og partene er enige om at eiendommen allerede ved overdragelsen har hatt mangler som førte til kondensdannelse og senere til dannelse av muggsopp. Kostnadene med å utbedre mangelen er beregnet til kr 92.496,-. Beløpet er ikke bestridt.
Rode krever at Haukås-Eide skal dekke utbedringskostnadene, og ved forliksklage 12. november 1997 fremmet han krav om dette. Haukås-Eide godtok ikke kravet, og saken ble henvist til retten. Bergen byrett avsa 14. juli 1999 dom med slik slutning:
«1. Innen 2 - to - uker fra forkynning av dommen betaler Eva Haukås-Eide til Nils Erik Rode kr 92.496,- - kronernittitotusenfirehundreognittiseks - med tillegg av 12 % rente fra oppfyllelsestidspunktet.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynning av dommen betaler Eva Haukås-Eide saksomkostninger til Nils Erik Rode med kr 39.490,- - kronertrettinitusenfirehundreognitti -.»
Det vises til byrettens dom for så vidt gjelder saksforholdet og partenes anførsler for byretten.
Haukås-Eide har i rett tid anket dommen på grunn av feil rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Rode krever byrettens dom stadfestet. Ankeforhandling ble avholdt i Bergen Tinghus 18. mai 2000. Partene møtte og ga forklaring. I tillegg ble det avhørt ett vitne. Dokumentasjoner fremgår av rettsboken.
Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Ankende part, Eva Haukås-Eide, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det anføres at byrettens rettsanvendelse er feil fordi byretten - på generelt grunnlag - har tilsidesatt kjøpekontraktens pkt. 6 om selgers ansvarsfraskrivelse for skjulte feil m.m. Byretten har gått langt ut over det som følger av rettspraksis på området, og har heller ikke i nødvendig grad gått i dybden i dette konkrete forholdet.
Haukås-Eide erkjenner at det foreligger en mangel, men bestrider at dette er en konstruksjonsfeil. Derimot dreier det seg om en mangel ved den håndverksmessige utførelsen som Haukås-Eide var ukjent med, og som hun heller ikke burde oppdaget. Spørsmålet blir hvem av partene som skal ha risikoen for denne mangelen. Etter kjøpekontraktens pkt. 6 er risikoen plassert hos kjøper. Kontrakten er i utgangspunktet bindende, og skal den ikke legges til grunn må det skyldes at retten - etter en konkret vurdering ut fra de kriterier rettspraksis har utviklet - finner at klausulen må settes til side. Det følger av rettspraksis, og særlig underrettspraksis, at man skiller mellom generelle klausuler om ansvarsfraskrivelse, og de spesielle klausuler der man fraskriver seg ansvar for sopp, råte, m.v. Selv om avhendingsloven ikke kommer til anvendelse her, vises det til avhendingsloven §3-9. Bestemmelsen gir anvisning på en rimelighetsvurdering som også tidligere ble anvendt, og som ellers ligger nær opp mot den rimelighetsvurdering som skal skje i medhold av avtaleloven §36. Rettspraksis før avhendingsloven viser at man skal være varsom ved fortolkning av standardkontrakter, og disse må vurderes konkret. Her var det også all grunn til å fordele risikoen mellom partene, og det var heller ikke urimelig at så ble gjort. Haukås-Eide bestrider at det er grunnlag for å sette klausulen om ansvarsfraskrivelse til side.
Skulle lagmannsretten likevel finne grunnlag for å sette klausulen til side, må prisavslagets størrelse vurderes. Under henvisning til Høyesterettsdom av 10. februar 2000 anføres at det ved utmåling av prisavslag må sees hen til at eiendommen, som ifølge takst hadde en markedsverdi på kr 1.000.000,-, ble solgt for kr 800.000,-. Prisavslaget må avspeile at eiendommen er solgt under markedsverdi. Det ble lagt ned slik påstand:
«1. Eva Haukås-Eide frifinnes.
2. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett.»
Ankemotparten, Nils Erik Rode, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Rode gjør gjeldende at byrettens dom er riktig både i sin rettsanvendelse og sin bevisvurdering. Det dreier seg her om en standard ansvarsfraskrivelse som må vike dersom det foreligger vesentlige mangler. Rode, som fikk kjøpekontrakten utlevert gjennom megler, gjorde seg heller ingen tanker om kontraktens pkt. 6. I følge rettspraksis vil ikke slike generelle klausuler uten videre legges til grunn når partene ikke har viet dem oppmerksomhet.
For øvrig er det intet som tilsier at Rode kunne ha oppdaget mangelen tidligere. Rode har derfor krav på prisavslag tilsvarende kostnadene med å utbedre mangelen. Prisavslagets størrelse har ikke vært tema i saken tidligere og det bestrides at det er grunnlag for å redusere prisavslaget. Markedsverdien har her vært kr 800.000,-, og det var taksten som var for høy. Det kan ikke tillegges vekt at markedet var dårlig i 1992, og selgers økonomi kan heller ikke ha vesentlig betydning i denne sak.
«1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 blir stadfestet.
