LH-1999-984 - RG-2001-533
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-11 |
| Publisert: | LH-1999-00984 - RG-2001-533 (79-2001) |
| Stikkord: | Odelsoverskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Salten herredsrett nr. 99-46 B - Hålogaland lagmannsrett LH-1999-00984. |
| Parter: | Saksøker: Richard Kleven (Prosessfullmektig: Advokat Terje Kvarsnes). Saksøkt: Wanda Kleven. (Prosessfullmektig: Advokat Roald Angell). |
| Forfatter: | Aage Thor Falkanger, formann. Skjønnsmedlemmer: Gårdbruker Målfrid Bustnes, Faglærer/bygningsing. Per-Olav Pettersen, Gårdbruker Anita Pruglhei, Skogbrukssjef Terje J. Smedseng |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §32, §49, §51, §56, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §34, §35, §36, §39, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen «Russånes» - gårdsnummer 31 bruksnummer 8, 11, 16, 24 og 36 - i Saltdal kommune. Det er en jord- og skogbrukseiendom på ca 869 dekar, beliggende ca 23 km fra Rognan sentrum.
Richard Kleven er eldst av fire søsken. Hans far, Peter Kleven, døde 23 februar 1998. Hans mor, Wanda Marie Kleven, har overtatt boet uskiftet, og bor i våningshuset på gården. Richard Kleven bor i eget hus på gnr 31 bnr 23, som ligger bare få meter fra gårdens bygninger. Han fremmet ved stevning av 4 november 1998 krav om odelsløsning overfor Wanda Marie Kleven, som den 17 desember 1998 erklærte skriftlig at hun ikke bestred Richards løsningsrett. Hun var selv ikke best odelsberettiget, og hun var 78 år gammel da løsningskravet ble gjort gjeldende.
Det ble etter dette avholdt odelstakst ved Salten herredsrett. Skjønnsforhandling fant sted 15 - 17 september 1999 med befaring av eiendommen. Taksten ble avhjemlet 27 september 1999 med slik slutning:
«1. Odelstaksten for eiendommen gnr 31 bnr 8, bnr 11, bnr 16, bnr 24 og bnr 36 i Saltdal kommune settes til kr 750.000 -kronersyvhundreogfemtitusen-.
2. Richard Kleven tilpliktes å betale saksomkostninger med kr 34.650 -kronertrettifiretusensekshundreogfemti 00/100 - til Wanda Kleven innen 2 -to- uker fra forkynnelsen.
3. Richard Kleven betaler de lovbestemte utgifter ved odelstaksten, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmennene.»
Richard Kleven begjærte i rett tid odelsovertakst ved Hålogaland lagmannsrett. Det ble holdt skjønnsforhandling på Rognan 6 og 7 september 2000. Retten, prosessfullmektigene og partene besiktiget gården, såvel bygningene som skog og innmark. Det ble ellers avgitt partsforklaringer, ført vitner og fremlagt dokumentasjon som rettsboken viser.
Richard Kleven har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Retten skal finne frem til den bruksbestemte salgsverdien av gården. Richard Klevens subjektive mål og hensikter er irrelevante. Det skal foretas en helhetsvurdering, men gårdens inntektspotensiale står helt sentralt. Verdien må settes slik at overtakeren blir i stand til å drive gården, uten å bli kvelt av gjeldsforpliktelser.
Gårdens inntektskilder består av blomsterproduksjon, potetdyrking og skog. Disse gir på langt nær slike inntekter at de kan forsvare en så høy sum som herredsretten er kommet til. Det må her tas i betraktning at både våningshus og driftsbygninger er i dårlig stand, og at de har behov for opprustning.
Det må legges til grunn at gården gir et årsverk innen landbruk. Det skal derfor ikke tas hensyn til våningshusets boverdi. Beliggenhet og kvalitet av våningshuset er heller ikke av en slik art at kjøpere vil betale ekstra for dette.
Det må tas hensyn til at Wanda Marie Kleven blir boende i våningshuset. Hun legger i praksis beslag på hele huset, og denne negative heftelsen må komme i fradrag.
Åsetesrettslige prinsipper må anvendes ved takseringen.
Wanda Marie Kleven bør pålegges å bære sine omkostninger. Det vises til at Richard Kleven fremsatte tilbud på 550.000 kroner forut for behandlingen i lagmannsretten.
Richard Kleven la ned slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes for gnr 31 bnr 8, 11, 16, 24 og 36.
