RG-1979-625

Instans:	Frostating lagmannsrett
Dato:	1978-10-25
Publisert:	RG-1979-625
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 25. oktober 1978 i sak nr. 24/1978
Parter:	Overhalla kommune (advokat Ivar Hustad) mot Jørgen Formo (høyesterettsadvokat Erling Krogh).
Forfatter:	Lagdommer Jonas Madsø, byskriver Kjell Helgeby, sorenskriver Birger Aassved
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, §180, §384, Bygningsloven (1965) §35

Namdal herredsrett avsa 12.6. 1975 skjønn hvorved det ble fastsatt erstatning kr. 0,90 pr. kvm for 29 470 kvm grunn som Overhalla kommune ervervet fra Jørgen Formo for utbygging av tredje trinn i en reguleringsplan av 1.10.1969 for boligområde i Skage Vest. For de tidligere utbyggingstrinns vedkommende var også grunn i det vesentlige ervervet fra Formos eiendom. Etter Høyesteretts plenumsdommer av 27.1. 1976 etter ekspropriasjonserstatningsloven ble kommunen og Formo enige om å frafalle skjønnet og om at det ble holdt nytt skjønn «etter gjeldende ekspropriasjonsrettslige regler på fritt grunnlag.» Namdal herredsrett avsa 10.10.1977 skjønn med sådan slutning:

«1. Erstatningen for det areal som Overhalla kommune har overtatt ifølge skjøte av 1.12.76, tgl. 2.12.1976 av eiendommen gnr. 10 bnr. 75 i Overhalla og som skal betales til Jørgen Formo, fastsettes til kr. 6,- - sekskroner - pr. m2 .

2. Renter betales fra 1. mai 1976 med 6% p.a.

3. I erstatning for saksomkostninger betaler Overhalla kommune til Jørgen Formo kr. 4 888,- - firetusenåttehundreogåttiåtte kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.

Overhalla kommune har påanket skjønnet ved ankeerklæring av 9.12.1977 fra advokat Ivar Hustad. Fra ankeerklæringen siteres:

«...

Skjønnet påankes på grunn av feil rettsanvendelse, subsidiært mangelfull saksbehandling idet det i begge tilfelle blir hevdet at herredsretten ikke har gitt en tilfredsstillende begrunnelse for å tilkjenne mererstatning etter ekspropriasjonserstatningslovens (E) §5 nr. 1.

Side:626

Ekspropriasjonsarealet på ca. 30 da. er endel av et område på ca. 88 da. bestemt til boligformål ifølge reguleringsplan betegnet Skage Vest stadfestet 1.10.1969. Området ligger i nærheten av Rv. 17 ca. 15 km fra Namsos sentrum og ca. 10 km fra Overhalla sentrum (Ranumsletta) og var tidligere ubebygget skogsmark. Det er utbygget i tre etapper. Prisen for første etappe på ca. 21 da. ble fastsatt ved overskjønn 7.8.1969 til kr. 4,- pr. m2 og prisen på annen etappe ble fastsatt ved skjønn 21.10.1971 til kr. 4,50 pr. m2 .

Med hensyn til rettsanvendelsen anføres:

Herredsretten har funnet det «klart at selv uten kommunens inngripen ville eiendommens omsetningsverdi være høyere enn den bruksverdi den hadde for grunneieren».

Såvidt jeg kan se er denne vurdering bygget på følgende momenter:

1. Den omstendighet at området ble valgt av kommunen, viser at området på forhånd pekte seg ut som det var best egnet for slik bebyggelse.

2. Grunneierens deltagelse for en halvpart i bygningsvareforretningen Namsos Jernvareforretning A/S «sannsynliggjør at spørsmålet om bruk av arealet til boligformål ville kommet opp ganske snart».

3. Det er «på det rene at generalplanutvalget ... arbeider med planer om fortsatt utbygging».

Under ansettelsen av omsetningsverdien har herredsretten i tillegg sett hen til følgende momenter:

4. Størrelsen på festeavgiftene i Namsosområdet.

5. Det synes også som retten har tatt hensyn til taksten av 21.10.1971 på kr. 4,50 pr. m2 .

Ingen av disse momentene gir en tilfredsstillende begrunnelse for mererstatning etter E §5 nr. 1. Med hensyn til punkt 1 vil det bli vist til høyesterettsdom inntatt i Rt-1976-57 flg., særlig side 60, 2. avsnitt. Punkt 2 er heller ikke et moment som påviser en høyere verdi «som generelt gjelder» for tilsvarende eiendommer. Punkt 3 er irrelevant etter E §4 nr. 3. I punkt 4 er det gjort en sammenligning med eiendommer som ikke er tilsvarende idet Namsosområdet er et bymessig strøk mens Skage Vest ligger på landet, og det er tvilsomt om Namsosområdet kan sies å ligge i distriktet. I punkt 5 er det henvist til en takst som bygger på rettsforholdet før ekspropriasjonserstatningsloven.