2. Eva Haukås-Eide dømmes til å betale saksomkostningene for lagmannsretten.»
Lagmannsretten, som er kommet til samme resultat som byretten og i hovedsak kan tiltre byrettens begrunnelse, vil bemerke:
Innledningvis bemerkes at det er enighet om at eiendommen har en mangel. Rode betegner riktignok dette som konstruksjonsfeil, mens Haukås-Eide betegner det som en mangel ved den håndverksmessige utførelse, men lagmannsretten kan ikke se at det har betydning i denne sammenheng. Det er på det rene at mangelen forelå da eiendommen ble solgt, uten at noen av partene kjente, eller burde kjenne til dette. Spørsmålet er derimot om Haukås-Eide, i samsvar med kjøpekontrakens pkt. 6, har fraskrevet seg ansvaret for denne mangelen, eller om hun likevel kan holdes ansvarlig.
Det er ingen tvil om at en selger i utgangspunktet har adgang til å fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler i forbindelse med eiendomsoverdragelser. Konsekvensen blir at kjøper overtar risikoen. Det vises her til avhendingsloven §3-9, som ikke er direkte anvendelig, men dette var også tilfellet før avhendingsloven trådte i kraft. Rettspraksis har imidlertid eksempler på at slike klausuler kan settes til side dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn «vanlig». Det vises her til Rt-1981-445, Rt-1982-1357 og Eidsivating lagmannsretts dom av 25. mars 1991. Spørsmålet blir om eiendommen her var i vesentlig dårligere stand enn Rode kunne forvente. Det er med andre ord spørsmål om rekkevidden av den aktuelle klausulen. I den forbindelse bemerkes at det - etter lagmannsrettens vurdering - dreier seg om en generell klausul. Det vises da til eiendomsmegler Storheim, som i sin vitneforklaring for lagmannsretten ga uttrykk for at kjøpekontrakten var meklerfirmaets standardkontrakt. Tilsvarende klausuler var også vanlig - og standard - i bransjen på denne tid. Haukås-Eide kan derfor ikke høres med at deler av bestemmelsen må ansees som en spesiell klausul, inntatt med sikte på å regulere ansvar for sopp- og råteskader, m.v. Etter bevisførselen legges det til grunn at partene ikke førte særskilte forhandlinger forut for kontraktsinngåelsen, og ingen av dem gjorde seg særlige tanker verken om innholdet eller konsekvensene av den aktuelle bestemmelsen.
Når det gjelder slike generelle ansvarsklausuler fremgår det av rettspraksis at de skal tolkes med varsomhet. Ifølge Rt-1981-445 vil det særlig gjelde ved standardkontrakter der partene - ved kontraktslutningen - neppe har overveiet innholdet i synderlig grad. Rettspraksis viser samtidig at det kreves mye for å sette en ansvarsklausul til side. I dette tilfellet dreier det seg om en mangel som, hvis den ikke blir utbedret, vil få alvorlige konsekvenser for taket. Slik lagmannsretten ser det, må det derfor anses som en grunnleggende -eller vesentlig - mangel ved taket, og det har formodningen mot seg at Rode ville fraskrive seg retten til å gjøre den gjeldende overfor selger. Som sådan har foreliggende mangel store likhetstrekk med den mangel som omtales i dom inntatt i Rt-1982-1357. I nevnte dom ble selger holdt ansvarlig for mangelen, til tross for at kontrakten inneholdt en klausul om ansvarsfraskrivelse. Tilsvarende må bli tilfellet her. Dette er også i samsvar med byrettens konklusjon.
Haukås-Eide har også trukket inn avtaleloven §36, og hun har anført at det vil være urimelig å sette ansvarsklausulen til side. Det er i den forbindelse vist til at hun, etter at huset var solgt, satt igjen med en gjeld på kr 120.000,-. Hun har anført at det er urimelig dersom hun nå, i tillegg, må betale prisavslag. Det er ikke vist til rettspraksis som skal underbygge denne anførselen, og lagmannsretten kan heller ikke se at det er grunnlag for å anvende avtaleloven §36 i dette tilfellet.
Rode har derfor krav på prisavslag som i utgangspunktet skal tilsvare utbedringskostnadene, kr 92.496,-. Haukås-Eide har imidlertid, under henvisning til Høyesteretts dom av 10. februar 2000 anført at prisavslaget må reduseres, eventuelt falle bort, idet det må hensyntas at eiendommen er solgt under markedsverdi. Det er i den forbindelse fremholdt at markedsverdien tilsvarer taksten, hvilket Rode bestrider. Lagmannsretten er ikke enig med Haukås-Eide på dette punkt. All den tid eiendommen er solgt, er det salgsverdien som avspeiler markedsverdien. Særlig må det gjelde i tilfeller som dette, der eiendommen ble solgt på det åpne marked. Foreliggende sak skiller seg ellers fra forannevnte sak, der partene var enige om at markedsverdien svarte til salgsverdien. Lagmannsretten finner derfor ikke grunnlag for å foreta slik reduksjon av prisavslaget som Haukås-Eide krever.
Det er etter dette ikke grunnlag for å endre byrettens dom, som derimot må stadfestes.
Anken har vært forgjeves, og ankende part skal etter tvistemålsloven §180, første ledd, ilegges omkostningene i den anledning. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger særlige omstendigheter som gir grunn for å frita for erstatningsplikten. Advokat Aase har fremsendt omkostningsoppgave stor kr 21.000,-. Oppgaven, som kun omfatter salær, legges til grunn i det den antas å omfatte nødvendige omkostninger med å få saken betryggende utført.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Bergen byretts dom av 14. juli 1999 stadfestes.
2. Eva Haukås-Eide dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Nils Erik Rode med kroner 21.000 - tjueentusen - innen 2 - to - uker fra forkynning av dommen.