Rt-1973-49

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-01-20
Publisert:	Rt-1973-49
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 9B/1973
Parter:	Nittedal kommune (advokat Per Børing - til prøve) mot Nesgutu Industribygg A/S. Hjelpeintervenienter: 1. Sverre Jensen, 2. Inger Berge, 3. Tordis Wøien, 4. Anne Cathrine Hertzberg, 5. Ellen Bugge (høyesterettsadvokat Chr. Haneborg).
Forfatter:	Schweigaard Selmer, Endresen, Tønseth, Michelsen, Leivestad
Lovhenvisninger:	Skogkonsesjonsloven (1909) §30, §32, §34, Grunnloven (1814) §105, §13, §29, §33, §35, Skogkonsesjonsloven (1909), Jordkonsesjonsloven (1920) §33, Jordkonsesjonsloven (1920)

Dommer Schweigaard Selmer: Saken gjelder spørsmålet om Nittedal kommune i medhold av skogkonsesjonsloven av 18. september 1909 har forkjøpsrett til eiendommene Nes og Søndre Nesgutu, gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal.

Side:50

I 1955 inngikk eieren av eiendommene, Sverre Jenssen, overenskomst med sine fire barn, Inger Berge, Tordis Wøien, Anne Cathrine Hertzberg og Ellen Bugge om at hver av dem skulle få 1/5-del av eiendommene som arveforskudd, mens han selv beholdt 1/5-del. Arveavgift ble betalt etter en verdsettelse av eiendommene stor kr. 400.000 - som skattefogden godtok. Det ble ikke tinglyst noen endring i eiendommenes hjemmelsforhold.

Dette familiesameie ble i 1961 omdannet til et aksjeselskap. Sverre Jenssen og hans fire barn overtok hver en femtepart av aksjene. Skjøte på eiendommene fra Sverre Jenssen til selskapet ble utstedt 28. februar 1961 og tinglyst 23. mars samme år. Kjøpesummen var satt til kr. 180.000 - som var bokført verdi av eiendommene når man ser bort fra driftsbygningen, som var brent i 1958. Etter vedtak i ekstraordinær generalforsamling 20. mars 1961 overtok selskapet det uferdige industribygg for kr. 312.971,75 med fradrag av forsikringssummen kr. 162.466 for den nedbrente låve - og med plikt til å fullføre bygget. Dette ble ferdig 1. september 1961, og den samlede kostpris er oppgitt til litt over kr. 324.000.

Sverre Jenssen, som hadde hatt juridisk rådgiver ved stiftelsen av og overdragelsen av eiendommene til Nesgutu Industribygg A/S, stod - etter rådgiverens uttalelse - i den formening at selskapet ikke trengte konsesjon. Søknad om konsesjon ble derfor ikke innsendt før 5. april 1962, og da etter pålegg fra Landbruksdepartementet med trusel om løpende tvangsmulkt.

Forut for dette hadde Sverre Jenssen vært i kontakt med de kommunale myndigheter med sikte på en delvis utparsellering av eiendommene til boligtomter. I brev av 10. mai 1961 til daværende ordfører Brede Bredesen - senere avgått ved døden - kom Jenssen med ytterligere opplysninger i anledning av denne sak. I brev av 4. juli 1961 fra Sverre Jenssen til Nittedal kommune, formannskapet, angående utparselleringen, heter det blant annet: «Som svar på en telefonforespørsel fra formannskapets kontor om eiendommen er overdratt til nye eiere, skal jeg herved bekrefte at denne fremdeles eies av mine 4 barn og meg, men nå i form av et familieselskap, hvor samtlige aksjer tilhører de opprinnelige eiere.» Dette brev ble referert i formannskapsmøte 13. oktober 1961.

Konsesjonssøknaden av 5. april 1962 ble - uten innstilling fra formannskapet - behandlet i Nittedal kommunestyre 11. mai 1962, og der ble enstemmig fattet følgende vedtak:

«Kommunen gjør gjeldende sin forkjøpsrett til eiendommen gnr. 35, bnr. 3 og 5 etter skogkonsesjonslovens §30, punkt 3.»

I generalforsamling i Nesgutu Industribygg A/S 9. mars 1964 ble det besluttet å restituere situasjonen slik den forelå før skjøteutstedelsen til selskapet. Det ble i den forbindelse samme dag utstedt skjøte fra selskapet til Sverre Jenssen for en kjøpesum stor kr. 180.000. Skjøtet ble nektet tinglyst fordi kommunen 4. februar 1963 hadde latt tinglyse forkjøpsvedtaket.

Nittedal kommune anla ved stevning av 31. mai 1966 sak mot Nesgutu Industribygg A/S med krav om å få skjøte på eiendommene

Side:51

Under hovedforhandling for herredsretten ble nedlagt påstand om skjøtning, prinsipalt inklusive driftsbygning for kr. 334.310,80, subsidiært eksklusive driftsbygning for kr. 182.300.

Nesgutu Industribygg A/S med Sverre Jenssen og hans barn som hjelpeintervenienter, påstod seg frifunnet og krevde i motsøksmål kommunen pålagt å avlyse forkjøpsrettserklæringen.

Strømmen herredsrett med domsmenn avsa 12. februar 1970 dom med slik slutning:

« 1. Nesgutu Industribygg A/S frifinnes.