2. Wanda Kleven bærer sine egne omkostninger for lagmannsretten.»
Wanda Marie Kleven har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Verdsettelsen må skje ut i fra forholdene på takseringstidspunktet, og med utgangspunkt i de retningslinjer som fremgår av Rt-1980-233. Avgjørelsen i Rt-1998-1389 viser at konsesjonsprisen ikke representerer noen øvre grense.
Skogen må anses å ha en verdi på ca 205.000 kroner. Det vises til vitneprov og rapporter fra de sakkyndige vitner Morgenstjerne og Pedersen. Det er mye hogstmoden skog, som vil kunne avvirkes umiddelbart.
Det må videre antas at blomst- og potetproduksjon vil kunne gi betydelige inntekter.
Verdsettelsen må ta hensyn til boverdien av våningshuset. Gården gir ikke grunnlag for ett årsverk innen landbruk. Det er rimelig å tro at skogsdriften settes bort; øvrig virksomhet er sesongbetont. Boliger av denne art går for ca 400.000 kroner i Saltdal, og dette må danne rettesnor for skjønnet.
Selv om Wanda Marie Kleven blir boende i første etasje, kan annen etasje - med noen forbedringer - leies ut. Det skal ikke gjøres fradrag for hennes borett, jf Rt-1951-154.
Det er ikke grunnlag for å anvende åseterettslige prinsipper. Odelsloven er av positivrettslig karakter, og dens §51 gir bare åsetesrett «på skifte». Det er ikke grunnlag for utvidende fortolkning. Det reises ikke prosesselle innvendinger mot fremsettelsen av anførslen om åsetesrett.
Wanda Marie Kleven la ned slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Richard Kleven dømmes til å erstatte Wanda Klevens saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten skal bemerke:
1.
Richard Kleven har anført at åsetesrettslige prinsipper skal anvendes. I så fall skal takseringen skje etter prinsippene i odelsloven §56. Lagmannsretten vil derfor først ta standpunkt til dette spørsmålet.
Odelsloven §51 lyder slik:
«Når eigaren av odelsjord eller odlingsjord døyr og jorda går i arv til etterkommarane hans, har ein av desse rett til på skifte å få denne utlagt til seg, på vilkår som går fram av dei etterfølgjande paragrafane. Denne retten blir kalla åsetesrett.»
Etter sin ordlyd gjelder bestemmelsen bare jord som «går i arv» og som «utlegges på skifte». Men det er antatt at åsetesrettslige prinsipper også skal brukes der lengstlevende har sittet i uskifte, men hvor vilkårene for å sitte med gården i uskifte ikke lenger er tilstede. Rygg/Skarpnes, Odelsloven (tredje utgave) skriver på side 226:
«Uttrykket 'og jorda går i arv til etterkomarane hans' i første ledd kan neppe forstås slik at eiendommen må gå direkte fra arvelateren til en av livsarvingene. Åsetesretten blir m.a.o. aktuell i det øyeblikk gjenlevende dør eller betingelsene for fortsatt uskifte/bruksrett etter §34 og §35 opphører.
...
Bortsett fra de tilfeller hvor en gjenlevende ektefelle kommer inn med krav som 'suspenderer' åsetesretten, må åsetesarvingen gjøre sin rett gjeldende på skiftet etter arvelateren, ellers faller den bort.»
Falkanger, Åsetesretten (Juristkontakt nr 4/1990) skriver på side 195:
«Når f.eks far - som eier gården - dør, vil gjenlevende ektefelle ofte overta eiendommen i medhold av uskifte-reglene. Som omtalt foran går hennes rett foran barnas åsetesrett. Til gjengjeld må barna kunne utøve åsetesretten når mor dør (eller på det tidligere tidspunkt som uskiftet måtte opphøre). Se f.eks. Rt-1963-102 (Bjerke). På tilsvarende vis må det være når gjenlevende har sittet med eiendommen i kraft av reglene i odelsl. §34, §35 og §36.»
Det standpunkt teorien har inntatt, har støtte i reelle hensyn og lovens formål. En vesentlig del av hensikten med åsetesretten er at gården skal kunne overtas av et familiemedlem, uten at denne må pådra seg for tung gjeldsbyrde. På denne måten beholdes gården i familien, samtidig som overtageren sikres godt økonomisk grunnlag for videre drift. Disse hensyn gjør seg gjeldende også der odelsløsningen skjer overfor en gjenlevende ektefelle som har sittet med gården i uskifte, men som ikke lenger har rett til dette etter odelsloven §34, §35 og §36. Det er vanskelig å se noen grunn til at gjenlevende ektefelles uvilje mot å foreta et skifte av gården i en slik situasjon, skal stille den best åsetesberettigede dårligere enn ved et regulært skifte.
