RG-1980-1026

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1980-03-03
Publisert:	RG-1980-1026
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 3. mars 1980 i sak nr. 118/79
Parter:	A/S Tune Tomteselskap (advokat Jan S. Arvesen) mot Odd Udnes og Knut Ramtvedt (advokat John Grimstad).
Forfatter:	Lagdommerne Jørgen Brøymer, Jan Frøystein Halvorsen, Karl Solberg
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tomtefesteloven (1975) §13, §14, §32, Tomtefesteloven (1975)

Mellom A/S Tune Tomteselskap som frembortfester og henholdsvis Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt som fremfestere er det oppstått tvist om forståelsen av fremfestekontraktenes bestemmelse om regulering av festeavgiften. Den direkte reguleringsbestemmelse i kontraktenes trykte tekst er inntatt under punkt 6, som innledningsvis henviser til hovedfestekontrakten mellom grunneieren og A/S Tune Tomteselskap og deretter gjengir enkelte punkter fra hovedkontrakten som fastslåes å skulle utgjøre en del av fremfestekontraktene. Av reguleringsbestemmelsen hitsettes følgende som er av betydning for saken: «Partene har rett til å kreve festeavgiften regulert hvert 5. år i henhold til takst.» Videre er i fremfestekontraktenes trykte tekst under punkt 2 inntatt følgende pasus om festeavgiftens beregning: «I festeavgift betaler festeren årlig kr.... beregnet etter 4 % om året av tomteverdi kr....». Avgiftsbeløpet og tomteverdien for hvert feste er tilføyet med skrivemaskin. Denne trykte tekst er identisk med den trykte tekst i standardformularet for hovedfestekontrakten, bortsett fra at tallet 4 for rentefoten i sistnevnte kontrakt er tilføyet med skrivemaskin, idet det standardformular som var brukt, og som er godkjent av husbanken, har latt stå åpent rom for rentefoten.

For hovedfestekontrakten ble ny, oppregulert festeavgift fastsatt av Sarpsborgdistriktets prisnemnd 23. april 1975. I denne fastsettelse ble grunnprisen for arealet oppregulert med en multiplikator på 1,8, samtidig med at avgiften ble beregnet til 6 % p.a. av den oppregulerte grunnpris istedenfor rentefoten på 4 % som figurerer i kontrakten. Denne oppregulering er foretatt overensstemmende med prisforskriftene. A/S Tune Tomteselskap utlignet deretter den oppregulerte festeavgift på de 92 fester arealet er oppdelt i. Odd Udnes og Knut Ramtvedt mener at de ikke har plikt til å betale hele den nye avgift som faller på deres fester. De har intet å innvende mot oppreguleringen av tomteverdien i beregningsgrunnlaget, men mener at det etter kontrakten kun er anledning til å beregne den nye festeavgift etter en rentefot på 4 %. Begrunnelsen for dette er at fremfestekontraktens reguleringsbestemmelse i punkt 6 må leses i sammenheng med bestemmelsen om festeavgiftens beregning i punkt 2, hvor det fremgår at avgiften er beregnet etter 4 % p.a. av den fastsatte tomteverdi. Kontraktens rentefot påstås da å være fastlagt for hele festeperioden på 99 år. Reguleringsbestemmelsen gir bare adgang til å justere grunnverdien etter takst. Tune Tomteselskap på sin side mener imidlertid at fremfestekontraktens punkt 2 bare gir en beskrivelse av hvordan den opprinnelige festeavgift er beregnet. Reguleringsbestemmelsen i punkt 6 står på egne ben. Etter denne bestemmelse er det festeavgiften som skal reguleres etter takst. Taksten er bestemt av to komponenter, nemlig rentenivået og grunnverdien - alt begrenset innenfor prisforskriftenes ramme. Derfor mener tomteselskapet at også regulering av rentefoten går inn under takseringsregelen i fremfestekontraktenes punkt 6. Uenigheten mellom partene gjelder kun spørsmålet om en riktig fortolkning av fremfestekontraktene gir anledning til også å regulere rentefoten ved justering av festeavgiften.

Da partene ikke kom til enighet, reiste Udnes og Ramtvedt sak ved Tune herredsrett med krav om fastsettelsdom for at tomteselskapet

Side:1028

ikke kan ta mer enn 4 % p.a. av grunnens verdi i festeavgift for deres tomter. Tune herredsrett avsa 22. desember 1978 dom med denne doms slutning:

«1. A/S Tune Tomteselskap kan ikke ta mere enn 4 % av grunnens verdi i festeavgift for Knut D. Ramtvedt og Odd Udnes's tomter leiet av A/S Tune Tomteselskap i Grålumåsen.

2. A/S Tune Tomteselskap dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Knut D. Ramtvedt og Odd Udnes i fellesskap saksomkostninger med kr. 5 160,- - femtusenett hundreogseksti 00/100-kroner.»

Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens domsgrunner og av det som er anført av lagmannsretten nedenfor.

