LG-2001-769
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-05-10 |
| Publisert: | LG-2001-00769 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandnes herredsrett nr. 2000-00805 A - Gulating lagmannsrett LG-2001-00769. |
| Parter: | Kjærende part: Orion Norge AS (Prosessfullmektig: Advokat Bjarne P. Skutvik, Stavanger). Kjæremotpart: 1. Marie Bryne Bjørnøy, 2. Arne Fasting Bryne, 3. Gerd Theil Bryne, 4. Reidar Wathne Bryne, 5. Synnøve Tørresen, 6. Kristin Kavli Adriansen, 7. Else Buch, 8. Ellen L. Kavli Iden, 9. Gerd Kavli, 10. Kari Kavli, 11. Christine Kavli Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Svein Ueland, Sandnes). |
| Forfatter: | Lagdommer Lillebø. Lagmann Eftestøl. Lagdommer Drevland |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §18 |
Saken gjelder tinglysing av stevning etter tinglysingsloven §19.
Orion Norge AS - Orion - stevnet 12.10.2000 Reidar Bryne og ti andre grunneiere på Usken i Sandnes for Sandnes herredsrett med påstand om at Orion har eksklusiv rett til å bebygge og selge et næmere angitt område som er regulert til hytteutbygging, og at grunneierne skulle bistå med nødvendig skjøte. Grunnlaget var at Orion hadde trådt inn i de rettigheter som firma Olav Johnsen AS hadde fått med grunneierne i kontrakt av 1987. Grunneierne mente, på flere grunnlag, at Orion ikke hadde slik utbyggingsrett. Orion krevde stevningen tinglyst på eiendommenes grunnboksblad, jf. tinglysingslovens -tgl- §19, hvoretter Sandnes herredsrett 19.01.2001 sa kjennelse med slik slutning:
«1. Stevning inngitt 12.10.00 av Orion Norge AS v/avviklingsstyret, Arnebråtvn. 32 A, 0771 Oslo, tinglyses på eiendommene gnr 96, fra og med bnr 259 til og med bnr 290, i Sandnes kommune. Retten bestemmer hvor meget av stevningen som skal tinglyses.
2. Som sikkerhet for økonomiske krav i tilknytning til tillatt tinglyst stevning på saksøktes eiendommer, pålegges Orion Norge AS å stille sikkerhet i form av bankgaranti beløpende til NOK 3.000.000,- - norske kroner tremillioner -, forut for tinglysningen.
3. Saksøker tilpliktes å erstatte saksøkte saksomkostninger beløpende til NOK 3.000,- norske kroner tretusen - .
4. Oppfyllelsestiden er 2 - to - uker fra forkynnelsen av nærværende kjennelse.»
Orion Norge As har rettidig påkjært slutnings punkt 2 og 3 (sikkerhetsstillelse og saksomkostninger). Det er inngitt tilsvar. Om sakens øvrige bakgrunn vises til herredsrettens kjennelse. Det nevnes for ordens skyld at det også har versert en annen midlertidig sak ved at Orion forgjeves begjærte midlertidig forføyning om at grunneierne skulle nektes å bebygge og/eller selge eiendommene inntil det forelå rettskraftig dom i hovedsøksmålet.
Orion Norge AS mener herredsretten bygger på feil faktum når den har lagt til grunn at Orion ikke har sannsynliggjort hovedkravet. Utgangspunktet er avtalen mellom partene, og det er ikke tvil om at grunneierne overførte utbyggingsrettighetene til selskapet. Grunneierne har ikke ført beviser for at Orions rettigheter er falt bort ved muntlig avtale og det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon. Orions rettsforgjenger, Olav Johnsen AS, bestred å ha oppgitt utbyggingsrettighetene. At overdragelsesbeløpet fra konkursboet i Olav Johnsen AS til Orion var lavt, må sees på bakgrunn av at rettighetene ble bestridt, og at boet ikke ville påta seg noen prosessrisiko. Det var også usikkert hvilken verdi slike utbyggingsrettigheter reelt hadde i det svake hyttemarkedet som det fortsatt var i 1995. Verdien i dag har mindre betydning som tolkingsmoment. Orion forholdt seg passiv både fordi selskapet ikke visste at grunneierne solgte tomter, og nærmere angitte personlige forhold hos Halvor Øvreseth, som stod bak Orion. Orion Norge AS er nå besluttet oppløst «av taktiske grunner» idet selskapet på grunn av sykdom og manglende økonomiske midler ikke var i stand til å utarbeide årsregnskap m.v. og ble meldt under oppløsning for å unngå straffegebyr fra Brønnøysundregistrene.