Det skal nevnes at før gjeldende odelslov trådte i kraft, kunne åsetesrettslige prinsipper ikke påberopes overfor en gjenlevende ektefelle, selv på et regulært skifte, jf Rt-1951-617 og Rt-1948-1151. Dette ble imidlertid endret ved innføringen av gjeldende §56 annet ledd, se NOU 1972:22 side 94.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at åsetesrettslige prinsipper skal legges til grunn ved takseringen. Det medfører at Richard Kleven har krav på at det blir
«fastsett ein overtakingspris som er rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte vå bli sitjande med eiegedomen. Åsetestakst må ikkje setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst.»
Lagmannsretten vil i det følgende først vurdere eiendommens verdi etter alminnelige odelsrettslige prinsipper. Deretter vil fradrag i henhold til åsetesrettslige prinsipper bli foretatt.
2.
Odelsloven §49 første ledd lyder slik:
«Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakeleg blir nytta til landbruksføremål.»
I avgjørelsen i Rt-1980-233 uttaler førstvoterende:
«Jeg forstår bestemmelsen slik at retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen. Utover dette uttaler §49 intet om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen.»
Utgangspunktet ved alminnelig odelstakst er eiendommens objektive verdi. Det er en «bruksbestemt salgsverdi» lovens §49 gir anvisning på, jf Rygh/Skarpnes, Odelsloven med kommentarer (tredje utgave) side 207 flg. De økonomiske beregninger omkring avkastningen av jorden og skogen, verdien av bygningene, verdien av årlige pengeytelser m v blir ikke annet enn momenter i den helhetsvurderingen retten skal foreta for å finne frem til omsetningsverdien. Det skal tas hensyn til andre verdimomenter enn det landbruksmessige, hvis de påvirker eiendommens verdi ved salg, f.eks. gunstig beliggenhet. Konsesjonsprisen gir ingen øvre grense for odelstakst; den gir bare et moment ved totalvurderingen, slik Høyesterett har lagt til grunn i Rt-1998-1389. Verdien på avhjemlingstidspunktet skal legges til grunn.
Eiendommen ligger ca 23 km fra tettstedet Rognan, som er kommunesenter i Saltdal kommune. Den er på til sammen ca 859 da, hvorav ca 20 da er dyrket, ca 819 da er skog og ca 20 da er annen grunn.
På eiendommen står det et våningshus, to veksthus, et lagerhus og en verksteds- og lagringshall. I tillegg står det et gammelt stabbur der.
Den mest påregnelige og naturlige utnyttelsen av eiendommen er blomster- og potetproduksjon, samt skogbruk.
For å drive blomsterproduksjon, må vesentlige kostnader påregnes. Det eldste veksthuset - oppført av enkelt glass i trerammer - er praktisk talt kondemnabelt, og representerer en negativ verdi. Det nyeste veksthuset er fra 1977, oppført i akrylglass og dekker ca 326 m2 . Det vil kunne anvendes, men trenger betydelig opprustning. Bl.a. er det setninger i bygningen og sprukket betong i gulvet. De tekniske installasjonene er for en stor del ute av stand. Skikkelig vanningsanlegg finnes ikke. Disse forholdene må tas i betraktning ved verdivurderingen. I tillegg må det legges vekt på realistisk omfang av blomsterproduksjon og muligheter for avsetning, samt påregnelige kostnader og omsetningspris.
I tilknytning til veksthuset ligger et verksted/lager på ca 202 m2 . Selv om bygget fremstår som enkelt og med behov for endel opprustning, gir det likevel en økt omsetningsverdi. Bygget kan tjene en rekke funksjoner, som de fleste kjøpere vil vurdere positivt.
Arealene for potetproduksjonen består av flere parseller i rimelig nærhet til gårdstunet. Forholdene ligger der relativt godt til rette for potetproduksjon. I tilknytning til de øvrige bygningene ligger det et potetlager på ca 218 m2, bygget i 1969 og utvidet i 1977. Det trenger betydelige påkostninger. Ved vurderingen av potetproduksjonen har retten tatt hensyn til mengden poteter som kan fremdyrkes, utgiftene ved dette og prisene som kan oppnås i markedet. Det er herunder tatt hensyn til verdien av potetlageret.
I tilknytning til lageret ligger det en såkalt «carport», som fremtrer som noe uferdig, men som likevel vil gi positivt utslag på omsetningsverdien.
