RG-1982-860

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1982-04-19
Publisert:	RG-1982-860
Stikkord:	Lov av 29
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 19. april 1982 i sak nr. 500/81
Parter:	Sak I: Harald O. Osvold (høyesterettsadvokat Finn Leothin) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Odd Jarl Pedersen). Sak II: Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Odd Jarl Pedersen) mot Harald O. Osvold (høyesterettsadvokat Finn Leothin).
Forfatter:	Lagdommerne Erik Jørgensen, Bror Oskar Scherdin, Lars L'Abée-Lund
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §6, §172, §174, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §45, Konsesjonsloven (1974) §14, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977)

Eiendommen Paulus Plass 1 i Oslo ble ved kjøpekontrakt av 26.10.1977 solgt til Harald O. Osvold for kr. 550 000,-. Eiendommen ble overtatt 1.11.1977. Skjøte ble utstedt 3.11.1977, tinglyst 22.11.1977.

Ved Oslo bystyres vedtak av 26.1.1978 ble forkjøpsrett gjort gjeldende i medhold av lov av 29.4.1977 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (forkjøpsloven).

Osvold krevde at eiendommens omsetningsverdi - ikke den avtalte kjøpesummen - skulle legges til grunn for oppgjøret i anledning av forkjøpet. Dette ville kommunen ikke gå med på.

Videre var det uenighet om hva Osvold kunne kreve i vederlag for nødvendige utlegg i forbindelse med ervervet av eiendommen. Kommunen godtok at Osvold hadde krav på vederlag for betalt provisjon, dokumentavgift og tinglysingsgebyr med i alt kr. 18 840,-. Derimot godtok ikke kommunen Osvolds krav på vederlag for andre omkostninger i anledning av ervervet.

Kommunen begjærte 14.3.1978 skjønn i medhold av forkjøpslovens §6 åttende ledd.

Skjønnssaken har senere vært stillet i bero i påvente av dom i søksmål om gyldigheten av kommunens forkjøpsvedtak.

Oslo byrett - med to skjønnsmenn - avsa 27.5.1981 skjønn med slik slutning:

«1. Overdragelsessummen ved kommunens forkjøp av Paulus plass 1 i Oslo settes til kr. 550 000,- - femhundreogfemtitusenkroner -.

2. Vederlag for nødvendig utlegg for Harald O. Osvold settes til kr. 33 800,- - kronertrettitretusenåttehundre -.

3. I saksomkostninger til Harald O. Osvold betaler Oslo kommune kr. 4 000,- - kronerfiretusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.»

Byretten la til grunn at det var et regulært salg på vanlige forretningsmessige premisser som fant sted da Osvold kjøpte eiendommen. Retten fant det da ikke tvilsomt at kommunen i medhold av forkjøpslovens §6 første ledd hadde krav på å tre inn i kjøpekontrakten slik at overdragelsessummen ble den samme som kjøpekontraktens beløp - nemlig kr. 550 000,- - selv om eiendommens omsetningsverdi på kontraktstiden i alle fall ikke kunne settes lavere enn kr. 650 000,-.

Når det gjelder vederlag for nødvendige utlegg, hadde Osvold for skjønnsretten nedlagt påstand om å bli tilkjent kr. 33 800,- dvs. kr. 15 000,- i tillegg til det beløp kommunen hadde akseptert. Påstanden ble tatt til følge idet byretten skjønnsmessig anslo disse ytterligere utlegg til dette beløp. Retten fant det ikke tvilsomt at Osvold hadde engasjert seg i betydelig grad med ervervet av eiendommen. Den tid han her hadde brukt, måtte betraktes som en kostnad.

Etter byrettens oppfatning tar forkjøpslovens §6 sjette ledd sikte på utlegg som er nødvendige i den forstand at de står i direkte, forretningsmessig sammenheng med selve ervervelsen av eiendommen. Bestemmelsen setter en temmelig snever grense for hvilke utgifter som kan godtas. Denne grensen kan imidlertid ikke angis generelt, men må

Side:862

vurderes ut fra forholdene i den enkelte sak. Ved denne nærmere vurdering har retten lagt vekt på ulike spesielle omstendigheter, herunder at Osvold fikk en særskilt henvendelse med forespørsel om han var interessert i å overta eiendommen, at selgerne ønsket å sikre sine interesser som leieboere i gården, at gården ikke hadde såkalt ordnede pantegjeldsforhold.

Begge parter har i rett tid påanket skjønnet.

Harald O. Osvold har påanket skjønnet for så vidt angår overdragelsessummen, jfr. punkt 1 i slutningen.

Han har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet oppheves forsåvidt gjelder skjønnsslutningens punkt 1, og hjemvises til fortsatt behandling ved Oslo byrett.

2. Harald O. Osvold tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Oslo kommune har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Oslo byretts skjønn stadfestes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Oslo kommune har påanket skjønnet for så vidt angår vederlaget for nødvendige utlegg, jfr. punkt 2 i slutningen.