2. Nittedal kommune dømmes til å avlyse det tinglyste forkjøpsrettsvedtak av 11.5.1962 på Nesgutu, gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nitterdal.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Nittedal kommune anket til Eidsivating lagmannsrett som 17. desember 1971 stadfestet herredsrettens dom. Saksomkostninger for lagmannsretten ble ikke tilkjent. Dommen er avsagt under dissens, idet en av de juridiske dommere og en av de to domsmenn stemte for å gi kommunen medhold.

Nittedal kommune har anket til Høyesterett. Det er holdt bevisopptak ved Strømmen herredsrett den 8. september 1972. Tre vitner, som alle møtte for lagmannsretten, avgav forklaring. Saken står i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter. Om sakens nærmere enkeltheter og partenes tidligere anførsler viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Den ankende part, Nittedal kommune, gjør i det vesentlige gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. Ytterligere anfører kommunen at overdragelsen av eiendommene til aksjeselskapet ikke er ugyldig, selv om overdragerne svevde i den rettsvillfarelse at overføringen ikke utløste konsesjonsplikt. I denne forbindelse vises til skogkonsesjonslovens §32 annet ledd. En slik villfarelse berettiger da heller ikke parter til å gjøre om transaksjonen, slik som her er skjedd.

I tillegg til de tidligere anførsler om at 3 måneders fristen i skogkonsesjonslovens §30 annet ledd ikke er oversittet, hevder kommunen subsidiært at selv om denne frist skulle være utløpt, så løp en ny 6 ukers frist fra ordføreren mottok konsesjonssøknaden. Det vises her til Rt-1955-849.

Kommunen anfører videre at den ikke hadde noen plikt til å begjære skjønn til fastsettelse av eiendommenes verdi. Når forkjøpsrett gjøres gjeldende, har kommunen rett til å tre inn i den opprinnelige kjøpers rettigheter og plikter, jfr. skogkonsesjonslovens §32 og også dommer inntatt i Rt-1916-1240 og Rt-1948-931. Lovens §34 om skjønn får ikke anvendelse i nærværende tilfelle hvor det i konsesjonssøknaden intet var sagt om at overdragelsen gjaldt gave, og pris svarende til eiendommenes verdi ikke var angitt, jfr. §33.

Nittedal kommune har nedlagt slik påstand:

« I hovedsøksmålet:

Prinsipalt:

Nesgutu Industribygg A/S dømmes til å tilskjøte Nittedal

Side:52

kommune eiendommen Søndre Nesgutu, gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal, inklusive driftsbygning, for kr. 334.310,80.

Subsidiært:

Nesgutu Industribygg A/S dømmes til å tilskjøte Nittedal kommune eiendommen Søndre Nesgutu, gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal, eksklusive driftsbygning, for kr. 182.300.

I begge tilfeller:

Nesgutu Industribygg A/S pålegges å erstatte Nittedal kommune sakens omkostninger for alle retter.

I motsøksmålet:

Nittedal kommune frifinnes, og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Kommunens prosessfullmektig har vedlagt sitt påstandsskrift følgende oppstilling over beregningene av påstandsbeløpene:

«Prinsipale påstand: ***

Skjøtesummen kr. 180.000,00 Driftsbygningen: Kostpris kr. 312.971,75 v assuransesummen » 162.466,00 » 150.505,75 Sum kr. 330.505,75 Erstatning 2 % av kr. 50.000,00: kr. 1.000,00 1 % av kr.280.505,75: » 2.805,05 » 3.805,05 Prinsipalt påstandsbeløp: kr. 334.310,80

Subsidiær påstand: Skjøtesummen kr. 180.000,00 Erstatning 2 % av kr. 50.000,00 kr. 1.000,00 1 % av kr. 130.000,00 kr. 1.300,00 2.300,00 Subsidiært påstandsbeløp: kr. 182.300.00»

Også ankemotparten, Nesgutu Industribygg A/S med hjelpeintervenienter Sverre Jenssen og hans barn, har stort sett gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. Det er imidlertid pekt på at en anførsel er feilaktig gjengitt, idet det ikke hevdes at overføringen av eiendommene fra Sverre Jenssen og hans barn til selskapet er ugyldig fordi forutsetningen var at det ble gitt konsesjon, men fordi partene svevde i den villfarelse at konsesjon ikke var nødvendig. Dette fremgår klart av konsesjonssøknaden av 5. april 1962. Når dette er situasjonen, er partene berettiget til å omgjøre avtalen og skjøte eiendommene tilbake, slik som det ble gjort ifølge beslutning på generalforsamling den 9. mars 1964. I denne forbindelse vises til Rt-1918-II 151 og til to dommer avsagt av Sveriges Høgsta Domstol, inntatt i Nytt Juridisk Arkiv 1948 196 og i Nordisk Domssamling 1958 189.

Ankemotpartens prinsipale anførsel for Høyesterett er imidlertid at en kommune ikke kan utnytte konsesjonslovens forkjøpsrettsregler til å tilegne seg en eiendom for en brøkdel av eiendommens verdi. Dette ville være i strid med Grunnlovens §105. Det vises her til artikkel av Frede Castberg inntatt i Rt-1920-804. I et tilfelle som det foreliggende må konsesjonsloven

Side:53

fortolkes dit hen at kommunen måtte ha krevd skjønn etter skogkonsesjonslovens §34. Dette er ikke gjort, og om kommunen hadde en forkjøpsrett, er denne derved i alle fall gått tapt.

Nesgutu Industribygg A/S har nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at ankemotparten og hjelpeintervenientene tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten, men hovedsakelig på et annet grunnlag.

