LG-2001-602

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-08-15
Publisert:	LG-2001-00602
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnhordland herredsrett 2000-00319 A - Gulating lagmannsrett LG-2001-00602 A.
Parter:	Ankende part: Nikolai Fitje (Prosessfullmektig: Advokat Roe Lauvås). Motpart: 1. Thora Aksdals dødsbo 2. Jens Aksdal (Prosessfullmektig: Advokat Per Qvale).
Forfatter:	Lagdommer Jon Atle Njøsen. Lagdommer Wiggo Storhaug Larssen. Lagdommer Terje Einarsen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Lov om løysingsrettar (1994) §11, §12, §13

Saken gjelder tvist om forkjøpsrett til fast eiendom.

Etter avtale med Thora Aksdal overdro Nikolai Fitje i 1979 en mindre eiendom, kalt Salbuflåto, som ble fradelt hovedbruket, gnr. 26 bnr. 5 i Etne. Ved samme avtale overdro Thora Aksdal til Nikolai Fitje en større eiendom i samme område, gnr. 26 bnr. 5. Avtalen om overdragelse ble ikke nedfelt skriftlig. I forbindelse med skylddelingsforretning avholdt 11.10.79 for utskillelse av Salbuflåto ble inntatt flere punkter om «Rettar, plikter». I pkt. 6 heter det følgende:

«Selgjaren skal ha forkjøpsrett på eigedomen med naust dersom den skal seljast til kjøpar som ikkje er Thora Aksdal sine livsarvingar.»

Thora Aksdal ønsket i 1989 å overdra Salbuflåto til sin nevø Jens Aksdal. I brev av 30.06.89 ble Nikolai Fitje orientert om overdragelsen med forespørsel om han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Nikolai Fitje besvarte henvendelsen i brev av 10.07.89 og gjorde forkjøpsrett gjeldende. I brev av 15.08.89 meddelte Thora Aksdal at salgsverdien var satt til kr 150.000. Denne sum aksepterte Nikolai Fitje i brev av 07.09.89. Thora Aksdal trakk senere salget. I juni 1990 inngikk hun en leieavtale med Jens Aksdal om leie av eiendommen i en 10-års periode mot å betale kr 15.000,- pr. år samt å dekke forsikringer og foreta vedlikehold m.v.

Den 12. september 1990 opprettet Thora Aksdal testament hvor hun testamenterte Salbuflåto til Jens Aksdal. Thora Aksdal overdro eiendommen til Jens Aksdal 07.10.99. Nikolai Fitje ble klar over overdragelsen etter å ha lest om den i lokalavisen. I brev av 29.11.99 gjorde han forkjøpsrett gjeldende overfor Jens Aksdal. I brev av 08.12.99 bestred Jens Aksdal at forkjøpsrett kunne gjøres gjeldende ved gave/arv.

Nikolai Fitje tok deretter ut stevning som innkom Sunnhordland herredsrett den 09.06.2000.

Thora Aksdal er død. Dødsboet og Jens Aksdal er part i saken.

Sunnhordland herredsrett avsa 19.01.2001 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Saksøkte, Jens Aksdal og Thora (Thorine) Aksdal, frifinnes

2. Partene bærer selv sine saksomkostninger.»

Nikolai Fitje har rettidig anket til lagmannsretten. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Thora Aksdals dødsbo og Jens Aksdal har tatt til motmæle i tilsvar.

Om sakens bakgrunn for øvrig, hva partene gjorde gjeldende og hva herredsretten la til grunn, vises det til herredsrettens dom.

Ankeforhandling ble holdt i Haraldsgate 30 i Haugesund 11. og 12. juni 2002. Partene, Nikolai Fitje og Jens Aksdal møtte og ga forklaring. Videre hørte retten 2 vitner. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Nikolai Fitje har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Lov om løysingsrettar er av 9. desember 1994. Det er avtalt forkjøpsrett før lovregulering. Loven la ikke opp til en rettsendring, men til en forenklet praktisering av løsnings- og forkjøpsretter. Form- og fristregler ble innført.

Forkjøpsrett ble skriftlig gjort gjeldende av Nikolai Fitje så snart han ble kjent med overdragelsen og innenfor fristens utløp, jf. lov om løysningsrettar §12. Det er på det rene at både form- og fristregler er overholdt, jf. §11, §12 og §13.