Det anføres prinsipalt at grunneierne ikke har sannsynliggjort at det er inngått noen muntlig avtale om hevning, og under enhver omstendighet er det tvil om hevningsavtale. Tvilsrisikoen må ramme grunneierne som unnlot å innhente Olav Johnsens skriftlige bekreftelse.
Hovedkravet er sannsynliggjort og det er da ikke hjemmel for å kreve sikkerhet. I alle fall kan det ikke stilles krav om sikkerhet som er vanskelig for Orion å etterleve. Det er nedlagt slik påstand:
«1. Pkt. 2 og 3 i kjennelse avsagt 19. januar 2001 av Sandnes herredsrett i sak nr. 00-00805 A oppheves.
2. Orion Norge AS tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Marie Bryne Bjørnøy m.fl. mener herredsrettens kjennelse er riktig både i resultat og begrunnelse. Det vises også til vurdering av faktum som var lagt til grunn i saken om midlertidig forføyning. Påstanden om at Orion Norge skal ha forholdt seg passiv som følge av at Halvor Øvreseth har vært syk, er i beste fall en oppkonstruering. Allerede det forhold at Orion Norge AS ble meldt oppløst til Brønnøysundregistrene viser med all tydelighet at kjærende part umulig kan ha vært av den oppfatning at man har rettigheter verdsatt til nærmere 8 millioner kroner. Bakgrunnen for saken er at Orion nå forsøker å tvinge penger ut av grunneierne.
Tinglysingsloven §19 gir hjemmelen til å stille krav om sikkerhet ved tinglysing av stevningen. Sikkerhetsstillelsen må være så stor at den dekker de eventuelle tap grunneierne blir påført ved at tomtesalget blir hindret, eventuelt vesentlig forsinket. Kjærende part er fullstendig uten økonomiske midler, og det vil være nytteløst å fremme noe erstatningskrav mot selskapet. At selskap er under avvikling, og ikke er søkegodt, tilsier i seg selv at sikkerhetsstillelsen må settes så høy at kjæremotpartenes eventuelle økonomiske tap blir sikret. Det anføres også at Orion har igangsatt et omfattende søksmål med en lang rekke prosesser og hvor de ikke en gang har maktet å gjøre opp ilagte saksomkostninger. Det er nedlagt slik påstand:
«1. Sandnes herredsretts k jennelse av 19.01. stadfestes.
2. Orion Norge AS tilpliktes å erstatte kjæremotparten saksomkostninger med kr 3.500,-.»
Lagmannsretten finner kjæremålet forgjeves og nøyer seg i stor grad med å vise til herredsrettens begrunnelse, idet vurderingen er sammenfallende. Lagmannsretten nøyer seg med noen supplerende uttalelser, bl.a ut fra det som er spesielt anført i kjæremål og tilsvar.
For at en stevning skal kunne tinglyses i medhold av tinglysingsloven §19 første ledd må saksøkeren sannsynliggjøre sin rett eller stille sikkerhet. Det vises til avgjørelser inntatt i Rt-1957-60 og Rt-1991-652, og hvor det er vist til nærmere begrunnelse og hjemmel for standpunktet. Som det følger av sistnevnte avgjørelse, må krav om sannsynliggjøring eller sikkerhetsstillelse i §19 ses i sammenheng med de tilsvarende vilkår i tinglysingsloven §18.
Lagmannsretten deler herredsrettens vurdering av at Orion ikke har sannsynliggjort sitt krav, og etter lagmannsrettens syn taler tvertimot det meste for at Orion ikke har noen rett i dag. De saksøkte mener at kontrakten var bortfalt før Orion ervervet noen rett, men at den uansett er bortfalt senere av andre årsaker.
Bakgrunnen for avtalen i 1987 med entreprenørselskapet Olav Johnsen AS var at grunneierne ønsket å selge hyttetomter, og av praktiske årsaker valgte man å gjøre dette ved å inngå avtale med en utbygger, slik at det ikke bare var tomter, men ferdig bebygde hytteeiendommer som skulle selges. I kontrakten er angitt nærmere bestemmelse om betaling (fordeling av fortjeneste), men det er ikke inntatt nærmere bestemmelse om frist for utbygging, konsekvenser av eventuelt mislighold etc.
Intensjonen synes likevel å ha vært at prosjektet kunne fullføres innen en ikke altfor langsiktig tidshorisont. Nedgangen i samfunnsøkonomien på slutten av 1980-tallet gjorde at prosjektet langt på vei synes å stanse opp, og grunneierne anfører at de da avtalte muntlig med entreprenøren at avtalen skulle falle bort. Etter konkurs hos entreprenøren i 1992 solgte bostyret rettighetene etter utbyggingsavtalen til Orion Norge AS. Omstendighetene rundt dette er uklare, men av dokumentene framgår at grunneierne hadde gjort bostyret kjent med at de mente avtalen var falt bort. Bostyret var kjent med at avtalen var bestridt, og overdragelsen var slik at Orion kunne gjøre rettighetene etter 1987-avtalen «...gjeldende på samme måte som konkursboet kunne.» Det er i tilfelle da ikke tale om noe godtroerverv hos Orion.
Selv om Orion skulle ha overtatt rettighetene slik de var i 1987-avtalen, taler mye for grunneiernes «subsidiære» anførsel om at selskapet har tapt sine retter på grunn av passivitet. Det kan også formuleres som mislighold fra utbygger. Lagmannsretten nøyer seg i stor grad også her med å vise til herredsrettens begrunnelse, men vil komme med noen tilleggsmerknader. Det var uomtvistelig en utbyggingsavtale som ble inngått i 1987, og det har formodningen mot seg at grunneierne da gikk inn på en avtale som har den realitet Orion nå anfører. Sett fra grunneierne har utbygger i over 10 år da hatt en vederlagsfri håndgivelse av området, og grunneiernes formål med 1987-avtalen, økonomisk utbytte ved salg, vil bli oppfyllt bare når, og i den grad, utbygger realiserer prosjektet. Det er lite sannsynlig at Orion økonomisk makter å stå for noen utbygging. Kontrakten er som nevnt en utbyggingskontrakt hvor entreprenøren tok på seg å fullføre et relativt omfattende utbyggingsprosjekt. For et selskap som ikke en gang har økonomi til å bekoste de disposisjoner mht. årsregnskap, revisjon etc. som kreves etter selskapslovgivningen, og av den grunn har begjært seg oppløst, er det lite sannsynlig at det vil makte å gjennomføre prosjektet. Forsåvidt kunne de forhold Orion selv har anført som begrunnelse for at selskapet nå er besluttet oppløst, brukes som et fremtidig hevningsgrunnlag. Partsopptreden taler også for at 1987-avtalen er falt bort. Grunneierne har sett seg berettiget til selv å selge tomter, mens utbyggingsselskapet har vist passivitet over flere år. Om selskapet mente å ha en avtale, ville det ha vært naturlig i det minste å sørge for de beføyelser om måtte være nødvendig for at passivitet ikke kunne påberopes som egen hevningsgrunn.
Etter lagmannsrettens oppfatning er det da ikke bare slik at Orion ikke har sannsynliggjort å ha et krav, men at det er mest sannsynlig at Orion ikke har et krav.
På det nevnte grunnlag er det iallfall ikke hjemmel for tinglysing uten sikkerhetsstillelse. Orion har selv ikke tilbudt sikkerhetsstillelse, og vil neppe være i stand til å gjøre det heller. Som det følger av Rt-1996-1618 kan det muligens reises spørsmål om retten trenger å gå inn på spørsmålet om sikkerhetsstillelse i slike tilfeller. Uansett vil alternativet her etter lagmannsrettens oppfatning være enten sikkerhetsstillelse eller at stevningen nektes tinglyst. Som det følger av Austenå/Harbek/Solem tinglysingsloven med kommentarer, i relasjon til tinglysingsloven §18, må sikkerheten være stor nok til å
«..dekke det tap som kan tenkes å oppstå for den som blir skadelidende fordi han hindres i sine disposisjoner på grunn av det tinglyste krav om rettelse».
Tilsvarende hensyn må være avgjørende ved vurdering av størrelsen på sikkerhet etter tinglysingsloven §19. Lagmannsretten ser ikke grunnlag for å fravike det beløp som herredsretten satte.
Kjæremålet for sikkerhetsstillelsen fører således ikke fram.
Kjæremålet har vært forgjeves, og siden lagmannsretten ikke finner grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, må Orion erstatte kjæremotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Beløpet settes til kr 3.500 som oppgitt av advokat Ueland.
Lagmannsretten ser heller ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse. Herredsretten har avgjort omkostningsspørsmålet etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd. Det er diskutabelt om dette var riktig om man bare ser på de saksøktes strengt formelle påstand, da det er deres subsidiære påstand som har fått medhold. Etter lagmannsrettens oppfatning ville imidlertid resultatet ha blitt det samme også etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. tvistemålsloven §174 idet sist unntaksalternativ må komme til anvendelse. Det sentrale tema i tinglysningssaken er om Orion har sannsynliggjort å ha rettigheter etter 1987-avtalen i behold eller ikke, og der har selskapet ikke fått medhold.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Sandnes herredsretts kjennelse stadfestes så langt den er påkjært.
2. Orion Norge AS betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelse av denne kjennelsen saksomkostninger for lagmannsretten til de 11 motparter som er representert ved advokat Ueland med til sammen kr 3.500,- - kroner tretusenfemhundre - .