Generelt bemerkes med holdepunkt i Kløfta-dommen Rt-1976-i flg. at områdets egnethet til annen utnyttelse bare er et utgangspunkt som også må være tilfredsstillet. Det må dertil, ved en sammenligning med prisene for tilsvarende eiendommer, påvises en omsetningsverdi som er større enn bruksverdien.

Med hensyn til saksbehandlingen anføres subsidiært:

Skjønnspremissene er ikke tilstrekkelig fyldestgjørende til å avgjøre om rettsanvendelsen er riktig. Det fremgår således ikke hvilken vekt herredsretten har lagt på festeavgiftene i Namsosområdet sammenholdt med de andre momenter som er nevnt og det fremgår heller ikke om herredsretten har tatt hensyn til de respektive områders beliggenhet, kommunikasjoner osv.

Det blir videre hevdet at skjønnspremissene rammes av rettergangslovens

Side:627

§384 nr. 5. Momentet nevnt under punkt 2 ovenfor synes å stå i strid med rettens bemerkning øverst på side 11 om Jørgen Formos uvillighet til å avstå grunn, og momentet under punkt 3 hadde behøvd en nærmere begrunnelse ettersom retten foran har uttalt «at denne høyere verdi ikke har sitt utspring i kommunens krav om avståelse på grunnlag av den regulerings- og bebyggelsesplan som forelå i 1969 eller i de investeringer som siden er foretatt».

Det tas forbehold om å supplere de rettslige anførsler under prosedyren.

For Overhalla kommune nedlegges slik påstand:

1. Namdal herredsretts skjønn av 10.10 1969 oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Jørgen Formo tilpliktes å betale Overhalla kommune omkostningene for lagmannsretten.»

Jørgen Formo har tatt til gjenmæle ved anketilsvar av 16.1. 1978 fra advokat Erling Krogh, hvorfra siteres:

«...

Ankemotparten hevder at det ikke er feil rettsanvendelse når herredsretten har lagt til grunn at betingelsene for å anvende ekspropriasjonserstatningslovens §5 er tilstede. Herredsretten bygger på at eiendommens omsetningsverdi er høyere enn bruksverdien som skoggrunn. Retten finner det godtgjort at eiendommen er meget godt egnet til bebyggelse. Momentene 1-3 som er fremhevet i ankeerklæringen, er ikke av herredsretten anført som begrunnelse for mererstatning, men retten ser disse forhold som en bekreftelse på at arealet faktisk sett er godt egnet til boligbebyggelse.

Herredsretten konstaterer at eiendommens beliggenhet og utbyggingsmuligheter betinger mererstatning. Ved fastsettelse av erstatningen foretar retten en korrekt sammenligning med tilsvarende eiendommer innen distriktet. Forholdet i nærværende sak er ikke analogt med de omstendigheter som høyesterett bygger på i sin dom, Rt-1976-57 flg.

Herredsretten henviser til skjønnsfastsettelse av 21. 10. 1971 hvor det bl.a. uttales at «omsetningsverdien for tomter i området har festnet seg til det nevnte beløp pr. m2 «. Videre sammenligner herredsretten med festeavgifter som er vanlige for festetomter i distriktet. Ankemotparten anser det utvilsomt at det såkalte Namsos-område ligger i distriktet. Skage Vest er sentralt beliggende og et ettertraktet bolig- og tomteområde for folk som arbeider i Namsos. Ankemotparten mener at herredsrettens avgjørelse når det gjelder vurderingen av tilsvarende eiendommer, er fyldestgjørende og vel begrunnet.....

......

Det kan opplyses at Jørgen Formos sønn, gårdbruker Mathias Formo, har inngått på en avtale med Brødr. Hetland A/S om utbygging av ca. 70 da. av et areal som grenser inn til det eksproprierte området. Omsetningsverdien for dette området er basert på en årlig festeavgift på kr. 700,- pr. dekar. Avtalen med Brødr. Hetland A/S vil bli fremlagt senere.

Ankemotparten kan ikke se at herredsrettens saksbehandling er mangelfull. Jørgen Formos uvillighet til å avstå grunn, står ikke i strid

Side:628

med Namsos Jernvareforretnings A/S' interesse i å utbygge dette område som etter kommunens tidligere ervervelse var under utparsellering og under enhver omstendighet ville bli utbygget. Som foran anført, finner herredsretten at eiendommens beliggenhet, beskattenhet og utbyggingsmuligheter faktisk sett er av en slik karakter at dette betinger mererstatning og at en høyere verdi ikke har sitt utspring i ekspropriasjonskravet. Retten konstaterer forøvrig at den bruk som betinger høyere verdi er i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av eiendommen.

Ankemotparten tar forbehold om å gjøre ytterligere anførsler gjeldende ... påstand:

«1. Namdal herredsretts skjønn av 10.10.1977 stadfestes.

2. Overhalla kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten ...»

Ankeforhandling er holdt i Overhalla 19.10.1978. Under ankeforhandlingen møtte foruten prosessfullmektigene ordføreren i Overhalla kommune, Sigmund Flasnes og Jørgen Formo. Begge ga forklaring. Dessuten ble avhørt et vitne. Det er under ankesaken fremlagt noen nye dokumenter, som det ikke finnes nødvendig å spesifisere. Under ankeforhandlingen ble det foretatt åstedsbefaring i det område som det påankede skjønn gjelder.

Saksforholdet og det partene gjorde gjeldende for herredsretten fremgår av skjønnet. Partenes anførsler under ankeforhandlingen er overensstemmende med det de har gjort gjeldende i ankeerklæring og tilsvar.

Lagmannsretten bemerker:

Herredsretten kom til at ved verdsetting etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 måtte den grunn kommunen ervervet fra Formo etter sin bruk vurderes som skogsgrunn, idet skogdrift ble drevet der helt frem til kommunen overtok. Retten kom også til at det ikke var grunnlag for å gi tilleggserstatning for at Namsos Jernvareforretning, hvor Jørgen Formo var medeier for en halvdel, ikke fikk bruke arealet til egne formål.

Herredsretten fant imidlertid at omsetningsverdien av det areal som avstås var høyere enn bruksverdien, og at «denne høyere verdi ikke har sitt utspring i kommunens krav om avståelse på grunnlag av den regulerings- og bebyggelsesplan som forelå i 1969 eller i de investeringer som senere er foretatt.» I den forbindelse kommer retten inn på det som er omtalt i ankeerklæringens pkt. 1, 2 og 3 om at kommunen valgte området, om at det på forhånd pekte seg ut som best egnet, om at Formos deltakelse i Jernvareforretningen sannsynliggjorde at spørsmålet om utnyttelse av tomten til boligformål ville komme opp snart, og om at det var på det rene at generalplanutvalget arbeidet med fortsatte planer om utbygging. Lagmannsretten forstår ikke det som uttales her, som noen selvstendig begrunnelse, men som en bekreftelse på det som retten hadde sagt i begynnelsen av sine bemerkninger, hvorfra siteres:

«... Retten kunne konstatere at utbyggingsområdet tilsynelatende var svært heldig valgt. Tomtene i denne siste del av utbygningsfeltet

Side:629

ligger i en bakkehelling mot syd og med vid og vakker utsikt over dalen. Avstanden til hovedveien med bussforbindelse til Namsos er kort, og det er også forholdsvis kort vei til Skage sentrum, som er en «tettbebyggelse med bl.a. samvirkelag og møbelforretning.

- De som har fått kjøpe de byggeklare tomter her, må sies å ha vært heldige, selv med den pris på kr. 40,- som kommunen har satt som maksimum.»

Selve begrunnelsen for herredsrettens anvendelse av ekspr.erst. 1. §5 pkt. 1 ved fastsettelse av erstatningen finnes i det etterfølgende avsnitt i skjønnet, hvorfra siteres:

«...

Etter §5, pkt. 1 skal det tas hensyn til den høyere verdi som gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk, for så vidt det finnes rimelig. Retten har ved sin vurdering tatt hensyn til følgende:

Ved fastsettelsen av erstatningen på kr. 4,50 pr. m2 ble det i Namdal herredsretts skjønn av 21.10.1971 uttalt:

«Skjønnsretten finner at den må ta utgangspunkt i overskjønnsrettens avgjørelse av 7.8.1969 da erstatningen for den første avståtte del av boligfeltet ble satt til kr. 4,- pr. kvm. Denne avgjørelse er rettskraftig og det bør legges til grunn at omsetningsverdien for tomter i området har festnet seg til det nevnte beløp pr. kvm. Det er gått to år siden den gang og med den alminnelige pris, og verdistigning som har funnet sted, er retten kommet til at erstatningen i dag bør settes til kr. 4,50 pr. kvm.»

Retten finner ikke at den kan gjennomføre et lignende resonnement. Den offisielle konsumprisindeks født xx.xx.71 var på 80,6 og født xx.xx.1976 121,2 (gjennomsnitt 1974 = 100).

Konsumprisindeksen er altså siden prisen pr. m2 ble fastsatt til kr. 4,50, steget med 50,4%, hvilket i tilfelle ville representere en økning av kvadratmeterprisen til ca. kr. 6,75 pr. m2 . Retten finner at, selv om dette ikke ville være noen urimelig pris, er det ikke fullt ut skjedd en slik utvikling i prisen på sammenlignbare eiendommer. Prisutviklingen i distriktet er preget av de moderate eiendomspriser som hersker i Namsosområdet hvor prisutviklingen har vært trykket av at de fleste tomter har vært festetomter og av de meget beskjedne festeavgifter som har vært vanlige. En festeavgift på ca. kr. 250 pr. mål må imidlertid nå betegnes som vanlig.

Ut fra en samlet vurdering er retten kommet til en pris på kr. 6,- pr. m2 .

.....« 

Herredsretten kan ikke ses her å ha lagt vekt på den tidligere takst kr. 4,50 som anført av den ankende part overensstemmende med det som er sagt i ankeerklæringens pkt. 5. Retten sier jo uttrykkelig i det siterte at den ikke kan gjennomføre lignende resonnement som førte til denne takst, og påviser at den ved å følge resonnementet ville kommet til kr. 6,75, som var for høyt.

Retten uttaler seg deretter om prisutviklingen i distriktet. Det er ikke riktig det som hevdes av den ankende part, at herredsretten herunder bare har hatt for seg festeavgiftene i Namsosområdet og taksten

Side:630

på kr. 4,50. Som det fremgår av det foran siterte er Namsosområdet nevnt i forbindelse med at eiendomsprisene og festeavgiftene der har vært med på å prege prisutviklingen i distriktet, som må forstås å være det distrikt hvor Formos eiendom ligger. Det er etter lagmannsrettens mening ikke noe uriktig i dette.

Ved vurderingen av sammenlignbare tomter har retten tatt hensyn til at en festeavgift på kr. 250,- måtte ansees som vanlig i distriktet. Men ved bedømmelsen av sammenlignbare priser må en gå ut fra, at selv om det ikke er nevnt i selve begrunnelsen, er det tatt hensyn til de opplysninger som ellers er inntatt i skjønnet, idet det vel nettopp er derfor opplysningene er tatt inn. I gjengivelse av saksøktes anførsler har herredsretten inntatt følgende:

Når det gjelder sammenlignbare eiendomspriser har saksøkte foruten de foran nevnte skjønn, henvist til at kommunen i 1975 kjøpte et areal på 39 mål av Ranemsletta tilhørende Kristian M. Hildrum til bruk for sykehjem, for en pris av ca. kr. 6 500,- pr. mål, en pris som på grunn av at 6 mål var så bratt at det ikke var utnyttbart, i realiteten ble ca. kr. 7 500,- pr. mål. (Retten bemerker at det er tinglyst en overdragelse av tilsammen 45 mål til en pris av kr. 243 000,som gir en pris pr. mål på kr. 5 400,-).

Videre har saksøkte lagt fram avisutklipp som viser:

1. at det på Hitra utparselleres hyttetomter til en festeavgift på kr. 1 000,-. Tomtenes areal varierer fra 1.5 - 2 dekar,

2. at det i Rissa med Årnseth boligfelt IV er gjort byggeklare 34 tomter med en grunnkjøpspris på kr. 6 pr. m2,

3. at Inderøy herredsrett i et skjønn vedrørende Steinkjer kommunes ekspropriasjon av to eiendommer i Sparbu sentrum på tilsammen 40 mål har fastsatt erstatningen til kr. 10 pr. m2 tomtegrunn og kr. 2 pr. m2 ut fra bruksverdien som dyrket mark,

4. at Birgit og Oluf Moe under ekspropriasjonstvang etter avtale selger et areal av Mediå, Grong, til kommunen til tomt for syke-, aldersheim og helsesenter for kr. 6,50 pr. m2 .

Videre har saksøkte henvist til at Oddvar Omlen som grunneier har bortbygslet til Inntrøndelag Skogindustri, som driver ferdighusfabrikk, et område av Omlen gård for en bygselavgift på 27 øre pr. m2 /år. Omlen gård ligger noe syd for Skage. (Retten bemerker at hjemmelsinnehaver til eiendommen er avdøde Gunnar Omlen og at kontrakten ikke er dokumentert, men heller ikke bestridt av saksøkeren). Saksøkte hevder at denne bygselsavgift tilsvarer en tomtepris på 44,5 kroner pr. m2 .

......»

Kommunen kan ikke ses å ha oppgitt priser til bruk for sammenligningen i herredsretten. Fra kommunens side er det under ankeforhandlingen opplyst at området som ble ervervet på Ranemsletta til sykehjem, var dyrket mark. Kommunen har for å vise at de opplysninger om eiendomspriser som er inntatt i herredsrettens dom, er mangelfulle som grunnlag for den sammenligning som skal foretas etter ekspr.erst. 1. §5 pkt. 1, lagt frem oppgave som viser at kommunen har ervervet områder fra 4 eiere på Tramyra for priser fra kr. 0,56 til kr. 0,88

Side:631

pr. m2 . Til dette har ankemotparten anført at dette gjaldt større arealer av områder som for en stor del besto av myr og dårlig grunn. Ankemotparten har i tillegg til de opplysninger som fremgår av herredsrettens dom og av anketilsvaret, fremlagt prisnemndtakster som viser at det er godkjent forhøyelse av festeavgifter i Namsos som svarer til omkring kr. 700 pr. mål.

Lagmannsretten kan ikke se at det er noen mangel ved herredsrettens begrunnelse og avgjørelse når den ved sammenligningen etter eks.pr. 1. §5 pkt. 1 har holdt seg til det fremlagte materiale om priser på eiendommer i distriktet og til vanlig festeavgift.

Ved sammenligningen kommer i betraktning - som uttalt av førstvoterende i Kløftasaken Rt-1976-1, se side 13, «eiendommenes beliggenhet, beskaffenhet, utbyggingsmuligheter og særlige utbyggingsegenskaper.» Det er nettopp dette herredsretten synes å ha gjort. Det areal som skulle erverves, er som tidligere nevnt grundig beskrevet. Det ble funnet vel egnet for utbygging, og dette er en av de ting som skal vurderes. De eiendommer det blir sammenlignet med, er ikke så godt beskrevet. Det ville også være å stille for store krav til begrunnelsen om en skulle kreve så nøyaktig beskrivelse av de sammenlignbare eiendommer. Det må regnes med at skjønnsretten med sitt kjennskap til distriktet har vurdert de sammenlignbare eiendommers egenskaper og foretatt den sammenligning som førstvoterende i Kløftasaken uttrykker slik: «verdiene må justeres opp eller ned etter den enkelte eiendoms egenskaper.» Denne justering må antas også å være årsaken til at prisen for det som skulle avstås, ble satt til kr. 6,- pr. m2 mens vanlig festeavgift i distriktet var angitt å være kr. 250,- pr. mål, hvilket med 6% rente svarer til ca. kr. 4,- pr. m2 . Skjønnsretten må ved sin vurdering ha kommet til at arealets verdi var høyere enn for de vanlige bortfestede tomter. Dette er en skjønnsmessig vurdering som lagmannsretten ikke kan prøve.

Den ankende part har gjort gjeldende at når herredsretten uttaler «at denne høyere verdi ikke har sitt utspring i krav om avståelse på grunnlag av den regulerings- og bebyggelsesplan som forelå i 1969 eller i de investeringer som siden er foretatt», er denne begrunnelse for mangelfull for å se om vilkårene etter eks.pr.erst.l. §5 pkt. 2, jfr. §4 pkt. 3 er oppfylt. I den forbindelse er det vist til det som må kreves av begrunnelse i henhold til det som sies på side 60 i dom i Rt-1976-57 flg. Lagmannsretten kan ikke se annet enn at herredsretten har gitt en ganske god begrunnelse i den beskrivelse av eiendommen som den ga i sine innledende bemerkninger.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at herredsrettens begrunnelse er tilstrekkelig for prøvelse av rettsanvendelsen, og at retten ikke har lagt noen uriktig rettsanvendelse til grunn når den har fastsatt erstatningen etter ekspr.erst.l. §5 pkt. 1, og når den har utmålt kr. 6,- pr. m2 .

Skjønnet blir overensstemmende med dette stadfestet.

Det finnes ikke grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd, hvoretter den ankende part må betale saksomkostninger for lagmannsretten. Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave. Erstatningen for saksomkostninger

Side:632

fastsettes til kr. 5 910, hvorav kr. 4 100 som salær til prosessfullmektigen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Det påankede skjønn stadfestes.

Overhalla kommune tilpliktes å betale saksomkostninger i ankesaken til Jørgen Formo med 5 910,- - femtusennihundreogti - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Av herredsrettens skjønn (sorenskriver Tore Stenhamar med skjønnsmenn):

Namdal herredsrett avsa den 12. juni 1975 skjønn med denne slutning:

«1. Erstatningen for det areal som Overhalla kommune krever avstått av gnr. 10 bnr. 1 i Overhalla, tilhørende Jørgen Formo, fastsettes til kr. 0.90 pr. m2 .

2. Rentefoten etter skjønnsforutsetningenes pkt. 4 settes til 6% p.a.

3. I erstatning for saksomkostninger betaler Overhalla kommune til Jørgen Formo kr. 4 230,- - firetusentohundreogtredve - innen 2 - to - uker etter forkynning av dette skjønn.»

Ved ankeerklæring av 9. august 1975 ble skjønnet påanket til Frostating lagmannsrett hva angår slutningens punkt 1. Anken gjaldt såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen.

Etter at Høyesterett 27. januar 1976 hadde avsagt de dommer som er inntatt i Rt-1976-1, Rt-1976-50 og Rt-1976-57, ble partene enige om å frafalle anken til lagmannsretten og fremme nytt skjønn på avtalemessig grunnlag.

Avtale om dette ble inngått 4.6.1977. Ifølge denne frafaller Jørgen Formo sin anke, mens Overhalla kommune forplikter seg til ikke å kreve avstått arealet på grunnlag skjønnet av 12. juni 1975.

Avtalen inneholder videre denne bestemmelse:

«3. Partene er enige om at det holdes nytt skjønn etter gjeldende ekspropriasjonsrettslige regler på fritt grunnlag snarest. Under det nye skjønn, som begjæres av kommunen, blir denne å betrakte som ekspropriant med de rettigheter og forpliktelser dette innebærer. De skjønnsforutsetninger som ble lagt til grunn under Namdal herredsretts skjønn av 12. juni 1975, blir også å legge til grunn ved det nye skjønn.

4. Jørgen Formo forplikter seg til å avstå området straks skjønnet er blitt rettskraftig og til den i skjønnet fastsatte erstatning.»

Ankesaken ble hevet av Frostating lagmannsrett 2. juli 1976. Skjønnsforutsetningene lyder slik:

1. Skjønnet fremmes på grunnlag av avtale mellom partene og etter gjeldende ekspropriasjonsrettslige regler.

2. Saksøkte tilkjennes full erstatning for det avståtte areal, beregnet pr. m2, idet fullstendig oppgjør skjer på grunnlag av nøyaktig oppmåling.

3. Kommunen påtar seg eventuell gjerdeplikt mot saksøktes gjenværende eiendom.

4. De fastsatte erstatninger forrentes fra besittelsestakelsen eventuelt når skjønnet er endelig, med en rentesats fastsatt etter rettens skjønn, til betaling skjer.

Side:633

Som det fremgår av rettsboken, kom partene under rettsmøtet fram til enighet om at forrentningen etter punkt 4 skal skje med 6% p.a. fra 1. mai 1976, som var det tidspunkt kommunen tok arealet i besiddelse.

Arealet, utgjør etter målebrev datert 25.10.1976, tinglyst 2.11.1976, 29 470 m2 . Da Overhalla kommune fant det nødvendig å få hjemmel til eiendommen av hensyn til den videre utparsellering og utbygging, ble eiendommen, som hadde fått gnr. 10, bnr. 75, tilskjøtet kommunen ved skjøte datert 1.12.1976, tinglyst 2.12.1976.

I skjøtet er som vilkår nevnt at overdragelsessummen skal fastsettes ved begjært ekspropriasjonsskjønn. For beregning av dokumentavgift m.v. og senere korrigering overensstemmende med skjønnsresultatet ble verdien satt til kr. 200 000,-.

Skjøtet ble utstedt av Mathias Formo som overtok eiendommen Skage, gnr. 10, bnr. 1 ved skjøte fra sin far datert 11.12.1974, tinglyst 12.12.1974. Skjøtet inneholder denne bestemmelse: «Salgssum av tomtegrunn, ca. 30 mål, i Skage Vest skal tilfalle selgeren».

Skjønnsmenn ved dette skjønn er oppnevnt blant de skjønnsmenn som står i Nord-Trøndelag fylkes skjønnsmannsutvalg. De er alle bosatt utenfor Overhalla kommune.

Retten forstår skjønnsforutsetningene slik at erstatningen pr. m2 skal fastsettes født xx.xx.1976. Når det gjelder forhistorien og de faktiske forhold som danner grunnlag for skjønnet, har en i det vesentlige de samme forhold som ved skjønnet av 12. juni 1975. Fra den refererende og beskrivende del av dette skjønn hitsettes følgende:

«I brev av 25. oktober 1974 samtykket Kommunal- og Arbeidsdepartementet i at Overhalla kommune eksproprierer ca. 30 da av gnr. 10 bnr. 1 i Overhalla, tilhørende Jørgen Formo. Samtykket ble gitt i medhold av §35 nr. 1 i bygningsloven av 18. juni 1965. I tillatelsen er det bl.a. uttalt:

«Arealet skal nyttes til boligformål i samsvar med reguleringsplan for Skage vest, stadfestet 1. oktober 1969. Fylkeslandbruksstyret hadde ikke noe å bemerke til reguleringsplanen.

Ekspropriasjonssaken har vært forelagt skogrådet og fylkesskogrådet som i møter henholdsvis 14. august og 4. oktober 1974 har samtykket i at grunnen blir omdisponert.

Etter at grunneieren hadde uttalt seg vedtok kommunestyret i møte 7. oktober 1974 å søke om samtykke til ekspropriasjon.

Departementet har etter en samlet vurdering av opplysningene i saken funnet at fordelene ved inngrepet utvilsomt vil være større enn ulempene. En har ved avgjørelsen lagt vesentlig vekt på at arealet ligger innenfor et regulert område som delvis er utbygd og hvor kommunen har nedlagt betydelige midler i grunnlagsinvesteringer.»

Ved brev av 15. november 1974 ble vedtaket påklaget til Kongen. Ved kgl. res. av 28. februar 1975 ble det truffet slikt vedtak:

«Klage over Kommunal- og Arbeidsdepartementets vedtak av 25. oktober 1975 om å gi samtykke til ekspropriasjon av ca. 30 da. av gnr. 10 bnr. 1 i Overhalla, tas ikke til følge.»

Det området som ekspropriasjonen gjelder, ligger innenfor et område på ca. 88 da. som ved reguleringsplan, stadfestet 1. oktober 1969, ble regulert til boligformål. Ved overenskomst av november 1968 ble partene enige om avståelse av ca. 21 da av saksøktes eiendom innenfor rammen av

Side:634

reguleringsplanen og partene ble enige om at vederlaget skulle fastsettes ved skjønn.

Ved Namdal herredsretts skjønn av 30. april 1969 ble prisen for det areal som saksøkte avsto, satt til kr. 3,- pr. m2 . Ved overskjønn av 7. august 1969 ble prisen satt til kr. 4,- pr. m2 . I begge tilfelle ble tomteverdien lagt til grunn.

Ved overenskomst av 4. august 1971 ble partene videre enige om at kommunen skulle få erverve ytterligere ca. 33 da. av gnr. 10 bnr. 1 av det regulerte område til opparbeidelse av boligtomter og at erstatningen skulle fastsettes ved skjønn.

Ved skjønn av 21. oktober 1971 ble erstatningen fastsatt til kr. 4,50 pr. m2 . Tomteverdien ble lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen. Det ble ikke begjært overskjønn.

«Ekspropriasjonsområdet er skogsmark og består for det alt vesentlige av nyplantningsskog av forskjellig alder, etter det opplyste gjennomsnittlig 10-20 års alder. Grunnen har gjennomsnittlig høy bonitet over det hele og området ligger godt til for skogproduksjon. Det grenser dels mot de områder som tidligere ble ekspropriert i forbindelse med utbyggingen av 1. og 2. etapper. Dette var også skogsmark av samme kvalitet. Med unntak for et mindre område med dyrket mark, grenser ekspropriasjonsområdet ellers på alle sider mot saksøktes egen skogseiendom. Det samlede skogareal som saksøkte eier er ca. 2 000 da.»

Retten bemerker:

Den eiendom saken gjelder er som det fremgår av det foran siterte, den siste del av det område av Skage Vest som er regulert til boligområde. Ved rettens befaring var veiene i området praktisk talt ferdig og boligene var under bygging, til dels ferdige. Retten kunne konstatere at utbygningsområdet tilsynelatende var svært heldig valgt. Tomtene i denne siste del av utbygningsfeltet ligger i en bakkehelling mot syd og med vid og vakker utsikt over dalen. Avstanden til hovedveien med bussforbindelse til Namsos er kort, og det er også forholdsvis kort vei til Skage sentrum, som er en tettbebyggelse med bl.a. samvirkelag og møbelforretning.

De som har fått kjøpe de byggeklare tomter her, må sies å ha vært heldige, selv med den pris på kr. 40 pr. m2 som kommunen har satt som maksimum. (Kjøpekontraktene inneholder ingen bestemmelse om regulering på grunnlag av den endelige pris som kommunen må betale for råtomtene).

Terrenget var gjennom byggingen sterkt endret fra det opprinnelige, men det gjensto tilstrekkelig urørt område til at retten kunne konstatere at den beskrivelse som er gitt området ved de tidligere skjønn var dekkende.

Ved skjønnsrettens behandling av erstatningsspørsmålet denne gang, har Høyesterett gjennom en rekke dommer gitt en fortolkning av bestemmelsene i lov av 26. januar 1973 nr. 4, som ikke forelå da Namdal herredsrett avsa sitt skjønn av 12.6.1975. Retten kan imidlertid ikke se at saken står i noen annen stilling nå når det gjelder saksøktes påstand om at eiendommen skal verdsettes som byggetomt etter lovens §4. Retten legger til grunn at det er den aktuelle bruk av området som må bli utslagsgivende. Det er da helt på det rene at eiendommen da ekspropriasjonstillatelsen forelå, ble drevet som en del av skogen på saksøktes eiendom. Saksøkte har i sin forklaring for skjønnsretten uttalt at det ikke er solgt noen tomt av eiendommen etter siste krig, før kommunen kom inn i bildet. Han har ikke vært interessert i å selge tomter da det etter hans mening forringer næringsgrunnlaget etter

Side:635

forholdene. Det har vært hans forutsetning at slekten skal eie gården. Forøvrig er den eiendom det gjelder, beplantet med gran i flere omganger. Noe skjedde allerede før siste krig, noe i den periode som ligger 10-20 år forut for kommunens reguleringsplan. §4 pkt. 2 kan ikke gi grunnlag for noen høyere erstatning enn skogbruksverdien.

Retten finner heller ikke grunnlag for å gi erstatning slik som påstått med kr. 1 pr. m2 i tillegg til grunnens verdi, med den begrunnelse at saksøkte har lidt et tap ved at Namsos Jernvareforretning A/S ikke får bygge ut området.

Jemvarens disponent, Per Formo, har som vitne forklart at selskapet eies av ham selv og hans kone for en halvparts vedkommende, mens Jørgen Formos halvpart nå er overtatt av Jørgens sønn Ole. Han bekrefter at man har snakket om utbygningsplanene og at disse ville ha betydning for Jernvarens omsetning av bygningsartikler, idet man nå omsetter svært lite av de lavtprisede bygningsvarene. Han har også erklært at det ikke ville være betenkelig for Jernvaren å betale f.eks. kr. 8 pr. m2 istedet for kr. 7 pr. m2 . Retten finner imidlertid ikke at det hverken er klarlagt at saksøkte gjennom samarbeidet med Jernvaren ville oppnådd en merfortjeneste, eller at det er rettslig grunnlag for å gi et tillegg til erstatningen som påstått. Retten er forsåvidt enig i de betraktninger saksøkeren har gjort gjeldende, og som er referert foran.

Når det gjelder saksøktes subsidiære påstand, at det må legges til grunn en omsetningsverdi som er høyere enn bruksverdien som skogsgrunn, er retten enig. Retten finner at denne høyere verdi ikke har sitt utspring i kommunens krav om avståelse på grunnlag av den regulerings- og bebyggelsesplan som forelå i 1969 eller i de investeringer som siden er foretatt. Etter rettens vurdering viser den omstendighet at området ble valgt av kommunen, tvert imot at dette området på forhånd utpekte seg som det var best egnet for en slik bebyggelse. Det må etter rettens vurdering være klart at selv uten kommunens inngripen, ville eiendommens omsetningsverdi være høyere enn den bruksverdi den hadde for grunneieren som skogbruker. At grunneieren den gang var medeier i Jernvaren for en halvpart, begrunner som nevnt ingen tilleggserstatning, men det er blant de momenter som sannsynliggjør at spørsmålet om bruk av arealet til boligtomter ville kommet opp ganske snart. Det er forøvrig etter avisreferater på det rene at generalplanutvalget i kommunen, som er identisk med formannskapet, arbeider med planer om fortsatt utbygging av boligområdet på Skage. At den nåværende eier, Mathias Formo, som sin far Jørgen Formo, stiller seg uvillig til å avstå grunn, gjør ikke omsetningsverdien mindre. Retten er enig med saksøkte for såvidt denne under prosedyren har hevdet at det ikke spiller noen rolle for verdsettelsen hvilke aktuelle planer som foreligger fra grunneierens side for utnyttelse av området. Når det gjelder lovens §5, pkt. 1 er det ikke tale om den aktuelle bruk fra grunneierens side, eller den planlagte bruk. Betingelsen etter §5, pkt. 3 er tilstede, nemlig at den bruk som betinger den høyere verdi «ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres.»

Etter §5, pkt. 1 skal det tas hensyn til den høyere verdi som gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk, for så vidt det finnes rimelig. Retten har ved sin vurdering tatt hensyn til følgende:

Ved fastsettelsen av erstatningen på kr. 4.50 pr. m2 ble det i Namdal herredsretts skjønn av 21. 10.1971 uttalt:

«Skjønnsretten finner at den må ta utgangspunkt i overskjønnsrettens avgjørelse av 7.8.1969 da erstatningen for den første avståtte del av boligfeltet

Side:636

ble satt til kr. 4,- pr. m2 . Denne avgjørelse er rettskraftig og det bør legges til grunn at omsetningsverdien for tomter i området har festnet seg til det nevnte beløp pr. kvm. Det er gått to år siden den gang og med den alminnelige pris- og verdistigning som har funnet sted, er retten kommet til at erstatningen i dag bør settes til kr. 4,50 pr. kvm.»

Retten finner ikke at den kan gjennomføre et lignende resonnement. Den offisielle konsumprisindeks født xx.xx.71 var på 80,6 og født xx.xx.1976 121,2 (gjennomsnitt 1974 = 100).

Konsumprisindeksen er altså siden prisen pr. m2 ble fastsatt til kr. 4,50, steget med 50,4%, hvilket i tilfelle ville representere en økning av kvadratmeterprisen til ca. kr. 6,75 pr. m2 . Retten finner at, selv om dette ikke ville være noen urimelig pris, er det ikke fullt ut skjedd en slik utvikling i prisen på sammenlignbare eiendommer. Prisutviklingen i distriktet er preget av de moderate eiendomspriser som hersker i Namsosområdet hvor prisutviklingen har vært trykket av at de fleste tomter har vært festetomter og av de meget beskjedne festeavgifter som har vært vanlige. En festeavgift på ca. kr. 250 pr. mål må imidlertid nå betegnes som vanlig.