RG-1975-285

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1974-11-27
Publisert:	RG-1975-285
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 27. november 1974 i sak nr. 97/1973
Parter:	Tobias Stokke (advokat Ragnar Strømme) mot Arthur Jakobsen (høyesterettsadvokat A. Abrahamsen).
Forfatter:	Lagdommerne Oddvar Berrefjord, Jacob Johnson, sorenskriver Tage Peterson
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §179, §180

Ved en utskiftningsforretning i 1903 ble et område utlagt som felles strandplass for eierne av en rekke bruk under gnr. 151 i Spangereid - nå Lindesnes kommune. I utskiftningsforretningen

Side:286

- der de enkelte berettigede bruk er betegnet med litra A til L - ble angitt hvor de enkelte loddeiere skulle ha sine brygge- og sjøbuplasser plassert innenfor fellesområdet. Bortsett fra to brygge- og sjøbuplasser, dreiet det seg om brygger og sjøbuer som de enkelte loddeiere hadde anlagt og tatt i bruk før utskiftningsforretningen.

Foruten brygger og sjøbuer som tilhørte de enkelte sameiere, var det da utskiftningen ble holdt, også innenfor området anlagt og tatt i bruk en brygge og sjøbu som tilhørte Martin Nilsen. Martin Nilsen var etter sin den gang nylig avdøde far, Nils Korneliussen, eier av en ennå ikke fraskylddelt eiendom på ca. 4 dekar med våningshus og uthus, en eiendom som var utgått fra gnr. 151 bnr. 33 som var sameier i den felles strandplass, betegnet som bruk L i utskiftningsforretningen. Nils Korneliussen hadde ført opp og tatt i bruk både våningshus, uthus og sjøbu med brygge ca. 1855. Parsellen, hvor han hadde våningshus og uthus, ble dog ikke fraskylddelt bnr. 33 før i 1905, og først i 1908 utferdiget daværende eier av bnr. 33, Herman Larsen, skjøte til Martin Nilsen på parsellen, som fikk gnr. 151 bnr. 34. Eier i dag er Tobias A. Stokke som i 1969 kjøpte gnr. 151 bnr. 34 (samt også bnr. 89) av sin bror Andrew (Andreas) M. Andersen, som igjen hadde ervervet bnr. 34 i 1957 fra Martin Nilsens barn, etter at Martin Nilsen var avgått ved døden i 1955.

Tre av sameierne av den felles strandplass under gnr. 151 reiste ved stevning av 10. april 1972 sak ved Mandal herredsrett mot Tobias Stokke for å få fastslått at Stokke verken hadde eiendomsrett eller bruksrett til den brygge- og sjøbuplass han hadde etter sine rettsforgjengere, og for å få dom for at Stokke skulle fravike og ryddiggjøre plassen.

I saken avsa Mandal herredsrett - kst. sorenskriver Gunnar Gjerde med domsmenn - den 3. april 1973 dom med slik domsslutning:

«1. Saksøkte kjennes uberettiget til såvel eiendomsrett som bruksrett til den brygge og sjøbuplass som Martin Nilsen ifølge utskiftningsforretningen av 1903 leiet i Selvågen på Njerve. Han tilpliktes å fravike og ryddiggjøre plassen innen 1/1 1974.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger.»

Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler og påstander for herredsretten vises til domsgrunnene.

Tobias Stokke har anket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken retter seg mot herredsrettens rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Ankeerklæringen rettet seg også mot saksbehandlingen i herredsretten, idet Stokke hevdet at saken skulle ha vært avvist av herredsretten fordi saksøkerne manglet nødvendig rettslig interesse. Ved innledningen av hovedforhandlingen for lagmannsretten meddelte Stokkes prosessfullmektig at denne anførsel ble frafalt.