Spørsmålet blir dernest om denne overdragelse gir forkjøpsrett. Teori og rettspraksis har fastsatt hvordan en skal forstå og definere en forkjøpsrett. Det må ses hen til hva som er formålet eller hensikten med forkjøpsretten, jf. Brækhus/Hærem s. 293:

«Hensikten kan også være at man skal kunne føre kontroll med hvem som senere skal bli eier av eiendommen, noe man særlig kan ha interesse av i naboforhold.»

Jf. også s. 296 og 297.

Det beror på en tolking av rettsgrunnlaget ved hvilke former for rettsovergang forkjøpsretten gjelder. Formålet med den avtalte forkjøpsrett var at overdrageren, Nikolai Fitje, skal kunne føre kontroll med hvem som slår seg ned på eiendommen. I Austenå «Løsningsrettigheter» s. 29 brukes begrepet «forkjøpsrett» om en rett til å kjøpe foran andre uansett på hvilken måte godet er ervervet. Han peker videre på at formålet ved klausulen vil være ett av de viktigste tolkingsmomentene, og at det relativt sjelden forekommer klausuler om forkjøpsrett hvor det uttrykkelig er sagt at retten kan gjøres gjeldende ved andre former for overdragelse enn ved salg, jf. s. 31. Teorien viser her hva som begrepsmessig ligger i begrepet «forkjøpsrett».

Forkjøpsrettsklausulen må tolkes i lys av ovennevnte. Nikolai Fitje mente med klausulen å sikre seg forkjøpsrett ved enhver overdragelse til andre enn livsarvinger. Hans tolking underbygges av vitneforklaring av den eneste gjenlevende av skylddelingsmennene, Øystein Grønstad. Grønstad opplyste at forkjøpsrettsbegrepet var det sentrale, og at det ble oppfattet å omfatte enhver overdragelse som ikke omfatter livsarvinger. I følge ham skal Thora Aksdal ha hatt samme oppfatningen.

Thora Aksdal synes for øvrig selv å ha hatt den oppfatning at forkjøpsklausulen gjelder med unntak for salg til barn. Det fremgår av konsesjonssøknaden til Salbuflåto at formålet ved overtagelsen er følgende:

«Søkjaren er ofte heime i Norge, og ho ønskjer å ha denne plassen til buplass for seg og etterkomarane sine.»

Det følger av brevet av 24.08.89 til advokat Urrang Simonsen at hun må ha vært fullt innforstått med klausulens omfang hensett til formuleringen:

«Det er mitt håp og ønske at min Nevø Jens Aksdal - skal bli eier av min eiendom på Aksdal i Etne.»

Jf. også erklæringen fra Thora Aksdal vedrørende Salbuflåto hvor det blant annet heter:

«My intentions in purchasing it to preserve for my family were fully known and recognized by him and he knew that it would be passing to members of my family by inheritance or my passing it on during my lifetime.»

Det viktigste for henne var å sikre eiendommen for sine etterkommere. Avtalepartene hadde klart for seg at forkjøpsretten slo inne ved alle andre overdragelser enn til livsarvinger. Formuleringen i avtalen, formålet og situasjonen rundt avtalen underbygger dette.

I mangel av konkrete holdepunkter i et avtaleforhold bør en være forsiktig med å utvide en forkjøpsrettsklausuls personkrets, jf. Austenå.

Jens Aksdal har i realiteten betalt vederlag for eiendommen i den perioden han har leiet den. Ut fra en sammenfattet forståelse av avtaleforholdet må det tillegges betydning å komme frem til et tolkingsresultat som hindrer en omgåelse av det reelle avtaleforhold.

Form- og fristreglene i lov om løysingsrettar er overholdt. Det bestrides at forkjøpsretten likevel kan være bortfalt som følge av ulovfestet passivitet. Nikolai Fitje gjør forkjøpsretten gjeldende umiddelbart etter at han ble kjent med den. Det kan ikke forlanges at det umiddelbart følges opp med en stevning. Det må gis noe tid til å vurdere konsekvensene av et sivilt søksmål.

Stevning ble uttatt innen rimelig tid etter at forkjøpsretten ble bestridt. Der har ikke vært en slik mangel på aktivitet at det kan lede til bortfall av retten på grunn av passivitet.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Nikolai Fitje har forkjøpsrett til gnr. 26, bnr. 11 og 12 i Etne kommune i forståelse med den overdragelse som fant sted fra Thora Aksdal til Jens Aksdal dgbfødt xx.xx.1999.

2. Nikolai Fitje tilkjennes saksomkostninger såvel for herredsretten som for lagmannsretten.»

Thora Aksdals dødsbo og Jens Aksdal gjør i hovedtrekk gjeldende:

Spørsmålet gjelder tolking av en forkjøpsrettsklausul. Dersom partene har en felles oppfatning, vil den være avgjørende uavhengig av hva som står i klausulen. I denne saken er partene uenige idet Nikolai Fitje mener klausulen gjelder alle overdragelser, også gave/arv, mens motparten mener den bare gjelder ved salg.

Ved tolkingen må det legges inn en supplerende avtalerettslig regel - en god tro standard. Dersom den ene part skjønte at den annen part oppfattet ordlyden annerledes, kan en ikke la være å reagere.

Sentralt ved tolkingen er ordlyden i stiftelsesgrunnlaget. Ordlyden i skylddelingsforretningen er klar og utvetydig. Det foreligger ingen skriftlige supplerende avtaler. Ordlyden sier klart at forkjøpsretten inntrer kun ved salg hvor det er beskrevet selger og kjøper. Salget er avhending mot vederlag. Hva som er legaldefinisjonen i lov om løysingsretter, og hva som er lagt til grunn av juridiske forfattere blir galt å legge til grunn i denne konkrete saken. Det fremgår av skylddelingsforretningen at samtlige retter og plikter er nøyaktig og utførlig beskrevet. En tolking slik ankende part gjør gjeldende, vil innebære en sterkt utvidende tolking i forhold til klausulens ordlyd. Austenå peker på at en utvidende tolkning må avslås/avvises dersom den fører til en urimelig fordeling av rettigheter og plikter i det avtalte forhold som hjemler rettigheten, jf. s. 220. Der foreligger en konsistent høyesterettspraksis på at i tvilstilfeller skal forkjøpsrettsklausuler tolkes innskrenkende, jf. Rt-1965-140 og Rt-1987-1239. Det kan sluttes av dette at en i alle fall må være meget restriktiv med å foreta en utvidende tolkning. Andre tolkingsmomenter som må tillegges vekt er omstendighetene rundt stiftelsesgrunnlaget - avtaleinngåelsen. Nikolai Fitje var svært interessert i å få hånd om den jord som Thora Aksdal eide, og som ligger naturlig til hovedbruket. Han viste aktivitet ved Landbruksdepartementets behandling av Thora Aksdals konsesjonssøknad. Det ble ikke inngått skriftlig avtale om overdragelsene. Det følger av erklæringen til Thora Aksdal at:

«We made our agreement over coffee and Nikolai had the papers drawn up. I wasn't given the opportunity to review them before hand. I grew up in the community with Nikolai's family and they had been good neighbours. I trusted him that the papers he had drawn up were as we agreed.»

Thora Aksdal var ved avtalens inngåelse 78 år, uten telefonforbindelse, transportmuligheter eller mulighet til å rådføre seg med andre i forbindelse med at klausulen om forkjøpsrett ble forelagt henne under skyldskiftet. Det var et tett og godt naboforhold og hun stolte på ham. Erklæringen tyder på at Fitje styrte avtalesituasjonen, og at hun følte at hun måtte godta den for at jordstyret skulle tillate fradeling.

Forkjøpsrettsklausulen var ikke avtalt på forhånd, og kom overraskende på henne. Den er utformet under sterk innvirkning fra Nikolai Fitjes side. Når Nikolai Fitje mener at klausulen skal tolkes utvidende i forhold til ordlyden, var han den nærmeste til å klargjøre dette.

Thora Aksdals formål var å restaurere og bevare barndomshjemmet for seg og sin familie. Det er høyst trolig at hun på avtaletidspunktet var innforstått med at ingen av hennes barn ville overta, hensett til deres alder, bosetting på vestkysten i USA samt perifere kontakt med Norge. Avtalen vil under en slik synsvinkel fremstå som forfeilet - hun kunne i stedet fått en tinglyst bruksrett.

Etterfølgende opptreden er også tolkingsmomenter som taler i retning av å tolke klausulen etter sin ordlyd. Det vises til at hun foretok betydelige investeringer i eiendommen. Det vises også til Huser Avtaletolkning s. 28-32 - minimumsregelen. Ved tvil velges den regel som er minst belastende for den forpliktede.

Både ordlyd, formål, omstendighetene rundt avtaleinngåelsen og etterfølgende omstendigheter tilsier at avtalen tolkes etter sin ordlyd.

Leieavtalen som ble inngått var ingen omgåelse, men ivaretok hennes behov med hensyn til vedlikehold m.v. av eiendommen. Prisen overstiger ikke det som er normalt for leie av fritidseiendommer på åremål. Jens Aksdal var for øvrig tilgodesett i testamentet av 12.09.1990. Det var grunn til å tro at han ville arve den lenge før 10-års kontrakten utløp. Leiebeløpet vil for øvrig neddiskontert representere et mye lavere beløp enn kr 150.000.

Subsidiært gjøres gjeldende at forkjøpsretten er bortfalt på ulovfestet grunnlag ved passivitet. Det gikk 6 måneder fra forkjøpsretten ble bestridt til stevning ble uttatt. Dette er ikke innen «rimelig tid» i forhold til Thora og Jens Aksdals interesse i å få en avklaring rundt overdragelsen.

Atter subsidiært gjøres gjeldende at forkjøpsretten er bortfalt på grunn av manglende varsling til overdrageren Thora Aksdal, jf. lov om løysningsrettar §13, tredje ledd. Både avhender og erverver skal varsles for å kunne ivareta sine interesser, jf. Ot.prp.nr.49 (1993-1994) s. 61. Nikolai Fitje har ikke på noe tidspunkt før uttak av stevning varslet henne om at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Det er nedlagt slik påstand:

«1. Pkt. 1 i Sunnhordland herredsretts dom stadfestes.

2. Thora Aksdals dødsbo og Jens Aksdal tilkjennes saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av morarenter fra 14 dager etter at dommen er forkynt.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, men på et annet grunnlag.

Den ene avtalepart, Thora Aksdal, er nå død. Hun har avgitt en erklæring 20.08.99 vedrørende Salbuflåto hvor hennes syn på saken pr. dette tidspunkt fremgår.

Det er på det rene at det ikke ble nedfelt noen skriftlige avtaler mellom partene i forbindelse med overdragelsene dem imellom.

Nikolai Fitje har forklart at partene brevvekslet, og gjennom denne brevvekslingen kom til enighet om overdragelsene. Han opplyste at han tilbød Salbuflåto samt kr 46.000 for Thora Aksdals eiendom. Dette ble akseptert av henne, og kjøpesummen ble gjort opp etter at skjøtet ble skrevet.

Eiendommen som Thora Aksdal overdro er på ca 25 dekar innmark og 350 dekar skogsmark, og ble født xx.xx.78 taksert til kr 75.000. Salbuflåto er på ca 1 dekar med et påstående hus som sto til nedfalls, og ble taksert til kr 12.000.

Partene var ifølge Nikolai Fitje kommet til enighet om overdragelsene før Thora Aksdal kom til Norge. Klausulen om forkjøpsrett var ikke en del av avtalegrunnlaget, men ble ensidig tatt opp av Nikolai Fitje i forbindelse med skylddelingsforretningen. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at kravet om forkjøpsrett kom overraskende på Thora Aksdal, men at hun etter å ha tenkt seg om aksepterte klausulen slik den er nedfelt i skylddelingsforretningen.

Lagmannsretten finner det likevel ikke sannsynliggjort fra ankende parts side at partene på tidspunktet for skylddelingsforretningen hadde en felles forståelse av innholdet i klausulen.

Når en ser på balanseforholdet i de avtaler som ble inngått, der Thora Aksdal er den som avstår det vesentligste av eiendom i området, kan aksept av forkjøpsrett i tillegg synes påfallende.

Forkjøpsrettsklausulen, om den skal tolkes slik ankende part gjør, representerer et stort hefte på eiendommen. Heftet var ikke en del av avtalen da kjøpesum ble avtalt, og kan ikke ses reflektert i prisen i form av en reduksjon, da det ble akseptert av Thora Aksdal.

Øystein Grønstad som deltok som skylddelingsmann har opplyst at man ved formuleringen mente enhver overdragelse til andre enn livsarvinger.

Lagmannsretten finner det likevel ikke bevist at Thora Aksdal da hun ble presentert for formuleringen har oppfattet den til å omfatte annet enn overdragelser ved salg. Det vises til hennes erklæring hvor det heter blant annet følgende:

«The only agreement we had about Nikolai having a purchase option was that he would have such an option if it were put up for sale. It was understood that that was the only situation under which he would have a purchase option.»

Lagmannsretten finner ikke grunn til å trekke i tvil hennes uttalelse her. Det er på det rene at hun på avtaletidspunktet ønsket å få hånd om og bevare sitt barndomshjem i familien. Med familien oppfatter lagmannsretten hennes barn og barn etter hennes søsken. På avtaletidspunktet fremsto det for begge parter som lite sannsynlig at Thora Aksdals barn noen gang ville overta Salbuflåto.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at partene har hatt forskjellig oppfatning av innholdet i formuleringen av forkjøpsretten.

Som den som ensidig tok initiativ til og fikk formulert klausulen, var Nikolai Fitje den nærmeste til å sikre at den ble tilstrekkelig klart utformet.

Da partene har lagt ulikt meningsinnhold i forkjøpsretten, finner lagmannsretten å måtte anvende det tolkingsprinsipp som er kommet til uttrykk i Rt-1987-345 og Rt-1965-140. Det heter i disse avgjørelser at man ved forkjøpsrettsklausuler bør «være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for»

Slik forkjøpsretten er formulert gjelder den «dersom den skal seljast til kjøpar som ikkje er Thora Aksdal sine livsarvinger».

Etter sin ordlyd omfatter det en overdragelse ved salg, jf. bruken av ordene «seljast til kjøpar».

Lagmannsretten finner ikke at overdragelsen til Jens Aksdal omfattes av formuleringen. Thora Aksdal hadde så tidlig som i 1990 testamentert eiendommen til Jens Aksdal. På grunn av at Thora Aksdal måtte ta opphold på sykehjem i USA ga hun bort den testamenterte eiendommen til Jens Aksdal før sin død. Overdragelsen ble fremskyndet som følge av at hun risikerte at den amerikanske stat ellers ville gjøre krav på eiendommen til dekning av hennes oppholdsutgifter.

Det er her ikke tale om et ordinært salg, men en gave/testamentarisk disposisjon til nær familie. Overdragelsen kan ikke ses å utløse en forkjøpsrett slik forkjøpsrettsklausulen er formulert.

Det er påberopt at forkjøpsretten er forsøkt omgått ved den leieavtale som Thora Aksdal inngikk med Jens Aksdal. Lagmannsretten deler ikke ankemotpartens syn. Det vises til at leien ikke reflekterer mer enn det som må antas å være et normalt prisleie for en fritidseiendom av en slik beskaffenhet. Det vises også til at eiendommen i 1990 ble testamentert til Jens Aksdal, og at det var usikkert hvor lenge Thora Aksdal ville leve.

Thora Aksdals dødsbo og Jens Aksdal blir etter dette å frifinne for kravet om forkjøpsrett ved overdragelsen.

Anken har vært forgjeves. I overenstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges ankende part å dekke ankemotpartens omkostninger for lagmannsretten idet særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten ikke finnes å foreligge. Nødvendige saksomkostninger fastsettes i samsvar med med inngitt omkostningsoppgave med til sammen kr 22.228, jf. tvistemålsloven §176. Av dette utgør kr 18.500 salær og det øvrige omkostninger og merverdiavgift. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Herresdrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Sunnhordland herredsretts dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nikolai Fitje til Thora Aksdals dødsbo og Jens Aksdal kr 22.228,- - tjuetotusentohundrogtjueåtte 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom med tillegg av lovens rente fra forfall inntil betaling skjer.