A/S Tune Tomteselskap har påanket dommen til lagmannsretten og nedlagt slik påstand:

«A/S Tune Tomteselskap kjennes berettiget til å ta 6 % rente av grunnens verdi i festeavgift for Knut D. Ramtvedt og Odd Udnes. - Tomter festet av A/S Tune Tomteselskap.

A/s Tune Tomteselskap tilkjennes saksomkostninger både for herreds- og lagmannsrett.»

Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

«1. Tune herredsretts dom av 22. desember 1978 stadfestes.

2. A/S Tune Tomteselskap dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten.»

A/S Tune Tomteselskap mener at herredsretten tar feil når den har funnet at formuleringen av reguleringsklausulen kan etterlate slik tvil at tomteselskapet ikke har adgang til å regulere rentefoten ved justering av festeavgiften overensstemmende med prisnemdas avgjørelse.

For lagmannsretten er som ny anførsel gjort gjeldende at Ramtvedt og hustru hadde vært i lang konferanse hos daværende rådmann i Tune, vitnet Tarald Sira, og herunder i detalj blitt orientert bl.a. nettopp om reguleringsprinsippene for festeavgiften og prisreguleringen. Således hevdes Ramtvedt også på subjektivt grunnlag å være bundet av den oppfatning tomteselskapet gjør gjeldende.

For øvrig gjør A/S Tune Tomteselskap i det vesentlige gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, og som i hovedtrekk er gjengitt ovenfor. Det er i denne forbindelse for lagmannsretten presisert at avtalen må leses på bakgrunn av prisforskriftene. Disse bygger nettopp på systemet med fastsettelse av høyeste lovlige festeavgift på grunnlag av kombinasjonen av rentefot og grunnverdi. De flere hundre interesserte som i alt meldte seg da tomtefeltet ble utparsellert ble nøye informert om dette systemet, og disse opplysninger hevdes også å måtte være kommet Udnes og Ramtvedt for øre. De interesserte tomtesøkere var opptatt av de økonomiske virkninger av avtalen. Rentefoten var nylig øket fra 2 1/2 % til 4 % p.a., og dette ble det orientert om.

Forholdene i 1966 lå slik an - som tilfellet er også i dag - at fremfestekontraktenes reguleringsbestemmelse praktisk sett må oppfattes som om det hadde stått at festeavgiften skulle reguleres ved pristakst.

Side:1029

Da ville regulering ved prismyndighetenes mellomkomst ha skjedd overensstemmende med prisforskriftene uten at noen uenighet hadde oppstått.

Videre er sterkt fremhevet det urimelige i at de to festere som har reist denne sak, skal slippe unna i hele resten av festeperioden på 99 år med en lavere festeavgift enn den tomteselskapet selv må betale til grunneieren.

Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt henholder seg til herredsrettens som som de finner riktig såvel i resultat som i begrunnelse.

De benekter at de overhodet har hatt samtaler med rådmann Sira eller andre representanter for tomteselskapet om festekontraktenes vilkår før avtaleinngåelsen. Videre hevder de at de den gang ikke kjente til at det i vårt land var eller noen gang hadde vært prisregulering av salg eller bortfeste av fast eiendom. Derfor hadde de begge lest kontrakten ut fra ordlyden og festet seg ved at det var fastlagt en rentefot på 4 % p.a. for beregningen av festeavgiftene. Denne rentefot er en del av fremfesteavtalens trykte tekst, og kontrakten inneholder ingen bestemmelse om at rentefoten skal kunne endres. Begrepet «takst» i reguleringsbestemmelsen under punkt 6 kan bare oppfattes derhen at det er en verdi som skal takseres, nemlig grunnverdien. En rentefot er ikke gjenstand for takst. Prisforskriftene får ingen betydning i denne forbindelse, idet de bare gir reglene for prismyndighetenes beregning av høyeste lovlige festeavgift. Dette «tak» som prismyndighetene setter, kan godt ligge høyere enn den festeavgift avtalen mellom partene hjemler. Det er på det rene at prisforskrifter og vedtak som gjøres i medhold av dem, ikke kan påberopes som grunnlag for å kreve høyere festeavgift enn den som til enhver tid er hjemlet i festeavtalen.

Det påpekes at selv om begrepet «takst» i fremfestekontraktens punkt 6 hadde vært byttet ut med «pristakst», ville dette ikke ha gitt grunnlag for å forhøye rentefoten. Etter prisforskriftene er det bare grunnverdien som skal takseres, jfr. ordlyden: «Festeavgiften fastsettes i alminnelighet til 6 pst. årlig av eiendommens takst - -.» Rentefoten er fastsatt i prisforskriftene og er ikke gjenstand for takst. Videre anføres i denne forbindelse at resultatet ville ha blitt det samme om avtalens punkt 2 ikke hadde oppgitt noen rentefot. Punkt 6 ville fortsatt bare ha bragt grunntakseringsbestemmelsen i de senere prisbestemmelser inn i bildet, idet den rentefot som gjaldt etter prisforskriftene da avtalen ble inngått, fortsatt ville ha blitt stående. Etter prismyndighetenes praksis kreves det for forhøyelse av rentefoten til 6 % at en lavere rentefot uttrykkelig er angitt i avtalen. Er ingen rentefot angitt i avtalen, blir den rente stående som gjaldt etter prisforskriftene da avtalen ble inngått, nemlig 4 %.

Fremfesterne anfører at ikke bare skal en fornuftig tvil i avtalen fortolkes mot tomteselskapet fordi dette ensidig utformet kontrakten. Man må også legge betydelig vekt på at selskapet hadde en spesiell foranledning til å klargjøre reguleringsklausulen. I denne forbindelse henvises det til at tomteselskapet hadde diskutert reguleringsspørsmålet og prisforskriftene med grunneieren og også redegjort for disse spørsmål muntlig til en del av de interesserte tomtesøkere. Man var

Side:1030

klar over at reguleringsbestemmelsen var omfattet med stor interesse og også bekymring. Det hadde da vært all mulig grunn for tomteselskapet til også å klargjøre problemet skriftlig. Når dette er forsømt, er forsømmelsen også et moment som fører til at avtalen må fortolkes mot selskapet.

Angående fortolkningen av renteklausulen er henvist til Rt-1979-676.

Fremfesterne hevder at en rimelighetsvurdering ikke kan få betydning i den foreliggende sak. Etter rettspraksis skal det svært meget til for at en avtale ansees så urimelig at dens innhold kan endres. Herom er henvist til Rt-1970-1340.

Ankeforhandling har vært avholdt 21. februar 1980. Partsforklaringer ble avgitt av Torbjørn Gundrosen, som er daglig leder for A/S Tune Tomteselskap, og av Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt. 2 vitner er avhørt, hvorav 1 er nytt for lagmannsretten. Dokumentasjon er foretatt som rettsboken viser.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Innledningsvis skal bemerkes at partene er enige om at tomteselskapet overfor grunneieren er bundet til en regulering også av rentefoten. Videre er det enighet om at de fremfestere som har forstått sine kontrakter på samme måte som tomteselskapet, er bundet av denne forståelse. Partene godtar her den fremstilling herredsretten har gitt i første avsnitt i sine bemerkninger, jfr. dommen side 45.

Når det gjelder tomteselskapets nye anførsel for lagmannsretten om at Ramtvedt på forhånd, gjennom konferanse med rådmann Sira på dennes kontor, ble bibragt selskapets forståelse av reguleringsbestemmelsen i fremfestekontrakten, finner lagmannsretten ikke at det er ført bevis for dette. Etter å ha hørt de motstridende forklaringer fra Ramtvedt og hans hustru på den ene side og rådmann Sira på den annen, finner man ikke å kunne utelukke at det kan dreie seg om en personforveksling fra Siras side.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at den foreliggende tvist må få sin løsning ut fra en fortolkning av reguleringsbestemmelsen i fremfestekontraktens punkt 6, selv om klausulen om festeavgiftens opprinnelige beregning i punkt 2 kan få betydning i denne forbindelse.

Formuleringen av fremfesteavtalens reguleringsbestemmelse er meget knapp, idet den ikke nærmere foreskriver hvordan regulering ved takst skal skje. Grunnen til dette er opplyst å være at grunneieren, i forbindelse med opprettelsen av hovedfesteavtalen, ikke var villig til å gå med på en nærmere presisering av dette punkt, og at man fant det riktig å innta hovedfestekontraktens reguleringsklausul i fremfestekontrakten for ikke å risikere ulik fortolkning. Imidlertid er det etter klausulens ordlyd «festeavgiften» som kan kreves regulert etter takst. I og med at det av punkt 2 i fremfestekontrakten fremgår at den opprinnelige avgift er beregnet som en fastsatt rente av tomteverdien, må man naturlig kunne slutte at det samme system skal benyttes ved regulering av avgiften. Reguleringen er således avhengig av to faktorer, nemlig tomteverdi og rentefot. - Det er selvsagt riktig som herredsretten påpeker, at avgiften også blir regulert om bare grunnverdien endres.

Side:1031

Ordlyden i punkt 2 gir ingen veiledning for fortolkningen av punkt 6. I punkt 2 er kun sagt at festeavgift skal betales med «kr.... beregnet etter 4 % om året av tomteverdi kr....». Avgiftsbeløpet og tomteverdien er så tilføyet med maskin. Her er da rentefot og tomteverdi stillet likt, som likeverdige beregningsfaktorer, med mindre man skulle tillegge det vekt at rentefoten er inntatt i den trykte tekst. Forklaringen på dette er imidlertid så iøynefallende at en alminnelig forstandig leser ikke har grunn til å oppfatte den ene faktor som mer konstant enn den annen. Det dreier seg her om en standardkontrakt som var utarbeidet for å presenteres for et stort antall interesserte i forbindelse med utparsellering av et større tomteareal. Rentefoten vil da være den samme for samtlige interessenter, mens festeavgift og tomteverdi nødvendigvis må variere etter tomtens størrelse og derfor må tilføyes etterpå for hver enkelt kontrakt.

Selv om tomtefesteloven av 30. mai 1975 ikke kommer til anvendelse på nærværende festekontrakter, jfr. lovens §32, punkt 4, finner lagmannsretten - i likhet med herredsretten - at det er av interesse for fortolkningen av reguleringsklausulen å se hvordan denne lov løser spørsmålet om regulering. I denne forbindelse har også lovmotivene krav på oppmerksomhet.

Når man sammenholder bestemmelsen i tomtefestelovens §13 om fastsettelse av opprinnelig festeavgift med §14 om regulering av festeavgift (når ikke en offisiell verdimåler er avtalt som reguleringsgrunnlag) synes hensynet til indre sammenheng i loven å måtte føre til at forskriftene om beregningsgrunnlaget i §14 må fortolkes overenstemmende med regelen i §13. §14 dekreterer at den nye festeavgift «skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida», mens §13 har formuleringen: «Festeavgifta må ikkje setjast høgare enn det som svarar til ei rimeleg avkasting av tomteverdet... og under omsyn til rentenivået.» Det ville være liten sammenheng om man på ett og samme tidspunkt på basis av tomteverdien skulle beregne nye festeavgifter etter andre regler enn for justering av tidligere festeavgifter. Forklaringen på den tilsynelatende uoverensstemmelse mellom de to paragrafers ordvalg synes naturlig å kunne søkes i det forhold at §13 kom inn på et senere tidspunkt i lovbehandlingen, etter forslag fra Justisdepartementet, mens §14 fikk sin utforming i Sivillovbokutvalets utkast i Rådsegn 9 av 1971.

Ser man på lovforarbeidene, er det to momenter som har særlig interesse. For det første pekes det der på at det naturlige grunnlag for beregning av festeavgift er tomteverdien, vurdert under hensyn til rentenivået. Dette anføres å være i overensstemmelse med vanlig avtalepraksis. Dernest synes det som om begrepet «tomteverdet» i forarbeidene blir brukt som et fellesbegrep for de to faktorer som inngår i avgiftsfastsettelsen: tomteverdi og rentenivå. I sitt forslag til ny §13 sier Justisdepartementet i Ot.prp. nr. 2 1974-75 på side 37, spalte 1 bl.a.:

«... Føresegna peikar elles på det som lyt vere grunnlaget for fastsetjinga av festeavgifta: det er sagt at festeavgifta ikkje må setjast høgare enn det som svarar til ei rimeleg avkasting av tomteverdet, og at det skal takast omsyn til rentenivået.

Side:1032

I festetida kan pristilhøva og pengeverdet endrast monaleg: ein lyt i tida framover rekne med at det framleis kan bli aukande tomteprisar og minkande pengeverde. Dersom festeavgifta skulle stå uendra i same tida, ville avgifta etter kvart ligge monaleg lågare enn det som svarar til rimeleg avkasting av tomteverdet, og det ville bli eit påtakeleg mishøve mellom vederlaget for bruken og bruksverdet. Det kan difor knapt komme på tale å stengje for regulering av festeavgifta, dersom ein i det heile vil gi høve til privat bortfeste.

Departementet er samd med utvalet i at det i nokon mon bør vere avtalefridom med omsyn til reguleringsgrunnlaget, slik at partane har høve til å velje mellom regulering etter tomteverdet og regulering etter prisindeks...»

I de spesielle bemerkninger til §13 fra nederst på side 73, spalte 2, til øverst på side 74, spalte i, uttales det:

«Føresegna peikar på det som lyt vere grunnlaget for fastsetjinga av festeavgifta. Utgangspunktet er tomteverdet...»

Lenger nede på side 74 i samme spalte gjentas det som ovenfor er sitert om rimelig avkastning av tomteverdien under hensyntagen til rentenivået, og så fortsetter det:

«Den rettleiinga framlegget gjev når det gjeld fastsetjing av festeavgifta, er i samsvar med vanleg avtalepraksis i festehøve. Av denne og andre grunnar kunne det måhende seiast at det ikkje skulle vere beintfram naudsynt å ta med ei slik rettleiing i lova. Etter departementet si meining kan det likevel vere nyttig å ha med ei slik føresegn.»

Til utkastets, og senere lovens §14 (Rådsegn §13), sies det noe lenger nede i samme spalte:

«Etter første stykket er reguleringsterminen 10 år utan omsyn til om reguleringsgrunnlaget er tomteverdet eller ein verdimålar (indeks)...»

Videre uttales det på side 74, spalte 2:

«Etter andre stykket skal regulering av festeavgifta skje i samsvar med endring i tomteverdet (dersom det ikkje er avtalt indeksregulering etter tredje stykket)... og

«Etter tredje stykket kan partane avtale eit anna reguleringsgrunnlag enn tomteverdet... »og endelig

«... Etter denne føresegna vil partane i samband med avtale om indeksregulering kunne avtale at den nye festeavgifta likevel ikkje må liggje over det som svarar til tomteverdet ved verdsetjing i skjønn etter andre stykket. Det same kan fastsetjast i forskrift gitt av Kongen. Ei slik forskrift vil i tilfelle kunne innføre ein ufråvikeleg regel om at ei slik avgrensning av festeavgifta gjeld der partane har avtalt indeksregulering.»

Det må være nokså klart at man her hele tiden har tenkt på en fastsettelse av festeavgiften på grunnlag av kombinasjonen: tomteverdi og rentenivå. Ellers ville det bl.a. være uforklarlig at man i forbindelse med §14 tredje ledd, skulle mene å åpne adgang til å begrense indeksregulering til tomteverdifaktoren alene, mens nye avgifter skulle kunne ansettes også under hensyntagen til det rentenivå som råder på samme tidspunkt.

Det synes også som om Sivillovbokutvalet under utformingen av

Side:1033

forslag til §13 (lovens §14) om regulering av festeavgift har tenkt på kombinasjonen: rentenivå og tomteverdi, selv om forslaget bare opererer med uttrykket: «i samsvar med tomteverdet». Således sies det i Rådsegn 9 på side 40, 2. spalte:

«... Etter utkastet er den prinsipale regelen at dette skal vere tomteverdien på reguleringstida. Dette synest og å vere regelen etter prisføresegnene §8 som seier at prisnemda til vanleg skal setje avgifta til ein viss prosent (for tida 5 pst.) av takstverdien for eigedomen. Oslo kommune har i sine kontraktsformularer rekna med «den grunnverdi arealet har på omregningstida og den rentefot som finnes etter vaniig rentenivå på denne tid»...» og lengere nede:

«Utvalet meiner at den greiaste regelen er å sjå på tomteverdien. Det er for leige av tomta det skal betalast, og ein må rekne med at det var tomteverdien partane tenkte på da dei gjorde avtala. Då er det naturleg at ein seinare revisjon bør byggje på same grunnlag. Dette har utkastet difor slege fast som regelen når anna ikkje er avtala.»

Både den nye lovs ordning, slik den rettelig antas å måtte fortolkes, og motivene som bl.a. henviser til vanlig avtalepraksis, trekker sterkt i retning av at tomteselskapets oppfatning av reguleringsklausulen er den riktige.

Selv om prisforskriftene kun setter et tak for partenes fastsettelse og senere regulering av festeavgiften, synes det i dette tilfelle å være vanskelig å se helt bort fra prisforskriftene ved fortolkningen av avtalen, siden oppreguleringen her er knyttet til tomteverdien. Dersom klausul 6 skulle fortolkes så vidt snevert at bare tomteverdien teller med ved regulering, ville man komme opp i følgende situasjon: Avtalen henviser til en regulering i samsvar med en taksering av grunnverdien, mens rentefoten i beregningsgrunnlaget er fast på 4 %. Uten prisregulering må det antas at grunnverdien på 10 år ville ha steget langt utover den multiplikator på 1,8 som prismyndighetene har anvendt. En festeavgift beregnet på fritt grunnlag, overenstemmende med forannevnte forutsetning, ville da sannsynligvis langt ha oversteget den avgiftsforhøyelse som nå bygger på prismyndighetenes fastsettelse. Det kan da ikke være riktig å anvende bare den del av prisforskriftene som gjelder takseringen av grunnverdien, og ikke ta hensyn til at prisforskriftene, i sammenheng med fastsettelsen av multiplikatoren, har øket rentefoten til 6 % av beregningsgrunnlaget.

Lagmannsretten finner grunn til å peke på at prisforskriftene er gitt for å holde festeavgiftene nede. Forskriftene opererer med en lav rentefot og en lav multiplikator for grunnverdien. Dette beregningsgrunnlag gir utvilsomt en meget rimelig økning av festeavgiften.

Prisreguleringen og dens dempende effekt på priser og avgifter for fast eiendom må antas å ha vært velkjent for allminnelig godt orienterte mennesker i 1965-66. I de områder hvor prisforskriftene gjaldt, som i Tune, måtte det være nokså naturlig å oppfatte en reguleringsklausul knyttet til grunnverdi derhen at en regulering i praksis vil bli foretatt av pris myndighetene. Lagmannsretten finner godtgjort at disse forhold i forbindelse med festekontraktene har vært omfattet med megen interesse av de mange interesserte tomtesøkere og har vært meget omtalt blant disse. Blant tomtesøkerne var det en del

Side:1034

lærere, også fra nåværende Østfold Ingeniørhøyskole (daværende Østfold tekniske skole). Ramtvedt var den gang, og er i dag, lektor ved denne skole. Udnes er undervisningsinspektør ved Borg videregående skole. Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at disse to den gang ikke kjente noe til dette samtaleemne. Høyeste lovlige rente var også nylig blitt oppregulert fra 2 1/2 % til 4 % p.a., slik at muligheten for en renteforhøyelse i forbindelse med prisreguleringen av festeavgiftene var i fokus. I alle fall mener lagmannsretten at Udnes og Ramtvedt burde ha kjent til disse forhold. Reguleringsklausulen antas også å måtte fortolkes ut fra de relevante forhold man kunne regne med var alminnelig kjent blant folk på stedet. Da er det rimelig å anta at reguleringsklausulen naturlig ville oppfattes derhen at tomteverdireguleringen skulle følge prismyndighetenes regulering, og altså slik at også rentefoten kunne bli endret.

Endelig legger lagmannsretten vekt på at en så snever fortolkning som de to tomtefestere påberoper seg, vil føre til urimelige resultater. Det er på det rene at A/S Tune Tomteselskap ikke har hatt eller tar sikte på å få noen godtgjørelse for sin innsats med å feste og deretter utparsellere området. Dersom Udnes og Ramtvedt skulle slippe med en regulering av festeavgiften som bare tok hensyn til prisforskriftenes regulering av tomteverdien, måtte selskapet selv bære differansen. De to festere ville da på sin side betale en avgift som for det første ligger langt under det en fri taksering av tomteverdien etter avtalen ville ha gitt som resultat. Dernest ville avgiften i tillegg ligge under det beløp prisreguleringen begrenser den til. I forbindelse med rimelighetsvurderingen skal også nevnes at tomteselskapets daglige leder, Torbjørn Gundrosen, under ankeforhandlingen opplyste at refusjonsavgiften for vei, vann og kloakk i sin tid ble subsidiert av kommunen, som eier tomteselskapet, med 50 % eller kr. 5 000,- pr. fester. Endelig skal nevnes at Gundrosen også opplyste at det av de i alt 92 festere på dette området, bare er 3-4 som i påvente av resultatet av denne sak, ikke har akseptert og betalt den forhøyede festeavgift. Skulle disse få festere i den gjenstående festetid slippe med lavere festeavgift enn de øvrige, ville dette også representere en lite rimelig forskjellsbehandling av festerne.

Mot de anførte rimelighetsbetraktninger har Udnes og Ramtvedt bl.a. påberopt seg avgjørelsen i Rt-1970-1340. Denne dom gjelder imidlertid et helt annet tilfelle, hvor regulering ikke var avtalt. Dommen gir således ingen veiledning for nærværende sak.

De to festere har også påberopt seg en generelt formet uttalelse om rentesatsen i en festekontrakt i Rt-1979-676.

Denne uttalelse har imidlertid sammenheng med en ganske annen reguleringsklausul som henviser til justering i forhold til pengeverdien. Samtidig har konkrete momenter i forbindelse med kontraktsinngåelsen vært sterkt inne i bildet. Uttalelsen synes derfor ikke å kunne gi noen veiledning for fortolkningen av nærværende reguleringsklausul.

Lagmannsretten finner etter dette at reguleringsklausulen i festekontraktens punkt 6 ikke gir grunnlag for fornuftig tvil om at regulering skal skje under hensyntagen til svingninger både i rentefot og tomteverdi. Herav følger at det ikke blir plass for det fortolkningsprinsipp,

Side:1035

som festerne har påberopt seg, og som herredsretten har lagt til grunn, at fornuftig tvil om forståelsen av en avtaleklausul må gå utover den part som alene har utformet klausulen. For øvrig skal bemerkes at dette prinsipp ikke ville ha stått særlig sterkt i denne sak overhodet, når man ser på bakgrunnen for bestemmelsens utforming. Som nevnt ovenfor, prøvde tomteselskapet å få en mer utførlig avtale på dette punkt med grunneieren. Da dette ikke lykkedes, måtte det være helt korrekt å gi reguleringsklausulen i fremfestekontrakten nøyaktig samme ordlyd som i hovedfestekontrakten for å avverge muligheten for ulik fortolkning.

Etter dette har anken ført frem, og lagmannsretten finner at Udnes og Ramtvedt etter hovedregelen i tvml. §180 annet ledd, jfr. §172, 1. ledd bør betale saksomkostninger til A/S Tune Tomteselskap så vel for herredsretten som for lagmannsretten. Advokat Jan S. Arvesen har fremlagt lovbestemt omkostningsoppgave. Saksomkostningene ansettes overensstemmende hermed til kr. 5 200,- for herredsretten og til kr. 7 410,- for lagmannsretten, hvorav henholdsvis kr. 4 900,- og kr. 7 000,- gjelder salær. Tilsammen utgjør saksomkostningene kr. 12 610,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A/S Tune Tomteselskap har rett til å beregne festeavgiften for Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt etter en rentefot på 6 % p.a. av grunnens verdi, overensstemmende med prisnemdas fastsettelse.

2. I saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett betaler Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt in solidum til A/S Tune Tomteselskap tilsammen 12 610 - tolvtusenseks hundreogti - kroner innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Kr. Fr. Myrdahl):

Ved stevning av 12/10 1977 har Odd Udnes og Knut D. Ramtvedt saksøkt Tune Tomteselskap A/S og nedlagt slik påstand:

1. A/S Tune Tomteselskap dømmes til ikke å ta mere enn 4 % av grunnens verdi i festeavgift for Knut D. Ramtvedt og Odd Udnes's tomter leiet av A/S Tune Tomteselskap i Grålumåsen.

2. Saksøkte dømmes til å betale fulle saksomkostninger.

Tomteselskapet har påstått seg frifunnet og at saksøkerne in solidum dømmes til å betale saksomkostninger.

Saksforholdet er følgende: A/S Tune Tomteselskap eies av Tune kommune og har som formål å skaffe til veie tomter til boliger. I den forbindelse inngikk Tomteselskapet sommeren 1965 avtale med fru Sofie Bjørnland, som eier av gnr. 66 bnr. 2, tomt nr. 203 i Tune om feste av et areal på vel 115 mål. Festetiden var 99 år. Festekontrakten, som er underskrevet 27/7 og 4/8 1965 er skrevet på et trykt formular godkjent av Husbanken. §3 i formularet har slik trykt ordlyd:

«Festeavgiften.

I festeavgift betaler festeren årlig kr..., kroner... beregnet etter % om året av tomteverdi kr...»

Side:1036

Med maskin er kontrakten utfylt med kr. 18 489,29 for festeavg., renten er utfylt med 4 % og tomteverdien er kr. 4 000,- pr. mål.

I §8 i formularet er det plass for spesielle vilkår og her er det med maskin bl.a. skrevet:

«Partene har rett til å kreve festeavgiften regulert hvert 5. år i henhold til takst...»

Våren 1966 fremfestet Tomteselskapet området til 92 boligtomter, bl.a. har saksøkerne hver sin tomt. I forbindelse med fremfestingen utarbeidet Tomteselskapet et trykt skjema for festekontrakt hvor det opplyses at Tomteselskapet disponerer området i henhold til festekontrakt med grunneieren Sofie Bjørnland.

Punkt 2 i formularet er sålydende:

«Parsellen er oppmålt til... m2 brutto. I festeavgift betaler festeren årlig kr... beregnet etter 4 % om året av tomteverdi kr... Festeavgiften beregnes fra 1/12 1965 osv.»

I Ramtvedts kontrakt er arealet utfylt med 1 643,92 m2, festeavgiften med kr. 263,03 og tomteverdien med kr. 6 575,68.

I punkt 6 i formularet heter det:

«I festekontrakten datert 27/7 og 4/8 1965, tinglyst 21/8 1965 mellom fru Sofie Bjørnland og A/S Tune Tomteselskap omfattende Grålumsåsen refereres følgende punkter som utgjør en del av denne festekontrakt:

.......

Partene har rett til å kreve festeavgiften regulert hvert 5. år i henhold til takst. Der som bygninger er belånt i Den Norske Stats Husbank eller Noregs Småbruk- og Bustadbank, er forhøyelse av festeavgiften avhengig av samtykke fra banken.

......»

Kontrakten har også en bestemmelse om at tvist i forbindelse med kontrakten skal avgjøres ved voldgift, men forut for saksanlegget har partene vært enige om å bringe saken inn for Tune herredsrett.

Forbruker- og administrasjonsdepartementet gav den 25/10 1974 forskrifter om forhøyelse av festeavgifter. I §1 slås det fast at prisnemnda kan godkjenne forhøyelse når det har gått minst 10 år siden festeavgiften ble fastsatt. Det var Statens Pristilsyn som i 1965 fastsatte grunnprisen for arealet til kr. 4 000,- pr. mål. For å finne frem til den høyeste lovlige grunnpris i forbindelse med forhøyelse av festeavgift blir det benyttet en multiplikator, som når det gjelder grunnpris fastsatt i 1965, er 1,8 jfr. forskriftenes §3. I §2 er det videre bestemt:

«Når den gjeldende festeavgift er beregnet etter lavere rente en 6 pst. p.a. av festegrunnlaget, kan prisnemnda godkjenne nye festeavgifter innenfor rammen av 6 pst. p.a. av festegrunnlaget etter at dette er oppregulert på grunnlag av multiplikatersatsene i §3...»

Etter søknad fra Sofie Bjørnlands arvinger fastsatte Sarpsborgdistriktets Prisnemnd i møte av 23/4 1975 festeavgiften slik:

kr. 18.479,29 x 1,80 x 6 / 4 = kr. 49.895,- pr. år.

Denne avgiftsforhøyelse ville så Tomteselskapet fordele på de enkelte fremfestere.

Side:1037

Herredsretten bemerker at når det gjelder forholdet mellom Tomteselskapet og grunneieren var begge parter klar over at prismyndighetene kom inn i bildet. Det ble derfor gjort henvendelse til Pristilsynet for å få fastsatt høyeste lovlige grunnverdi. Partene var videre klar over at den høyeste lovlige rentesats på den tid var 4 % og derfor ble denne rentesats benyttet. Tidligere hadde høyeste lovlige rente vært 2 1/2 prosent og begge parter var klar over at renten fortsatt kunne stige. Om selve reguleringen av festeavgiften var man inne på den tanke å si at den kunne reguleres etter «pristakst», men da kontrakten hadde en varighet av 99 år og det var uvisst hvor lenge man ville ha ordningen med pristakster, valgte man å benytte uttrykket «takst» i kontraktens spesielle vilkår.

Begge parter gikk ut fra at også rentefoten kunne reguleres. Om det er både Tomteselskapet og grunneieren enig og dette er da avgjørende for hvorledes kontrakten med grunneieren er å forstå. Dette forhold er imidlertid ikke avgjørende i forhold til fremfesterne. At det var Tomteselskapets forutsetning da man tok reguleringsbestemmelsen fra kontrakten med grunneieren inn i kontrakten med fremfesterne at også renten skulle kunne reguleres, må være klart. For de fremfestere som har forstått sine kontrakter på samme måte som Tomteselskapet, følger det av alminnelige avtalerettslige regler at partene er bundet av denne enighet.

Når det gjelder de to saksøkere hevder de at de forsto kontrakten slik at rentesatsen ikke var gjenstand for regulering og retten må godta at dette har vært deres oppfatning. Retten må således konstatere at det har vært uenighet mellom partene på dette punkt og det blir da rettens oppgave å fortolke avtalen.

Det er på det rene at fremfestekontrakten ikke har fått sin utforming etter forutgående forhandlinger mellom Tomteselskapet og fremfesterne. Det er Tomteselskapet som har utformet kontraktsformularet og latt det trykke og den enkelte fremfester har hatt valget mellom å godta de oppsatte vilkår eller la være å tegne kontrakt.

Sammenlignes det kontraktsformular som har vært benyttet overfor grunneieren med det formular som ble utarbeidet av Tomteselskapet, er det i det første formular satt åpent hvilken rentesats som skulle benyttes ved beregningen av den opprinnelige festeavgift. I formularet for fremfeste er det derimot endel av den trykte tekst at denne rente var 4 %. Forldaringen her er vel at dette siste formular bare gjaldt dette bestemte areal som var festet fra fru Bjørnland og hvor fremfestekontraktene skulle inngås i løpet av en kort periode hvor man vel regnet med at høyeste lovlige rente ville være fastlagt til 4 %. For den enkelte fremfester, som kanskje ikke var særlig orientert om de prisbestemmelser som gjaldt, er det forståelig at vedkommende kan ha fått det inntrykk at renten var fast for hele festetiden.

Retten er imidlertid enig i at spørsmålet om regulering av festeavgiften avhenger av en fortolkning av pkt. 6 i kontrakten. At reguleringen skal skje i henhold til «takst», kan umiddelbart lede tanken hen på at det bare er verdsettelsen av grunnverdien som er av interesse. Etter kontrakten er det imidlertid «festeavgiften» som kan reguleres og den er som Tomteselskapet fremholder avhengig av 2 forhold, grunnverdi og rentefot. Men avgiften blir også selvsagt regulert om bare grunnverdien endres.

I denne forbindelse kan det være av interesse å se på lov om tomtefeste av 30. mai 1975 og de bestemmelser den inneholder om festeavgift og regulering

Side:1038

av avgiften selv om det er klart at lovens bestemmelser ikke kommer til anvendelse på saksøkernes festeforhold. Lovens §13 har bestemmelse om at den opprinnelige festeavgift skal fastsettes til en rimelig avkastning av tomteverdien» og under omsyn til rentenivået». I §14 har man bestemmelser om «regulering av festeavgifta». I annet ledd sies at «den nye festeavgifta skal fastsetjast i samsvar med tomteverdet på reguleringstida... Avgjerda høyrer inn under skjønn...». §14 har ingen henvisning til endringer i rentenivået og hvis den opprinnelige festeavgift er fastsatt på grunnlag av en bestemt rente synes det vanskelig å forstå lovens §14 dithen at denne rente skal kunne endres. Er denne, forståelse av §14 riktig vil en regulering av «festeavgiften» i de tilfeller hvor loven kommer til anvendelse, ikke medføre at også renten skal endres.

På denne bakgrunn mener herredsretten at kontraktens punkt 6 om regulering av avgiften ikke er så klart formulert at forståelsen av bestemmelsen ikke kan etterlate en fornuftig tvil. Når partene derfor har forstått bestemmelsen på forskjellig måte, følger det av anerkjente fortolkningsprinsipp at denne tvil må gå ut over Tomteselskapet som alene har utformet bestemmelsen.

Når det gjelder saksomkostninger finner retten at saken har frembudt tvil, men antar det likevel er rimelig at saksøkerne får dekket sine omkostninger etter hovedregelen i tvml. §172 første ledd. Deres prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave hvorav fremgår at han vil beregne et honorar stort kr. 4 900,- og i tillegg hertil omkostninger kr. 260,- Oppgaven legges til grunn for omkostningsavgjørelsen, slik at saksøkerne i fellesskap tilkjennes kr. 5 160,- i saksomkostninger.

- - -