Den produktive skogen er delt på to teiger, og består av blandet løv- og barskog. Det finnes flere plantefelter med gran som ikke er hogstmoden på lang tid. Furuskogen har alle hogstklasser. Den største delen er hogstklasse IV og V. Hogstklasse V som er den hogstmodne skogen, har et stort innslag av livsløpstre. Det er relativt liten kubikkmetermasse pr da. Dette gir store driftsutgifter. En del av skogen nedenfor gården Stolpen er vanskelig tilgjengelig for lønnsom drift. Løvskogen vil dekke behovet for brensel, og gi en del salgsvirke. Avkastningsverdien er beregnet på basis av påregnelig avvirkningskvantum sammenholdt med pris- og kostnadsnivå. Det er lagt til grunn en kapitaliseringsrente på 7 %, slik det antas at vanlige kjøpere vil gjøre.
Våningshuset på eiendommen er oppført i 1953, er på halvannen etasje med en grunnflate på 114 m2 . Huset trenger betydelig opprustning. Vann- og kloakkforholdene er dårlige. Huset bærer ellers preg av elde og slitasje, og at det ikke er tilpasset dagens standardkrav. Retten finner ikke grunn til å la boverdien av våningshuset slå positivt ut ved verdsettelsen. Det antas at gården gir tilnærmet ett årsverk i landbruket, og det er da ikke grunnlag for å tillegge boverdien særlig vekt. Det er heller ikke andre forhold - som f eks beliggenhet - som tilsier slikt utslag på verdivurderingen.
Wanda Marie Kleven har gjort krav på borett i våningshuset, jfr odelsloven §39. Kravet er ikke bestridt. Det følger av Rt-1951-154 at hennes borett ikke skal medføre en reduksjon ved en ordinær odelstakst.
Partene er enige om at verdien av jakt og fiske er 15.000 kr.
Stabburet på eiendommen er i dårlig forfatning, og det representerer ingen økonomisk verdi.
På bakgrunn av de rettslige prinsipper som odelsloven §49 gir anvisning på, er retten kommet til at eiendommen har betydelig lavere omsetningsverdi enn herredsretten. Det antas at riktig verdi er 525.000 kr.
3.
Det skal imidlertid gjøres åsetesfradrag i henhold til de skjønnsmomenter som odelsloven §56 gir anvisning på. I dette skjønnet kan også partenes subjektive forhold tillegges vekt. Lagmannsretten legger vekt på at Richard Kleven har en sterk tilknytning til eiendommen, langt sterkere enn sine søsken. Det legges også vekt på både potet- og blomsterproduksjon er beheftet med betydelige risikomomenter. Det er for tiden et hardt marked, med stort tilbud og varierende etterspørsel. Richard Kleven bør gis anledning til å overta gården med en økonomisk handlefrihet som kan gjøre det verd for ham å drive videre.
Lagmannsretten finner at åsetestaksten skal settes til 440.000 kr.
4.
Etter odelsloven §66 får skjønnsprosessloven §42 anvendelse på saksomkostningsspørsmålet. Det er Richard Kleven som har begjært overskjønn, og skjønnsprosessloven §54a jfr §42 tredje ledd skal derfor ikke anvendes. Dette innebærer at Richard Kleven som hovedregel er pliktig til å erstatte Wanda Marie Klevens nødvendige utgifter i anledning saken, jf skjønnsprosessloven §42 første ledd.
Det kan gjøres unntak fra dette etter §42 annet ledd. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre unntak i relasjon til omkostningene for herredsretten. Det er ikke dokumentert at Richard Kleven fremsatte et rimelig forlikstilbud forut for forhandlingen der. Advokat Angell fremla for herredsretten omkostningsoppgave på 34.650 kr, hvorav salær utgjorde 31.500. Lagmannsretten finner at utgiftene har vært nødvendige i anledning saken.
Forut for forhandlingen i lagmannsretten fremsatte Richard Kleven et forlikstilbud på 550.000 kr, hvilket anses som rimelig. Retten finner derfor grunnlag for å la Wanda Marie Kleven bære sine egne omkostninger for lagmannsretten.
Richard Kleven må for begge instanser bære de lovbestemte utgifter ved odelstakst, herunder rettens behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmenn.
Avgjørelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Odelsovertakst for eiendommen gårdsnummer 31 bruksnummer 8, 11, 16, 24 og 36 i Saltdal kommune settes til 440.000 -firehundreogførtitusen- kroner.
2. Richard Kleven tilpliktes å betale til Wanda Marie Kleven saksomkostninger for herredsretten med 34.650 -trettifiretusensekshundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen.
3. Partene bærer sine egne omkostninger for lagmannsretten.
4. Richard Kleven betaler de lovbestemte utgifter ved odelstaksten, både for herredsretten og lagmannsretten, herunder rettens behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene.