LG-2000-1680

Instans:	Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	2001-10-25
Publisert:	LG-2000-01680
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Sandnes herredsrett 1999-00611 - Gulating lagmannsrett LG-2000-01680 og LG-2000-01682.
Parter:	Saksøker: Arnt Årsvoll (Prosessfullmektig: Advokat Endre Grande, Bergen). Saksøkt: Arne Salte (Prosessfullmektig: Advokat Johan Haga, Sandnes).
Forfatter:	Lagdommer Romarheim, fire skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §40, §50, §66, §70

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr 64 bnr 18, 23, 31 og 38 i Sandnes kommune.

Eiendommen, som ligger ca 3-4 km fra Sandnes sentrum, har et samlet areal på 286 dekar som er fulldyrket. Resten består av skog, tun, veier og annet areal. Jorda er godt arrondert der tunet på gården ligger på den nordlige teigen, og den sørlige teigen ligger i underkant av 200 meter fra driftsbygningen. Det er tre bolighus på eiendommen, to hønsehus, ett rugeri samt en eldre driftsbygning. Videre er det tre siloer, gjødsellager samt verksted, sagbruk og et gammelt sauehus.

Ved skjøte tinglyst 2 november 1988 overdro Arnt Årsvoll eiendommen til sin sønn, Kjell Årsvoll. Arnt Årsvoll og hans hustru har tinglyst føderåd på eiendommen og har en borett til folgehuset. Kjell Årsvoll og hustru ble skilt i 1993/94, og det ble åpnet offentlig skifte i fellesboet. Det ble avholdt skiftetakst over eiendommen 27 september 1995. Kjell Årsvoll ble slått konkurs i september 1997. Boet solgte eiendommen til Arne Salte gjennom eiendomsmegler for kr 5 050.000. Han har fått konsesjon til kjøpet. Skjøtet ble tinglyst 27 august 1998.

Ved stevning 28 oktober 1998 gikk Arnt Årsvoll til odelsløsningssak mot Arne Salte. Sandnes herredsrett avsa 25 mars 1999 dom i odelsløsningssaken med slik slutning:

«1. Arnt Årsvoll er berettiget til å løse på odel Arne Saltes eiendom gnr. 64 bnr. 18, bnr. 23, bnr. 31 og bnr. 38 i Sandnes kommune.

2. Odelstakst fremmes.

3. Arne Salte dømmes til å betale Arnt Årsvolls saksomkostninger. Beløpet kr 22.450,- kronertjuetotusenfirehundrefemti forfaller til betaling 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Dommen er ikke påanket, og løsningsspørsmålet er rettskraftig avgjort.

Sandnes herredsrett avsa 10 mai 2000 odelstakst med slik slutning:

«1. Odelstaksten for gnr. 64, bnr. 18, 23, 31 og 38 settes til kr 5.100.000 - kronerfemmillioneretthundretusen.

2. Under forutsetning av rettskraftig avgjørelse settes fravikelsesdato til 14. april 2001, som også blir overtakelsesdato.

3. Arnt Årsvoll setter innen 31. januar 2001 løsningssummen på sperret konto til disposisjon for Arne Salte fra overtakelsesdato, mot å motta heftefritt skjøte på gnr. 64 bnr. 18, 23, 31 og 38 i Sandnes.

4. I medhold av odelslovens §50 avløses forpaktningsavtale mellom Arne Salte og Eirik Salte og samdriftsavtale mellom Stangeland samdrift LA og Eirik Salte av 26.06.99.

5. Arnt Årsvoll erstatter Arne Saltes saksomkostninger ved odelstaksten med kr 116.504 - etthundreogsekstentusenfemhundreog fire. Beløpet forfaller til betaling to uker fra forkynnelsen.»

Både Arnt Årvoll og Arne Salte har begjært overtakst, ved begjæringer av henholdsvis 3 og 7 juli 2000.