Innledningsvis finner jeg det hensiktsmessig i korte trekk å rekapitulere en del av sakens faktum. Etter overenskomst i 1955 eide Sverre Jenssen og hans fire barn eiendommene Nes og Søndre Nesgutu gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal i sameie med en femtepart på hver. I 1961 ble dette familiesameie omdannet til et aksjeselskap, Nesgutu Industribygg A/S, hvor Jenssen og hans barn overtok aksjene i samme forhold som de tidligere har vært sameiere. Omorganiseringen skjedde i den tro at overføringen av eiendommene til selskapet ikke utløste konsesjonsplikt. Eiendommene ble overført for bokført verdi kr. 180.000. Noe senere ble også overført et uferdig industribygg for kostpris kr. 312.971,75 med fradrag for forsikringssummen for den nedbrente låve, kr. 162.466. Industribygget er bygd ferdig for selskapets regning.

Ved odelstakst avholdt 25. mai 1964 ble eiendommene verdsatt til kr. 1.005.000. Ifølge pristakst avholdt av Nittedal prisnemnd 3. juli 1965 ble høyeste lovlige salgspris satt til kr. 4,50 pr. må. Nettoarealet utgjorde ca. 390 dekar, dvs. en samlet pris på kr. 1.755.000. Til dette kom bebyggelsen; hovedbygning, drengestubygning, folkebolig, industribygg i fire etasjer, stabbur og redskapshus, foruten ca. 25 dekar areal omkring husene. Det er uimotsagt opplyst at bruttoleieinntektene av bygningene i 1966 utgjorde ca. kr. 100.000 pr. år.

I kraft av forkjøpsrett etter skogkonsesjonsloven krever Nittedal kommune prinsipalt alle disse formuesgoder overført til seg for kr. 334.310,80, subsidiært alt unntatt industribygget for kr. 182.300. Dette kan ikke føre frem. Jeg finner det klart i strid med konsesjonslovgivningens forutsetninger for forkjøpsrett at en kommune i et tilfelle som det foreliggende skulle kunne tilegne seg en eiendom På slike vilkår. Skogkonsesjonslovens bestemmelse i §32 om at «den forkjøpsberettigede (indtræder) i den oprindelige kjøpers rettigheter og forpligtelser» kan ikke forstås slik at dette også skal gjelde hvor overdragelsesvilkårene ikke betyr noen økonomisk realitet for de opprinnelige parter, og hvor vederlaget derfor heller ikke er realistisk vurdert og stipulert. Overtakelsessummen må i et slikt tilfelle fastsettes ved skjønn etter analogi fra skogkonsesjonslovens §34.

I nærværende tilfelle skjedde overdragelsen som ledd i en omorganisering hvor interesseforholdet var nøyaktig det samme i det overdragende sameie som i det ervervende selskap. Den fastsatte overdragelsessum betydde intet i denne sammenheng, og den ble da bare satt til bokført verdi. Forholdene i denne sak

Side:54

ligger således annerledes an enn i de dommer, Rt-1916-1240 og Rt-1948-931, som kommunens prosessfullmektig har vist til.

Ved behandlingen av konsesjonssøknaden var kommunens organer kjent med de bakenforliggende forhold i forbindelse med overdragelsen og for øvrig også med partenes rettsvillfarelse med hensyn til konsesjonsplikten. For de kommunale myndigheter måtte det etter min mening fremstille seg som åpenbart at den stipulerte overdragelsessum ikke hadde noe med reelle verdier å gjøre. I kommunestyrets vedtak av 11. mai 1962 om å gjøre forkjøpsrett gjeldende, sies intet om overtakelsesbeløp. Standpunkt for så vidt er først kommet til uttrykk i brev av 30. mars 1963 fra kommunens advokat, der skjøte kreves utstedt for kr. 180.000. Kommunen har ikke på noe tidspunkt erklært seg villig til å la overtakelsessummen fastsette ved skjønn og har heller ikke fremkommet med noe realistisk tilbud. Som det fremgår av hva jeg allerede har sagt, finner jeg at forkjøpsrett etter skogkonsesjonsloven i et tilfelle som det foreliggende ikke kan gjøres gjeldende slik som kommunen krever.

Etter det resultat jeg er kommet til, er det ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til de øvrige anførsler i saken. Jeg er imidlertid enig med lagmannsrettens flertall i at 3 måneders fristen etter skogkonsesjonslovens §30 annet ledd er oversittet som følge av det kjennskap ordføreren fikk til forholdet ved Sverre Jenssens brev av 4. juli 1961, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til flertallets begrunnelse. Jeg tilføyer at når §30 annet ledd stiller opp to sett frister med forskjellig utgangspunkt, må meningen ha vært at det ikke skal kreves samme kjennskap til saken for at 3 måneders fristen skal begynne å løpe som den kortere 6 ukers frist. Hensikten med den lengre frist må være at ordføreren skal gis anledning til nærmere å undersøke forholdet. For øvrig bemerkes at når først 3 måneders fristen er utløpt, løper ingen ny 6 ukers frist når konsesjonssøknad senere blir innsendt og mottatt. Dom i Rt-1955-849, som kommunens prosessfullmektig har vist til, gjaldt et annet forhold. Konsesjonssøknaden var der allerede sendt inn da ordføreren på annen måte fikk kjennskap til saken.