Stokke gjør gjeldende at herredsretten har tatt feil når den ikke har funnet godtgjort at så vel på grunnlag av hevd som

Side:287

etter alders tids bruk, må Tobias Stokke betraktes som eier ikke bare av sjøbu og brygge, men også av grunnen. Hele tiden fra 1903 til sin død i 1955 har Martin Nilsen ansett seg som eier av brygga med sjøbu. Noen grunnleie har han aldri vært avkrevet. Sameierne i fellesstrandplassen har også oppfattet ham som eier. Martin Nilsen var ikke lodd ei er under utskiftningen i 1903, og kan neppe ha kjent til det som der er protokollert. Man må derfor gå ut fra at Martin Nilsen har vært i god tro når han har gått ut fra at han hadde full eiendomsrett. Selv om man legger til grunn at det forelå en leierett da utskiftningen ble holdt i 1903, må den omstendighet at grunnleie aldri er betalt av Martin Nilsen, sannsynliggjøre at det foreligger en avtale med de daværende sameiere av fellesstrandplassen om at han har fått full eiendomsrett.

Subsidiært har Stokke anført at om han ikke frifinnes fordi han må anses som eier, må han under enhver omstendighet frifinnes fordi han i så fall må anses for å ha en stedsevarig leierett for sjøbu og brygge så lenge bygninger og anlegg består ved vanlig vedlikehold. Stokke hevder at det både er urimelig og uriktig når herredsretten har funnet at leieretten er falt bort etter at retten er gått ut av Martin Nilsens slekt.

Tobias Stokke har dessuten pekt på at de tre saksøkerne for herredsretten - ankemotpartene - bare representerer et mindretall av sameierne til den felles strandplass under gnr. 151. Det er ikke bare slik at de enkelte andre loddeiere ikke vil være med på kravet om at han skal ryddiggjøre sjøbu- og bryggeplassen, men de anerkjenner positivt Stokkes eiendomsrett. Under disse omstendigheter mener Stokke at ankemotpartene ikke har noen rett til å forlange riving, hvorfor han også av den grunn må frifinnes.

Stokke har nedlagt slik påstand:

«1. Tobias Stokke frifinnes.

2. Tobias Stokke tilkjennes saksomkostninger for begge retter.»

Arthur Jakobsen, Rolf Rasmussen og Oskar Hansen har tatt til motmæle. De hevder at herredsrettens dom er riktig i resultat og begrunnelse bortsett fra saksomkostningsavgjørelsen.

Ankemotpartene fremholder at det klart fremgår av utskiftningsforretningen av 1903 - som alle de daværende loddeiere må antas å ha vært kjent med innholdet av - at det dreiet seg om et leieforhold for Martin Nilsen. Dette må man gå ut fra at Martin Nilsen også var kjent med. Han kunne da ikke bli eier ved å bruke en leiet rett.

Ankemotpartenes anførsler for lagmannsretten er forøvrig i alt vesentlig de samme som for herredsretten. Herom vises til herredsrettens referat av ankemotpartenes anførsler.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes, dog så at saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ankemotpartene, likesom lagmannsretten setter ny frist for fravikelse.

Side:288

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

For lagmannsretten har partene gitt forklaringer. Det er ført 7 vitner - hvorav 2 er nye for lagmannsretten - samt dokumentert forklaring avgitt ved bevisopptak av det nå 88 år gamle vitnet Arthur Tønnesen. Dokumentasjon forøvrig fremgår av rettsboken. Under ankeforhandlingen er åstedsbefaring foretatt. Saken står i samme stilling som for herredsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Om den brygge- og sjøbuplass saken dreier seg om, heter det i utskiftningsforretningen av 22.12.1903:

«Martin Nilsen, der bruger brygge- og søbodplads indenfor B's søbod, har efter lodeiernes opgivende at betale en aarlig grundleie for brug en. Indenfor sidstnevnte plads har A, for det tilfælde hans brug bliver delt, ret til at opføre og bruge bryggeog søbodplads, dog saa at hvis Martin Nilsen fraviger sin nuværende leiede brygge- og søbodplads, har A fortrinsret til at optage denne.»

Den sjøbu med brygge som her er omtalt, hadde da stått på stedet i nær 50 år etter at Martin Nilsens far, Nils Korneliussen, førte den opp. Som foran nevnt hadde Nils Korneliussen ervervet tomt utgått fra gnr. 11 bnr. 33 og bygget våningshus og uthus ca. 1855. Eier av bnr. 33 den gang var far til Nils Korneliussens hustru i første ekteskap. Det er for lagmannsretten opplyst at Nils Korneliussen hadde egen skøyte som han før langs kysten med og kjøpte og solgte fisk, poteter m.v. Ved å slå seg ned på stedet og med den næring han drev, må det antas at han hadde behov for å skaffe seg brygge- og sjøbuplass. Lagmannsretten må gå ut fra at Nils Korneliussen av samtlige eiere av den felles strandplassen er gitt rett til å anlegge brygge og føre opp sjøbu, og ha anlegget stående uten å risikere at noen kunne kreve det fjernet. Det som er anført i utskiftningsforretningen bekrefter i det minste at han var gitt en festerett for sjøbu og brygge mot en årlig grunnleie, og at ingen av loddeierne hadde noen tanke om at de hadde noen rett til å bringe forholdet til opphør overfor Nils Korneliussens sønn som hadde overtatt farens eiendom med brygge og sjøbu.

Det er ikke i utskiftningsforretningen angitt noe om hvor stor grunnleie Martin Nilsen - og tidligere hans far - skulle være forpliktet til å betale. Som anført av herredsretten foreligger opplysninger som kan tyde på at det har vært tale om en grunnleie på kr. 1,60 eller - muligens avrundet til - kr. 2,- pr. år. Man må da kunne gå ut fra at dette var en grunnleie fastsatt etter datidens pengeforhold i forbindelse med anlegget i 1855, eller at det var en markering av at det ikke dreiet seg om overføring av eiendomsrett til selve grunnen om sjøbua skulle bli oppgitt av Nils Korneliussen eller hans rettsetterkommere. Om Nils Korneliussen noen gang har betalt grunnleie vites ikke. Men det synes på det rene at Martin Nilsen i sin tid fra 1903

Side:289

til 1955 aldri har vært avkrevet eller betalte grunnleie, og neppe heller har ment seg forpliktet til det.

Av vitnene i saken er det bare 6. vitne, Margit Anette Hansen, som har gitt opplysninger som kan tyde på at Martin Nilsen hadde rede på at det egentlig dreiet seg om et leieforhold. Dette vitne er sammen med sin søster, Birgit Hansen, eier av gnr. 35. Denne eiendom er identisk med den under utskiftningen i 1903 nevnte halvpart av bruk A som man allerede under utskiftningen forutsatte ville bli utskilt som eget bruk, og som under denne forutsetningen er gitt rett til oppføring av brygge og sjøbu innenfor Martin Nilsens. Det er derfor bnr. 33 som har retten etter det som i utskiftningsforretningen er anført om at «hvis Martin Nilsen fraviger sin nuværende leiede brygge- og søbodplads, har A fortrinsret til at optage denne.»

Margit Anette Hansen har forklart at hennes stefar - Torvald Tønnessen, født 1862 - en gang sa til Martin Nilsen at denne skulle betale leie. Men da bare gikk Martin Nilsen vekk. Vitnets stefar var loddeier - bruk B - under utskiftningen i 1903. Men heller ikke dette vitne, som ville være fortrinnsberettiget til å overta brygge- og sjøbuplassen saken gjelder, har gjort noen innsigelser overfor Tobias Stokke med hensyn til dennes rett til sjøbu- og bryggeplass.

Når en ser bort fra ankemotpartene, synes det å være en temmelig samstemmig oppfatning blant de øvrige eiere av det felles strandområdet, at Tobias Stokke som eier av bnr. 34 har rett til å beholde sin sjøbu og brygge. I så måte kan særlig vises til den forklaring som den 88 år gamle Arthur Tønnesen har gitt ved bevisopptak den 29. november 1973. Dette vitnet overtok bnr. 15 - bruk I under utskiftningen - etter sin far i 1913. Verken fra sin far eller noen av de andre gamle eierne av strandplassen i Selvågen har dette vitnet hørt snakk om at det av Nils Korneliussen, eller senere Martin Nilsen, skulle betales noe leie for sjøbu og brygge. Vitnet er av den oppfatning at Martin Nilsen hadde samme rett til sjøbu og brygge som de øvrige i Selvågen.

Etter lagmannsrettens mening synes loddeiernes oppfatning fra ca. 1855 og frem til i dag med hensyn til Nils Korneliussens og rettsetterkommeres sjøbu og brygge, å være utslag av en bestemt rettsoppfatning i distriktet gående ut på at en leierett av denne art er stedsevarende for den tid bygninger og anlegg står, når ikke annet uttrykkelig fremgår av avtalen. Dette er forøvrig en rettsoppfatning som også er kommet til uttrykk i dommer av Mandal herredsrett, jfr. således Rettens gang 1966 1 og side 424.

Etter hva lagmannsretten etter bevisføringen må legge til grunn, synes forøvrig opplysningene i utskiftningsforretningen om at brygge- og sjøbuplassen er basert på en leierett, å være blitt kjent for de nåværende loddeiere først i 1965. Da ble utskiftningsforretningen funnet frem og gjennomgått i et møte av noen av loddeierne. Foranledningen hertil var at en av de

Side:290

andre sameiere i den felles strandplass hadde solgt en hyttetomt, og gitt tomtekjøperen adgang til båtplass i det felles strandområde. Dette mente andre loddeiere at vedkommende var uberettiget til, og dette ble da også forhindret.

Verken ved Nils Korneliussens død i 1903, eller etter Martin Nilsens død i 1955, og heller ikke da Martin Nilsens barn i 1957 solgte bruksnummer 34 ut av slekten til Andrew Andersen, har det fra noen av loddeiernes side vært gjort noen innsigelser mot at sjøbu og brygge fulgte med. Det er først i forbindelse med at Andrew Andersen ville selge til sin bror Tobias Stokke i 1969 at ankemotpartene tok opp saken - uten støtte fra de øvrige sameiere.

Om Nils Korneliussen opprinnelig bare hadde en leierett, hvilket må anses meget sannsynlig, er det etter de foreliggende opplysninger meget som taler for at Martin Nilsen i sin tid av sameierne er blitt godtatt som likeverdig eier av sjøbua med brygge. Dette behøver dog lagmannsretten ikke å ta standpunkt til. Under enhver omstendighet synes det å foreligge en stedsevarig leierett - basert på en grunnleie som er fastsatt en gang for alle - som må anses å bestå for Tobias Stokke som eier av bnr. 34 så lenge sjøbu og brygge står ved vanlig vedlikehold. Sjøbua med brygge er ikke et så ubetydelig anlegg som det synes å fremgå av herredsrettens bemerkninger. Så vel den ca. 6 m brede brygge som sjøbua - ca. 5 x 6 m - er solid fundamentert på steinkar fra strandkanten og utover i sjøen. Sjøbua virker solid og anvendes av Tobias Stokke til oppbevaring av teiner, garn og annet fiskeredskap. Ved brygga har han fortøyd sin fiskeskøyte.

Mens Andrew Andersen - kalt Andy - var eier, var han en drivende kraft i arbeidet med anlegg av vei ned til strandområdet og bryggeplassene, og sameierne synes som nevnt å ha aksptert også ham som eier av brygge- og sjøbuplass, eller i det minste gått ut fra at han ved erverv av bnr. 34 har overtatt en uoppsigelig rett til brygge- og båtplassen. De konkrete forhold i denne sak synes i det hele å vise at den festeavtale som i sin tid har foreligget så vel av grunneierne som av Nils Korneliussen og hans rettsetterfølgere har vært betraktet som stedsevarende for bnr. 34, stiftet som den må ha vært av hensyn til eierens næringsvirksomhet knyttet til sjøen. Denne rett har da også Tobias Stokke fått overført til seg da han kjøpte bnr. 34 av sin bror.

Av ankemotpartene er bl.a. anført at noen rett til brygge- og sjøbuplass ikke kan høre til bnr. 34, fordi det i skylddelingsforretningen av 1905 uttrykkelig er sagt at det ikke tilligger parsellen «andre herligheder». Lagmannsretten kan ikke tillegge dette noen særskilt betydning. Eieren av bnr. 33 den gang, Herman Larsen, var ikke alene berettiget til å gi den fraskilte tomt noen rett til sjøbu- og bryggeplass. Denne retten hadde Nils Korneliussen ervervet fra samtlige grunneiere allerede ca. 1855 i forbindelse med at han overtok og bebygde tomten.

Side:291

Etter dette vil Tobias Stokkes påstand om frifinnelse bli tatt til følge.

Ankemotpartene har tapt saken fullstendig, og bør etter tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd, tilkjennes saksomkostninger. Lagmannsretten vil bemerke at man har vanskelig for å forstå at ankemotparene, som 3 av tilsammen 12 sameiere av det felles strandområdet, har gått til dette søksmål. Om det hadde ført frem, ville det ikke kunne ha frigjort mer enn ca. 6 m av en forholdsvis lang strandstrekning for sameiet. Og det ville i tilfelle ha vært eieren av bnr. 35, og ikke noen av ankemotpartene, som ville ha vært berettiget til nettopp denne plass for sjøbu og brygge.

Tobias Stokke har nedlagt påstand om tilkjennelse av saksomkostninger for begge retter. Stokkes prosessfullmektig har levert omkostningsoppgave for sakens behandling i lagmannsretten. Lagmannsretten finner å burde tilkjenne Stokke kr. 4 258,- i nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten nemlig kr 2 500,- i salær til prosessfullmektigen, samt kr. 1 758,- til dekning av utlegg i forbindelse med saken for lagmannsretten. Saksomkostninger for herredsretten kan ikke tilkjennes, da det ikke er levert noen oppgave over kostnader for så vidt, jfr. tvistemålslovens §179 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Tobias Stokke frifinnes.

2. Arthur Jakobsen, Rolf Rasmussen og Oskar Hansen betaler - en for alle og alle for en - til Tobias Stokke i saksomkostninger for lagmannsretten 4 258,- - firetusentohundreogfemtiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.

Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver Gunnar Gjerde)

Nils Korneliussen leiet sannsynligvis en gang i 1850-60 årene båtog sjøbodplass i Selvaagen, Lindesnes kommune. Hans sønn Martin Nilsen står i en utskiftningsprotokoll over øvre Njerves utmark av 22. desember 1903 oppført som bruker av en nærmere lokalisert brygge- og sjøbodplass. Det er også i nevnte protokoll anmerket at «Martin Nilsen..., har efter loddeiernes oppgivende at betale en aarlig grundleie for bruken». Martin Nilsen brukte så denne plassen inntil sin død i 1955. Det er enighet om at noen leie aldri ble betalt. Martin og Marie Nilsens arvinger overdro ved skjøte av 23/3 og 2/4-1957, tinglyst 11/5-57, gnr. 151 bnr. 34 til Andrew Andersen. Det var forutsatt at rett til sjøbod og brygge skulle følge med salget, jfr. skjøtets bestemmelser dok a ad 7. Andrew M. Andersen overskjøtet så den 26/11-69, tinglyst 1/12-69, eiendommen med tilhørende rettigheter (sjøboden) til sin bror Tobias A. Stokke. - - -

Retten kan ikke si seg enig i saksøktes anførsler om at det omtvistede område ikke har vært undergitt leierett. En må her etter rettens

Side:292

vurdering bygge på de opplysninger som fremkommer om dette i følgende passus i utskiftningsprotokollen av 22/12-1903 punkt 48:

«Martin Nilsen der bruger brygge og søbodplads indenfor B søbod, har etter loddeiernes oppgivende at betale en aarlig grundleie for brugen.»

Vel er det slik som saksøkte anfører at utskiftningsprotokollen når det gjelder leie av brygge og sjøbodplass, bare bygger på opplysninger som er tilstillet utskiftningsmennene av loddeierne. Det er imidlertid ingen grunn til å gå ut fra at disse opplysningene er gale. Et ytterligere moment som taler for dette er at Martin Nilsen ikke er loddeier etter utskiftningen. Han var kun eier av en av Njerve øvre utskilt parsell. Han ble derfor ikke utlagt noen brygge eller sjøbodplass. Dette er en for utskiftningsmennene viktig opplysning som retten må anta at den rent faktisk har kontrollert. Dersom nemlig Martin Nilsen hadde vært gårdeier, ville han på like linje med de øvrige gårdeiere blitt utlagt en brygge- og sjøbodplass.

Saksøkte hevder at Martin Nilsens far, Nils Korneliussen, hadde brukt den omtvistede plass fra 1850-1860 årene og at Nils Korneliussen eide både sjøbua og parsellen og at disse var knyttet til hverandre slik at eier av parsellen var gitt en bruksrett. Subsidiært anføres at betingelsene for hevd foreligger og at betingelsene forelå allerede på tiden for utskiftningen. Dette kan imidlertid ikke antas. Det dreier seg her om et relativt kort tidsrom, ihvertfall ikke mer enn drøye 40 år og en må også vente at folk hadde greie på hvordan grunneierforholdene var i Selvågen. Det skal også nevnes at dersom Martin Nilsen mente at det som sto i utskiftningen var uriktig, måtte han reagert og påstått seg eiendomsberettiget eventuelt på grunnlag av hevd til den nevnte brygge- og sjøbuplass. Dette er ikke gjort og hans passivitet når det gjelder dette må i allefall når det gjelder tidspunktet før 1903, komme ham og hans rettsetterfølger, saksøkte, til last. Vitnet Margit Hansen har også gjennom Torvald Tønnessen som var født i 1862, blitt fortalt at Nils Korneliussen fikk leiet sjøbu og båtrett av grunneierne. Retten går derfor ut fra i det følgende at sjøbu og båtrett var underlagt leie i 1903.

Når det gjelder tiden etter 1903, hevder saksøkte at Martin Nilsen har ervervet eiendomsrett. Det vises til Rt-1951-135 og til folks oppfatning. Retten finner at den ovenfor siterte rettsavgjørelse omhandler et forhold som er helt forskjellig fra det her foreliggende og at det ikke kan trekkes noen slutninger til nærværende sak på grunnlag av den. Det avgjørende her er etter rettens oppfatning at når grunnen var leiet i 1903 og Martin Nilsen var klar over dette eller i allefall ikke i aktsom god tro med hensyn til dette, jfr. ovenfor vedrørende hans passivitet, da kan han ikke hevde eiendomsrett. En grunnleggende betingelse for hevd er at rådigheten i det ytre må være i strid med de bestående rettsforhold. Det er opplyst av Martin Nilsens arvinger at han trodde at han eide området. Dette kan ikke tillegges noen virkning. I nærværende tilfelle har Martin Nilsen til 1955 og senere hans rettsetterfølgere, benyttet den omtvistede rett slik som forutsatt. Det har i allefall inntil 1955 ikke vært noen grunn for loddeierne til å gripe inn. I den ovenfor siterte dom i Rt-1951,-var det sentrale nettopp at

Side:293

det ble lagt til grunn at de øvrige rettighetshavere utviste passivitet og derfor tapte rett. Det er videre hevdet at når en har unnlatt å fastsette leie og å inlikreve leie, må også dette medføre at en har godtatt at forholdet er gått over til eie. Retten kan ikke være enig i dette og viser i den forbindelse til dok 1 ad 12 som en finner stammer fra utskiftningen av 1903 der leien er påført med 1,60 kr. årlig. En bygger også på Margit Hans ens vitneutsagn der hun av gamle var fortalt at Korneliussen og Martin Nilsen var leier og at leien var kr. 2,- pr. år. Partene er enige i at leie aldri er betalt men er uenig om betydningen av dette faktum. Retten finner ikke at en kan trekke den slutning at når leien ikke er innkrevet så hadde de øvrige i sameiet godtatt at Martin Nilsen er eier av området. En mer nærliggende slutning etter rettens vurdering er at leie ble fastsatt for å gjøre klart at det ikke var eiendomsrett av båt- og sjøbodplass det var snakk om. Verdien av leieretten ble imidlertid ikke satt særlig høyt og det er ikke noe påfallende ved at en leie på kr. 2,- eller deromkring pr. år ikke ble innkrevet. En fant det vel ikke bryet verd.

Saksøkte har også vist til folks oppfatning angående Martin Nilsens eiendomsrett. Det er riktignok så at flere av de for retten førte vitner forklarer at de regnet med at Martin Nilsen eide den omtvistede sjøbu og båtplass. Retten finner imidlertid at en ikke kan trekke noen slutning ut fra dette når en faktisk hadde utskiftningsprotokollen som er brukt til en viss grad som kilde når det gjaldt å klarlegge eiendomsforholdene. En eventuell tro om Martin Nilsens eiendomsrett må derfor etter rettens mening heller tolkes som en uvitenhet om utskiftningsprotokollens innhold. Det eneste av de førte vitner som levde på tiden for utskiftningen, Theodor Tønnesen, hevdet at Martin Nilsen var eier, men han hadde på den annen side aldri sett utskiftningsprotokollen.

Når forholdet er at retten finner at leie foreligger, reiser spørsmålet om hvor lang tid båt- og sjøbodretten var leiet ut for.

Det er i teorien noe omtvistet og usikkert hvilken leietid en skal legge til grunn når avtalen tier. I nærværende tilfelle foreligger ingen avtale men retten antar at tilsvarende hensyn gjør seg gjeldende også da. Det er tre muligheter det kan være snakk om:

1. innfortolke at retten er alltidvarende.

2. la leierett vare ut levetid til fester og ektemake.

3. la leieretten vare så lenge husene på eiendommen kan stå med vanlig vedlikehold.

Retten finner at det må være en konkret vurdering av forholdene som må være avgjørende for valget av disse 3 tolkningsmåter. Det er ikke opplyst noe om eventuell sedvane vedrørende leietidens lengde på stedet.

Retten vil peke på at det i rådsegn nr. 9 om tomtefeste på 18 heter at en regel om at festet skulle gjelde for levetida til festeren trolig var mer naturlig før enn nå og det pekes også på at det er en ulempe ved slik avgrensning ved at en ikke vet hvor lenge eventuelle byggverk vil stå på tomta og derfor blir hindret i investering m.v., 17, 1. spalte.

Retten finner ikke at dette er utslagsgivende i denne saken og

Side:294

peker på at den nærværende tvist gjelder bryggerett og sjøbu som har vært brukt av Nils Korneliussen og Martin Nilsen i ca. 100 år. Disse to har satt opp en enkel sjøbu på plassen og har bygget opp en brygge ved hjelp av steiner og støp. Det pengemessige utlegg må antas å ha vært relativt lite samtidig som det må bemerkes at vedlikehold et er svært enkelt. En rett til å ha brygga og bua stående med vanlig vedlikehold vil i realiteten bety at retten blir alltidvarende eller iallefall svært langvarig noe som vil være svært byrdefullt for grunneierne. På den andre siden vil tapet av retten ikke bety så mye ut fra leierens investeringer. Retten finner ikke at man kan trekke inn at verdien for brygge og sjøbodrett i dag må vurderes som svært verdifull for en rettighetshaver. Retten finner det på grunnlag av det ovenfor anførte naturlig at leietiden er begrenset. I den forbindelse vil en også peke på at etter vitneforklaring fra Margit Hansen som retten bygger på, fikk Nils Korneliussen tillatelse av grunneieren til å leie den omtvistede rett. En må anta at Nils Korneliussen måtte legitimere et behov for dette. Når det gjelder Martin Nilsen er det opplyst at han kjørte rundt kysten og solgte poteter etc. Han hadde således stort behov for en båtrett og måtte leie retten da han ikke eide noe bruk som hadde slik rett, jfr. skylddelingsforretningen for parsell gnr. 151 bnr. 34, dok 1 ad 5, som retten finner viser dette. Retten finner derfor at Nils Korneliussen og Martin Nilsen har sittet med leieretten ut fra deres spesielle behov for den. Hele den situasjon som dette leieforholdet er sprunget ut av, taler imot en stedsvarende og spesielt en overdragelig rett. Her er forholdet at retten nå er gått ut av Martin Nilsens slekt, og retten finner at dette er noe grunneierne ikke behøver å finne seg i.

Retten peker også på bemerkningene i Rådsegn nr. 9 på 18 1. spalte angående regelen om å la feste vare så lenge husene kan stå med vanlig vedlikehold. Utvalget kjenner ikke til at regelen er lagt til grunn i rettspraksis. Det er opplyst at regelen er lagt til grunn i en dom av 13/5-65, sak nr. 37/64 A, avsagt av Mandal herredsrett, som avgjør saken ved å la en slik regel få anvendelse. Dette er imidlertid en underrettsdom og retten viser i begrunnelsen nettopp til den regel av Olav Lids bok tomtefeste, lansert på 249. På grunnlag av dette finner retten at den av saksøkte påberopte regel ikke kan komme til anvendelse i den foreliggende sak.

Retten viser forsåvidt også til Rt-1910-586 - - -. Saksøkers påstand blir å ta tilfølge. - - -