Lagmannsretten avholdt odelsovertakst i Stavanger 24-27 september 2001. Partene og 15 vitner ga forklaringer slik det fremgår av rettsboken. Det ble foretatt befaring samt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Sandnes herredsrett har 26 september 2001 avhjemlet en ny odelsovertakst over eiendommen, som har vært fremlagt for lagmannsretten. Dette har sammenheng med at Kjell Årsvolls datter, Maria Årsvoll, reiste odelsløsningssak mot Arne Salte grunnet løsningsfristen i odelsloven §40 og for det tilfellet at Arnt Årsvoll ikke gjennomfører odelsløsning. Etter ulike innsigelser fra partene både om at saken skulle stanses i påvente av utfallet av nærværende sak og om at odelstakstene skulle forenes til felles behandling, noe herredsretten ikke tok til følge, ble ovennevnte odelstakst avholdt.

Som det fremgår innledningsvis har nærværende sak to saksnummer, hvilket har sammenheng med at begge parter begjærte odelsovertakst. Sakene vil imidlertid bli behandlet under ett nedenfor.

Saksøker, Arnt Årsvoll, gjør i hovedsak gjeldende:

Spørsmålet er hva en vanlig odelsløser vil gi for Årsvoll. Det er utvilsomt en flott landbrukseiendom, men den er ikke tilpasset en vanlig kjøper. Det kan ikke legges til grunn en avkastning av 210.000 slaktekyllinger, siden konsesjonsgrensen er 80.000. Det er ikke sannsynlig at det vil bli gitt dispensasjon slik markedet er i dag. Dersom det legges til grunn et antall på 210.000 slaktekyllinger, vil det innebære at begge fjørfehusene må disponeres til fjørfe. Hvis det også skal drives med melkeproduksjon, må driftsbygningen totalrenoveres, hvilket vil medføre en kostnad i størrelsesorden kr 2,5-3 millioner. Det viser at det ikke vil være økonomisk forsvarlig med en slik økning i antallet slaktekyllinger. Det vil heller ikke være grunnlag for å leie ut «bestemorhuset». Skal driften baseres både på melkeproduksjon og slaktekyllinger, vil det være behov for samtlige tre bolighus på gården. Dette gjelder også leiligheten i hovedhuset som det vil være behov for til avløsere eller som bolig for innleid arbeidskraft.

Ved vurderingen av avkastningen på melkeproduksjonen må det tas hensyn til at bruket i dag ikke har egnet driftsbygning for slik produksjon og at det således vil være behov for betydelige investeringer i denne forbindelse. Når det gjelder bygningene på eiendommen, er bestemorhuset oppgradert noe og utleies i dag for kr 7.000 pr mnd. I det ene hønsehuset - vinkelhuset - er den ene delen satt i drift, og det er dels nytt og dels gammelt utstyr der. I den andre delen er utstyret ikke brukbart. I det andre hønsehuset - blikkhuset - må veggene pusses grunnet vanninnsig før dyr kan settes inn.

Det er tale om å finne en bruksbestemt salgsverdi, og det skal foretas en objektiv vurdering der spørsmålet er hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen. Arne Salte er ikke noen vanlig kjøper. Han driver en spesiell produksjon der eiendommen passer godt for hans drift. Odelsloven §49 peker på en avkastningsvurdering, men ikke bare på en slik vurdering. Det er et formål med odelsloven å bevare en jordbrukseiendom i drift innenfor slekten. Dette innebærer at det må fastsettes en takst som gjør at den som skal overta eiendommen klarer dette samt å sitte med den. Det må ses bort fra Arne Saltes spesielle interesse for rugeridrift. Han er en av få i Norge og er således ikke noen vanlig kjøper i denne sammenheng.

Ved avkastningsvurderingen må det vurderes hvilke kostnader som vil påløpe for å få satt driften i gang. Det gjelder kostnader til anskaffelse av 40 melkekyr, ombygning av fjøset, anskaffelse av driftsløsøre og maskinpark. Det mest fornuftige vil være å bygge om vinkelhuset med henblikk på løsdrift for så vidt gjelder melkeproduksjonen. Dette vil være vesentlig rimeligere enn å skulle foreta påkostninger på eksisterende driftsbygning. I blikkhuset vil det være plass til 80.000 slaktekyllinger. Økes antallet til 210.000 kyllinger, må det bygges et gjødsellager i tillegg. For så vidt gjelder jorda, er denne bra bortsett fra den delen som ligger nedenfor blikkhuset og som er dårlig drenert. Når det gjelder bygningene, er hovedhuset et kurant hus. «Bestemorhuset» er derimot gammelt. Det samme gjelder huset der Arnt Årsvoll bor, som vil kreve betydelig vedlikehold. Men siden dette huset er beheftet med borett skal det ikke tas hensyn til i taksten. Det vil ikke være noe inntektspotensiale på bygningene. Når det gjelder driftsløsøret i fjørfebygningene, er dette beregnet for å ta ut og er således ikke en del av taksten.

Det er gitt konsesjon for drift med 80.000 slaktekylling. Olav Harbos avkastningsvurdering er ikke riktig for så vidt gjelder arbeidsbehovet, siden det kreves minimum ett årsverk. Timeprisen som fremgår av hans vurdering er også for lav, siden det vil være tale om en leid-hjelp produksjon. Ved bedømmelsen av melkeproduksjonen er kapitaliseringsrenten på 5% for lav. Videre forutsetter en avskrivning på kr 50.000 et skikkelig bygg. Dersom hønsehusene benyttes til en kombinert produksjon av rugeegg og konsumegg er driftsresultatet uriktig. Harbo har i sin vurdering lagt til grunn et for høyt antall egg. Forklaringene fra Nils Steinsland og Nils Undheim viser et vesentlig lavere dekningsbidrag. Dessuten må det regnes høyere arbeidsvederlag, siden det må beregnes både mer arbeid og en høyere timepris. Heller ikke vurderingene som er gjort dersom rugeriet benyttes til ruging av kyllinger til konsumeggproduksjon, er realistiske. Både transportkostnadene og arbeidsvederlaget er satt for lavt. Hvis de tre hønsehusene nyttes til produksjon av broilerrugeegg, er både dekningsbidraget og arbeidsvederlaget uriktig.

Det er ikke marked for en drift der rugeriet brukes til klekking av broilerkyllinger. Arbeidsvederlaget er uriktig siden både arbeidsbehovet og timeprisen er satt for lavt. Rugeridrift må anses som en ren industriproduksjon som har lite med landbruk å gjøre. Det vil kreve betydelig kapital å få satt i gang slik produksjon, bl a karantenestasjon, utstyr for henting av egg, arbeidskraft og transportmidler. Dessuten vil det være nødvendig med 35-40 produsenter. Dette er ikke noen fornuftig drift. Det vises også til at eksisterende produsenter har uutnyttet kapasitet. Det påregnelige er at rugeriet kan leies ut til lager. Maskinene som står i rugeriet har ingen verdi.

Det er ikke påregnelig at eiendommen vil opprettholde samdriftsavtalen. Dette er en særdeles ugunstig ordning økonomisk for eiendommen. Derfor krever Arnt Årsvoll denne avtalen avløst. Det vil være meningsløst å gå inn i samdriften for en ny eier. Dessuten vil det være usikkert om en ny eier vil kunne nyte godt av avtalen. I forhold til melkekvoten på 240.000 liter får Årsvoll kun ut 10% i samdriften.

Det ble vist til forskjellige takster. Videre ble det vist til konsesjonsgrensen som var på 6,8 millioner. Skiftetaksten som ble avholdt på eiendommen er ikke noe relevant sammenligningsgrunnlag. For så vidt gjelder kapitaliseringsrenten er det en entydig praksis vedrørende odelstakster for å legge til grunn 7%.

Når det gjelder påstanden er det spørsmål om det er noe behov for sikkerhetsstillelse. Dessuten må fristen settes romslig og bør løpe fra rettskraftig takst. Lagmannsretten må også fastsette hvilken sikkerhet som skal stilles.

Det ble nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertakst fremmes.

2. Sandnes herredsretts odelstakst settes ned.

3. Retten fastsetter nytt fravikelsestidspunkt, samt tidspunkt for innbetaling av kjøpesum og utstedelse av skjøte.

4. I medhold av odelslovens §50 avløses forpaktningsavtale mellom Arne Salte og Eirik Salte og samdriftsavtale mellom Stangeland samdrift DA og Eirik Salte av 26.6.1999.

5. Arnt Årsvoll tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Arne Salte tilpliktes å betale rettsomkostningene.»

Saksøkte, Arne Salte, gjør i hovedsak gjeldende:

For så vidt gjelder bevisvurderingen skal eiendommen takseres slik den foreligger nå med de installasjoner som eksisterer, bygninger slik de foreligger, jorden, rettigheter og heftelser. Eiendommen er knyttet til samdriftsavtalen for så vidt gjelder melkeproduksjonen. At Arnt Årsvoll krever samdriftsavtalen avløst, har ingen betydning ved verdivurderingen. Bruket har en melkekvote på 240.000 liter, og det er også sannsynlig slik herredsretten har kommet til at det vil bli gitt konsesjon på en årsproduksjon av slaktekylling på 210.000. Det driftsutstyr som er nagelfast skal være med i taksten. I den gamle driftsbygningen gjelder dette fortank og melkeanlegg. Videre gjelder det driftsutstyret i vinkelhuset og blikkhuset, fortanker samt utstyr i rugeriet. I fjøset må innredningen moderniseres, men driftsbygningen har tre gode siloer og gjødsellager som er viktige elementer for driften.

Fjøsanlegget har uansett sin verdi i forbindelse med avtalen som foreligger med Stangeland samdrift om levering av kviger. Den delen av jorden som er mer fuktig trenger vedlikehold og utgiftene til dette kan utgiftsføres. Det er videre uriktig at det er behov for bolighusene på gården i forbindelse med driften, siden det er uvanlig at en kjøper vil flytte til eiendommen med tre generasjoner. Det som er leid ut i dag vil også kunne leies ut for fremtiden.

Når det gjelder rettsanvendelsen, er det herredsretten uttaler om dette korrekt, men herredsretten har ikke trukket de fulle konsekvenser av dette.

Verdsettingen etter odelsloven §49 skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir nyttet til jordbruksformål. Melkeproduksjonen og alt med fjørfe er jordbruksformål. Retten skal komme frem til en bruksbestemt salgsverdi, og det er da spørsmål hvilket avkastningspotensiale eiendommen har. Dette var bakgrunnen for at Olav Harbo ble engasjert. Man skal komme frem til eiendommens objektiviserte verdi.

Selv om reglene om konsesjon ikke har direkte betydning for prisfastsettelsen må en kjøper likevel ta hensyn til dette når han vurderer hva han vil betale for eiendommen, siden konsesjonsprisen vil ha betydning hvis han senere ønsker å selge eiendommen til en som må ha konsesjon.

Spørsmålet er hva som er en vanlig kjøper. I dette tilfellet er det tale om en stor og spesialisert produksjon. At eiendommen er stor, betyr at begrepet vanlig kjøper begrenses prismessig. En vanlig kjøper vil i dette tilfellet være en som har økonomiske ressurser til å løse en slik eiendom som dette. Videre har gården en svært stor drift hvis alt skal utnyttes maksimalt. Det er ikke sikkert at alle ønsker å ha det så travelt som det eiendommen har potensiale for. Eiendommen har videre en spesialisert drift. Også dette begrenser kretsen av vanlige kjøpere. Markedet er således snevert idet det er få som har økonomi og arbeidslyst nok samt gode nok driftsforutsetninger for å komme inn på markedet. En person som Arne Salte eller tilsvarende er en vanlig kjøper i forhold til eiendommen. Arne Salte betalte litt over kr 5 millioner for eiendommen. Det avgjørende er om det er sannsynlig at noen synes denne driften er så fristende at de vil «gamble». Hvorvidt vedkommende vil makte dette er uten betydning.

Det er tre bolighus på eiendommen, og den har en melkekvote som kan selges og som kan innbringe kr 850.000. Å få bygge mer en to bolighus på en gård er vanskelig. At det i dette tilfelle er tre bolighus må anses som en særlig verdi. Dersom lagmannsretten mener at rugeridriften av en eller annen grunn skal falle utenfor, er rugeribygget av høy standard med stort areal, god takhøyde, har asfaltert gårdsplass og ligger tett til vei. Rugeribygget vil således ha en ikke uvesentlig utleieverdi og vil antakelig kunne leies bort for ca kr 200.000 pr år.

Det ble for øvrig vist til skiftetakst 24 april 2001 fra Jæren herredsrett. Videre ble det vist til at kapitaliseringsprosenten i ekspropriasjonssaker er 5% og reist spørsmål ved om dette også bør få konsekvenser for odelstaksten. Det bør uansett ikke være en ensartet kapitaliseringsrente, siden produksjonsrisikoen er ulik for forskjellige typer produksjon. Det kreves videre at det stilles sikkerhet i form av bankgaranti.

Det ble nedlagt slik påstand:

«1. Overtaksten fremmes.

2. Arnt Årsvoll tilpliktes innen 1 måned fra forkynning av overtaksten, å stille bankgaranti for den løsningssum overtaktsen fastsetter.

3. Arnt Årsvoll tilpliktes å betale løsningssummen til Arne Salte senest 01.03.02.

4. Faredag settes til 14.04.02.

5. Arnt Årsvoll tilpliktes å betale rettens gebyr og omkostninger med overtaksten og til å erstatte Arne Saltes saksomkostninger med overtaksten.»

Lagmannsretten bemerker:

Ved anvendelsen av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs odelsovertaksten, jf Rt-1959-258. Videre legges det til grunn at det er den pris som en vanlig kjøper vil kunne gi under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset til hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan uttrykkes slik at det er meningen å finne fram til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurdering som kan ligge utenom det driftsøkonomiske som f eks eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard mv jf Rygg/Skarpnes, Odelsloven, 3 utg, 1992, side 210. Det må videre tas hensyn til de muligheter eiendommen har, ikke bare på taksttidspunktet, men også påregnelige endringer for fremtiden, se Falkanger, Odelsrett og åsetesrett, side 240.

Jordbruksarealet er som nevnt på 286 dekar. Det er opplyst at Arne Salte har dyrket 71 dekar og at han ellers har drevet vedlikehold av veier, grøfter samt foretatt opprydding på eiendommen. Arealet er fulldyrket, og jorda anses som svært god. Jorda er godt arrondert og lett å høste maskinelt. Den nordre teigen er riktignok slik den fremstår i dag noe mangelfullt drenert, men lagmannsretten antar at dette problemet vil kunne avhjelpes ved nødvendig vedlikehold, f eks ved spyling av grøfter mv. Men siden det på dette arealet er en del myrjord, må det tas hensyn til dette blant annet ved at det ikke brukes for store og tunge maskiner på dette arealet. For øvrig vises det til herredsrettens beskrivelse av jorda som lagmannsretten slutter seg til.

Bruket har en melkekvote på 240.000 liter, hvorav det er opplyst at Arne Salte har kjøpt 15.000 liter. Det er videre opplyst at driftsbygningen er oppført i 1918 og at det fant sted en ombygging i 1975. Også siloene er oppført på sistnevnte tidspunkt. Arne Salte har opplyst at han har skiftet en del av kledningen på driftsbygningen. Herredsretten har med henvisning til skiftetakst avholdt 17 august 1995 gitt en nærmere beskrivelse av driftsbygningen som lagmannsretten finner det tilstrekkelig å vise til.

Både fortank og melkeanlegget må anses som nagelfaste innretninger som skal tas med i taksten.

Selv om det både er gode siloer og et bra gjødsellager, er det nødvendig med en del investeringer dersom driftsbygningen skal brukes til melkeproduksjon. Det er nødvendig å heve taket i midtre del av bygningen. Videre må innredningen i fjøset skiftes ut og melkeanlegget må oppgraderes. I følge opplysningene er der heller ikke maskiner på eiendommen i dag. Hensett til dette og at det også skal anskaffes 40 melkekyr og driftsløsøre ellers antar lagmannsretten at dette vil medføre betydelige kostnader uten at lagmannsretten finner det nødvendig eksakt å ta stilling til dette.

Som alternativ til de nevnte investeringer i eksisterende driftsbygning har Arnt Årsvoll innhentet tilbud fra Reime landteknikk med henblikk på å omarbeide et av hønsehusene - vinkelhuset - til såkalt løsdriftfjøs. Fremlagt prisoverslag viser kostnader i størrelsesorden kr 1,2 millioner, men vil etter lagmannsrettens syn neppe være tilstrekkelig. Dersom bygningen skal brukes til melkeproduksjon, må det hugges ut og settes inn vinduer i bygningen. Så vidt kan ses er det heller ikke tatt hensyn til kostnader til elektrisk anlegg. Videre må det monteres en gjødseltank - en månedstank. En ombygging av vinkelhuset til løsdriftsfjøs vil dessuten være uheldig, siden det vil frata bruket muligheten for eventuell utvidelse av slaktekyllingproduksjonen som vil bli nærmere omtalt nedenfor.

Sett hen til de betydelige kostnader som det uansett vil være tale om enten det skal drives med melkeproduksjon i eksisterende driftsbygning eller som en løsdriftsløsning, antar lagmannsretten at det vil være mest økonomisk å fortsette med den samdrift som er etablert i forhold til melkeproduksjonen. Dette innebærer at det ikke vil kreve investeringer verken i bygninger eller i maskiner i nevneverdig grad. Det vises til samdriftsavtale av 26 juni 1999 der det fremgår at Arne Saltes sønn, Eirik Salte, som forpakter av bruket er deltaker i samdriften og har tegnet seg for 10 andeler. Selv om en ny eier formelt skal godkjennes av de øvrige deltakere i følge samdriftsavtalen, vil dette på bakgrunn av det som er fremkommet under bevisførselen neppe by på problemer i praksis. Vitnet Geir Vestly som er gift med en av deltakerne i samdriften har forklart at det er svært viktig at samdriften har alle medlemmene i en 10-års periode, og forklaringen oppfattes slik at vilkår om deltakelse i samdriften ikke er avhengig av person i nevneverdig grad.

På bakgrunn av de opplysninger som foreligger synes det å være en noe svak økonomi i samdriften. I følge regnskap for 2000 er nettoinntekten oppgitt til kr 426.564, noe vårt bruk får 10 % av, dvs ca kr 42.000. I tillegg kommer arealtilskudd oppgitt til kr 54.000 i fremlagt budsjett fra Klepp Gardsrekneskapslag. Hensett til den melkekvoten bruket bidrar med i samdriften på 240.000 liter, synes inntekten liten. Det er også opplyst at de offentlige tilskuddene til samdriften er blitt redusert, hvilket gjør økonomien ytterlig dårligere. Vitnet Vestly forklarte imidlertid at han og kona hadde hatt en inntekt fra samdriften i størrelsesorden kr 230-240.000 i 2000 og har samme antall andeler i samdriften som vårt bruk. Lagmannsretten antar derfor at det bør være muligheter for å reforhandle avtalen slik at den vil kunne gi bruket inntekter som bedre samsvarer med den melkekvote som bruket bidrar med i samdriften. Det er også fremlagt en avtale av 25 mai 1999 som Arne Salte har inngått med Stangeland Samdrift om at bruket årlig skal levere 45 kviger som har kalvet. Det fremgår videre at avtalen gjelder så lenge samdriften har avtale med bruket om felles fjøs i melkeproduksjonen. Lagmannsretten antar at eksisterende driftsbygning vil kunne disponeres uten nevneverdige påkostninger for kvigene til de har kalvet. Det er likevel ikke fremlagt noen dokumentasjon på hva denne avtalen kaster av seg økonomisk.

Lagmannsretten finner videre at det vil være påregnelig med produksjon av slaktekyllinger. Selv om det er kapasitet til et antall på 210.000, finner lagmannsretten å måtte legge til grunn det antall på 80.000 slaktekyllinger som bruket kan produsere konsesjonsfritt. Utfra de opplysninger som foreligger er det usikkert om det vil bli gitt godkjennelse til en utvidelse av antallet, og det vil antakelig kunne gå noen tid før dette vil kunne skje. Lagmannsretten har derfor ikke funnet å kunne legge et antall på 210.000 slaktekyllinger til grunn ved taksten. Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å sette i gang med annen produksjon i kombinasjon med slaktekyllinger, f eks produksjon av konsumegg. Det er lagmannsrettens oppfatning at en kombinasjon av høns og slaktekylling er uønsket innen næringen grunnet smittefaren dette representerer. Slaktekyllingproduksjonen slik det her legges opp til vil kunne drives i den ene delen av vinkelhuset.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at rugeridriften kan forenes med at eiendommen hovedsakelig benyttes som landbrukseiendom, men finner i likhet med herredsretten at dette ikke er noen påregnelig driftsform. Dette er tale om en svært spesialisert produksjon som er forbundet med en ikke ubetydelig risiko for å mislykkes. Markedssituasjonen er preget av svært få produsenter på markedet. I hele Norge er det opplyst å være tre rugerier for broilerproduksjon. Det er videre opplyst at disse har ledig produksjonskapasitet. Det samme synes å være tilfelle for produksjon av livkylling. På denne bakgrunn må det anses som nærmest urealistisk for en ny eier å sette i gang med rugeridrift. Dertil kommer at en slik produksjon vil kreve betydelig kapital slik nærmere anført av saksøker.

Når det gjelder bygningene for øvrig på eiendommen, finner lagmannsretten å kunne vise til den nærmere beskrivelse som er gitt av herredsretten med henvisning til ovennevnte skiftetakst. Partene synes å være enige om at denne stort sett er riktig. Lagmannsretten kan også i stor utstrekning slutte seg til herredsrettens vurderinger av bygningene. Det bemerkes imidlertid at Arne Salte har foretatt en del investeringer på bygningene. Når det gjelder «bestemorhuset», er det foruten de arbeider som er beskrevet av herredsretten, lagt nytt laminatgulv i stue og gang, og det har vært foretatt en del malingsarbeid. Huset blir i dag leid ut for kr 7.000 pr måned. Han har videre lagt sutak på deler av vinkelhuset og blikkhuset og har innredet det siste. Av innredningen må alt bortsett fra reirkasser og eggtrekk anses som løsøre som ikke skal medregnes i taksten. I blikkhuset må veggene kles med plater dersom det skal brukes til kyllingproduksjon, men dette antas ikke nødvendig dersom det blir benyttet til lager.

Arne Salte har videre gjort ferdig rugeribygningen. For så vidt gjelder ruge- og klekkemaskiner i rugeriet, finner lagmannsretten det ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt disse er å anse som nagelfast innredning eller løsøre, siden maskinene anses å være uten verdi. Det vises i denne forbindelse til forklaringen fra vitnet, Audun Handeland, som uttalte at han hadde lignende maskiner og at disse hadde vært for salg i to år uten at han hadde fått solgt dem. Han var villig til å gi dem bort.

Ved verdivurderingen må det også tas hensyn til at en del av bygningsmassen vil kunne leies ut. Det er etter lagmannsrettens syn ikke behov for samtlige bygninger på bruket i forbindelse med driften. Det antas således at både leiligheten i hovedhuset og «bestemorhuset» må kunne leies ut. Videre er det et utleieareal i vinkelhuset på 370 kvadratmeter, 565 kvadratmeter i blikkhuset og 310 kvadratmeter i rugeriet.

Lagmannsretten er enig i at særlig rugeriet både bygnings- og atkomstmessig burde være godt egnet som utleieobjekt. Gjennomgående er det grunn til å anta at utleiearealet vil kunne tjene som lager. Det er vanskelig på bakgrunn av de opplysninger som foreligger å bedømme hvilket utleiemarked som foreligger og således om disponibelt areal vil kunne utleies i sin helhet. Lagmannsretten har derfor ut fra en skjønnsmessig vurdering lagt til grunn at ca 60% av det disponible utleieareal vil bli leid ut.

Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at det i forbindelse med verdifastsettelsen i odelsovertaksten skal ses hen til den pris som har vært godkjent ved konsesjonsbehandlingen. Spørsmålet er riktignok kommentert hos Rygg/Skarpnes, s 211, men da under synsvinkelen om prisen ved konsesjonsbehandlingen må anses som et «tak» for takstverdien etter odelsloven §49.

Etter en samlet vurdering fastsettes odelsovertaksten til kr 5.500.000.