Etter det resultat jeg er kommet til, må kommunen betale saksomkostninger for Høyesterett. På grunn av sakens nærmere omstendigheter, herunder den holdning kommunen hele tiden har inntatt til overtakelsesbeløpet og fordi utfallet av saken fremstiller seg som lite tvilsomt, finner jeg imidlertid at kommunen bør ilegges saksomkostninger også for de tidligere retter. På bakgrunn av det økonomiske interessefellesskap som består mellom ankemotpart og hjelpeintervenienter, finner jeg at de samlede saksomkostninger under ett kan tilkjennes ankemotparten.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes med de endringer at Nittedal kommune i saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og

Side:55

Høyesterett dømmes til å betale til Nesgutu Industribygg A/S 40.000 - førti tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Tønseth, Michelsen og Leivestad: Likeså

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Wiggo Tanding med domsmenn): - - -

Retten skal bemerke:

Retten finner det godtgjort at eiendomsretten til eiendommen Nesgutu gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal ble delt mellom Sverre Jenssen og hans hustru på den ene side og ektefellenes fire barn på den annen side som forskudd på arv. Den tinglyste hjemmel forble imidlertid hos Sverre Jenssen, hvilket i og for seg var i strid med forutsetningene. Sameierne kom etterhvert til den oppfatning at den fortsatte drift av eiendommen som jord- og skogbruk, var lite rasjonelt og ønsket i stedet å benytte den til industri og til utparsellering av boligtomter. Sverre Jenssen som ledet arbeidet med omlegging av driften fant at den etablerte sameieform ikke fungerte særlig tilfredsstillende. Plan overveiet derfor spørsmålet om ikke en omorganisering av sameiet til et familieaksjeselskap ville gi en rekke fordeler. I samarbeid med en advokat ble det derfor i konstituerende generalforsamling den 1.3.1961 stiftet et aksjeselskap ved navn Nesgutu Industribygg A/S. Selskapets aksjekapital var på kr. 10.000,- og aksjene ble fordelt med en femtedel på hver av sameierne, hvilket vil si det samme forhold som de tidligere eide ideelle andeler av eiendommen. Aksjonærene hadde også gjensidig forkjøpsrett ved overdragelse av aksjer. Den formelle hjemmelsoverføring skjedde for kr. 180.000,- som var eiendommens bokførte verdi. På et noe senere tidspunkt overdro sameierne det uferdige industribygg til aksjeselskapet for kr. 312.971,75, hvilket utgjorde de til da påløpne omkostninger. Til fradrag kom kr. 162.466,- som utgjorde assuransesummen for en tidligere nedbrent driftsbygning. I styremøte den 2.3.1961 ble det vedtatt en rekke bestemmelser av personlig art så som føderåd, rett for aksjonærene og deres arvinger til å utta ved til husbehov, samt rett for Sverre Jenssens barnebarn til gratis å overta hustomter dersom de måtte ønske det.

Retten er etter dette kommet til at det ved etableringen av aksjeselskapet ikke var tilsiktet, og heller ikke skjedde, noen reell eiendomsoverføring, men at det kun dreiet seg om en omorganisering av det bestående sameiet. Allerede skjøtingssummen, kr. 180.000,-, som kun utgjør en brøkdel av eiendommens virkelige verdi, viser dette. At beløpet ikke en gang tilnærmet utgjør eiendommens reelle verdi støttes av det avholdte odelsskjønn hvor taksten ble satt til 1 005 000 kr., for eiendommen vurdert som jord- og skogbrukseiendom, riktignok med påstående bebyggelse og med den verdiøking som hadde funnet sted fra februar 1961 til mai 1964. Eiendommens verdi som industri- og/eller boligområde må antas å ligge meget betydelig over taksten ved odelsskjønnet. Grunnen

Side:56

til at skjøtingssummen ble satt til kr. 180.000,- og ikke enda lavere er, etter opplysninger som fremkom under hovedforhandlingen;at myndighetene etter forhandlinger med Sverre Jenssen, ikke tillot en lavere verdiansettelse.

Spørsmålet blir da om den omorganisering som fant sted og den skøting som var den logiske konsekvens av omorganiseringen, utløser kommunens forkjøpsrett.

Loven kan vanskelig sies å noe sikkert svar. I §30 nr. 3 uttales det riktignok at forsjøpsrett inntrer når eiendomserverv i strid med loven er fullbyrdet ved at erververen er insatt i besittelsen. Ut fra denne bestemmelse skulle man kunne anta at forkjøpsrett inntrådte ved utstedelse av skjøte. Ser man imidlertid på lovens §32 som omhandler den forkjøpsberettigedes rettigheter og plikter fremgår det forholdsvis klart at de tilfelle loven tar sikte på er de reelle overdragelser fra en person eller gruppe personer til en annen. Det er de virkelige kontrastforhold, hvor prinsippet om ytelse mot ytelse gjelder, loven tar sikte på. I §33 har loven dog spesialregler for de tilfelle hvor overdragelsesummen ikke er reell, men selv denne bestemmelse forutsetter klarligvis en overføring av verdier til en annen person. Endelig kan nevdes lovens §35, 1 ledd som benytter uttrykket «selgerens medkontrahent». Dette uttrykk peker etter rettens mening helt entydig på ganske andre forhold enn det forliggende.

Loven kan heller ikke sees å ha oppgjørsregler som passer i det foreliggende tilfelle. §33 som omhandler overdragelsesbeløp som er for lave, gjelder kun i de tilfelle hvor overdragelsen helt eller delvis er en gave.

At den forliggende hjemmelsoverføring ikke er noen gave er helt på det rene. Lovens §32 som inneholder hovedregelen om den forkjøpsberettigedes rettigheter og plikter, benytter uttrykket kjøper og forutsertter selvsagt en kjøpesum. At skjøtingbeløp kr.180.000,- ikke er noen virkelig kjøpesum er etter mening hevet over tvil. Dette ble også klargjort for kommunestyret i konsesjonssøknaden, med andre ord før vedtaket om forkjøpsrett ble fattet.

Retten er selvsagt oppmerksom på det forhold at kommunens forkjøpsrett ville kunne bli ganske illusorisk dersom grunneiere fritt skulle ha adgang til å danne familieaksjeselskap for deretter uhindret å kunne selge alle aksjene etterhvert. Etter rettens mening må dette problem løses administrativt ved en konkret vurdering av de enkelte konsesjonsøknader.

Retten kommer etter dette til at Nesgutu Industribygg A/S må bli å frifinne.

Nittedal kommune har nektet å slette det tinglyste forkjøpsrettsvedtak av 11.5.1962 på gnr. 35 bnr.3 og 5 i Nittedal. Nesgutu Industribygg A/S har av denne grunn gått til motsøksmål da det ikke er mulig å få gjenomført tilbakeskjøting til Sverre Jenssen så lenge dette vedtak står i grunnboken.

Da Nesgutu Industribygg A/S har fått medhold i hovedsøksmålet, kan retten ikke se at kommunen lenger har noen rett til å la vedtaket bli stående tinglyst på eiendommen og Nittedal kommune dømmes til å slette forkjøpsvedtaket. - - -

Side:56

til at skjøtingssummen ble satt til kr. 180.000,- og ikke enda lavere er, etter opplysninger som fremkom under hovedforhandlingen, at myndighetene etter forhandlinger med Sverre Jenssen, ikke tillot en lavere verdiansettelse.

Spørsmålet blir da om den omorganisering som fant sted og den skjøting som var den logiske konsekvens av omorganiseringen, utløser kommunens forkjøpsrett.

Loven kan vanskelig sies å gi noe sikkert svar. I §30 nr. 3 uttales det riktignok at forkjøpsrett inntrer når eiendomserverv i strid med loven er fullbyrdet ved at erververen er innsatt i besittelsen. Ut fra denne bestemmelse skulle man kunne anta at forkjøpsrett inntrådte ved utstedelse av skjøte. Ser man imidlertid på lovens §32 som omhandler den forkjøpsberettigedes rettigheter og plikter fremgår det forholdsvis klart at de tilfelle loven tar sikte på er de reelle overdragelser fra en person eller gruppe personer til en annen. Det er de virkelige kontrastforhold, vor prinsippet om ytelse mot ytelse gjelder, loven tar sikte på. I §33 har loven dog spesialregler for de tilfelle hvor overdragelsessummen ikke er reell, men selv denne bestemmelse forutsetter klarligvis en overføring av verdier til en annen person. Endelig kan nevnes lovens §35 første ledd som benytter uttrykket «selgerens medkontrahent». Dette uttrykk peker etter rettens mening helt entydig på ganske andre forhold enn det foreliggende.

Loven kan heller ikke sees å ha oppgjørsregler som passer i det foreliggende tilfelle. §33 som omhandler overdragelsesbeløp som er for lave, gjelder kun i de tilfelle hvor overdragelsen helt eller delvis er en gave. At den foreliggende hjemmelsoverføring ikke er noen gave er helt på det rene. Lovens §32 som inneholder hovedregelen om den forkjøpsberettigedes rettigheter og plikter, benytter uttrykket kjøper og forutsetter selvsagt en kjøpesum. At skjøtingsbeløpet kr. 180.000,- ikke er noen virkelig kjøpesum er etter rettens mening hevet over tvil. Dette ble også klargjort for kommunestyret i konsesjonssøknaden, med andre ord før vedtaket om forkjøpsrett ble fattet.

Retten er selvsagt oppmerksom på det forhold at kommunens forkjøpsrett ville kunne bli ganske illusorisk dersom grunneiere fritt skulle ha adgang til å danne familieaksjeselskap for deretter uhindret å kunne selge alle aksjene etterhvert. Etter rettens mening må dette problem løses administrativt ved en konkret vurdering av de enkelte konsesjonssøknader.

Retten kommer etter dette til at Nesgutu Industribygg A/S må bli å frifinne.

Nittedal kommune har nektet å slette det tinglyste forkjøpsrettsvedtak av 11.5.1962 på gnr. 35 bnr. 3 og 5 i Nittedal. Nesgutu Industribygg A/S har av denne grunn gått til motsøksmål da det ikke er mulig å få gjennomført tilbakeskjøting til Sverre Jenssen så lenge dette vedtak står i grunnboken.

Da Nesgutu Industribygg A/S har fått medhold i hovedsøksmålet, kan retten ikke se at kommunen lenger har noen rett til å la vedtaket bli stående tinglyst på eiendommen og Nittedal kommune dømmes til å slette forkjøpsvedtaket. - - -

Side:57

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sverre Tessem, Erling Slyngstad og Alf W. østensen med domsmenn): - - -

Lagmannsrettens flertall - dommerne Tessem, Slyngstad og domsmennene Mørch og Høie, kan ikke finne at avtalen mellom Sverre Jenssen og hans barn på den ene side og Nesgutu Industribygg A/S på den annen side er ugyldig på grunn av bristende forutsetninger, slik at det ikke forelå noen forkjøpsrett å tre inn i for kommunen.

Dette flertall kan heller ikke være enig med ankemotparten i at kommunestyrets vedtak av 11.5.1962 er ugyldig fordi det er uklart eller tvetydig. Når det særskilt gjelder forholdet med de to eiendommer - bnr. 5 og bnr. 3 - bemerkes at det er hele eiendomskomplekset - sameiet - det hele tiden har vært tale om. Den omstendighet at det bare er skogkonsesjonsloven som er anført som hjemmel, kan ikke gjøre vedtaket ugyldig. Landbruksdepartementet ga kommunen meddelelse om at det var skogkonsesjonslovens §30, punkt 3 som var hjemmel for kommunens forkjøpsrett i sitt skriv til ordføreren i Nittedal av 21.3.1962. Heller ikke kan det gjøre kommunestyrevedtaket ugyldig at det ikke i vedtaket - eller i innstillingen til vedtak, som i dette tilfelle ikke foreligger - er anført pris eller at det ikke nevnes om driftsbygningen skal være med i kjøpet, eller hvorledes det skal forholdes med assuransesummen. Det dreier seg her om fortolkninger av kommunestyrevedtaket. Det ville vært ønskelig om det hadde foreligget en innstilling til vedtaket, men søknaden om konsesjon av 5.4.1962, avskrift av den konstituerende generalforsamling i selskapet 1.3.1969 og av den ekstraordinære generalforsamling av 20.3.1961, fulgte som bilag. Med de knappe frister som konsesjonsloven etablerer kan det være nødvendig å få fattet vedtak om forkjøpsrett, selv om ikke alle sider ved kjøpet er avklaret. Slike spørsmål kan kommunen komme tilbake til senere og eventuelt supplere sitt vedtak. Det må, hvis forkjøpsretten skal gjennomføres, i kommunestyrevedtak senere anvises dekning for kjøpesummen.

Dette flertall kan således ikke finne at kommunestyrevedtaket av 11.5.1962 er ugyldig.

Det er erkjent av Nesgutu Industribygg A/S at overdragelsen fra familiesameiet til selskapet er konsesjonspliktig, dersom overdragelsen er gyldig. Spørsmålet blir da om ervervet utløser forkjøpsrett for kommunen. Etter §29 i skogkonsesjonsloven er det bare gjort én unntagelse, nemlig ved tvangsauksjon.

Ankemotparten har hevdet at «forkjøpsrett» indikerer at det må foreligge et reelt kjøp og salg. I nærværende tilfelle dreier det seg om en omdannelse av et familiesameie til et aksjeselskap, som ikke innebærer noen reell forandring i interessentenes andelsforhold. Et slik erverv utløser ikke forkjøpsretten, hevdes det. Det henvises til Augdal: Skogkonsesjonsloven, 54, hvor han hevder at forkjøpsretten ikke utløses ved ervervelse ved arv (legat) og heller ikke når et ansvarlig selskap eller et kommandittselskap, som eier skog, opptar et nytt medlem, og overhodet ikke når det opptas en kompanjong i en forretning. Tilsvarende må gjelde her.

Den ankende part har anført at det ville uthule kommunens forkjøpsrett hvis man tillot en unntagelse i slike tilfeller, idet aksjonærene

Side:58

senere vil kunne overdra sine aksjer til hvem som helst fordi kommunen ikke har forkjøpsrett ved aksjesalg. Interessentene kunne på denne måte komme unna forkjøpsretten ved å gå veien om aksjeselskap og dernest overdra samtlige aksjer videre. Ankemotparten har til dette replisert at denne fare for omgåelse er fiktiv, fordi det offentlige har det i sin hånd å nekte aksjeselskapet konsesjon på ervervelsen.

Høyesterett har i to dommer uttalt seg om forkjøpsretten. I Rt-1963-271 heter det (s. 272):

« Etter min mening er det da naturlig å ta utgangspunkt i den regel som synes å følge direkte av lovens §29, nemlig at kommunen har forkjøpsrett i alle tilfeller hvor et erverv er konsesjonspliktig. At forkjøpsrett skal være en automatisk følge av konsesjonsplikt, er forøvrig kommet klart til uttrykk i lovens forarbeider. På denne bakgrunn finner jeg at Fossums synspunkter ikke under noen omstendighet kan føre frem til den konstruksjon at vi her står overfor et tilfelle hvor det foreligger konsesjonsplikt, men ikke forkjøpsrett.»

I Rt-1966-20 står det på 24:

« Skogkonsesjonslovens §29 fastsetter uttrykkelig at kommunen med et enkelt unntak har forkjøpsrett i alle tilfeller hvor konsesjon er nødvendig, og det fremgår av forarbeidene at dette også har vært tilsiktet.»

Det er riktignok så, som anført av ankemotparten, at det var et annet saksforhold i de ovennevnte dommer. Men lagmannsrettens flertall finner under henvisning til lovens uttrykk og med støtte i de ovenfor siterte generelle og kategoriske uttalelser av Høyesterett, at det ikke i nærværende tilfelle er plass til noen unntagelse fra regelen om at konsesjonsplikt utløser forkjøpsretten.

Spørsmålet blir da videre om kommunen har oversittet de frister som er oppstilt i skogkonsesjonslovens §30, annet ledd. Det gjelder bl.a. en 3-måneders frist «etterat ordføreren har fått kjennskap til forholdet».

Ankemotparten hevder at ordføreren fikk kjennskap til forholdet da han mottok Jenssens brev til Nittedal kommune av 4.7.1961, hvor det står at eiendommen fremdeles eies av ham og hans barn, «men nå i form av et familieselskap, hvor samtlige aksjer tilhører de opprinnelige eiere» Hvis dette legges til grunn er 3-måneders fristen oversittet.

Den ankende part hevder at denne ordførerens viten ikke er tilstrekkelig til å dekke uttrykket «kjennskap til forholdet». Det må kreves at han kjente de opplysninger som en søknad om konsesjon skal inneholde etter skogkonsesjonslovens §13 - eller i det minste kjøpesummens størrelse, og det fikk han først ved konsesjonssøknaden av 5.4.1962. I så fall er fristene i §30, annet ledd, ikke oversittet.

Det er ikke i loven nærmere angitt hvor stort kjennskap ordføreren skal ha til overdragelsen, og heller ikke hva det ligger i uttrykket «forholdet». Lovens motiver gir på dette punkt ingen veiledning. Tre-månedersfristen var ikke med i den opprinnelige lovbestemmelse. Den kom inn i jordskiftekonsesjonsloven under komitébehandlingen i Stortinget ved lovendring 10.12.1920 og i skogkonsesjonsloven ved lov av 11/12.1959.

To av lagmannsrettens dommere - lagdommer Tessem og domsmann Høie - antar at så ubestemt og generelt formet som uttrykket er, skal det ikke meget til av kunnskap før lovens betingelser er oppfylt. Disse dommere finner under tvil at den kunnskap som ordføreren fikk ved

Side:59

mottagelsen av nevnte brev av 4.7.1961, inneholder tilstrekkelig til at «ordføreren har fått kjennskap til forholdet». Det er formålet med de korte fristbestemmelser at det skal handles hurtig når forkjøpsretten skal utøves, og noen unødig uthaling av kommunens handleplikt kan ikke antas å burde tolereres. Man peker på at det ikke var en tilfeldig viten ordføreren fikk, men kunnskap i et brev stilet til formannskapet som svar på en muntlig forespørsel fra kommunen. Ordføreren hadde etter rettens mening ihvertfall fått det kjennskap til overdragelsen at han burde ha undersøkt saken nærmere hvis han trengte flere opplysninger for å ta standpunkt til spørsmålet om kommunens forkjøpsrett. Det må antas at han i løpet av kort tid ville ha kunnet få nærmere opplysninger, slik at han i god tid innen 3-måneders fristens utløp hadde kunnet forelegge saken for herredstyret.

Den ankende part har under henvisning til Rt-1955-849 hevdet at 3-måneders fristen overhodet ikke kommer til anvendelse når det er søkt konsesjon. (Konsesjonssøknaden ble i vårt tilfelle sendt senere, 5.4. 1962.)

Saksforholdet var imidlertid et annet i det i Rt-1955-849 nevnte tilfelle. Ordføreren hadde sommeren 1946 fått kjennskap til kontraktens avslutning. Men konsesjonssøknad var da forlengst innsendt og konsesjon meddelt 6.3.1946. Riktignok var denne gitt av Handelsdepartementet, som ikke var rette myndighet, og konsesjonssøknaden var feilaktig sendt fra skifteretten direkte til Handelsdepartementet uten å ha gått gjennom de kommunale organer. Høyesterett sier at når en slik feilaktig behandlingsmåte blir konstatert, vil det ikke uten videre få den følge at søknaden må betraktes som en nullitet. Feilen ble da også senere rettet ved at Landbruksdepartementet tok seg av saken, hvilket førte til at kommunestyret gjorde vedtak om forkjøpsrett i møte 21.3.1947. Høyesterett, som fant at de tilsvarende frister i jordkonsesjonslovens §33, annet ledd, ikke var oversittet, sier at 3-måneders fristen ikke kommer til anvendelse, idet denne kun gjelder for tilfelle av at det ikke er søkt konsesjon.

I nærværende tilfelle var det imidlertid ikke søkt konsesjon, da 3- måneders fristen utløp. Forkjøpsretten falt da bort. At det senere ble søkt konsesjon kan ikke bevirke at forkjøpsretten gjenoppstår. Skal 3- måneders fristen overhodet ha noen selvstendig betydning ved siden av de andre frister, må den komme til anvendelse i et tilfelle som det foreliggende.

Etter dette er dommer Tessem og domsmann Høie kommet til at kommunens forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende fordi 3-måneders fristen i skogkonsesjonslovens §30, annet ledd, er oversittet.

Lagdommer Østensen er enig med lagdommer Tessem og domsmann Høie med hensyn til resultatet, men finner ikke i samme utstrekning som de nevnte dommere grunn til å gå inn på partenes anførsler. Jeg innskrenker meg til følgende:

Jeg har oppfattet prosessfullmektigen for Nesgutu Industribygg A/S slik at han har ment at overdragelsen fra Sverre Jenssen og hans barn til Nesgutu Industribygg A/S er en ren nullitet på grunn av bristende forutsetninger og ikke bare omstøtelig, og jeg er ut fra denne oppfatning av anførslen om ugyldighet enig med de øvrige dommere i at ugyldighetsinnsigelsen ikke kan føre frem.

Side:60

Det avgjørende for meg er at den forkjøpsrett kommunen måtte ha hatt under enhver omstendighet er falt bort på grunn av at 3-månedersfristen i skogkonsesjonslovens §30, annet ledd er oversittet. Jeg viser for så vidt til argumentasjonen på dette punkt fra lagdommer Tesem og domsmann Høie som jeg tiltrer i det alt vesentlige.

I anledning av at det bl.a. med henvisning til underrettens premisser i den sak som er referert i Rt-1955-849 flg., er fremholdt fra kommunens side at ordene «kjennskap til forholdet» må bety at ordføreren må ha fått de opplysninger som en konsesjonssøknad skal inneholde i henhold til lovens §13, bemerker jeg at jeg ikke kan se at det er noe holdepunkt verken i lovens forarbeider eller i lovteksten for en slik forståelse. - Jeg nevner her at den omstridte fristbestemmelse kom inn i skogkonsesjonsloven ved lov av 11.12.1959 nr. 4, og at det fremgår av forarbeidene at det var meningen å få samme fristbestemmelser som i jordkonsesjonsloven.

Etter min oppfatning peker «forholdet» direkte tilbake på punktene 3 og 4 i første ledd i §30, og hvis det hadde vært meningen at ordføreren skulle ha måttet få ikke bare kjennskap til «forholdet» i den betydning jeg oppfatter dette ord, men alle de opplysninger som en konsesjonssøknad må inneholde etter §13, er det vanskelig å forstå hvorfor dette ikke er gitt uttrykk i lovteksten med rene ord. Da det er hevdet at ordføreren i ethvert fall måtte ha fått kjennskap til kjøpesummen, nevner jeg at i det foreliggende tilfelle ble skjøtet med angivelse av kjøpesum tinglyst allerede 23.3.1961 slik at det ikke ville ha vært vanskelig for ordføreren å skaffe seg rede på kjøpesummen om Nesgutu Industribygg A/S, det vil si Sverre Jenssen, på henvendelse hadde vist seg uvillig eller treg med hensyn til å gi opplysninger. Hvis så ble tilfelle kunne ordføreren formentlig også selv henvendt seg til Landbruksdepartementet og anmodet dette om å gi pålegg i henhold til lovens §19, annet ledd. De problemer med hensyn til fristberegning som i så tilfelle ville ha kunnet oppstå, finner jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på. Jeg ser dem som følger av en ikke helt gjennomarbeidet lovtekst.

Jeg finner for øvrig å burde bemerke at jeg anser det tvilsomt om en mulig forkjøpsrett eventuelt kunne ha vært gjort gjeldende for mer enn gnr. 35, bnr. 3, siden det bare er skogkonsesjonsloven som er påberopt som hjemmel for forkjøpsretten. Når siste punktum i lovens §29, første ledd sammenholdes med første punktum i annet ledd, synes det vanskelig å komme til et annet resultat enn at forkjøpsrett etter skogkonsesjonsloven ikke kan gjøres gjeldende for grunn som ikke er skog, med mindre den er skyldsatt sammen med skog, og det er ikke grunnen på gnr. 35, bnr. 5 etter de opplysninger som uimotsagt er gitt av Nesgutu Industribygg A/S. Hvorfor først Landbruksdepartementet og siden Nittedal kommune har unnlatt også å påberope seg jordkonsesjonsloven som et alternativ, fremgår ikke av sakens dokumenter.

Et mindretall, lagdommer Slyngstad og domsmann Mørch, er, når det gjelder spørsmålet om kommunens forkjøpsrett er gått tapt som følge av oversittelse av tre-måneders fristen i skogkonsesjonslovens §30, 2. ledd, kommet til et annet resultat enn de andre dommerne. Mindretallet er for så vidt enig med lagdommer Tessem og domsmann Høie i at lovens uttrykk «forholdet» er ubestemt. Men mindretallet mener at det

Side:61

i setningen «ordføreren har fått kjennskap til forholdet» i hvert fall må ligge så meget at ordføreren har fått kjennskap til det som vil være nødvendig å vite, dersom kommunestyret skal kunne treffe vedtak om å gjøre eller unnlate å gjøre forkjøpsrett gjeldende på forsvarlig grunnlag. Det må være klart at de opplysningene formannskapet fikk i Sverre Jenssens brev av 4.7.1961 i så måte ikke var tilstrekkelige.

Mindretallet kan ikke anta at det, når opplysningene var utilstrekkelige, har påligget ordføreren noen plikt til selv å søke opplysninger. Lovens ord «har fått kjennskap til» tyder ikke På noe krav om aktivitet fra ordførerens side. Et slikt krav ville også være i strid med lovens system, som går ut på at det er erververen av en eiendom som skal skaffe kommunen de opplysninger som den trenger. Etter det som fant sted senere, synes det ellers noe tvilsomt om ordføreren ville ha fått de nødvendige opplysninger fra selskapet i tide. Det er ikke påstått at ordføreren hadde kjennskap til at eiendomsoverdragelsen var tinglyst.

Mindretallet mener at kommunens forkjøpsrett ikke er gått tapt som følge av oversittelse av tre-måneders fristen.

Mindretallet mener videre at kommunen ikke var forpliktet til å begjære skjønn før vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende kunne treffes.

Mindretallet er etter dette kommet til at kommunestyret 11. mai 1962 lovlig har gjort vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende, og at Nesgutu Industribygg A/S må dømmes til å skjøte eiendommen Søndre Nesgutu, gnr. 35, bnr. 3 og 5, til Nittedal kommune. - - -