Kommunen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Oslo byretts skjønn oppheves for så vidt angår vederlag for nødvendige utlegg for Harald O. Osvold ut over kr. 18 840,-, men stadfestes for øvrig.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.» Harald O. Osvold har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Oslo byretts skjønn stadfestes forsåvidt det er påanket av Oslo kommune.

2. Harald O. Osvold tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Under ankeforhandlingen har Harald O. Osvold avgitt forklaring. Det er ikke avhørt vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det er fremlagt en skriftlig erklæring av 26.1.1982 fra advokat Finn E. Engzelius som formidlet salget av Paulus plass 1. Han var innstevnet av kommunen som vitne, men da han ville være bortreist under ankeforhandlingen, var partene enige om å innhente og fremlegge hans forklaring i form av en utenrettslig erklæring. Denne ble avgitt etter at partene i forveien hadde oppgitt hvilke spørsmål som de ønsket besvart.

Kommunen ønsket særlig svar på følgende spørsmål:

«1. Var gården avertert til salgs?

2. Kom det flere bud, og i tilfelle fra hvem?

3. Var Osvold høyestbydende?

4. Var prisen bestemt av at selgeren ønsket å berike kjøperen ved en gave i form av salgspris under markedspris?»

Osvolds prosessfullmektig stillet følgende spørsmål:

«... om De anså det vanskelig å selge eiendommen med de forbehold selgerne tok om et meget vesentlig kontantbeløp og dessuten uoppsigelige rettigheter og fortrinnsrett til leiligheter.»

Den fremlagte erklæring fra advokat Engzelius lyder:

Side:863

«Når det gjelder salget av Paulus plass 1 kan jeg gi følgende redegjørelse:

De tidligere eiere av Paulus plass 1, Berit Wulfsberg og Ragnar Endresen, hadde gjennom flere år vært klienter av vårt firma. Wulfsberg og Endresen var begge i en uheldig skatterettslig posisjon idet formuen var plassert slik at avkastningen ikke dekket skatter og driftsomkostninger. Dette gjaldt særlig Paulus plass 1.

Allerede i april 1976 ble det vurdert å selge eiendommen.

Det ble innhentet salgstakst fra firma Henry Hansen & Sønn v/Jan Hansen. Hans takst av 20.6.1976 konkluderte med salgsverdi kr. 310 000,-.

Eierne var skuffet over den lave taksten og det ble foreløpig ikke fremmet noe salgsfremstøt gjennom vårt firma.

Senere samme år ble det imidlertid innhentet ny takst gjennom boliginstituttet Veritas. Denne taksten avholdt av Svein Aasland den 6.12.1976, konkluderte med salgsverdi kr. 480 000,-, låneverdi kr. 420 000,-. Sommeren 1977 kom det ny fart i salgsplanene og vårt firma fikk salgsoppdrag den 5.6.1977.

Det ble besluttet å søke eiendommen solgt underhånden uten avertering. Det ble gjort henvendelser til Studentsamskipnaden, Olav Thon v/Hallgrim Thon og sivilingeniør Harald O. Osvold. Dette var alle personer/selskaper som vårt firma hadde vært i kontakt med i andre saker vedrørende fast eiendom. Kun sivilingeniør Harald O. Osvold viste interesse for eiendommen, og denne ble så overdratt til ham ved kjøpekontrakt av 26.10.1977 for kjøpesum stor kr. 550 000,-. Kjøpekontrakten inneholdt dessuten spesielle bestemmelser som skulle sikre selgerne og deres etterkommere rett til leilighet i bygget. Jeg viser forsåvidt til byggekontraktens1) pkt. 8, 9 og 12.

1 ) Skal ifølge partene være. kjøpekontraktens...»

Jeg kan ikke med sikkerhet si om det ville vært vanskelig å selge eiendommen til andre på tilsvarende betingelser dersom eiendommen var blitt avertert offentlig. At Studentsamskipnaden og Olav Thon ikke viste interesse for eiendommen, skyldtes såvidt jeg kan huske at eiendommen ikke passet for deres behov. Pris og nærmere salgsvilkår ble derfor ikke drøftet med dem.

Prisen på eiendommen, kr. 550 000,-, ble av meg vurdert som markedspris hensett til de innhentede verditakster som begge lå vesentlig under kjøpesummen. Etter min oppfatning innebar overdragelsen til Osvold således ingen gave fra selgernes side. Ingen av selgerne har heller gitt uttrykk overfor meg om at overdragelsen skulle innebære noe islett av gave.»

Lagmannsretten skal først behandle tvisten om overdragelsessummen.

Den ankende part, her Harald O. Osvold, har henholdt seg til ankeerklæringen der det heter:

«Skjønnet påankes til lagmannsretten fordi den ankende part hevder at det foreligger feil i rettsanvendelsen når skjønnet er kommet til at forkjøpssummen skal være kr. 550 000,-, mens eiendommens omsetningsverdi på kjøpstidspunktet ikke kan settes lavere enn kr. 650 000,-.

Side:864

Retten har tolket forkjøpslovens §6, annet ledd feilaktig når den er kommet til at bestemmelsen i et tilfelle som dette, ikke gir adgang til å sette forkjøpssummen til omsetningsverdien. Bestemmelsen har efter lovens motiver tilsvarende innhold som konsesjonslovens av 1974 §14, tredje ledd, slik at det ved vurderingen skal tas hensyn til eventuelle spesielle forhold. Hvis det er påviselig at kjøpesummen vesentlig avviker fra den reelle omsetningsverdi, må dette være et spesielt forhold som kommer i betraktning, selv om det ikke foreligger slektskap eller annen personlig tilknytning mellom kjøper og selger.

Eiendommen Paulus plass 1 hadde ikke vært avertert, og kjøperen fikk direkte henvendelse fordi megleren visste at han regelmessig kjøpte fast eiendom. Den ankende part tilbød overtagelse av eksisterende pantegjeld, et meget vesentlig kontantbeløp og resten avdragsvis over kort tid. Dessuten fikk selgerne og deres slektninger dels uoppsigelige rettigheter, dels fortrinnsrett til nye leiligheter, jfr. kjøpekontraktens punkt 8, 9 og 12.

Det kan ikke være riktig at det er den forkjøpsberettigede som skal innkassere den gevinst som den ankende part oppnådde gjennom kontraktforhandlingene og sin spesielle posisjon.»

Når det gjelder forarbeidene til forkjøpsloven har Osvold vist til Ot.prp. nr. 52 (1975-76) 40, sp. 1. der det til §6 heter: «Paragrafen svarer til konsesjonslovens §14...». Bestemmelsen i forkjøpslovens §6 annet ledd svarer til konsesjonslovens §14 tredje ledd som - slik loven den gang lød - i tillegg til gavesalg også nevnte: «... eller i tilfelle der eiendommen på grunn av personlige forhold er solgt til en særlig rimelig pris...». Dette tillegg som ikke var med i proposisjonsutkastet, kom inn i loven etter forslag av Stortingskomitéen, jfr. Innst. O. nr. 22 (1973-74) 12 sp. 2 (til §14): «Komitéens flertall foreslår tredje ledd endret for å hindre at det oppstår urimelige forhold for selgeren når en eiendom av spesielle grunner er solgt til særlig rimelig pris.» Det fremgår ikke av forarbeidene til forkjøpsloven hvorfor det ikke ble inntatt et tilsvarende tillegg der. - Konsesjonslovens §14 tredje ledd er senere endret på dette punkt og lyder etter endringslov av 26.5.1978: «... eller andre tilfelle der eiendommen på grunn av særlige forhold er solgt til en pris som er vesentlig lavere enn eiendommens verdi...». Ifølge Ot.prp. nr. 75 (1976-77) 9 var det ikke med dette tilsiktet noen realitetsendring, bare en klargjøring.

Det er ingen grunn til at adgangen til å påberope seg omsetningsverdien skulle være mindre vid etter forkjøpsloven enn etter konsesjonsloven. Det kan heller ikke antas å ha vært lovgiverens mening. Forkjøpsloven må således på dette punkt suppleres av konsesjonsloven. At lovbestemmelsene på dette område ikke uten videre kan anses som uttømmende, fremgår av Rt-1973-49 som gjaldt forkjøpsbestemmelser i tiden før konsesjonsloven av 1974.

Ankemotparten, her Oslo kommune, gjør gjeldende at kommunen etter forkjøpslovens §6 første ledd kan gjøre opp med selgeren, resp. kjøperen, i samsvar med kjøpekontrakten. Dette innebærer at den avtalte kjøpesummen skal legges til grunn ved oppgjøret. Det gjelder også der kjøperen har gjort et godt kjøp.

Det er i §6 annet ledd gjort unntak for bl.a. gavesalg. Dette

Side:865

forutsetter berikelseshensikt dvs. at selger har villet berike kjøperen. Det er ikke påstått å foreligge noen slik hensikt i denne sak.

Den tilsvarende bestemmelse i konsesjonslovens §14 tredje ledd hadde - da forkjøpsloven ble vedtatt - også med «tilfelle der eiendommen på grunn av personlige forhold er solgt til en særlig lav pris». Dette ble ikke tatt med i forkjøpsloven. Utelatelsen er ikke kommentert i forarbeidene. Osvold mener bestemmelsen i forkjøpslovens §6 annet ledd må suppleres på dette punkt slik at unntaket for personlige forhold også skal gjelde her. Kommunen gjør prinsipalt gjeldende at forkjøpslovens bestemmelse ikke kan suppleres på denne måte. Subsidiært gjøres gjeldende at det ikke foreligger «personlige forhold».

Forarbeidene gir etter kommunens oppfatning intet holdepunkt for å supplere forkjøpslovens §6 annet ledd med et ytterligere unntak for «personlige forhold». Man kan således ikke på dette grunnlag gå ut over den begrensning som ligger i begrepet «gavesalg» i loven.

Subsidiært anføres at dersom forkjøpsloven her skal tolkes utvidende - supplerende - må man ta utgangspunkt i konsesjonslovens §14 tredje ledd slik bestemmelsen den gang lød («personlige forhold») og se bort fra den senere lovendring av 25.5.1978 («særlige forhold»). Det må i tilfelle foreligge «personlige forhold» dersom forkjøpslovens §6 annet ledd skal gis slik utvidet anvendelse.

Det er intet opplyst om forhold av en slik personlig karakter. Byretten har lagt til grunn at det var et regulært salg på vanlige forretningsmessige premisser. Dette utelukker at det har foreligget personlige forhold som virket inn på prisen.

Lagmannsretten er enig med byretten i at den avtalte kjøpesummen må bli å legge til grunn som overdragelsessum ved oppgjøret i anledning av forkjøpet, jfr. forkjøpslovens §6 første ledd. Det er således ikke grunnlag for å kreve omsetningsverdien - fastsatt ved skjønn - lagt til grunn ved oppgjøret. Da det ikke foreligger gavesalg, vil unntaksbestemmelsen i §6 annet ledd ikke få anvendelse. Man er enig med kommunen i at denne bestemmelse ikke vil kunne suppleres som hevdet av Osvold ved at bestemmelsen om «personlige forhold» - senere «særlige forhold» - i konsesjonslovens §14 tredje ledd gis tilsvarende anvendelse. Man kan for øvrig også slutte seg til kommunens subsidiære anførsel om at det ikke foreligger opplysning om forhold som kunne tillegges vekt etter den sistnevnte bestemmelse.

Lagmannsretten går så over til å behandle tvisten om vederlag for nødvendige utlegg.

Tvisten gjelder forståelsen av forkjøpslovens §6 sjette ledd som bestemmer at erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet. En likelydende bestemmelse er inntatt i konsesjonsloven som §14 syvende ledd.

Om forståelsen av konsesjonslovens §14 syvende ledd, vises til kjennelse i Rt-1980-1 - Andenæssaken - der Høyesterett under dissens (3-2) fant at erververens utgifter til arkitekthonorar for å ta standpunkt til om eiendommen kunne utnyttes til hans formål, ikke kunne anses som «nødvendige utlegg» i forbindelse med ervervet.

Kommunen gjorde i denne sak gjeldende at vederlag bare kunne kreves for såkalte «slutningsutgifter» - dvs. utgifter som står i direkte

Side:866

forbindelse med selve ervervet av eiendommen - og ikke for såkalte «undersøkelsesutgifter» - dvs. mer eller mindre nødvendige utgifter i forbindelse med en kjøpers overveielser og undersøkelser forut for ervervelsen. Det er vist til en uttalelse i konsesjonslovkomiteens innstilling av 21.12.1966 56 om at «de utgifter som kan kreves dekket, er utgifter som stempelavgift og eventuell meglerprovisjon». Annenvoterende som representerte flertallet, bemerket bl.a. (s. 6 og 7-8):

«... Når erververens vederlagskrav er begrenset til «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet», må det forstås slik at regelen tar sikte på utlegg som er nødvendige i en mer direkte forstand, utlegg erververen var nødt til å pådra seg som et ledd i eller som en følge av kjøpet.

Denne forståelse følger etter min mening umiddelbart av ordlyden i §14 sjuende ledd.

Jeg finner støtte for forståelsen i bestemmelsens forarbeider sett i sammenheng med rettstilstanden da bestemmelsen ble gitt...

Jeg må forstå uttalelsen i innstillingen fra Konsesjonslovkomitéen slik at den tar sikte på å illustrere hva som følger av den begrensning til nødvendige utlegg som ble foreslått innført, og som siden ble tatt inn i konsesjonslovens §14 sjuende ledd. Det karakteristiske for de eksempler som nevnes, stempelavgift og meglerprovisjon, er at det er tale om utgifter som er nødvendige i mer snever forstand; det er utgifter erververen må pådra seg for å få gjennomført kjøpet av eiendommen. Jeg ser uttalelsen i forarbeidene som uttrykk for at lovgiveren har ment å begrense erververens krav på vederlag til utlegg av samme eller lignende karakter.

Hvordan denne grensen blir å trekke i forhold til de enkelte utlegg en erverver kan ha pådratt seg, vil nok i enkelte tilfelle kunne volde tvil. Jeg antar at ikke bare påkrevde utgifter i forbindelse med selve gjennomføringen av kjøpet, men etter omstendighetene også andre utgifter, så som renteutgifter og utgifter til nødvendig vedlikehold, vil kunne falle inn under §14 sjuende ledd. Derimot kan jeg ikke se at bestemmelsen kan anvendes på utgifter erververen har pådratt seg som ledd i sine overveielser av hvorvidt eiendommen kan utnyttes til hans formål, og om det er ønskelig å kjøpe eiendommen. Slike utgifter velger erververen selv om og i hvilken utstrekning han vil pådra seg og han må være forberedt på å bære dem uten hensyn til om kjøpet blir gjennomført. Som anført av kommunen kan flere mulige kjøpere ha slike utgifter, og de som ikke får kjøpt, må bære utgiftene forgjeves. Uansett om erververen kan ha gode grunner til å pådra seg slike utgifter, kan de da etter min oppfatning ikke anses som «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet».

Jeg finner etter dette at skjønnet har bygd på uriktig rettsanvendelse for så vidt gjelder arkitekthonoraret på kr. 83 000, og jeg stemmer for at skjønnet oppheves for dette punkts vedkommende. Etter den rettsoppfatning jeg har lagt til grunn, blir det ikke tale om hjemvisning av skjønnet.»

Den ankende part, her Oslo kommune, anfører i ankeerklæringen:

«Skjønnet påankes for så vidt angår slutningens pkt. 2, vederlag for nødvendige utgifter ut over provisjon og dokumentavgift, kr. 18 840,-.

Side:867

Det beløp ankemotparten ble tilkjent ut over dette, kr. 14 960,-, utgjør således ankegjenstandens verdi.

Skjønnet påankes på grunn av feil rettsanvendelse. Etter lovens §6 sjette ledd har erververen krav på vederlag for nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet. Lovens uttrykk «utlegg» peker mot direkte utbetalinger. Ankemotparten har ikke hatt slike «utlegg» ut over kr. 18 840,-, som den ankende part har godtatt. Det går frem av skjønnet side 5 at ankemotparten er tilkjent vederlag ut over dette for hans personlige engasjement med overtakelsen. Dette er ikke nærmere dokumentert, men denne del av vederlaget er ansatt skjønnsmessig av retten skjønnet side 6.

Den tilsvarende bestemmelse i konsesjonsloven av 31/5 1974 nr. 19 §14 er prøvet av Høyesterett, Rt-1980-1. Annenvoterende (flertallet) uttaler her at bestemmelsen ikke «kan anvendes på utgifter erververen har pådratt seg som ledd i sine overveielser...» Oslo byrett har således anvendt loven feil, når den har tilkjent ankemotparten vederlag for den tid han har anvendt på kjøpet. Anken gjelder et rent rettsspørsmål. Jeg påberoper ikke vitner eller andre bevis.»

Kommunen fremhever at vederlag etter forkjøpslovens §6 sjette ledd - og konsesjonslovens §14 syvende ledd - bare kan kreves for nødvendige utlegg. Begrepet «nødvendig» kan være noe vanskelig å håndtere. Det er et relativt begrep: «nødvendig» må ses i relasjon til noe. Ifølge skjønnsgrunnene refererer de til kr. 15 000 skjønnsmessig anslåtte utlegg seg til undersøkelser av eiendommens fysiske, juridiske og økonomiske forhold. Utleggene kan være nødvendige i den forstand at Osvold ikke ville ha innlatt seg på kjøpet uten å foreta slike undersøkelser. Derimot er de ikke nødvendige i den forstand at Osvold ikke kunne ha ervervet eiendommen uten å pådra seg slike utgifter. Etter kommunens oppfatning er det her tale om «undersøkelsesutgifter» som etter sin art faller utenfor de nevnte vederlagsbestemmelser. Det er tale om «utgifter erververen har pådratt seg som ledd i sine overveielser av hvorvidt eiendommen kan utnyttes til hans formål, og om det er ønskelig å kjøpe eiendommen». Slike utgifter faller ifølge annenvoterende (flertallet) i Høyesterett utenfor vederlagsbestemmelsen i konsesjonslovens §14 syvende ledd, jfr. sitat foran.

Ankemotparten, her Harald O. Osvold, hevder at skjønnet er riktig for så vidt angår vederlaget for nødvendige utgifter. Det er ikke her tale om utgifter av en slik karakter som omhandlet i Rt-1980-1, men om utgifter og arbeid i forbindelse med salgsforhandlingene, undersøkelser i grunnboken, forhandlinger på lånemarkedet m.v.

Det dreier seg ikke her om innledende undersøkelser for å bringe på det rene om eiendommen har interesse for kjøperen (Osvold). Det dreier seg om undersøkelser og arbeid utført etter at kjøperen har tilkjennegitt sin interesse for kjøp av eiendommen og etter at han er kommet «i posisjon» i forhold til selgeren. At kjøperen er kommet «i posisjon» vil her si at selgeren har forpliktet seg til ikke å forhandle med andre. Det dreier seg om undersøkelser som foretas av hensyn til vurderingen av verdien og for å gi grunnlag for sluttforhandlingene om prisen.

Osvold viser i denne forbindelse til Oslo byretts skjønn av

Side:868

14.11.1980 (i sak nr. 437/80-XV-2: Oslo kommune - Trygve Brudevold) som ble avsagt under dissens. Det var enighet om at kjøperen ikke kunne kreve vederlag etter forkjøpslovens §6 sjette ledd for utgifter til en preliminær undersøkelse av eiendommen for å bringe på det rene om den har interesse for kjøperen. Etter flertallets (skjønnsmennenes) oppfatning blir imidlertid situasjonen en annen fra det øyeblikk kjøperen har fått eiendommen på hånden. En undersøkelse av eiendommens tilstand etter at håndgivelsen er gitt, måtte etter flertallets oppfatning anses å være en nødvendig utgift i forkjøpslovens forstand. Mindretallet (rettsformannen) var enig i at reale hensyn med betydelig styrke kunne tale for flertallets resultat, men anså seg bundet av den rettsoppfatning som Høyesterett (flertallet) hadde gitt uttrykk for i Andenæs-saken i Rt-1980-1.

Om Høyesteretts kjennelse i Andenæs-saken, Rt-1980-1, anfører Osvold særlig følgende: Førstevoterende (mindretallet) forkaster kommunens sondring mellom «slutningsutgifter» og «undersøkelsesutgifter». Også undersøkelsesutgifter vil etter omstendighetene kunne kreves dekket. Begrensningen ligger i at bare nødvendige utlegg kan kreves dekket. Slutningsutgifter vil regelmessig være klart nødvendige mens det mer vil avhenge av en konkret vurdering om andre utgifter kan anses nødvendige. - Annenvoterende (flertallet) følger ikke opp den av kommunen konstruerte sondringen mellom «slutningsutgifter» og «undersøkelsesutgifter». Annenvoterende forstår vederlagsregelen slik at den tar sikte på utlegg som er nødvendige «i en mer direkte forstand». Den omfatter ikke bare påkrevde utgifter i forbindelse med selve gjennomføringen av kjøpet, men etter omstendighetene også andre utgifter, såsom renteutgifter eller utgifter til nødvendig vedlikehold. - Det som deretter ble avgjort av Høyesterett i Andenæs-saken er noe annet enn det som foreligger til avgjørelse i saken her. I Andenæs-saken gjaldt det arkitektutgifter til utarbeidelse av tegninger for å få klarlagt hvilken utnyttelsesgrad man kunne regne med at byplanmyndighetene ville tillate. Det er utlegg som står i et fjernere forhold til ervervet enn utleggene i vår sak. Utleggene her står i et mer direkte forhold til ervervet. De er nødvendige i en mer direkte forstand. For så vidt det her er tale om «undersøkelsesutgifter» er det iallfall ikke tale om «utgifter erververen har pådratt seg som ledd i sine overveielser av hvorvidt eiendommen kan utnyttes til hans formål». Det dreier seg som før nevnt om undersøkelser som foretas av hensyn til sluttforhandlingene om prisen.

Lagmannsretten skal bemerke:

Skjønnets fastsettelse av vederlaget for nødvendige utlegg (slutningens punkt 2) er påanket av kommunen på grunn av feil i rettsanvendelsen.

Kommunen har anført at uttrykket «utlegg» i forkjøpslovens §6 sjette ledd «peker i retning mot direkte utbetalinger» fra erververens side og at Osvold ikke har hatt slike «utlegg» utover de kr. 18 840 som kommunen har godtatt. Byretten har forutsatt at erververen etter omstendighetene også vil kunne kreve vederlag for arbeid som han eller hans folk har utført i forbindelse med ervervet. Lagmannsretten er enig med byretten i at ordet «utlegg» i loven ikke bør tolkes så snevert at det

Side:869

utelukker muligheten for å tilkjenne vederlag for arbeid som har vært nødvendig i forbindelse med ervervet.

Det omtvistede beløp på kr. 15 000,- refererer ifølge skjønnsgrunnene seg til arbeid i forbindelse med «finansieringen», «inn- og utføringen i Osvolds EDB-system for regnskapsføring og kontroll», «befaring, forhandlinger og overveielser, henholdsvis før, under og etter kjøpet» og «undersøkelser av eiendommens fysiske, juridiske og økonomiske forhold». I denne forbindelse vises videre til anketilsvaret som nevner «utgifter og arbeid i forbindelse med salgsforhandlingene, undersøkelser i grunnboken, forhandlinger på lånemarkedet m.v.»

Kommunens standpunkt er at samtlige av disse arbeider - utlegg - etter sin art faller utenfor vederlagsbestemmelsen i forkjøpslovens §6 sjette ledd - og konsesjonslovens §14 syvende ledd.

Lagmannsretten finner det tvilsomt om de nevnte arbeider i sin helhet faller utenfor hva det kan kreves vederlag for etter forkjøpslovens §6.

Lagmannsretten finner å måtte gi kommunen medhold så langt at arbeidet i forbindelse med «befaring, forhandlinger og overveielser, henholdsvis før, under og etter kjøpet» og med «undersøkelser av eiendommens fysiske, juridiske og økonomiske forhold» iallfall for en vesentlig del må falle utenfor bestemmelsen. Dette må antas å følge av den rettsoppfatning som annenvoterende (flertallet) har gitt uttrykk for i Rt-1980-1. Denne må etter lagmannsrettens forståelse innebære at arbeid og utlegg i tiden før kontraktsslutningen (avtaletidspunktet) som hovedregel vil falle utenfor.

Derimot kan man etter lagmannsrettens oppfatning ikke uten videre gå ut fra at arbeid med gårdens regnskap i tiden etter ervervet - eventuelt integreringen av dette regnskap i erververens regnskapssystem og rutiner - generelt sett faller utenfor hva som kan være gjenstand for vederlag. Om det her er grunnlag for å kreve vederlag - og i tilfelle med hvilket beløp - må derfor bli gjenstand for en konkret vurdering av skjønnsretten i det enkelte tilfelle ut fra hva som kan anses nødvendig av hensyn til forsvarlig og rasjonell drift.

Når det gjelder arbeidet med finansieringen stiller saken seg mer tvilsom. I mangel av nærmere enkeltheter om hva arbeidet har bestått i, er det ikke mulig å ta standpunkt til rettsanvendelsen her.

Etter det standpunkt som er inntatt vil kommunens påstand - om at skjønnet oppheves for så vidt angår slutningens punkt 2 - bli å ta til følge. Kommunen kan imidlertid ikke gis medhold i at samtlige av de omtvistede arbeider - utlegg - i sin helhet faller utenfor vederlagsbestemmelsen i forkjøpslovens §6 sjette ledd. Skjønnet vil dermed for så vidt bli å hjemvise til ny behandling.

For øvrig vil skjønnet bli å stadfeste så langt det er påanket, jfr. 10 foran om overdragelsessummen (skjønnsslutningens punkt 1). - I denne forbindelse nevnes at kommunens prosessfullmektig under ankeforhandlingen har reist spørsmål om ikke det riktige ville ha vært at kommunen på dette punkt for skjønnsretten hadde nedlagt påstand om avvisning. Den annen side har imidlertid ikke protestert mot at kommunen i stedet nedla realitetspåstand om at vederlaget skulle settes til kjøpesummen. Kommunens prosessfullmektig antar skjønnet da ikke

Side:870

kan oppheves ex officio av ankedomstolen på det grunnlag at skjønnet går ut over sin kompetanse etter forkjøpsloven, jfr. lagmannsrettens dom i Andenæs-saken, Rt-1980-1, se særlig 10-11. Lagmannsretten viser til dette.

Anken over skjønnsslutningens punkt 1 om overdragelsessummen har ikke ført fram. For så vidt angår denne anke pålegges den ankende part, her Osvold, å betale saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd.

Anken over skjønnsslutningens punkt 2 om vederlaget for utlegg har ført fram, og omkostningsspørsmålet blir dermed å avgjøre på grunnlag av tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §172 flg. Den ankende part, her kommunen, må anses dels å ha vunnet saken og dels tapt idet Osvold delvis har fått medhold i sitt syn på rettsanvendelsen. Etter dette blir saksomkostninger ikke tilkjent for så vidt angår denne anke, jfr. hovedregelen i tvistemålslovens §174 første ledd.

Kommunens prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave som lyder på kr. 4 000,- - det hele salær - som blir å fordele skjønnsmessig på de to anker. Det beløp som faller på Osvolds anke finnes passende å kunne settes til kr. 1 500,- som Osvold vil bli pålagt å betale i saksomkostninger for lagmannsretten.

For ordens skyld bemerkes at behandlingsgebyret for kommunens anke - som ikke er medtatt i omkostningsoppgaven foran - er uten interesse her idet saksomkostninger ikke tilkjennes for denne anke.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens skjønn oppheves og saken hjemvises til ny behandling for så vidt det er tilkjent vederlag for nødvendige utlegg utover kr. 18 840,-, jfr. skjønnsslutningens punkt 2. For øvrig stadfestes skjønnet så langt det er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Harald O. Osvold til Oslo kommune 1 500,- - ettusenfemhundre - kroner innen 2- to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Av byrettens skjønn (byrettsdommer Gunnar Knoph med skjønnsmenn):

Berit Wulfsberg og Ragnar Endresen solgte ved kjøpekontrakt den 26.10.1977 eiendommen Paulus Plass 1 i Oslo, til Harald O. Osvold for kr. 550 000,-.

Oslo bystyre traff den 26.1.1978 vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende, i medhold av lov om kommunal forkjøpsrett til leiegården av 29. april 1977.

Harald O. Osvold viste innvendinger mot at kjøpekontraktens salgssum legges til grunn ved kommunens forkjøp.

Ved stevning av 14.3.1978 har Oslo kommune begjært skjønn for å få fastsatt overdragelsessummen.

Saken ble stilt i bero inntil det forelå avgjørelse i sak om gyldigheten av kommunens vedtak om forkjøpsrett til den omhandlede eiendom.

Etter at det nå foreligger rettskraftig dom i sistnevnte sak - som gikk i kommunens favør - ble nærværende sak satt i gang igjen.

Skjønnsforhandlingen fant sted den 19. mai 1981. Det ble ført ett vitne og

Side:871

foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Retten foretok befaring av eiendommen sammen med partsrepresentantene og deres prosessfullmektiger. - - -

Skjønnsretten skal bemerke:

Etter bevisføringen legger retten til grunn at det var et regulært salg - på vanlige forretningsmessige premisser - som fant sted da Osvold kjøpte eiendommen. Hensikten for de kontraherende parters vedkommende var åpenbart å gjøre en så god handel som mulig. Og at Osvold - også ut fra den daværende markedssituasjon gjorde et godt kjøp, er ikke retten i tvil om.

Retten har skjønnet over eiendommens omsetningsverdi på tidspunktet for kjøpekontraktens inngåelse, og har kommet til at denne iallfall ikke kan settes lavere enn kr. 650 000,-.

Retten kan imidlertid ikke tillegge dette forhold annen betydning for fastsettelsen av overdragelsessummen ved kommunens forkjøp, enn å konstatere at det blir kommunen som så langt gjør en god handel.

Etter det foreliggende finner ikke retten det tvilsomt at kommunen i medhold av forkjøpslovens §6, første ledd, har krav på å tre inn i erververens kontrakt når forkjøpsretten gjøres gjeldende, slik at overdragelsessummen blir den samme som kjøpekontraktens beløp, nemlig kr. 550 000,-.

Derimot har retten kommet til at Osvolds krav på vederlag for nødvendige utlegg må taes tilfølge.

Etter forkjøpslovens §6 sjette ledd, har erververen krav på vederlag for nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet. Retten forstår regelen slik at den tar sikte på utlegg som er nødvendige i den forstand at de står i direkte, forretningsmessig sammenheng med selve ervervelsen av eiendommen; det vil nærmest si slike utlegg som erververen var nødt til å pådra seg som et ledd i eller som en følge av kjøpet.

Slik retten oppfatter denne regelen, setter den en temmelig snever grense for hvilke utgifter som kan godtas. Retten antar imidlertid for sitt vedkommende at denne grensen ikke kan angis generelt, men må vurderes ut fra forholdene i den konkrete sak.

Etter bevisvurderingen i nærværende sak, finner retten at Osvold har godtgjort at han har hatt en rekke omkostninger i forbindelse med kjøpet av eiendommen, omkostninger som han var nødt til å pådra seg som en følge av kjøpet.

Osvold er profesjonell leiegårdseier i den ganske store stil. Han driver således gårdsbestyrelse som erverv. Som bygningsingeniør og forretningsmann er han sin egen konsulent. Den tiden han bruker på et enkelt prosjekt, er en klar kostnad i hans driftsregnskap.

Det er etter rettens mening ikke tvilsomt at Osvold hadde engasjert seg i betydelig grad med overtagelsen av Paulus plass 1, ikke minst finansieringen var tidkrevende. Selve inn- og utføringen i Osvolds EDB-system for regnskapsføring og kontroll påførte også «systemet» utgifter. Ut fra vanlige forretningsmessige prinsipper må anvendt tid debiteres det enkelte kjøp.

Riktignok fører ikke Osvold timelister som viser hvor mye tid som går med på befaring, forhandlinger og overveielser, henholdsvis før, under og etter kjøpet. Men retten finner det ikke nødvendig med en dokumentasjon, for som utgangspunkt å akseptere det nærmeste selvfølgelige forhold at en profesjonell gårdeier må ha omkostninger i forbindelse med overtagelse av en eiendom.

Det er imidlertid bare «nødvendige» utgifter erververen har krav på å få

Side:872

dekket. Hvordan denne grensen blir å trekke i forhold til den mangfold av omkostninger som eiendomserverv kan måtte føre med seg, vil nok kunne volde tvil.

I nærværende sak er det på det rene at det foreligger noe spesielle omstendigheter i tilknytning til overdragelsen av eiendommen. Osvold kjøpte ikke eiendommen under vanlig konkurranse på markedet. Eiendommen ble ikke avertert, men en representant for selgeren henvendte seg til Osvold med forespørsel om han var interessert i å overta eiendommen og i tilfelle til hvilken pris.

Det var av betydning for selgeren å finne en seriøs reflektant, også fordi selgerne ønsket å sikre sine interesser som leieboere i gården. Dessuten stilte også oppgjørsmåten spesielle krav til kjøperen idet gården ikke hadde såkalt ordnede pantegjeldsforhold. Eiendommen var så godt som ikke beheftet.

Med bakgrunn i oppdragets noe spesielle karakter antar retten at det ut fra en objektiv vurdering både var rimelig og nødvendig at Osvold bl.a. foretok undersøkelser av eiendommens fysiske, juridiske og økonomiske forhold.

De utlegg som Osvold således var nødt til å pådra seg som et ledd i eller som en følge av kjøpet, har retten skjønnsmessig anslått til kr. 15 000,-.

Foruten de nevnte utgifter har Osvold dekket provisjon, dokumentavgift m.v. med kr. 18 000,-. Dette beløp har kommunen ikke reist noen innvending mot å betale.

De regulære omkostninger med selve skjønnet blir å betale av skjønnsrekvirenten, Oslo kommune.

Når det ellers gjelder spørsmål om saksomkostninger skal retten bemerke:

Det er kommunen som har påstevnet skjønnet. Retten ser det slik at når det først er aktuelt med skjønn etter forkjøpslovens §6 for å få fastslått kommunens forpliktelser, så er det den riktige forståelse av lovens system at det er kommunens sak å påstevne skjønnet; slik som det er gjort i denne sak. Det er dette partsforhold som er det normale og etter rettens mening, det reelle også i denne sak. Omkostningsavgjørelsen i henhold til skjønnslovens §42 §45 blir truffet på dette grunnlag. Osvold vil derfor bli tilkjent erstatning for nødvendige saksomkostninger. Det er fremlagt omkostningsoppgave på kr. 4 000,-, som retten finner å kunne godta som nødvendig utgift til juridisk bistand.

Skjønnet er enstemmig. - - -