For så vidt gjelder spørsmål om avløsning av forpaktning- og samdriftsavtale vises det til herredsrettens begrunnelse som lagmannsretten slutter seg til. Lagmannsretten finner videre at fravikelse bør settes til 14 april 2002 og er også enig med herredsretten i at det kan være behov for en lengre avviklingstid enn vanlig. På den annen side bør også odelsløseren få den nødvendige områdingstid for å skaffe til veie løsningssummen. Lagmannsretten fastsetter etter dette betalingsfristen til 1 mars 2002.

Arne Salte har krevet at det blir stilt sikkerhet for løsningssummen. Det følger av odelsloven §70 annet ledd at retten etter krav fra saksøkte kan pålegge saksøkeren å stille slik sikkerhet for løsningssummen som retten fastsetter. Retten skal i tilfelle fastsette en rimelig frist som skal være en måned dersom ikke det foreligger særlige hensyn. Lagmannsretten finner at det bør stilles bankgaranti for løsningssummen og at fristen for å stille slik sikkerhet fastsettes til en måned etter forkynnelse av odelsovertaksten.

Begge parter har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.

I dette tilfellet er det begjært odelsovertakst av begge parter. Spørsmålet om saksomkostninger reguleres da av odelsloven §66 jf skjønnsloven §54 jf §42. Dette innebærer at saksøkeren skal erstatte saksøkte de nødvendige utgifter i anledning odelsovertaksten.

Advokat Haga har på vegne av saksøkte oppgitt omkostningene til kr 111.793,48 hvorav salær utgjør kr 75.000, resten utgifter. I tillegg er oppgitt eventuelle omkostninger til retten. Utgifter til vitner er oppgitt til totalt kr 15 497, og hvor det for fire av vitnene er vedlagt kopi av regninger. Advokat Grande har på vegne av saksøker kommet med bemerkninger til omkostningsoppgaven, som gjennomgående gjelder utgifter til vitner. Advokat Haga har på forespørsel opplyst at han ikke har ytterligere å bemerke vedrørende omkostningsspørsmålet.

For vitnene omhandlet i omkostningsoppgaven under pkt 4 bokstav e)-i) er det for hvert av vitnene oppgitt en godtgjørelse på kr 750 uten at det verken er dokumentert reiseutgifter eller tapt arbeidsfortjeneste. Det samme gjelder vitnet Ikdahl som har krevet kr 1 500. Lagmannsretten finner ikke å kunne ta hensyn til dette ved omkostningsavgjørelsen. Vitnet Odd Bekkeheien kan som for herredsretten heller ikke for lagmannsretten ses å ha hatt noen betydning for verdifastsettelsen. For så vidt gjelder vitnet Hans Undheim forklarte han seg både under befaringen og i rettslokalet og har krevet en godtgjørelse på kr 2 400 basert på åtte timer i retten og kr 300 pr time. Det finnes ikke grunn til å betvile oppgitt tid. Men hensett til vitnets opplysning om at han hadde stilling som vaktmester og uten at lønnen er nærmere dokumentert finnes denne skjønnsmessig å kunne settes til kr 120 pr time. Omkostningene fastsettes etter dette til kr 100.720,48.

Gebyr og de lovbestemte utgifter til odelsovertaksten blir å betale av saksøker.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Odelsovertakst for gnr 64, bnr 18, 23, 31 og 38 settes til kr 5.500.000 - kronerfemmillionerfemhundretusen -.

2. Under forutsetning av rettskraftig avgjørelse settes fravikelsesdato til 14 april 2002 som også blir overtakelsesdato.

3. Arnt Årsvoll setter innen 1 mars 2002 løsningssummen på sperret konto til disposisjon for Arne Salte fra overtakelsesdato mot å motta heftefritt skjøte på gnr 64 bnr 18, 23, 31 og 38 i Sandnes.

4. Arnt Årsvoll stiller bankgaranti for løsningssummen innen 1- en - måned fra forkynnelse av odelsovertaksten.

5. I medhold av odelsloven §50 avløses forpakteravtalen mellom Arne Salte og Eirik Salte og samdriftsavtale mellom Stangeland samdrift DA og Eirik Salte av 26 juni 1999.

6. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arnt Årsvoll til Arne Salte 100.720,48 - etthundretusensjuhundreogtjue 48/100 - kroner med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten.